對己方有利的證據(jù)材料對方拒絕提供怎么辦？

滕威 

    [取證背景]

    2003年11月3日，某房地產(chǎn)公司與某銀行簽訂《房屋預(yù)售協(xié)議》，約定：合同簽訂之日，銀行向房地產(chǎn)公司支付購房款60萬元。同日，房地產(chǎn)公司致函銀行，稱：定金60萬元劃入某實(shí)業(yè)公司在你行的帳戶用于還貸款。當(dāng)日，銀行從自己的帳戶上，劃款60萬元到某實(shí)業(yè)公司的帳上。此后，雙方又于2004年12月7日簽訂《商品房預(yù)售合同》，其主要內(nèi)容為：銀行購房的總價款為225萬元；從合同簽訂之日起至2005年5月，分次還清；還約定了雙方的違約責(zé)任等。合同在第23條又用手工添加了補(bǔ)充約定：雙方之間其他協(xié)議的結(jié)算條款一律無效，以本協(xié)議為準(zhǔn)；以銀行實(shí)際匯入房地產(chǎn)公司帳戶并出具財務(wù)收據(jù)進(jìn)行結(jié)算；帳外付款，房地產(chǎn)公司一概不認(rèn)。雙方均未在手工添加處蓋章。

    合同簽訂后，房地產(chǎn)公司將房屋交付給了銀行。銀行支付房款110萬元。后雙方因?qū)︺y行于2003年11月3日劃撥60萬元給某實(shí)業(yè)公司的行為應(yīng)否認(rèn)定為銀行所付房款問題發(fā)生爭議。房地產(chǎn)公司遂訴至法院，請求判令銀行支付下欠的購房款60萬元，并承擔(dān)違約責(zé)任。

    被告某銀行認(rèn)為，其已經(jīng)將購房款60萬元，劃入房地產(chǎn)公司指定的收款單位某實(shí)業(yè)公司的帳戶。而且，2004年12月7日的《商品房預(yù)售合同》系房地產(chǎn)公司在2004年11月7日《商品房預(yù)售合同》上單方添加第23條內(nèi)容并涂改落款時間而來，有原告出具的《承諾書》可以證明。

    原告房地產(chǎn)公司未能提供《承諾書》上所指的2004年11月7日的《商品房預(yù)售合同》。

    本案中，某銀行雖然確實(shí)劃出了60萬元購房款，但是該筆購房款是否屬于針對某房地產(chǎn)公司履行的債務(wù)，這就涉及到的所簽訂的合同中第23條是否為單方后添加問題，以及由房地產(chǎn)公司指定帳戶劃入購房款的行為是否符合約定，這也成為本案爭議的焦點(diǎn)問題。尤其對銀行來說，其舉證負(fù)擔(dān)較為嚴(yán)重，不可輕視。

    [方法敘述]

    針對某銀行的舉證責(zé)任，某銀行提供了以下反駁證據(jù)：1、2004年11月7日，房地產(chǎn)公司出具了一份《承諾書》，內(nèi)容為：某銀行于2004年11月7日與我公司簽訂的《商品房預(yù)售合同》完全是為了方便我公司工作需要，歸航不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)法律責(zé)任。2、2004年4月，雙方簽訂的《以車抵款協(xié)議》，該協(xié)議約定：銀行以一輛轎車折價35萬元抵付購房尾款。該協(xié)議簽訂后，銀行將車過戶給了房地產(chǎn)公司。3、2004年11月7日雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》復(fù)印件。該復(fù)印件上的23條內(nèi)容僅是“本合同一式兩份，甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份。”并無人工書寫的“雙方之間其他協(xié)議的結(jié)算條款一律無效，以本協(xié)議為準(zhǔn)；以銀行實(shí)際匯入房地產(chǎn)公司帳戶并出具財務(wù)收據(jù)進(jìn)行結(jié)算；帳外付款，房地產(chǎn)公司一概不認(rèn)。”的內(nèi)容。

     [證據(jù)分析]

     銀行雖未提交2004年11月7日《商品房預(yù)售合同》原件，但卻能夠?qū)ξ刺峤蛔C據(jù)原件的原因作出合理的解釋，即用提交房地產(chǎn)公司出具的《承諾書》予以證明，而房地產(chǎn)公司拒不提交《承諾書》中所指的2004年11月7日的《商品房預(yù)售合》，在此情況下，應(yīng)當(dāng)依照最高人民法院制定的證據(jù)規(guī)則第75條“有證據(jù)證明一方當(dāng)事人持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供，如果對方當(dāng)事人主張該證據(jù)的內(nèi)容不利于證據(jù)持有人，可以推定該主張成立”的規(guī)定，并配合案件的其他證據(jù)進(jìn)行解釋和質(zhì)證。如《以車抵款協(xié)議》中出現(xiàn)的35萬元的“購房尾款”字眼等。

    [方法點(diǎn)評]

