在政府部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)需要辦理的土地征用、建筑物拆除、居民動遷和勞動力安置等項工作。 　　本項工作應(yīng)在開發(fā)項目正式開工之前的前期準(zhǔn)備工作，要拆除擬建項目所用土地上的建筑物和構(gòu)筑物，同時要對被拆房屋的所有人和使用人進(jìn)行補償和安置。原則是對所有人進(jìn)行補償、對使用人進(jìn)行安置。

 

1.建立健全拆遷安置矛盾糾紛化解機制

 

一、完善社會保障制度，建立健全拆遷矛盾糾紛排查社會保障機制

    對住房困難群體要進(jìn)一步健全和完善拆遷補償最低保障制度，要針對被拆遷群眾的實際困難，采取有力措施，確保被拆遷群眾當(dāng)前生活水平不降低，長遠(yuǎn)生活有保障。確定最低住房面積安置標(biāo)準(zhǔn)和最低貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)，加大廉租房、經(jīng)濟適用房和低價位商品房供應(yīng)保障范圍，落實低收入被拆遷家庭購買或承租住房的需要。每年可由財政安排一定數(shù)額的資金，對確有困難、當(dāng)前政策范圍內(nèi)又無法解決而為城市建設(shè)做出犧牲的被拆遷群眾實行經(jīng)濟救助。

    二、建立健全運轉(zhuǎn)高效、協(xié)調(diào)一致的管理機構(gòu)，完善拆遷矛盾糾紛排查管理機制

    群眾在同類地區(qū)，因政策不一致，拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，造成同類同地段被拆遷群眾拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)反差較大，加之部分拆遷工作人員操作不規(guī)范、不透明，造成群眾心理不平衡，從而引發(fā)拆遷矛盾和糾紛。為此，應(yīng)建立健全有法律法規(guī)授權(quán)、具有行政許可職能、運轉(zhuǎn)高效的行政管理機制，統(tǒng)一政策，確保拆遷過程公平、公正、陽光、透明，從而有利于促進(jìn)拆遷工作的順利進(jìn)行。

    三、加強強制拆遷行政、司法聯(lián)動，建立健全拆遷矛盾糾紛排查行政司法保障機制

    法院在審理拆遷行政訴訟案件時可建立行政附帶民事的訴訟制度。即法院在審理不服拆遷裁決案件時附帶解決民事爭議，對于因被拆遷人不予配合致使裁決無法到位的，法院可以按被拆遷人出示的有效產(chǎn)證號，直接判決變更裁決內(nèi)容。這樣不僅可以從根本上解決拆遷糾紛，而且可以節(jié)約訴訟成本，降低拆遷成本。

    四、堅持和完善拆遷安置維穩(wěn)風(fēng)險評估制度，建立健全拆遷矛盾糾紛排查防范機制

    在項目單位申請辦理《房屋拆遷許可證》時，拆遷主管部門要對該項目審批要件、拆遷安置資金到位情況、安置樓建設(shè)用地落實情況以及拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)情況等方面進(jìn)行量化預(yù)評估。有關(guān)條件具備后，拆遷主管部門通過召開項目所在地相關(guān)部門參加的拆遷預(yù)備會，對拆遷安置實施方案進(jìn)行審核，對拆遷安置維穩(wěn)進(jìn)行風(fēng)險評估，評估通過后，項目單位及拆遷實施單位要制定《拆遷安置項目維穩(wěn)工作預(yù)案》。與拆遷主管部門、當(dāng)?shù)卣?街道辦事處)簽訂《拆遷安置維穩(wěn)責(zé)任書》后，方可頒發(fā)《房屋拆遷許可證》。如因項目單位或拆遷實施單位的原因發(fā)生集體訪、越級訪并造成惡劣影響的，拆遷主管部門和項目所在地政府應(yīng)立即下達(dá)停止拆遷通知書，責(zé)令暫停項目拆遷，直至問題解決。

