大產(chǎn)權(quán)證 開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目竣工后，應(yīng)到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測繪部門進(jìn)行現(xiàn)場勘測，待勘測數(shù)據(jù)確定之后，權(quán)屬登記部門還要通知土地管理部門最后核定地價，審核該項目是否是按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途使用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價款最終交納的情況以及拆遷安置結(jié)案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無誤后，才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證，即俗稱的開發(fā)商的“大產(chǎn)權(quán)證”。
開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目竣工后，應(yīng)到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測繪部門進(jìn)行現(xiàn)場勘測，待勘測數(shù)據(jù)確定之后，權(quán)屬登記部門還要通知土地管理部門最后核定地價，審核該項目是否是按照規(guī)劃批準(zhǔn)的用途使用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價款最終交納的情況以及拆遷安置結(jié)案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無誤后，才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)房屋所有權(quán)證，即俗稱的開發(fā)商的“大產(chǎn)權(quán)證”。 房屋產(chǎn)權(quán)即房屋所有權(quán)，是指對房屋的行使占有、使用、處分、收益的權(quán)利，從概念上講是沒有大小之分的。所謂的“大產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”只是一種較為通俗的說法。一般把開發(fā)商取得的房屋所有權(quán)稱為“大產(chǎn)權(quán)”，把買房人取得的房屋所有權(quán)稱之為“小產(chǎn)權(quán)”，這種分法主要是從數(shù)量上來界定的，在實際的權(quán)利行使上，兩者沒有質(zhì)的區(qū)別。 房屋屬于不動產(chǎn)，與其他商品的買賣不同，國家對此有明確的規(guī)定。購房者買了房子后能否順利取得合法的房屋所有權(quán)證，關(guān)鍵在于開發(fā)商能否首先取得房屋所有權(quán)證。 開發(fā)商在取得“大產(chǎn)權(quán)證”后，才能辦理買房人的房屋產(chǎn)權(quán)證，即“小產(chǎn)權(quán)證”。屆時，開發(fā)商與買房人一同到北京市房地產(chǎn)交易中心（外銷房）或各區(qū)縣的房地產(chǎn)交易部門（內(nèi)銷房），繳納相應(yīng)的契稅、手續(xù)費等，取得賣契后，到產(chǎn)權(quán)登記部門申請辦理買房人的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證。在辦理時需要提交的證件包括：房產(chǎn)賣契、房屋銷售契約、有效的身份證明等，如果是委托辦理的，代理人需要提供有效的授權(quán)委托書。 現(xiàn)在，開發(fā)商銷售現(xiàn)房已經(jīng)不需要辦理《銷售許可證》了，而判定是否現(xiàn)房的依據(jù)就是要看開發(fā)商是否擁有所售房屋的“大產(chǎn)權(quán)證”。 開發(fā)商延期辦理大產(chǎn)權(quán)證違約，購房人可以退房北京市商品房預(yù)售合同約定的退房條件之六：開發(fā)商延期辦理大產(chǎn)權(quán)證違約，購房人可以退房房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇$ R4 @8 n 作者：胡文友律師 手機(jī)：15801392399，網(wǎng)站:北京房產(chǎn)法律事務(wù)中心(網(wǎng)址：www.fc110.net),轉(zhuǎn)載請注明作者、聯(lián)系方式和網(wǎng)站，謝謝！ 一：開發(fā)商把整體樓的產(chǎn)權(quán)登記在自己名下，俗稱辦理大產(chǎn)權(quán)證，學(xué)名叫初始登記 二：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在合同約定的時間內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。如因開發(fā)商的責(zé)任未能在約定期限內(nèi)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明的，如果合同約定延期辦理初始登記可以退房的，購房人有權(quán)退房。