     我們可以想象，人民法院在審判實(shí)踐中，一定會遇到許多疑難問題，那么，面對案件實(shí)態(tài)的紛繁復(fù)雜，法官們會如何考慮。其實(shí)，法官無非就是遵循邏輯嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)容精確、推理前后一致這樣一些原則，一般會嚴(yán)格控制并謹(jǐn)慎適用，以保證被推定的事實(shí)的客觀真實(shí)性和結(jié)果的公正性。在本案中，某銀行對房地產(chǎn)公司持有2004年11月7日的《商品房預(yù)售合同》原件的基礎(chǔ)事實(shí)履行了舉證義務(wù)?！冻兄Z書》的內(nèi)容足以證明銀行是應(yīng)房地產(chǎn)公司的要求且是在該公司承諾銀行不承擔(dān)任何法律責(zé)任的情況下，才在2004年11月7日的《商品房預(yù)售合同》上加蓋了公章，《商品房預(yù)售合同》實(shí)際由房地產(chǎn)公司持有。由此可以確立拒證的當(dāng)事人確實(shí)持有該證據(jù)的基礎(chǔ)事實(shí)。另外，房地產(chǎn)公司在法院履行了告知義務(wù)后，仍然拒不提供《承諾書》上所指的合同，且沒有說明具有正當(dāng)?shù)睦碛?。而銀行提交的2004年11月7日的《商品房預(yù)售合同》復(fù)印件第23條中并無“雙方之間其他協(xié)議的結(jié)算條款一律無效，以本協(xié)議為準(zhǔn)；以銀行實(shí)際匯入房地產(chǎn)公司帳戶并出具財務(wù)收據(jù)進(jìn)行結(jié)算；帳外付款，房地產(chǎn)公司一概不認(rèn)。”的約定，若原件與復(fù)印件一致，房地產(chǎn)公司依據(jù)該約定主張權(quán)利，顯然不應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒芍С帧＞C合判斷其他一些證據(jù)，即結(jié)合當(dāng)事人于2005年5月簽訂的《以車抵款協(xié)議》，可以得出與擬推定事實(shí)相同的結(jié)論?！兑攒嚨挚顓f(xié)議》簽訂時間在《商品房預(yù)售合同》之后，該協(xié)議約定銀行以車抵款35萬元，此乃總房款225萬元扣除已付110萬元和爭議的60萬元后的余額，由此也可以佐證房地產(chǎn)公司當(dāng)時認(rèn)可該60萬元沖抵了銀行的購房款。

    從本案中，我們也能夠獲得一些教訓(xùn)和經(jīng)驗(yàn)，在從事交易時，一定要注意索取證據(jù)材料，盡可能地避免口說無憑現(xiàn)象。當(dāng)然，要善于將提供證據(jù)的責(zé)任轉(zhuǎn)移到對方當(dāng)事人身上，以此解脫自己。要學(xué)會在有限的證據(jù)資源范圍內(nèi)，盡可能的運(yùn)用邏輯、經(jīng)驗(yàn)以及法律來綜合判斷，力爭達(dá)到所舉的證據(jù)都能被法官采信，而被采信的證據(jù)又能支持自己的觀點(diǎn)，最終達(dá)到進(jìn)行訴訟的目的。

如何證明按單位分房政策借款購買的房產(chǎn)性質(zhì)

                                                滕 威

    [取證背景]

    顧某（女）與徐某（男）系夫妻關(guān)系。1998年7月，顧某向所在單位借得購房款13萬元。同時，顧某與單位約定：若顧某的業(yè)務(wù)做到一定數(shù)量，所購房屋即歸顧某所有。同年9月28日，顧某則以11.9萬元先購入一套房屋，并領(lǐng)取了以顧某為所有人的房產(chǎn)證。2000年4月，顧某向法院起訴要求離婚。在訴訟離婚過程中，就雙方共同居住的該套房屋的分割問題，顧某提出該套房屋實(shí)際是由其單獨(dú)向房產(chǎn)公司購買，不屬于夫妻共同財產(chǎn)。2001年7月26日，經(jīng)價格事務(wù)所評估鑒定，該房價值15.76萬元（不包括裝潢）。

    徐某在其辯稱中認(rèn)為：顧某與徐某共同居住的房屋，雖然登記的所有權(quán)人為顧某，但根據(jù)顧某單位提供的書面材料(包括財務(wù)記錄和協(xié)議書)以及單位政策，這套房子已經(jīng)歸顧某所有了。所以，該房屋系雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同財產(chǎn)。

    本案的關(guān)鍵就在于如何證明按單位分房政策借款購買的房產(chǎn)的性質(zhì)。根據(jù)誰主張誰舉證的原則，本案中，原告顧某提出房屋屬于個人所有，并且提供了一個人名義登記的房產(chǎn)證。那么，被告徐某欲推翻這一主張，就應(yīng)當(dāng)就所爭議房屋為夫妻共同財產(chǎn)進(jìn)行舉證。

    [方法敘述]

    徐某找到顧某所在單位的領(lǐng)導(dǎo)，要求查看顧某的創(chuàng)收成績以及有關(guān)協(xié)議，該單位提供了如下一些證明材料：1998年7月20日顧某向單位借款13萬元；1998年9月28日顧某以11.9萬元購買一套住房；至1999年1月10日，顧某在職期間創(chuàng)收已達(dá)60萬元；顧某與單位的協(xié)議書，其主要內(nèi)容就是：顧某業(yè)務(wù)做到一定數(shù)量，所購房屋即歸顧某所有。

    [證據(jù)分析]

    從顧某向單位出具13萬元的借條、單位分房政策、單位與顧某之間的協(xié)議等可以看出，顧某可享受13萬元的分房款，并且該房屋已被顧某做了自己名下的產(chǎn)權(quán)登記。所以，根據(jù)徐某提供的幾份證據(jù)材料，已經(jīng)能夠證明這樣一個事實(shí)：顧某在2000年4月向法院起訴離婚時，所居住的房屋已經(jīng)歸其所有。所以，完全可以認(rèn)定顧某所購房屋為顧某與徐某的夫妻共同財產(chǎn)。

    [方法點(diǎn)評]

    本案主要在于被告徐某如何提供反駁證據(jù)的問題，要通過某些證據(jù)材料證明房屋性質(zhì)，是較為困難的，但仍然不能等閑視之。首先要弄清楚實(shí)體法對證據(jù)的要求。否則，就會盲目地收集證據(jù)。