    五、強化對違法違規(guī)行為的制約，建立健全拆遷矛盾糾紛排查應(yīng)急處理聯(lián)動機制

    在實際工作中，經(jīng)常發(fā)生部分開發(fā)商或拆遷實施單位在沒有辦理《房屋拆遷許可證》的情況下，強行拆遷住戶房屋的違法行為；還有少部分雖已辦理了《房屋拆遷許可證》但沒有經(jīng)過法律程序，自行強制拆除住戶的房屋，造成群眾上訪，在社會上造成了極其惡劣的影響。拆遷管理部門在法律法規(guī)授權(quán)范圍內(nèi)往往制約力度不足，必須要有政府相關(guān)部門的協(xié)作與配合，才能制止和杜絕這種行為。為此，需要建立相關(guān)部門聯(lián)動機制，強化對違法違規(guī)拆遷行為的制約。

2.安置房設(shè)計建設(shè)要適應(yīng)拆遷安置的需要

 

一、當(dāng)前住宅拆遷安置的主要矛盾

        (一)安置房設(shè)計的面積和拆遷需安置的面積不相符

        安置房設(shè)計的面積過大，被拆遷戶需交付巨額的安置差價款，經(jīng)濟方面無法承受。如2006年溫州市江濱路某地塊，新建安置房面積從80到160平方米，對照該地塊原拆面積普遍需增加20到30平方米，而當(dāng)時房屋的市場價已高達(dá)每平方米1萬多元。被拆遷戶在原拆面積之外，另需繳納幾十萬元超出面積的房款，普遍不能承受。

        (二)安置房設(shè)計布局不合理、實用性不高

        被拆遷戶對照原拆房屋，感覺安置房雖新卻布局固定、相對可變性小、利用率低，對幾代人同住的大家庭，相同面積的安置房甚至無法解決最起碼的居住問題。

        (三)安置房設(shè)計套型單一，被拆遷戶選擇的余地小

        拆遷牽涉到千家萬戶，被拆遷戶的需求也多種多樣，而安置房一般按面積設(shè)計，相同面積的安置房往往套型相同，無法滿足各種不同情況被拆遷戶的實際居住要求。

        二、造成矛盾的主要原因 

        (一)解決安置的方法過于簡單，安置房設(shè)計脫離需求

        拆遷安置房不同于商品房，首先是服務(wù)對象不同，商品房的服務(wù)對象是那些經(jīng)濟條件有一定積累、有意愿、有計劃地選擇住房的人：而拆遷安置房服務(wù)的對象是廣大被拆遷戶，他們是因為城市建設(shè)的需要，在沒有充分準(zhǔn)備、計劃的情況下，被動接受住房改造。所以被拆遷戶一方，在應(yīng)對拆遷時在資金的儲備、房產(chǎn)的分割等方面會存在實質(zhì)性的矛盾。

        拆遷安置房是用于被拆遷戶選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的一種補償方式，是房地產(chǎn)交易的一種特殊形式，是在同一個時間點以房易房，同時完成“買房”和“賣房”兩種行為。2001年修訂的懶市房屋拆遷管理條例》(以下稱新《條例》)第二十五條規(guī)定：實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷入應(yīng)當(dāng)依照本條例第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換的房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價。這充分體現(xiàn)了“等價有償，公平交易”的原則，且前提是被拆遷戶要能“接受”。所以安置房設(shè)計盲目過大或過小，不符合被拆遷戶的需求或承受能力，會造成這種“特殊交易”的矛盾。

        (二)對安置房設(shè)計不夠重視，特別是對小戶型的設(shè)計不重視

        隨著房地產(chǎn)業(yè)的升溫，商品房走俏，小面積的安置房設(shè)計受到很大的沖擊，往往被認(rèn)為“低檔次”、設(shè)計單一、實用性差。在安置房設(shè)計時往往為控制安置面積，設(shè)計的套型在房屋的開間尺寸上做文章，以——種類型套型簡單地從房屋開間3米、3．3米等遞增，逐步增加面積，來應(yīng)對不同面積安置房。

        (三)過多考慮經(jīng)濟帳，忽視安置房套型布局的合理性和實用性

        在規(guī)定的容積率、綠化率等標(biāo)準(zhǔn)限制下追求最大的建筑面積，如加長房屋的進(jìn)深、封閉陽臺、減少露臺等，以達(dá)到最大的利潤空間。如溫州市江濱路某地塊出現(xiàn)個別建筑面積110多平方米的房屋進(jìn)身達(dá)21米長、只有一個朝南房間的極不合理套型，引起被拆遷戶的強烈不滿，最后不得不采取經(jīng)濟補償，被拆遷戶才勉強接受。