購房人退房的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日在合同約定的期限內(nèi)退還全部已付款（包括銀行貸款），并按照合同約定向購房人支付違約金。購房人不退房的，合同繼續(xù)履行，自開發(fā)商應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實際取得權(quán)屬證明之日止，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按日按合同的約定向購房人支付違約金。 什么是開發(fā)商所謂的“大產(chǎn)權(quán)證”？所謂“大產(chǎn)權(quán)證”就是開發(fā)商辦理的“初始登記”，這是是業(yè)主辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。通常，主管部門辦理“初始登記”所需時間大約為20-60日不等，因此在收房人住后的兩三個月之后，您可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況，也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進(jìn)行查詢。 什么是商品房的預(yù)售備案？商品房的預(yù)售備案是指開發(fā)商在與購房人訂立商品房預(yù)售合同后，依據(jù)法律法規(guī)到所轄地區(qū)的建委將預(yù)售合同登記備案的行為： 一、備案只是為了防止開發(fā)商一房兩賣，備不備案，你和開發(fā)商之間的合同都是有效的； 二、開發(fā)商一般應(yīng)在網(wǎng)簽之日起一個月之內(nèi)到建委進(jìn)行合同備案；如果因為開發(fā)商的原因沒有把你的合同備案，你可以讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任； 常見無效房屋買賣合同一、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。 房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。 要么缺少土地證，要么一時拿不出房產(chǎn)證。而一方面，賣方急于將房產(chǎn)出手；另一方面，買方卻望而卻步要撤出交易，紛爭由此而生。在這樣的情形下，法律是認(rèn)定解除交易還是交易繼續(xù)？我們就結(jié)合如下案例做一分析。 2003年下半年，蔡先生與某房地產(chǎn)公司簽了一份《認(rèn)購書》。蔡先生認(rèn)購別墅房屋產(chǎn)權(quán)系曹某所有。蔡先生向房地產(chǎn)公司支付了3萬元定金，蔡先生到房產(chǎn)和國土管理部門查證，發(fā)現(xiàn)那套別墅的房產(chǎn)證所有人確實是曹某，但土地證的所有人卻是某公司。原來之前的轉(zhuǎn)讓，公司沒有辦理土地過戶手續(xù)，便在地上建了那套別墅并銷售給了曹某，曹某雖辦了房產(chǎn)證，但未辦理土地證。所以，蔡先生拒絕簽訂正式的房屋買賣合同，并要求交易中心退還他已付的定金。 法院經(jīng)審理認(rèn)為，該合同違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。因此，判定《認(rèn)購書》無效；交易中心返還蔡先生3萬元定金。 二、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。 出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為也無效。但在實踐中要具體問題具體分析。 如姜某與錢某是夫妻關(guān)系，1998年8月購買了某小區(qū)某幢406室房屋，產(chǎn)權(quán)登記在丈夫錢某名下。因夫妻矛盾姜某于1999年7月搬出406室住回娘家。2000年6月錢某背著姜某與蔡某簽訂了房屋買賣合同，將406室以76000元出售給蔡某。商談過程中，錢某出示了房屋所有權(quán)證，帶蔡某實地察看了房屋，并謊稱其妻姜某同意出賣房屋。在房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)時，錢某提交了房屋所有權(quán)證、結(jié)婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關(guān)于委托書屬姜某出具的證明。2000年8月蔡某付清了房款，領(lǐng)取了406室產(chǎn)權(quán)證后搬入406室居住，對房屋還進(jìn)行了裝璜。嗣后，姜某發(fā)現(xiàn)406室被賣，遂以錢某、蔡某侵犯其房屋所有權(quán)為由向法院提起訴訟，要求確認(rèn)房屋買賣無效。 對該案的法律適用存在三種意見：第一種意見認(rèn)為，406室是姜某、錢某的夫妻共有財產(chǎn)，共同享有所有權(quán)，錢某處分夫妻共有財產(chǎn)未經(jīng)姜某同意，侵犯了姜某的房屋所有權(quán)，錢某與蔡某的房屋買賣無效；第二種意見認(rèn)為，406室房屋產(chǎn)權(quán)登記在錢某名下，在房屋買賣合同簽訂過程中蔡某有充分的理由相信406室房屋產(chǎn)權(quán)屬錢某所有，交易過程中也盡了適當(dāng)?shù)淖⒁猓罁?jù)物權(quán)公示原則確認(rèn)房屋買賣關(guān)系有效；第三種意見認(rèn)為，雖然錢某作為共有人之一處分了共有財產(chǎn)，但蔡某作為第三人不知道姜某不同意出售406室，是善意的，而且支付了相應(yīng)的房價，已辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)定買賣關(guān)系有效，姜某的損失可向錢某另行主張。