    從案情進(jìn)行分析，本案在實(shí)體上有兩個關(guān)鍵性的焦點(diǎn)問題，一是房屋產(chǎn)權(quán)問題，二是顧某的13萬元借款問題。顧某向單位借款13萬元用于購房，這是事實(shí)。但到本案起訴前，原告顧某已經(jīng)為單位創(chuàng)收60萬元，按照單位的分房政策及單位與顧某之間的協(xié)議，顧某可享受13萬元的分房款，并且該房屋已被顧某做了自己名下的產(chǎn)權(quán)登記。根據(jù)我國有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的法律規(guī)定，可以認(rèn)定該套房屋已歸顧某所有，也就是說，顧某享有該房屋所有權(quán)這一事實(shí)是沒有異議的。那么，以此類推，若認(rèn)定該房屋屬于顧某與徐某的夫妻共同財產(chǎn)也應(yīng)當(dāng)沒有問題。

    關(guān)于根據(jù)分房政策借款問題。有人認(rèn)為：顧某在該單位期間可以無償占有、使用單位出資的13萬元款，在顧某未完成創(chuàng)收任務(wù)的情況下，該13萬元款的所有人仍系單位，所以，只要顧某未完成創(chuàng)收任務(wù)，顧某欠單位13萬元款的事實(shí)就是永遠(yuǎn)存在的。鑒于顧某與單位的13萬元款尚未結(jié)算，所以徐某分割部分房產(chǎn)及承擔(dān)13萬元款的部分結(jié)算責(zé)任，顯然是不確實(shí)際的?，F(xiàn)行房價經(jīng)評估為15.76萬元，與13萬元之間相差2.76萬元，因而，這2.76萬元有徐某的一半權(quán)利。

    我們認(rèn)為，徐某收集顧某與單位之間的協(xié)議以及顧某創(chuàng)收已達(dá)60萬元的證明材料，意在證明，顧某在業(yè)務(wù)做到60萬元之后，其借單位的13萬元款就已被其因業(yè)績所得的獎勵所抵消，也就是說，顧某根本無須再清償單位這13萬元借款。如果徐某所提供的證據(jù)已經(jīng)能夠證明了這些問題，卻仍然認(rèn)為13萬元借款還要償還給單位，這豈不是與顧某單位的分房政策相背離了嗎？也有悖于當(dāng)事人意思自治的原則。因此，我們認(rèn)為，所爭議房產(chǎn)，不僅應(yīng)當(dāng)是原、被告夫妻的共同財產(chǎn)，而且無須認(rèn)定13萬元借款仍需清償。所以說，被告徐某的證據(jù)材料對于證明按單位分房政策借款購買的房產(chǎn)性質(zhì)以及權(quán)利歸屬是非常有意義的。

    在本案中我們發(fā)現(xiàn)，不僅涉及到證據(jù)的收集問題，而且還涉及到對所收集證據(jù)的理解和解釋問題。因?yàn)楦緵]有什么直接證據(jù)來證明房屋的性質(zhì)，當(dāng)事人所收集的證據(jù)材料也都屬于間接證據(jù)，需要依靠若干間接證據(jù)進(jìn)行證明。相對來說，提供這樣的證據(jù)材料還是有些風(fēng)險的，但是，對于當(dāng)事人來說，恐怕也只能提供這些證據(jù)了。

《民事取證方略》——案例六 [原創(chuàng) 2009-12-13 14:15:32]   

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如何證明房屋出賣人不當(dāng)收取的房款數(shù)額

 滕 威

 

    [取證背景]

    原告孫某原住被告某教育設(shè)施配套中心的平房一處，后因拆遷及房改事宜，被告下發(fā)了《教師住房政策基金暫行辦法》，辦法第五條規(guī)定住房改革基金可作為購買房屋產(chǎn)權(quán)的一部分，并計息（按國家認(rèn)可的銀行利率），每年年初計息一次。1996年1月，孫某向被告交納了8000元的分房基金。雙方同時簽訂了拆遷協(xié)議書，該協(xié)議第二條約定：必須由我委（被告）職工親自辦理動遷和回遷登記手續(xù)，出示所在地正式戶口，并退回我委簽發(fā)的公房租賃證……。

    1996年11月，被告某教育局與孫某又簽訂了購房協(xié)議書，協(xié)議載明：購房者：孫某；單位：回遷戶；樓層：六樓；建筑面積：101.90平方米；公用部位均攤7.90平方米，總金額55227.26元。雙方簽字蓋章。原告按照協(xié)議的約定向被告某教育局一次性交付購房款55227.26元。

    2002年4月，被告退還原告購房款13210.91元，并向原告交付了一套住房，其面積為67.289平方米。2003年6月，被告向原告提供了安置意見，說明原告應(yīng)交購房款的計算方法為：新房面積減去原拆遷面積再乘以1051.78元/平方米。

    原告孫某認(rèn)為：原拆遷面積為31.77平方米，而被告是以17.40平方米計算的房款。為此，原告要求被告退回多收的房款22959.15元。

     被告某市教育設(shè)施配套服務(wù)中心、某教育局則辯稱：被告方不欠原告孫某的購房款，集資建房期間交的款沒有利息；2002年原告孫某已經(jīng)將應(yīng)退的房款領(lǐng)走了。

    本案中原告需要證明的就是，被告是否多收了原告孫某的購房款，而要證明這個問題，就應(yīng)當(dāng)在房屋面積上著手取證，而本案的爭議焦點(diǎn)就是，原告孫某被拆的房屋的面積究竟是31.77平方米還是17.40平方米？

    [方法敘述]