        三、解決方法

         (一)改變“重拆遷、輕安置”的思想，重視安置房的設(shè)計、建設(shè)

        在舊城改造中，往往存在重拆遷、輕安置的思想和做法。新《條例》第二十八條規(guī)定：拆遷人應(yīng)當(dāng)提供符合國家質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)的房屋，用于拆遷安置。這是針對部分拆遷人不重視安置，提供的安置房質(zhì)量、功能、環(huán)境等方面都比較差，嚴(yán)重侵害被拆遷人利益現(xiàn)象而增加的條款。所以對安置房的設(shè)計建設(shè)，應(yīng)提高認(rèn)識、轉(zhuǎn)變理念，充分體現(xiàn)新《條例》精神，盡量滿足被拆遷人的要求，使他們真正“安居”，并體驗到舊城改造的好處。

        (二)做好拆遷地塊的前期調(diào)查摸底工作，了解被拆遷戶的安置要求

        拆遷的前期工作包括多方面工作，其中對被拆遷戶入戶的調(diào)查摸底，掌握拆遷地塊的拆遷戶數(shù)、面積分布及被拆遷戶家庭成員組合、分戶情況等，是一項非常重要的工作。安置房設(shè)計面積相匹配，符合被拆遷戶安置需求，安置房建設(shè)的房源充足，是下一步安置工作順利進(jìn)行的前提保證。

        (三)安置房設(shè)計要考慮安置時的可操作性

        1．安置房設(shè)計的面積大小分隔要均勻

        舊房拆除的面積大小不等，新房安置面積也要先分檔，可以是相差5平方米為一檔，也可以是相差10平方米為一檔甚至更大，應(yīng)按具體情況而定。這樣就可在安置中減少個別被拆遷戶出現(xiàn)面積跳躍的幅度過大或過小而造成的不合理。

        2．安置時以面積劃分檔次為單位進(jìn)行認(rèn)購，每單位中房屋的層次、朝向、分布的比例要均勻

        針對按面積大小劃分檔次供被拆遷戶認(rèn)購的情況，安置房設(shè)計時要做到同一面積檔次中“好、壞”搭配，避免人為造成不公平、不合理現(xiàn)象。

        3．以面積劃分檔次為單位進(jìn)行認(rèn)購，每單位的房屋套型布局要盡可能多樣化

        針對被拆遷戶需安置的情況復(fù)雜多樣，有家庭人口眾多需多臥室的，有年輕時尚需大客廳的等等。所以安置房套型設(shè)計應(yīng)在需求情況調(diào)查的基礎(chǔ)上，進(jìn)行多樣化設(shè)計并有所側(cè)重。

        4．在符合國家相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范的前提下，安置房設(shè)計還要充分考慮適用性

        所謂“適用”，首先是應(yīng)能滿足人體工效學(xué)的最低需要。應(yīng)根據(jù)人的生理、心理要求在有限的面積范圍，組織并合理分配各功能空間的位置與大小，達(dá)到最佳的平面利用率。安置房的設(shè)計，特別是小面積戶型，多一處拐彎就是使用上的浪費。在滿足結(jié)構(gòu)安全的情況下應(yīng)減少縱橫墻體的設(shè)置，使結(jié)構(gòu)合理而簡潔。按照現(xiàn)代人的習(xí)慣，做到以起居室(廳)為中心，緊湊合理，以開門見廳為普通模式。

        5．安置房的設(shè)計要考慮靈活性、可變性

        目前安置房的標(biāo)準(zhǔn)較低，而隨著我國的經(jīng)濟發(fā)展和住宅二級市場的成熟，人們對住房條件的要求變化很快，所以安置房的套型設(shè)計必須考慮今后的可改造性，即可變性。這種可變的需求，主要體現(xiàn)在套型面積的擴大(兼并)與設(shè)備的更新、居室的調(diào)整和裝飾的變換上。而隨著國家標(biāo)準(zhǔn)要求的變化，多層住宅均采用框架結(jié)構(gòu)，更為住宅的可變性設(shè)計提供了空間。