第一種觀點從無權(quán)處分的角度著力保護(hù)共有人的權(quán)利，第二種觀點根據(jù)物權(quán)公示原則側(cè)重維護(hù)財產(chǎn)交易安全，均有一定的法律落腳點和適用上的合理性。第三種觀點蘊(yùn)含著保護(hù)善意第三人合法權(quán)益的原則，針對房產(chǎn)部分共有人擅自出賣共有財產(chǎn)的復(fù)雜情況，區(qū)別不同情況作出不同處理，本案中蔡某符合善意取得要件，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。筆者贊同第三種觀點。 第一，有明確的法律根據(jù)。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第89條規(guī)定“在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益”，該司法解釋從某一角度規(guī)定了善意取得制度的適用，針對的是共同共有財產(chǎn)，其內(nèi)容的外延應(yīng)理解為包含共同共有的房產(chǎn)，案例符合司法解釋規(guī)定的情形，蔡某的合法權(quán)益應(yīng)予保護(hù)；第二，兼顧了其他共有人的利益。根據(jù)民法上的過錯原則，蔡某在房屋買賣過程中已盡有相應(yīng)的注意義務(wù)，按普通人的常識和能力，無從進(jìn)一步審查共有人姜某對出賣的意思表示，主觀上沒有過錯，錢某故意對蔡某和姜某隱瞞實情，完成了法律上認(rèn)可的房屋交付行為，致姜某的權(quán)利受到侵害，過錯責(zé)任在錢某，姜某可通過向過錯方主張賠償?shù)氖侄潍@得司法救濟(jì)；第三，從社會效益的角度，若判令買賣無效，一則勢必發(fā)生返還財產(chǎn)的后果，造成法律關(guān)系再次調(diào)整，打破已形成的穩(wěn)定，并產(chǎn)生財產(chǎn)的耗費，二則帶來人們對房產(chǎn)交易安全疑慮，不利于維護(hù)動態(tài)交易安全。 三、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。 房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。所謂“同等條件”，主要是指房價同等，還包括房價交付期限、方式同等。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。 張先生兩年前在市區(qū)向某房產(chǎn)公司租了一間商鋪，簽了兩年的租賃合同，合同于2005年3月到期。2005年2月，房產(chǎn)公司準(zhǔn)備將這家商鋪出售，向張先生發(fā)出了《意見征詢書》，征詢購買意向?！兑庖娬髟儠飞狭忻鞣课菝科椒矫變r格8500元，總價90多萬元，辦理手續(xù)的定金為2萬元。但當(dāng)3月份張先生的租賃合同快到期準(zhǔn)備向房產(chǎn)公司購買這間商鋪時，才得知房產(chǎn)公司已在幾天前與一位王先生簽訂了商鋪出售合同。事后，張先生得知，王先生購買商鋪的總價只有85萬元，而且支付的定金也只有1萬元。張先生于是向法院起訴，要求房產(chǎn)公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購房條件與自己簽訂合同。 法院審理認(rèn)為，根據(jù)民法通則和合同法的規(guī)定，出租人出賣租賃房屋時，應(yīng)當(dāng)提前3個月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)。房產(chǎn)公司雖然在出售房屋前征詢了承租人張先生的意見，但沒有把給予王先生的優(yōu)惠條件告知張先生，而且在3個月期限未滿時就與王先生簽訂合同，其行為已經(jīng)侵犯了張先生的優(yōu)先購買權(quán)。法院最后判令房產(chǎn)公司與王先生簽訂的買賣合同無效，由房產(chǎn)公司按照與王先生簽訂的合同條款與張先生簽訂合同。 我國《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有權(quán)人出賣出租房屋，須提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)?！弊罡呷嗣穹ㄔ?984年《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》規(guī)定：“房主出賣房屋時在同等條件下，原房客優(yōu)先購買的權(quán)利應(yīng)予保護(hù)?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸蛾P(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見試行》第118條規(guī)定：“承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。” 因此，在此案中，房產(chǎn)公司與王先生簽訂的購房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優(yōu)先購房權(quán)，張先生的訴訟請求理應(yīng)得到法院的支持。 