    原告孫某找到被告單位原工作人員，請其證明當(dāng)時所拆房屋的面積，該工作人員回憶，確定原告當(dāng)時的房屋面積是30平方米以上；原告留存的拆遷協(xié)議書上“現(xiàn)有房使用面積”一欄上，有“拆遷戶、31.77”等字樣；關(guān)鍵的一個證據(jù)是，原告交回給被告的公房租用證，但該證據(jù)已經(jīng)交給被告，上面記載著被拆遷房屋的面積。在無法獲取對己有利的證據(jù)材料的情況下，提供證據(jù)材料的線索或下落本身也是原告取得證據(jù)的一個途徑，至少自己讓法官相信，幾個非常重要的證據(jù)材料確實(shí)在被告手上，從而擺脫自己的取證困難。另外，原告孫某所持有的教師購房協(xié)議書以及預(yù)購房款收據(jù)、分房基金8000元的收據(jù)也是不可或缺的基礎(chǔ)性證據(jù)材料。

    [證據(jù)分析]

    根據(jù)被告原工作人員證明，原告孫某原來居住的房屋建筑面積是在30平方米以上，而且原告保留的拆遷協(xié)議書上也有31.77平方米的字樣。對此被告雖然否認(rèn)，但其并不能向法庭出示證據(jù)，尤其是拆遷協(xié)議以及原告交回的公房租賃證，其手中也應(yīng)當(dāng)擁有的情況下，卻聲稱找不著或已經(jīng)丟失，作為法官，此時應(yīng)當(dāng)寧可相信原告提供的證據(jù)材料，也不會因?yàn)楸桓娣裾J(rèn)而否定其證據(jù)效力。而且，從原告所提供的證據(jù)材料來看，雙方在1996年11月簽訂購房協(xié)議書時，其約定的購房面積為（101.90+7.90）平方米即109.80平方米，交納購房款55227.26元及分房基金8000元。后僅安置了67.289平方米，卻要求原告交納購房款52472.25元[（67.289－17.4）×1051.78]，很明顯，這個數(shù)字有誤。所以原告孫某的請求應(yīng)當(dāng)?shù)玫街С帧?/font>

    [方法點(diǎn)評]

    最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條規(guī)定：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，或者反駁對方請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證據(jù)。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。在本案中，原告孫某本應(yīng)當(dāng)證明自己被拆遷的房屋是31.77平方米，但原告所提供的證據(jù)材料包括拆遷協(xié)議、購房協(xié)議以及購房交費(fèi)收據(jù)、被告單位的一位領(lǐng)導(dǎo)同志所寫的“拆遷戶、31.77”字樣等，都還不能作為充分有力的證據(jù)。因此，本案應(yīng)當(dāng)根據(jù)舉證責(zé)任分配的原則，考慮公平原則和誠實(shí)信用原則以及當(dāng)事人舉證能力，應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋拆遷的主管部門即本案被告某教育局負(fù)舉證責(zé)任，因?yàn)槠渚哂斜９芎驼加杏嘘P(guān)拆遷檔案材料的優(yōu)勢，也更有能力收集和提供證據(jù)，來證明被拆遷房屋的面積。這樣便將舉證責(zé)任推到被告身上。

    本案原告孫某向法庭提供了證據(jù)線索，也算是履行了自己的舉證義務(wù)。問題是，在本案中，被告僅僅對原告所舉證據(jù)做出否定性表示，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，既然舉證責(zé)任已經(jīng)確定在被告一方，那么，就要對自己的主張?zhí)峁┳C據(jù)并承擔(dān)風(fēng)險。由于被告未能提供自己的一份拆遷協(xié)議，也未能向法庭出示原告孫某歸還的公房租賃證，所以，其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律后果。

    尤其值得稱道的，倒不僅僅是原告提供了購房協(xié)議，而是原告能夠比較科學(xué)地運(yùn)用這一證據(jù)材料。當(dāng)事人雙方約定的購房面積（109.80平方米）與約定支付的房款（55227.26元+8000元）之間的比例，和實(shí)際交付的房屋面積（67.289平方米）與實(shí)際支付的購房款（52472.25元）之間的比例，懸殊太大。那么，原告提出這一證明思路，實(shí)際上是要求法官運(yùn)用經(jīng)驗(yàn)法則，通過生活常識和符合人情世故的思維，從而對本案的事實(shí)進(jìn)行分析認(rèn)定。本案中有兩個顯著的特點(diǎn)，一是原告孫某僅需做一些簡單的、基礎(chǔ)性的證據(jù)提供，且從所提供的證據(jù)材料和證據(jù)線索中，可以合理地將否定自己陳述的舉證責(zé)任推給被告；二是原告孫某將自己對證據(jù)材料所進(jìn)行的邏輯分析過程，即自己的心證過程和心證結(jié)果傳遞給法官，從而讓法官不得不接受自己的觀點(diǎn)。通過已有的證據(jù)進(jìn)行正確地分析運(yùn)用，不僅可以減輕取證負(fù)擔(dān)，而且還能起到事半功倍的效果。

《民事取證方略》——案例七 [原創(chuàng) 2009-12-21 17:22:33]   

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未簽訂物業(yè)管理協(xié)議如何證明存在車輛保管關(guān)系

                                                 滕 威

 

[取證背景]

2002年11月，原告華某向某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了坐落于淮安市的住房一處。華某與被告A物業(yè)管理公司的管理處口頭協(xié)商，要求由管理處安排其牌號為蘇H3XX6、蘇H3XX8的兩輛東風(fēng)牌卡車的停泊車位，管理處安排華某將車停放在小區(qū)二期大門外、外圍墻內(nèi)側(cè)主干道上（靠近大門口），由小區(qū)治安隊(duì)負(fù)責(zé)看管，每年交納停車費(fèi)1200元/輛。自同年11月起，華某將號牌為蘇H3XX8的東風(fēng)卡車停放在指定位置，并交納了2002年11­-12月的停車費(fèi)150元，管理處出具了收據(jù)，并發(fā)放了編號為059的小區(qū)通行證。同年12月，華某將號牌為蘇H3XX6的東風(fēng)卡車停放在指定位置，并交納了當(dāng)月的停車費(fèi)，管理處發(fā)放了編號為098的小區(qū)通行證。2003年12月，管理處調(diào)整車位，安排華某的卡車停放在小區(qū)二期大門外、外圍墻內(nèi)側(cè)主干道上。

