誰(shuí)在搞“小產(chǎn)權(quán)房”

　　“小產(chǎn)權(quán)”就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”可以說(shuō)是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著“新農(nóng)村建設(shè)”等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

　　建設(shè)成本低促使農(nóng)民開(kāi)發(fā)”小產(chǎn)權(quán)房”

　　小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用)；此外，由村集體牽頭開(kāi)發(fā)，也省去了開(kāi)發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用(如學(xué)校)、應(yīng)繳納的稅款、營(yíng)銷費(fèi)用等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省。因而其開(kāi)發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過(guò) 1/3。

　　看重“廉價(jià)” 城里人轉(zhuǎn)向購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房

　　在商品房?jī)r(jià)持續(xù)走高、經(jīng)濟(jì)適用房欲購(gòu)無(wú)望的情況下，目前一些打著“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”旗號(hào)的項(xiàng)目在一些大城市中熱銷起來(lái)。小產(chǎn)權(quán)房最吸引購(gòu)房人的是銷售價(jià)格低、環(huán)境好，因此雖然距離城區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)，但現(xiàn)在大城市攤大餅式的發(fā)展，以及道路公交的延伸，這種小產(chǎn)權(quán)房對(duì)城市中無(wú)力購(gòu)買商品房的人來(lái)說(shuō)，還是具有不小的吸引力。

　　購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房” 風(fēng)險(xiǎn)大

法律風(fēng)險(xiǎn)

　　法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

　　由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位

　　目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。

　　如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　轉(zhuǎn)讓過(guò)戶難

　　由于所購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

　　中央曾明確不許再建小產(chǎn)權(quán)房

　　中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文曾明確表示,小產(chǎn)權(quán)房違法,絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者,國(guó)家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。

　　很多消費(fèi)者購(gòu)買的時(shí)候,他不可能對(duì)國(guó)家的法律有這么多的了解,因此糊里糊涂就買了,覺(jué)得便宜就買了,對(duì)這些人的合法利益,政府是要給予保護(hù)的?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是違法的，因?yàn)樗`背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序，所以它本身是不合法的。詳情>>>

　　國(guó)土部出臺(tái)政策 購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”不得發(fā)證

非法定征收土地城鎮(zhèn)居民購(gòu)"小產(chǎn)權(quán)房"不得發(fā)證

　　為進(jìn)一步規(guī)范和推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部近日做出聯(lián)合部署，以推動(dòng)我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證“全覆蓋”。

　　《意見(jiàn)》要求，禁止通過(guò)土地登記將違法違規(guī)用地合法化，對(duì)于違法宅基地和建設(shè)用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過(guò)“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。詳情>>>

　　人大常委吁松綁小產(chǎn)權(quán)房政策 允許投資性購(gòu)房

　　全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈在審議保障房建設(shè)和管理工作情況報(bào)告時(shí)表示，目前的公租房建設(shè)政府包攬?zhí)啵l(fā)展租賃市場(chǎng)，應(yīng)調(diào)整小產(chǎn)權(quán)房政策及過(guò)于嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。

　　吳曉靈主張，要發(fā)展租賃房市場(chǎng)，當(dāng)前有兩個(gè)政策應(yīng)該做出調(diào)整。首先需要調(diào)整的是小產(chǎn)權(quán)房政策。吳曉靈說(shuō)，對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員，很多城市周邊農(nóng)民蓋的房子就是他們租房的來(lái)源。農(nóng)民用宅基地蓋房后進(jìn)行出租、出售，其相對(duì)低廉的價(jià)格對(duì)于平抑房?jī)r(jià)起到了很大的作用

　　如何給予農(nóng)村完全的產(chǎn)權(quán)。“但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家一直不給明確的定論。我認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題的本質(zhì)是不尊重農(nóng)民宅基地的使用權(quán)。在宅基地上建設(shè)和開(kāi)發(fā)商品房和租賃住房的政策應(yīng)進(jìn)行研究?！眳菚造`說(shuō)。詳情>>>

　　誰(shuí)在搞“小產(chǎn)權(quán)房”

　　“小產(chǎn)權(quán)”就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”可以說(shuō)是一些村集體組織或者開(kāi)發(fā)商打著“新農(nóng)村建設(shè)”等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

　　建設(shè)成本低促使農(nóng)民開(kāi)發(fā)”小產(chǎn)權(quán)房”

　　小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開(kāi)發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金(其中包括由政府出面征收農(nóng)民集體土地支付的征地費(fèi)用)；此外，由村集體牽頭開(kāi)發(fā)，也省去了開(kāi)發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用(如學(xué)校)、應(yīng)繳納的稅款、營(yíng)銷費(fèi)用等房地產(chǎn)商的成本費(fèi)用也都大大節(jié)省。因而其開(kāi)發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過(guò) 1/3。