一方面，根據(jù)最高人民法院《意見》（試行）第118 條的規(guī)定，出租人出賣房屋時未盡通知義務(wù)，致使承租人喪失行使先買權(quán)機(jī)會的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。由此可知，承租人的先買權(quán)具有物權(quán)的效力，可以對抗第三人。依《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定，在股東依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人依法轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額時，如果事先未取得其他股東或者合伙人的同意，其轉(zhuǎn)讓行為無效。所以，其他股東或者合伙人的先買權(quán)亦具有物權(quán)的效力。但共有人的先買權(quán)是否具有物權(quán)的效力，不無疑問。依照最高人民法院《意見》（試行）第89條的規(guī)定，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意，有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人合法利益；對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。所以，第三人在取得不動產(chǎn)時是惡意的（不論有償或者無償），享有先買權(quán)的共有人可以請求人民法院宣告該不動產(chǎn)買賣是無效的；第三人在取得不動產(chǎn)時是善意的、有償?shù)模⑶乙婪ㄞk理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，享有先買權(quán)的共有人就不能主張該不動產(chǎn)買賣無效，只能向出賣該不動產(chǎn)的共有人請求損害賠償。另一方面，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)在一定期限內(nèi)行使先買權(quán)，否則，先買權(quán)人無限拖延表示是否購買，義務(wù)人出賣其不動產(chǎn)的權(quán)利就無法得到實現(xiàn)。所以，最高人民法院《意見》（試行）第118條規(guī)定，出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出賣房屋之前未予以書面表示購買的，視為放棄。股東轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)出資或者合伙人轉(zhuǎn)讓其不動產(chǎn)份額，依照法律規(guī)定，亦得盡通知義務(wù)，由其他股東或者合伙人決定是否同意。但對于共有人出賣不動產(chǎn)時，對其他共有人有無通知義務(wù)，法無明文，在解釋上應(yīng)認(rèn)為出賣人負(fù)有通知義務(wù)。出賣人及時告知先買權(quán)人后，先買權(quán)人在指定期限或者合理期限內(nèi)不作是否購買表示的，即喪失先買權(quán)，出賣人可以將其不動產(chǎn)出賣給第三人。 四、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。 根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。 舉例說明：2004年7月美籍華人孫先生，與福安花園一棟三層小樓的主人李某簽了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，約定李某將這棟樓及所占用的土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓給孫先生，總價款68萬元。當(dāng)天，孫先生即向李某交付定金4萬元。按雙方約定，余款64萬元應(yīng)在土地證、房產(chǎn)證辦到孫先生的名下后，由孫先生一次性付清。后經(jīng)雙方協(xié)商，孫先生又付了20多萬元房款后，李某同意讓孫先生入住。入住后孫先生又付了部分房款雙方也辦結(jié)了土地證過戶手續(xù)。但孫先生事后得知，李某的這套房尚未辦理報建手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)登記。為了買下這套房，孫先生不僅補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，還繳納了有關(guān)費用及罰款。2005年1月，孫先生取得了房產(chǎn)證。李某得知孫先生已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，便要求向他支付購房余款36萬元。孫先生則稱，李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實，與他簽訂了“轉(zhuǎn)讓協(xié)議”，因而主張兩人簽的協(xié)議無效，提出退房。兩人各執(zhí)其理，爭執(zhí)不下。李某遂將孫先生告上法庭，提起要求支付購房余款之訴；而孫先生也一肚子委屈，向法庭反訴要求退房并追回已付的37萬余元。 一審法院受理了此案。