2004年9月29日早晨，華某發(fā)現(xiàn)，停放在指定位置的號牌為蘇H3XX8的東風(fēng)牌卡車被盜，華某即向公安機(jī)關(guān)報案，該車在訴訟終結(jié)前一直未追回。華某多次與管理處交涉未果，后訴至法院，要求A物業(yè)管理公司賠償其損失。

淮安市某物價局物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)批準(zhǔn)通知書表明：物價局核準(zhǔn)被告對小區(qū)收取有關(guān)費(fèi)用，其中對停放在小區(qū)機(jī)動車停車場的車輛收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為貨車每月人民幣120元/輛。法院在審理中，委托淮安市某價格認(rèn)證中心，對被盜車輛的現(xiàn)存價值進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：鑒定價格82300元（含車輛購置費(fèi)和其它辦證費(fèi)用）。

原告華某認(rèn)為，雖然自己的停車費(fèi)只交到2004年6月，但此后華某車輛仍停放在管理處指定位置，而被告也未提出異議，且未收回通行證，故雙方均有保管合同仍然履行的意思表示。由于被告未盡到妥善保管的義務(wù)，所以應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

被告A物業(yè)管理公司認(rèn)為，華某自2004年6月起一直未交納停車費(fèi)用，所以，雙方?jīng)]有保管合同關(guān)系，治安隊(duì)員對原告華某的車輛無義務(wù)看管；所收費(fèi)用低于物價部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，說明所收費(fèi)用僅是場地租用費(fèi)，并不含保管費(fèi)；再說，原告車輛是否是停在指定位置也沒有證據(jù)證明；華某的卡車系B汽車運(yùn)輸集團(tuán)所有，華某不是權(quán)利享有人。

原告華某面臨著幾個證據(jù)方面的問題，諸如保管合同是否仍然成立？卡車的所有權(quán)是否歸自己所有？卡車在2004年9月28日是否定放在指定位置？低于核準(zhǔn)價的費(fèi)用是否僅僅是場地租用費(fèi)而不包括保管費(fèi)？等等。其中的任何一個問題不解決，都可能導(dǎo)致原告華某敗訴的后果，因此，華某應(yīng)當(dāng)圍繞這些問題去獲取證據(jù)材料。

[方法敘述]

華某請求蘇H3XX8東風(fēng)牌卡車的被掛靠單位B汽車運(yùn)輸集團(tuán)分公司出具證明，其提供的證明中載明：“車牌號為蘇H3XX6、蘇H3XX8東風(fēng)卡車為華某購買，掛靠在本公司運(yùn)輸，運(yùn)輸期間向本公司交納風(fēng)險押金、管理費(fèi)；蘇H3XX8被盜后，索賠權(quán)利由華某行使，與本公司無關(guān)。”自2004年7月起，華某的兩輛東風(fēng)牌卡車未交停車費(fèi)，物業(yè)管理處進(jìn)行了催討，華某從家里翻出了一份催繳通知單，是被告單位向華某催討2004年6月以后的停車費(fèi)的通知，其落款日期是2004年8月2日。原告華某在法定期限內(nèi)向法庭申請兩個證人出庭，其能夠證明2004年9月28日晚上，原告將被盜車輛停靠在被告指定的車位。此外，原告還提供了物業(yè)管理處出具的收費(fèi)收據(jù)、小區(qū)通行證等。應(yīng)當(dāng)說，這些證據(jù)材料的提供都不是很難的，而且也不要付出什么成本。

[證據(jù)分析]

本案首先要解決的是原告的主體資格問題，如果蘇H3XX8卡車不歸原告所有，那么，其訴訟主體資格就會成為一個障礙，當(dāng)然依據(jù)占有權(quán)也是可以主張權(quán)利的，但畢竟又隔了一層關(guān)系。所以，原告華某首先從B汽車運(yùn)輸集團(tuán)分公司獲取證據(jù)材料，證明自己車輛是掛靠在B汽車運(yùn)輸集團(tuán)分公司的，從而取得了訴訟主體資格，也是對被告的有關(guān)辯稱內(nèi)容的一個回答。華某提交的停車費(fèi)催繳通知單，也是對其非常有利的一份證據(jù)材料，因?yàn)樗梢宰C明2004年6月以后，雙方保管關(guān)系的存在，原告未及時交納費(fèi)用僅僅是個違約的問題，并不能否定被告所負(fù)擔(dān)的保管合同上的義務(wù)。再加上小區(qū)通行證、停車費(fèi)收據(jù)而不是場地租用費(fèi)收據(jù)，更加說明了車輛保管合同關(guān)系的存在。另外，證人證言在訴訟中的作用也是不可低估的，因?yàn)槠渥C明了被盜卡車確實(shí)是在被告指定停放車輛的位置被盜的。因此，上述這些證據(jù)材料，已足可以使法官相信原告華某的卡車是在被告的保管下被盜的，因而所造成的損失，被告應(yīng)當(dāng)予以賠償。

[方法點(diǎn)評]

其實(shí)本案倒也沒有什么特別值得推崇之處，因?yàn)樵姹仨氁獓@自己的訴訟請求以及被告的答辯來收集證據(jù)，而本案中的爭議焦點(diǎn)比較明確，迫使原告華某必須按照所列出的焦點(diǎn)去收集證據(jù)。實(shí)質(zhì)上，這個案件的關(guān)鍵就在于確認(rèn)保管合同關(guān)系。由于當(dāng)事人之間并沒有訂立書面的保管合同，因此，要證明存在保管合同關(guān)系就相對困難一些，尤其是在被告否認(rèn)的情況下。