　　看重“廉價(jià)” 城里人轉(zhuǎn)向購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房

　　在商品房?jī)r(jià)持續(xù)走高、經(jīng)濟(jì)適用房欲購(gòu)無(wú)望的情況下，目前一些打著“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”旗號(hào)的項(xiàng)目在一些大城市中熱銷起來(lái)。小產(chǎn)權(quán)房最吸引購(gòu)房人的是銷售價(jià)格低、環(huán)境好，因此雖然距離城區(qū)遠(yuǎn)一點(diǎn)，但現(xiàn)在大城市攤大餅式的發(fā)展，以及道路公交的延伸，這種小產(chǎn)權(quán)房對(duì)城市中無(wú)力購(gòu)買商品房的人來(lái)說(shuō)，還是具有不小的吸引力。

　　購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房” 風(fēng)險(xiǎn)大

法律風(fēng)險(xiǎn)

　　法律法規(guī)對(duì)商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是無(wú)效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的案件，購(gòu)房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。

　　由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑就非常有限。

　　開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管存在缺位

　　目前，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)建設(shè)還沒(méi)有明確的規(guī)定加以約束，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管同樣存在缺位。而鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋的開(kāi)發(fā)得不到銀行貸款支持，開(kāi)發(fā)過(guò)程中其大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開(kāi)發(fā)商自律進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，極有可能變成爛尾工程。

　　如果是將購(gòu)房資金預(yù)交給沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者而言，資金的安全，開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位，是否能夠按質(zhì)按時(shí)的交付房屋存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　轉(zhuǎn)讓過(guò)戶難

　　由于所購(gòu)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒(méi)有得到國(guó)家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無(wú)法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)，購(gòu)買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有很大影響。

　　中央曾明確不許再建小產(chǎn)權(quán)房

　　中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任陳錫文曾明確表示,小產(chǎn)權(quán)房違法,絕對(duì)不允許再建設(shè)。對(duì)于那些已經(jīng)在農(nóng)村購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者,國(guó)家相關(guān)部門正在研究制定具體的解決措施。

　　很多消費(fèi)者購(gòu)買的時(shí)候,他不可能對(duì)國(guó)家的法律有這么多的了解,因此糊里糊涂就買了,覺(jué)得便宜就買了,對(duì)這些人的合法利益,政府是要給予保護(hù)的?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的產(chǎn)生是違法的，因?yàn)樗`背了城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用的總體布局，也違反了關(guān)于農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的法律程序，所以它本身是不合法的。詳情>>>

　　國(guó)土部出臺(tái)政策 購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”不得發(fā)證

非法定征收土地城鎮(zhèn)居民購(gòu)"小產(chǎn)權(quán)房"不得發(fā)證

　　為進(jìn)一步規(guī)范和推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部近日做出聯(lián)合部署，以推動(dòng)我國(guó)農(nóng)村土地所有權(quán)確權(quán)登記發(fā)證“全覆蓋”。

　　《意見(jiàn)》要求，禁止通過(guò)土地登記將違法違規(guī)用地合法化，對(duì)于違法宅基地和建設(shè)用地必須依法依規(guī)處理后方可登記。對(duì)于借戶籍管理制度改革或者擅自通過(guò)“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國(guó)有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。詳情>>>

　　人大常委吁松綁小產(chǎn)權(quán)房政策 允許投資性購(gòu)房

　　全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈在審議保障房建設(shè)和管理工作情況報(bào)告時(shí)表示，目前的公租房建設(shè)政府包攬?zhí)?，要發(fā)展租賃市場(chǎng)，應(yīng)調(diào)整小產(chǎn)權(quán)房政策及過(guò)于嚴(yán)厲的限購(gòu)政策。

　　吳曉靈主張，要發(fā)展租賃房市場(chǎng)，當(dāng)前有兩個(gè)政策應(yīng)該做出調(diào)整。首先需要調(diào)整的是小產(chǎn)權(quán)房政策。吳曉靈說(shuō)，對(duì)于外來(lái)務(wù)工人員，很多城市周邊農(nóng)民蓋的房子就是他們租房的來(lái)源。農(nóng)民用宅基地蓋房后進(jìn)行出租、出售，其相對(duì)低廉的價(jià)格對(duì)于平抑房?jī)r(jià)起到了很大的作用

　　如何給予農(nóng)村完全的產(chǎn)權(quán)?！暗菍?duì)小產(chǎn)權(quán)房，國(guó)家一直不給明確的定論。我認(rèn)為這個(gè)問(wèn)題的本質(zhì)是不尊重農(nóng)民宅基地的使用權(quán)。在宅基地上建設(shè)和開(kāi)發(fā)商品房和租賃住房的政策應(yīng)進(jìn)行研究。”吳曉靈說(shuō)。詳情>>>