經(jīng)審理認(rèn)為，孫先生和李某簽訂的是房屋買賣合同，李某具有該房的土地使用權(quán)，其簽訂合同時雖尚未依法登記領(lǐng)取房產(chǎn)證，但孫先生使用受讓的房屋后，已依法補(bǔ)辦了相關(guān)的手續(xù)，并辦結(jié)了房產(chǎn)證，所以應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這一買賣房屋的合同，是雙方的真實意思表示，內(nèi)容合法，應(yīng)屬有效合同，受法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行下去，即孫先生應(yīng)當(dāng)向李某付清購房余款。2005年9月，一審判決：孫先生應(yīng)向李某支付余款近36萬元；李某應(yīng)向?qū)O先生償付相關(guān)費用5.8萬余元。 堅持該買賣合同無效，雙方應(yīng)互相返還的孫先生上訴后，中級法院二審認(rèn)為，雖然李某與孫先生簽訂合同時，轉(zhuǎn)讓的房屋并不具備轉(zhuǎn)讓條件，但是，孫先生在受讓該房后，在一審訴訟前，已補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得了房產(chǎn)證，作為買房人其購買目的已經(jīng)實現(xiàn)。根據(jù)我國有關(guān)司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認(rèn)定為有效，應(yīng)繼續(xù)履行。 本案所涉及的則是房屋轉(zhuǎn)讓時是否辦理房屋權(quán)屬登記的法律問題。主要涉及兩個法律規(guī)定。其一，是我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”，這條法律的禁止性規(guī)定有兩層含義：第一，未依法登記領(lǐng)取權(quán)利證書的人不是法律意義上的所有權(quán)人；第二，非所有權(quán)人不得從事房地產(chǎn)的處分行為。這兩層含義中所體現(xiàn)出的立法背景和目的主要就是為了防止房地產(chǎn)炒作和避免產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的問題；其二，就是最高人民法院關(guān)于審理房屋買賣糾紛案件的有關(guān)司法解釋。根據(jù)司法解釋的規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓人在與被轉(zhuǎn)讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，其所轉(zhuǎn)讓的房屋不具備轉(zhuǎn)讓條件。但是在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，取得房屋所有權(quán)證。上訴人孫某的買房目的已經(jīng)實現(xiàn)，則上述房屋買賣行為可以認(rèn)定有效?！边@一條司法解釋的規(guī)定主要是從市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度出發(fā)，要保護(hù)市場中交易雙方的安全。所以盡管在簽訂合同時是沒有具備轉(zhuǎn)讓條件，但是只要在訴訟前已依法補(bǔ)辦了相關(guān)手續(xù)，則最后法院在審判實踐中對其有效性還是予以認(rèn)可的。 五、單位違反規(guī)定購房，合同無效 機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買，須經(jīng)縣以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定，購買私房的，該買賣關(guān)系無效。有的單位以個人名義購買私房，產(chǎn)權(quán)也登記在個人名下，但實際上是單位出資，作為單位的固定資產(chǎn)用于生產(chǎn)、經(jīng)營、辦公或用作集體宿舍等，這種情況屬于單位變相購買私房，該買賣關(guān)系無效。凡享受國家或企業(yè)事業(yè)單位補(bǔ)貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準(zhǔn)賣給原補(bǔ)貼單位或房管機(jī)關(guān)，否則也無效。 綜上所述，如何把握房屋買賣合同的效力，有著較強(qiáng)的理論性和實踐性。然而這些問題確實在司法實務(wù)方面存在著較大的認(rèn)識誤區(qū)，《合同法》的立法要義，我們要認(rèn)真學(xué)習(xí)和研究，從實質(zhì)上理解和把握其精神實質(zhì)，這對我們走出誤區(qū)和指導(dǎo)實踐是十分重要的。 物權(quán)法的新規(guī)定與房地產(chǎn)項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律風(fēng)險一、房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的界定 “五證”、“兩書”是什么？房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中“五證”、“兩書”是最為重要的條件。 1、先普及一下“大產(chǎn)證”和“小產(chǎn)證”知識,許多人至今未弄明白。大產(chǎn)證本質(zhì)上就是“房”或“地”從“無”到“有”的一個初始登記的發(fā)證，如同嬰兒出生，發(fā)個出生證一樣。