在本案中，原告華某支付了停車費(fèi)并按管理處指定位置停放車輛，管理處發(fā)放通行證，并有治安隊(duì)負(fù)責(zé)看管，且對小區(qū)停車場車輛收取的停車費(fèi)中就含有保管費(fèi)，即使低于物價部門核準(zhǔn)的停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，也只能視為雙方自愿的結(jié)果。更何況，收受場地費(fèi)或者道路占用費(fèi)，還必須經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)。所以，停車費(fèi)收據(jù)可以證明雙方之間具有保管合同關(guān)系。而催繳停車費(fèi)通知單雖說是證明原告違約的證據(jù)材料，但同時也證明了，只有在存在保管合同且車主不履行約定義務(wù)時，才會出現(xiàn)保管人催繳費(fèi)用的情況，而對本案原告來說，后者則更為重要。另外，原告華某2004年6月以后，車輛一直停放在管理處指定的位置，而管理處并未提出異議，也未收回小區(qū)通行證，還向原告發(fā)出催繳停車費(fèi)通知。因此，認(rèn)定保管合同成立時沒有問題的。

對書面證據(jù)材料不能夠證明的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮通過其他證明途徑解決。如在本案中，蘇H3XX8卡車在2004年9月28日晚是否停放在管理處，就需要通過證人證言的方法解決。本案中的證人證言符合合法證據(jù)的特點(diǎn)，且能與當(dāng)事人陳述及保安在公安機(jī)關(guān)的調(diào)查筆錄相印證，因此，本案中的證人證言應(yīng)當(dāng)屬于有效證據(jù)而被法官采納。

應(yīng)當(dāng)說，本案原告華某所提供的證據(jù)材料已經(jīng)形成了一個證據(jù)鏈，足以證明原、被告之間存在保管合同關(guān)系，且蘇H3XX8東風(fēng)牌卡車是在被告方保管之下被盜的。由此得出一個經(jīng)驗(yàn)，即在現(xiàn)實(shí)生活中，一定要注意相關(guān)資料的保管和收集，日后萬一發(fā)生什么糾紛，也就有備無患了。

《民事取證方略》——案例八 [原創(chuàng) 2009-12-30 15:59:49]   

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如何證明所交付的商品房不符合約定條件

                                          滕 威

    [取證背景]

    2003年10月，被告金碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在報紙上刊登售房廣告，內(nèi)容為：首次獨(dú)家舉辦房產(chǎn)讓利銷售活動，設(shè)施包括每戶均有固定車庫，向頂層每戶免費(fèi)贈屋頂花園，每平方米1400元起售，百姓價格別墅享受等。原告遲某看到售房廣告后，立即趕往被告售樓處洽談，并于當(dāng)日簽訂了一份商品房買賣合同。雙方在合同中約定：被告金碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司出售一套七樓（頂層）住宅房給原告遲某，總件數(shù)面積為115.6平方米，每平方米價格為1600元，總售價為18.496萬元，被告與2004年7月將商品房交付給原告遲某。同時，雙方還在合同中約定，如果一方違約，應(yīng)付房款總價的5%的違約金。

    2004年7月26日，原告遲某接受房屋后，發(fā)現(xiàn)其與售樓廣告有諸多差異，沒有屋頂花園、沒有車庫、面積短少等，遂多次找到被告進(jìn)行協(xié)商解決，但均無效果。2005年2月原告遲某提起訴訟，請求法院判令被告賠償違約金，返還因房屋面積短少而多收收取的購房款23791元。

    原告遲某認(rèn)為，雖然通常情況下商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是，如果出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。即使該內(nèi)容未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為是合同的內(nèi)容。原告就是因?yàn)榭粗辛宋蓓敾▓@及車庫才去購買的。因此被告應(yīng)當(dāng)按照雙方約定承擔(dān)違約責(zé)任，并返還多收取的購房款。

    被告金碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司則認(rèn)為，本案的商品房銷售廣告應(yīng)當(dāng)為邀請要約。小區(qū)內(nèi)有車庫，屋頂花園也因規(guī)劃部門不同意才沒有建成，屬于不可抗力。另外，房屋面積也基本符合合同的約定。

    本案中原告索要證明的內(nèi)容較多，一是要證明約定中有免費(fèi)贈送屋頂花園、二是要證明約定中有車庫、三是要證明房屋面積的短少及其數(shù)量。

    [方法敘述]

    原告遲某在提起訴訟之前，就開始收集證據(jù)材料，它不僅找到了當(dāng)年被告金碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司散發(fā)的廣告宣傳單以及刊登商品房銷售廣告的報紙，而且還收集到了同一幢商住樓的一樓、二樓、五樓、六樓的購房合同若干份。原告遲某還通過律師到當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門進(jìn)行調(diào)查，并復(fù)印了關(guān)于商住樓的批準(zhǔn)文件。

    [證據(jù)分析]

    遲某提起訴訟，當(dāng)然要提供與金碧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的合同書，這是其取得訴訟主體資格的基礎(chǔ)。遲某提供被告當(dāng)年的廣告宣傳單，其目的是要證明被告在售樓廣告中明確每戶均有固定車庫，頂層每戶有屋頂花園（免費(fèi)贈送），百姓價格別墅享受等內(nèi)容，其內(nèi)容具體確定，符合要約成立的要件。原告還收集了其他樓層的購房合同，目的是要與自己所購房屋在價格上作一比較。而原告所購買的七樓房屋價格比一樓、二樓、五樓、六樓的都高，可以證明被告在售樓時已經(jīng)將贈送屋頂花園這一因素考慮在內(nèi)了。應(yīng)當(dāng)推定，原告給出較高的價格購買七樓，正是將屋頂花園作為一個重要因素考慮的。原告遲某提供了規(guī)劃部門的批準(zhǔn)文件，是為了反駁被告所辯解的“規(guī)劃部門不同意”的謊言。

