南通市如東地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地價(jià)值是否計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅問(wèn)題的函

                       稅政科便函〔2009〕1號(hào)

    中國(guó)財(cái)稅浪子王駿注：此文僅為一個(gè)縣級(jí)市的稅政內(nèi)部便函，并不對(duì)外發(fā)生法律效力。僅作學(xué)習(xí)參考，實(shí)際執(zhí)行以財(cái)稅【2010】121號(hào)文為準(zhǔn)。這篇便函出臺(tái)于121號(hào)文發(fā)布之前，值得在本博客推薦的理由就是其依據(jù)財(cái)稅【2008】152號(hào)文做出的相對(duì)理性的判斷。不太了解南通地稅系統(tǒng)，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)知道這里出了三大稅務(wù)名人：胡俊坤、王越、劉志耕。

　　各分局、稽查局:

　　近期，基層及納稅人普遍反映是否應(yīng)該將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅問(wèn)題。經(jīng)對(duì)照有關(guān)的財(cái)務(wù)稅收政策規(guī)定并請(qǐng)示，現(xiàn)明確如下意見(jiàn)：

　　一、取得土地后未建房的稅收處理

　　按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度和稅法的規(guī)定，取得土地后未建房的應(yīng)作為無(wú)形資產(chǎn)，按照規(guī)定的期限進(jìn)行攤銷，不并入房產(chǎn)原值。

　　二、建造房屋占用土地的稅收處理

　　《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）明確：“對(duì)依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會(huì)計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按照房屋原價(jià)計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房屋原價(jià)應(yīng)根據(jù)國(guó)家有關(guān)會(huì)計(jì)制度規(guī)定進(jìn)行核算。對(duì)納稅人未按國(guó)家會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算并記載的，應(yīng)按規(guī)定予以調(diào)整或重新評(píng)估。”

　　（一）執(zhí)行會(huì)計(jì)制度（企業(yè)會(huì)計(jì)制度、金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度、小企業(yè)會(huì)計(jì)制度）的企業(yè)，除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之外的其他企業(yè)建造自用房產(chǎn)的，所實(shí)際占用的土地按照攤余價(jià)值記入“在建工程”，竣工時(shí)，一并作為企業(yè)房產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”科目。

　?。?）折舊的處理

　　財(cái)政部《關(guān)于印發(fā)<實(shí)施企業(yè)會(huì)計(jì)制度及其相關(guān)準(zhǔn)則問(wèn)題解答>的通知》（財(cái)會(huì)[2001]43號(hào)）第九問(wèn)明確：“土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計(jì)使用年限的，在預(yù)計(jì)該項(xiàng)房屋、建筑物的凈殘值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計(jì)使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計(jì)使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該項(xiàng)房屋、建筑物報(bào)廢時(shí)，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價(jià)值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價(jià)值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價(jià)值轉(zhuǎn)入無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行攤銷。”

　?。?）凈殘值的計(jì)算方法

　　房屋的凈殘值應(yīng)當(dāng)包括房屋建造成本的預(yù)計(jì)殘值和土地使用年限高于房屋折舊年限應(yīng)保留的土地價(jià)值，具體公式為：

　　房屋的凈殘值＝房屋的建造價(jià)格×5％+〔無(wú)形資產(chǎn)的攤銷剩余年限（月）－固定資產(chǎn)折舊年限（月）〕÷無(wú)形資產(chǎn)的剩余年限（月）×無(wú)形資產(chǎn)攤銷剩余價(jià)值

　?。ǘ﹫?zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)不需將土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值。執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，是指符合條件，并已按新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范進(jìn)行帳務(wù)處理的企業(yè)。

　　執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的企業(yè)，以下兩種特殊情形除外：

　　（1）外購(gòu)?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款難以在建筑物與土地使用權(quán)之間合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部計(jì)入房屋建筑物成本。

　　（2）企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對(duì)外出售的房屋建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。

　　三、土地出讓金返還或者變相返還，無(wú)論是否沖減土地成本，均要按照返還前的土地價(jià)值確認(rèn)，對(duì)土地價(jià)值明顯不合理的，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確認(rèn)計(jì)征房產(chǎn)稅的依據(jù)。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二ΟΟ九年二月十九日