開發(fā)商在一塊地上建了若干套房屋，這房屋原先地球上是沒有的，現(xiàn)在有了，要取得國家管理機(jī)構(gòu)對其法律上的認(rèn)可確權(quán)，我們把這個認(rèn)證過程稱之為“房屋初始登記”，把經(jīng)過確權(quán)的結(jié)果以頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證形式固定下來。這張證俗稱“大產(chǎn)證”。又因為產(chǎn)權(quán)人把它擁有的某套房屋賣給了或“送”給了別人，受讓人也要對其取得的房屋確權(quán)，取得法律文書。我們把這房屋的過戶過程稱之為“房屋轉(zhuǎn)移登記”。登記的過程就是審核的過程。若它符合國家的規(guī)定，則對這套房屋的新產(chǎn)權(quán)人發(fā)證，這個證稱為“小產(chǎn)證”。 2、“開發(fā)商拿不出大產(chǎn)證是因為抵押給銀行了”是個混淆的錯誤的概念。首先弄清楚，抵押物是“大產(chǎn)證”？“房屋”？大產(chǎn)證是不能做抵押物的！即便是房屋抵押也不用將辦出的大產(chǎn)證押給銀行的，這點開發(fā)商和銀行都懂的。既然交房前就存在抵押了，從開發(fā)商角度講，只能是發(fā)生過“在建工程抵押”，從購房人角度講，是“預(yù)購商品房”的抵押。國家規(guī)定，凡是被列入在建工程抵押的房屋不能進(jìn)行預(yù)售，除非銀行對該套房屋先解除了抵押。因為賣給個人，個人完全可以拿它辦“按揭”抵押給銀行的。這會形成一套期房的雙重抵押，是不許可的。 再則，“抵押”不轉(zhuǎn)移“占有權(quán)”，這是抵押與典當(dāng)?shù)谋举|(zhì)區(qū)別。你把房屋抵押給了銀行，你照樣可以使用該房屋?。?/span> 3、抵押不影響產(chǎn)權(quán)登記，也不影響交房。交房是房屋的實物轉(zhuǎn)移，辦證是房屋的權(quán)屬轉(zhuǎn)移，兩者可以有條件地分離，現(xiàn)實中幾乎無法做到同時轉(zhuǎn)移。房屋買賣，雙方約定的交房條件可以有兩種：一是取得了住宅入住許可證但還沒辦出大產(chǎn)證就交房；二是辦出大產(chǎn)證后的交房。法規(guī)上都是可以的。你的屬于哪種，參見購房合同約定。符合約定的就能交房。即便抵押還存在，開發(fā)商照樣可以辦出大產(chǎn)證并自己拿著，你按揭的房屋照樣可以辦出小產(chǎn)證你并持有它。辦理了抵押登記后，銀行取得的是“其他權(quán)利證明”或“他項權(quán)利證明”。用專業(yè)術(shù)語來表達(dá)：產(chǎn)權(quán)證發(fā)給產(chǎn)權(quán)人，“他項權(quán)利證明”發(fā)給債權(quán)人或抵押權(quán)人，兩碼事嘛。 如何在買房后盡快拿到產(chǎn)權(quán)證?來源：中律網(wǎng) 作者： 時間：2009/02/07 [本文來自：法律快車 www.lawtime.cn] 產(chǎn)權(quán)證時買房子以后，所有人沒有拿到產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主們都時時刻刻、戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的等待的一片薄紙，如何在買房后盡快的拿到產(chǎn)權(quán)證？需要那些手續(xù)？……。暫且不要著急，慢慢看來。 領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)的"兩書" 領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的手續(xù) 怎樣查詢所購房的產(chǎn)權(quán)狀況？ 產(chǎn)權(quán)證應(yīng)到什么地方申領(lǐng)？ 房產(chǎn)證為何千呼萬喚辦不來？ 大致可分四種情況 購房者在購買房屋并辦理入住以后，最關(guān)心的就是何時能夠取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，因為只有該證書才能證明購房者是房屋合法的所有人，其權(quán)益才能受到法律的保護(hù)。實踐中，許多購房者從入住到取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書，都經(jīng)過了很長時間，有的甚至一拖幾年都辦不下來。分析其原因，大致可分為以下四種情況： 一．房地產(chǎn)開發(fā)商的原因。根據(jù)開發(fā)商不同的情況又可分三種情形： 1．開發(fā)商在銷售樓房的時候根本就沒有取得完整的“五證”，即國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷售許可證。如果該五證中缺少任何一證，都不可能辦到產(chǎn)權(quán)證。有的開發(fā)商在銷售的時候五證不齊，對購房者說正在辦理過程中，購房者最好不要買這樣的房屋。如果一定想買的話，就要到房屋管理部門調(diào)查開發(fā)商所說的是否屬實。要是開發(fā)商沒有辦理或者是被房管部門拒絕了的話，購房者最好不買這種房，因為將來很可能辦不下產(chǎn)權(quán)證。如果遇上什么意外的話，您的權(quán)益將得不到保障，風(fēng)險太大。 2．開發(fā)商雖已取得五證，但私自更改了房屋的使用性質(zhì)。