    [方法點(diǎn)評]

    我們知道，在通常情況下，銷售產(chǎn)品的廣告示不能作為合同內(nèi)容的，其不具有合同效力。其實(shí)在本案中，實(shí)體法的指引性對原告取證直到勝訴是具有較大作用的，尤其是最高法院的司法解釋更是具體明確。例如，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為邀請要約，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)是為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”原告要想證明被告未按照廣告上的允諾便構(gòu)成違約，除了對法律條文包括對司法解釋的條文理解和對照適用以外，在證據(jù)方面，必須要提供被告方制作的原始的廣告文本，包括散發(fā)的廣告宣傳單的和刊登廣告的報紙。這一點(diǎn)，原告已經(jīng)做到了。

    當(dāng)然，僅僅有了廣告文本還不能夠證明被告方的違約，因?yàn)楫吘购贤袥]有約定免費(fèi)贈送屋頂花園。所以，原告所購買的商品房究竟是否包括屋頂花園，就還需要證據(jù)證明。一般來說，頂層樓房相對于其他樓層來說價格應(yīng)該偏低，所以原告想到了到同一商住樓的人家請他們提供購房合同，其收集了一樓、二樓、五樓、六樓的部分合同。當(dāng)然三樓、四樓通常是人們認(rèn)為最好的樓層，所謂“金三銀四”指的就是這個，所以無需獲取三樓、四樓的合同作為證據(jù)材料。通過比較發(fā)現(xiàn)，原告遲某所購買的七樓房屋價格卻比一樓、二樓、五樓、六樓的高，這就證明被告在售樓時已經(jīng)將贈送屋頂花園這一因素考慮在內(nèi)了。同時，這也證明了，原告給出較高的價格購買七樓，也是將屋頂花園作為一個重要因素的，這不僅符合常理，也符合市場的價格運(yùn)行規(guī)律。

    本案中原告還聘請律師幫助取證，這種積極訴訟的熱情固然是好的，但同時也走了一些彎路。因?yàn)楸桓嬖诖疝q中稱，未建設(shè)屋頂花園是因?yàn)橐?guī)劃部門沒有同意，屬于不可抗力。那么，被告對自己的主張也有責(zé)任提供證據(jù)，根據(jù)舉證責(zé)任分配規(guī)則，被告應(yīng)當(dāng)就不能建造屋頂花園是規(guī)劃部門的因素進(jìn)行舉證，提供不出證據(jù)的，要承擔(dān)舉證不能的不利的后果。

    本案中還涉及到關(guān)于車庫的約定問題。因?yàn)樵趶V告中對此僅說“每戶都有固定車庫”，這個內(nèi)容還是有些含糊不定，而且原告實(shí)際上已經(jīng)可以使用一個車位，這一事實(shí)原告也是認(rèn)可的，所以，原告遲某主張應(yīng)當(dāng)擁有單獨(dú)一個車庫，所提供的證據(jù)是不太充分的。

    至于面積誤差問題，恐怕就得請求鑒定部門進(jìn)行勘驗(yàn)鑒定了

 

《民事取證方略》——案例九 [原創(chuàng) 2010-01-19 10:08:23]   

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如何證明房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)超過訴訟時效

                                               滕威

    [取證背景]

    孫大、孫二、孫三與孫四系親兄弟姐妹。1968年，兄弟姐妹與母親陳某共同居住在兩間公房內(nèi)。因?yàn)楫?dāng)時住房比較緊張，經(jīng)房管部門同意，在公房旁邊自行搭建了一間15.7平方米的私房（以下簡稱“訟爭房屋”）搭建該房時，孫三年齡還小，孫二是個女的，已經(jīng)出嫁，建房的部分材料就有孫大采購，但孫四與其母親陳某也出資出力。孫大、孫四各自結(jié)婚后，原來的兩間公房孫大和孫四各住一間。

    1980年，經(jīng)家庭成員共同協(xié)商后，經(jīng)訟爭房屋由孫三與母親陳某共同居住。孫三個人還出資對訟爭房屋進(jìn)行了修理，后又經(jīng)房管部門同意，在該房屋后面搭建了一間平臺，面積大約11平方米，與訟爭房屋相連相通。搭建后不久，孫三從單位分到了房子，便通過市場交易所，將平臺和訟爭房屋一起以1300元的價格轉(zhuǎn)讓給了孫四。孫四買進(jìn)后自己住了，把母親陳某安排到其原來居住的一間公房里居住。

    1992年，孫四對平臺和訟爭房屋按法定程序領(lǐng)取了產(chǎn)權(quán)證，孫大等人均未對此提出過異議。1998年，孫四一家搬到別處居住，便將原來居住的平臺和訟爭房屋出租。其母親陳某仍住在原處，生活由兄弟姐妹共同負(fù)擔(dān)和照顧。2003年5月，陳某因病去世。同年8月，孫大向人民法院起訴，請求法院確認(rèn)其為訟爭房屋即15.7平方米私房的產(chǎn)權(quán)人。

    孫大認(rèn)為：孫三所轉(zhuǎn)讓的房子，并不包括訟爭房屋，所轉(zhuǎn)讓的只是孫三自己搭建的11平方米的一間平臺；訟爭房屋作為孫大、孫四及其母親的共同財產(chǎn)，孫四在未經(jīng)全體共有人同意的情況下，即將訟爭房屋擅自登記在自己的名下，侵犯了其他共有人對訟爭房屋的合法財產(chǎn)權(quán)益，屬于無效民事行為。

