[案情]

    2008年3月，龍巖市新羅區(qū)萬安鎮(zhèn)甲村的吳某、楊某（系夫妻關(guān)系）從同村的黃某處購得屬于甲村集體建設(shè)用地地基的第二、三層的建筑使用權(quán)，由吳某、楊某自建第二、三層房屋。2008年12月，吳某、楊某與萬安鎮(zhèn)乙村林某簽訂了房屋買賣合同，將自建的第二層房屋產(chǎn)權(quán)以85000元的價格賣給林某。但當(dāng)林某將85000地的購房款支付給吳某后，因吳某、楊某夫妻感情不和，楊某以購房款未交至其手中為由拒不向林某交付房屋。為此，林某訴至法院，要求吳某、楊某退還購房款并支付相應(yīng)利息損失。

                                                    [審判]

    新羅法院一審認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定”；第一百四十七條規(guī)定“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分”。按照我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)制度，出賣房屋的，宅基地使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)移。關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問題，現(xiàn)行法律和國家有關(guān)政策采取了原則禁止的態(tài)度。林某與吳某、楊某之間的房屋買賣合同所涉及的土地屬于萬安鎮(zhèn)甲村的集體用地，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條中關(guān)于農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓的強(qiáng)制性規(guī)定。農(nóng)村集體土地屬農(nóng)村集體組織所有，向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓農(nóng)村住房和宅基地的，因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員屬性，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。本案中林某為萬安鎮(zhèn)乙村村民，吳某、楊某均為萬安鎮(zhèn)甲村村民，林某與吳楊二兩人并不屬于同一個農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，因此雙方達(dá)成的房屋買賣合同無效。

    根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條規(guī)定：合同無效或撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。在本案中，在雙方簽訂轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)買賣合同時，吳某、楊某均有在契約書上簽字，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為兩人已經(jīng)經(jīng)過平等協(xié)商，對將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給林某取得一致意見，因此吳某、楊某應(yīng)當(dāng)共同返還林某支付的購房款85000元。雙方對合同的簽訂均有過錯，應(yīng)由雙方各承擔(dān)一半的利息損失。在簽訂房屋買賣合同當(dāng)日，林某即將85000元的購房款支付給吳某，可以認(rèn)定為這是吳某代表其妻子楊某共同行使接林某支付購房款的權(quán)利，楊某不能以購房款85000元是單獨(dú)由吳某個人簽收且并未用于家庭開支為由拒絕與吳某共同償還林某購房款及利息損失。綜上，新羅區(qū)人民法院經(jīng)審理后作出一審判決，被告吳某、楊某應(yīng)返還原告林某85000元購房款，并賠償一半的利息損失。一審判決作出后，雙方當(dāng)事人均未上訴。

                                                  [評析]

    《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定農(nóng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，只有該組織成員才享有宅基地使用權(quán)；農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的不予批準(zhǔn)。從上述規(guī)定來看，法律雖未禁止農(nóng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。農(nóng)村房屋買賣的出售方一般為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方則存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。 1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種具體情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地標(biāo)準(zhǔn)；二是已有宅基地，但尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的村民，再申請宅基地是不可能得到批準(zhǔn)的。對上列第二種情況，村民如再申請第二處宅基地時超過國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，也不應(yīng)得到批準(zhǔn)。至于第三種情況，則可依法申請建房用地。 2、如果是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況：（1）城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。（2）本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資格使用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是農(nóng)村房屋買賣合法的購買方。此案例告訴我們，農(nóng)村的房屋買賣必須慎重，對于并非同一個村集體組織成員之間的房屋買賣合同糾紛，如訴諸法院，法院將可能認(rèn)定其為無效。

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