例如，房管部門批準(zhǔn)的是住宅樓，而開發(fā)商卻當(dāng)作商業(yè)樓銷售，去辦理產(chǎn)權(quán)證書的時候，當(dāng)然是辦不下商業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)證書了。此時開發(fā)商想重新申報更改房屋用途是很困難的，受損失的自然是購房者。 3．開發(fā)商取得五證，并已取得大產(chǎn)權(quán)證，但開發(fā)商已將該房屋抵押給了別人，同時出售該房屋。購房者要是購買了這種房屋，所面臨的風(fēng)險就更大了。如果開發(fā)商不能及時履行到期的債務(wù)，抵押權(quán)人要求實現(xiàn)抵押權(quán)的話，購房者肯定是沒有產(chǎn)權(quán)證書了，甚至連居住權(quán)都沒有了，最后購房者只能是通過訴訟來要回所付的房價款，能不能要回還另當(dāng)別論。所以購房者在買房前要充分了解房屋狀況。 二．購房者自身的原因。分兩種情形： 1．購房者沒有交足應(yīng)付的房價款，開發(fā)商就不會去辦理過戶手續(xù)，購房者也就辦不下產(chǎn)權(quán)證書了。 2．購房者沒有及時提供應(yīng)交的文件材料，例如，購房者拿著購房合同，始終不交給開發(fā)商，自然也就辦不下產(chǎn)權(quán)證書了。 三．房屋管理部門的原因。由于各方面的因素，房屋管理部門有時也會拖延辦理產(chǎn)權(quán)過戶的時間，主要是在測量、辦理手續(xù)上的速度太慢。遇到這種情況，購房者應(yīng)向其上級主管部門提出異議，如果對其答復(fù)感到不滿意或者沒有作用的話，可依法向人民法院提起行政訴訟，這屬于行政機(jī)關(guān)的不作為行為。 四．主要是房改時，單位職工購買公房以后，遲遲辦不下產(chǎn)權(quán)證書的情況。如果職工已經(jīng)交納了房價款和提供了文件材料，辦不下產(chǎn)權(quán)證書的原因，如果不是房管部門辦理速度太慢，主要就是在單位了，其中最主要的原因可能就是售房單位沒有把所售房價款存入住房專用賬戶上去。根據(jù)政府的有關(guān)規(guī)定，房管局給房改房辦理產(chǎn)權(quán)證書的前提條件是售房單位必須把售房款存入指定賬戶，否則不予辦理。職工如果遇上這種情況，應(yīng)向其單位的上級主管部門或者其他政府職能部門反映，及時糾正單位挪用房款的錯誤行為，早日辦下房屋產(chǎn)權(quán)證書。 申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證注意:房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)缺一不可 買賣雙方在進(jìn)行房屋交易后，一般要在三個月內(nèi)到北京市房地產(chǎn)交易所辦理房屋過戶登記手續(xù)。辦理完過戶手續(xù)后，開發(fā)商應(yīng)為購房者辦理產(chǎn)權(quán)證，這個過程可能要等待相當(dāng)長的一段時間，原因之一就是開發(fā)商在新房剛竣工之后，不可能馬上獲得房產(chǎn)證，需要相關(guān)部門的各種手續(xù)。購房者要有這方面的心理準(zhǔn)備。 由于房產(chǎn)包括地上建筑和土地兩部分，因此房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)缺一不可，購房者一定要注意自己享有的土地使用權(quán)。 買房：產(chǎn)權(quán)證誰來辦？ 需要多長時間？ 請問：買房后產(chǎn)權(quán)證由誰來辦，需要多長時間。 答：房產(chǎn)證分兩種，一種我們叫它為“大房產(chǎn)證”，即房地產(chǎn)商自己首先要取得的；另一種叫“小房產(chǎn)證”，也就是每個買房人拿到的房產(chǎn)證，這個房產(chǎn)證需要房地產(chǎn)商取得“大房產(chǎn)證”后，你和房地產(chǎn)商共同到房地局辦理。 理論上講，只有房地產(chǎn)商取得了自己的房產(chǎn)證，才能把房子交給買房人，這就像我們沒理由到商店把沒有付款的商品作為自己的東西交給別人一樣。房子雖然是房地產(chǎn)商蓋的，但在它取得房產(chǎn)證之前并沒有產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的東西當(dāng)然無法過戶給你?，F(xiàn)在，上海已規(guī)定了房地產(chǎn)商拿到自己的“大產(chǎn)權(quán)證”后才可以交房，可惜在北京還沒有這個規(guī)定，因此買房人簽的合同里也同樣沒有。 由于北京的房地產(chǎn)商交房時很多都沒有取得自己的“大房產(chǎn)證”，如果你買的房的房地產(chǎn)商也同樣，你能夠取得房產(chǎn)證的時間很難估計，影響房地產(chǎn)商拿到“大房產(chǎn)證”的主要因素是房地產(chǎn)商是否將房子抵押給了銀行，是否交齊了“地價”，房屋是否驗收合格，房屋交付使用前是否已委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位進(jìn)行了測繪。如果房地產(chǎn)商已經(jīng)拿到“大房產(chǎn)證”并按建設(shè)部的規(guī)定在房屋交付使用之日起60日內(nèi)將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門，你能拿到房產(chǎn)證的時間不會超過1年。 你的房子為了居住，晚一些拿房產(chǎn)證(只要能拿到)問題不是很大。