    孫四則認(rèn)為：自己受讓的房子中就包括訟爭房屋。孫大的訴訟請求已經(jīng)超過了訴訟時效，法院應(yīng)當(dāng)駁回孫大的訴訟請求。

    孫四受讓的房子中是否包括訟爭房屋，固然是個焦點(diǎn)問題，但本案的關(guān)鍵焦點(diǎn)還應(yīng)當(dāng)在于孫大的請求是否超過訴訟時效，這是本案中當(dāng)事人需要證明的一項(xiàng)重要內(nèi)容。如果未超過訴訟時效，那么，將訟爭房屋界定為家庭共同財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)沒有問題。但是，如果超過訴訟時效，則孫四間取得訟爭房屋的所有權(quán)，作為原告的孫大只能承擔(dān)敗訴的法律后果了。顯然，本案中的被告孫四，應(yīng)當(dāng)就孫大的請求已超過訴訟時效負(fù)舉證責(zé)任。

    [方法敘述]

    孫四手中擁有1992年就辦理好的房屋產(chǎn)權(quán)證，但為了證明本案中的兩個焦點(diǎn)問題，孫四找到當(dāng)時的市場交易所，在一個熱心的管理人員的幫助下，他從陳年的登記簿中翻到了當(dāng)年房屋交易的備案內(nèi)容，其赫然記載著：交易時間是1983年10月26日；交易房屋面積26.7平方米；交易價1300元；……。孫四提供了家庭人員居住情況、領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的手續(xù)材料復(fù)印件（原件在房管部門存檔）、出租房屋協(xié)議書等。

    [證據(jù)分析]

    訟爭房屋原來系家庭共同財產(chǎn)，后來經(jīng)家庭成員共同協(xié)商，將給房屋分給孫三與母親居住，孫三還對該房進(jìn)行了維修，并且有搭建了一個平臺與訟爭房屋相通，后來孫三以1300元的價格將房屋轉(zhuǎn)讓。本案在訴訟中，孫大沒有舉證證明孫三所出讓的房屋中并不包括訟爭房屋，相反，孫四卻證明了自己受讓的房屋中就包括訟爭房屋，而且，其所提供的證據(jù)材料年代久遠(yuǎn)，又是交易時的原始記錄，可信度是非常強(qiáng)的。另外，對于訴訟時效問題，從家庭成員的居住情況看，孫大一直居住在一間公房里，從未與其他人發(fā)生過爭議；在辦理產(chǎn)權(quán)證的過程中，房管部門的同志上門調(diào)查和測量，孫大等人當(dāng)時也都在場，也沒有任何人提出過任何異議；1998年以來，房屋一直由孫四對外出租，已經(jīng)幾次與人簽訂了房屋租賃合同或協(xié)議，也從來沒有人提出過異議。這些證據(jù)材料足可以證明，即使訟爭房屋有孫大的份額，孫大早也就應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵害，但其沒有在訴訟時效期間內(nèi)行使自己的權(quán)利。也沒有提供證據(jù)證明存在時效中止、中斷和延長的情形。孫大的請求已超過法定二年的訴訟時效期限，應(yīng)當(dāng)是非常明確的。

    [方法點(diǎn)評]

    本案中被告孫四采用的取證方法比較簡便易行。因?yàn)樗仨殗@爭議焦點(diǎn)進(jìn)行取證。那么對于孫三所轉(zhuǎn)讓房屋的范圍，用當(dāng)初房屋交易所的備案登記進(jìn)行證明，明顯具有說服力。對于訴訟時效問題的取證，根據(jù)實(shí)體法的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)從孫大知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵犯時開始計算，那么就要證明孫大是否知道以及何時知道孫四占有房屋的。孫四所收集的一系列的證據(jù)材料，應(yīng)當(dāng)能夠證明自己的主張，導(dǎo)致原告孫大的請求面臨危機(jī)。

    我們來分析一下孫四所提供證據(jù)的證明過程：本案是房屋權(quán)屬糾紛，爭議焦點(diǎn)為確定房屋權(quán)利是否超過訴訟時效。從案件的具體情況來看，訟爭的15.7平方米的房屋原本是孫大、孫四及其母親陳某共同搭建的，應(yīng)當(dāng)屬于家庭共同財產(chǎn)。后經(jīng)家庭成員共同協(xié)商將此房交給孫三使用，孫三又另建一間11平方米的平臺，并于1983年將平臺連同訟爭房屋以1300元的價格轉(zhuǎn)讓給孫四。兄弟姐妹均未持反對意見。時隔8年，在1992年孫四向房管部門申請房產(chǎn)證時，房管部門按法定程序征詢公告一個月，兄弟姐妹也均未提出異議。之后，孫四辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，并出租給他人居住。對此其他人也一直未提出過異議或要求分得租金。到2004年5月，陳某去世后，孫大突然起訴要求確認(rèn)自己是房屋所有權(quán)人。在長達(dá)將近20年的時間里，孫大明知訟爭房屋的轉(zhuǎn)讓、出租等事實(shí)，卻從未主張過權(quán)利，那么根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百三十七條之規(guī)定，訴訟時效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵犯時起計算。向人民法院請求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟期間為二年。顯然，孫大在不能證明從1983年至起訴時止的期間內(nèi)存在訴訟時效中斷、中止的情況下，其起訴早已超過訴訟時效，其權(quán)利應(yīng)當(dāng)不受法律的強(qiáng)制性保護(hù)。

    需要注意的是，由于這種證明方法基本上是采用推定的方法，所以，就要求推定所依據(jù)的基礎(chǔ)事實(shí)的真實(shí)性，也就是說，對當(dāng)事人所收集的，證明基礎(chǔ)事實(shí)的證據(jù)材料的證明力，要求也就相對較高。