如果要將房子出租，沒有產(chǎn)權(quán)證的房子得不到任何法律保障，也就是說你如果碰到一個不付租金的租客，很可能你的房子讓他白用，沒有房產(chǎn)證的房子如果進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或抵押都麻煩一些。 購買住宅涉及到排號、選樓盤、選戶型、簽合同、辦貸款等等多方面的麻煩事，而伴隨著新房交房入住的來臨，之前還可以享受片刻寧靜的購房者，又將忙于解決辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、交納入住時需要交納的契稅、物業(yè)費、公共維修基金費、選聘裝修公司、購置家具等等一系列問題，而目前房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理方式和辦理時間已成為購房者咨詢的普遍問題。
【案例詳解】
呂先生一年前購買了南城某知名樓盤的一套小戶型住宅，總價近50萬元，考慮到總價相對較低，而銀行住房商業(yè)貸款利率較高，與其申請貸款事后償還銀行利息，不如咬咬牙用自己的全部存款，再加上朋友、親戚東拼西湊的錢全款付清了。眼看今年收房入住了，呂先生卻被告知要想拿到鑰匙，必須交納契稅、公共維修基金等一系列費用高達(dá)幾萬元。對于“一窮二白”的呂先生這筆費用無疑是巨款。他認(rèn)為，就算現(xiàn)在把錢全部交齊，開發(fā)商也要兩三年之后才能將產(chǎn)權(quán)證辦下來，他想知道，能否不把錢交給開發(fā)商，而由自己辦理產(chǎn)權(quán)證？這一過程復(fù)雜嗎？
記者咨詢相關(guān)專家之后，得到了這樣的答復(fù)，根據(jù)2004年頒布的《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉的決定修正令》中規(guī)定預(yù)售的商品房自交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
專家提示購房者，對于房產(chǎn)證的辦理問題，可以在購房合同中約定，購房者有權(quán)選擇自主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。自主辦理房屋產(chǎn)權(quán)證前提是：住宅開發(fā)商方面在住宅竣工之后，已經(jīng)備齊竣工驗收合格證等資料到房管局辦理了整體確權(quán)手續(xù)（即開發(fā)商已拿到俗稱的大產(chǎn)權(quán)）。
第一步
核實開發(fā)商是否已拿到大產(chǎn)權(quán)，然后到開發(fā)商處領(lǐng)取自辦產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)表格。表格材料主要包括：北京市住宅公共維修基金的交納書、商品房樓號變更和實測面積說明的補(bǔ)充協(xié)議、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記審核意見表、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書以及房屋買賣合同副本等材料。同時購房者還應(yīng)備齊自己的身份證等相關(guān)材料。
第二步
帶上北京市住宅公共維修基金的交納書、購房發(fā)票、身份證、購房合同等材料，到主管部門指定的銀行自主交納公共維修基金?，F(xiàn)在主要為光大銀行在代收公共維修基金，交納款項一般開設(shè)有專門的窗口，未來可代收的銀行和網(wǎng)點將會更多。公共維修基金交納的額度跟住宅面積相關(guān)，交納后將得到收據(jù)證明。
第三步
帶上商品房樓號變更和實測面積說明的補(bǔ)充協(xié)議、購房發(fā)票、身份證、購房合同等材料，前往為住宅做房屋面積測繪并出具《房屋土地測繪技術(shù)報告書》的指定測繪單位，出具已購住宅的房屋測繪圖。出圖一般需要交納一定的費用。
第四步
帶上房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書、購房發(fā)票、身份證、購房合同等前往已購住宅所在區(qū)的地稅局交納契稅。地稅局現(xiàn)場也可領(lǐng)取房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書，填報之后工作人員將出具稅單，購房者則依據(jù)稅單完稅，領(lǐng)取契稅完稅收據(jù)證明。
第五步
帶上房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記審核意見表、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書、購房發(fā)票、身份證、購房合同、公共維修基金交納后的收據(jù)證明、契稅完稅收據(jù)證明等相關(guān)材料，到建委指定的房交所申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。辦理之后就可以等待通知在指定時間前去房交所領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證了，目前北京各區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)證辦理的等待時間不同，根據(jù)具體情況確定。 |
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