國家嚴(yán)禁隨意出售的經(jīng)濟適用房，竟然有大批人想要出手倒賣；本應(yīng)嚴(yán)格控制套型面積的保障性住房，卻出現(xiàn)了不少大戶型房子；外地戶口也可購買本地經(jīng)適房……

    在這篇網(wǎng)帖中，署名為“永豐嘉苑業(yè)主代表”的發(fā)帖人寫道：２００８年１２月底，“永豐嘉苑”小區(qū)的一期、二期工程才開始陸續(xù)竣工，并交付使用，目前小區(qū)的三期工程還在建設(shè)中。依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，“永豐嘉苑”小區(qū)購房人尚未取得完全產(chǎn)權(quán)，只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途。但事實是小區(qū)內(nèi)違規(guī)出售和出租現(xiàn)象十分嚴(yán)重。

    根據(jù)張先生提供的線索，記者在楊凌當(dāng)?shù)匾粋€房地產(chǎn)網(wǎng)站上進行了搜索，果然發(fā)現(xiàn)了數(shù)十條出售“永豐嘉苑”的信息。這些房源面積都在１００平方米到１２０平方米，銷售的價格都在每平方米１７００元至１８００元之間。

    記者在“永豐嘉苑”周圍一些樓盤了解到，這里的商品房售價在每平方米１７００元左右。而“永豐嘉苑”一期價格為每平方米１３００元，二期和三期價格為每平方米１４８０元，與市場價有著一定的差距。

    在進一步調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)“永豐嘉苑”在套型面積和申購對象上也與國家有關(guān)規(guī)定不相符合。按照國家關(guān)于經(jīng)濟適用房的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房單套的建筑面積應(yīng)控制在６０平方米左右。而“永豐嘉苑”小區(qū)的戶型集中在８０平方米到１２０平方米之間，其主力戶型為１１０平方米左右，其中還有１０套１３０平方米的戶型。

    “我是一期的業(yè)主，交房都一年半了，小區(qū)的入住率卻只有２０％，這導(dǎo)致我們電費很高，所以我們才發(fā)現(xiàn)有人買房之后不住準(zhǔn)備出售。沒想到真的在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)現(xiàn)了不少售房信息，這讓我們很氣憤。”張先生說。

 

 

 

 

 

經(jīng)濟適用房“永豐嘉苑”小區(qū)存在的一些問題
    “永豐嘉苑”小區(qū)位于楊凌示范區(qū)五湖路以北，常青路以西，占地面積180余畝，總建筑面積17.3萬m2，容積率約1.45，綠化率約38%，建成后總戶數(shù)約1500戶。但作為我國唯一的國家級農(nóng)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)示范區(qū)——“楊凌示范區(qū)”最大的經(jīng)濟適用房，“永豐嘉苑”小區(qū)目前還存在著不少關(guān)系到1500戶業(yè)主切身利益的問題，我們懇請有關(guān)部門、有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)按照有關(guān)法定程序依法為我們永豐嘉苑小區(qū)業(yè)主解決問題。
一、
天然氣初裝費問題
省物價局陜價電調(diào)發(fā)〔1998〕22號文件中曾規(guī)定用戶安裝天然氣要收取初裝費，但2002年4月23日財政部《關(guān)于公布取消部分政府性基金項目的通知》中取消了包括我省天然氣初裝費在內(nèi)的277項政府性基金。

為了規(guī)范天然氣安裝行為，2003年10月9日省物價局發(fā)出的《陜西省物價局關(guān)于天然氣收費問題的復(fù)函》（陜價管函〔2003〕137號）指出，天然氣公司為用戶安裝用氣設(shè)施工程時，可收取用戶工程安裝工料費。目前市天然氣公司在新裝天然氣時，用戶需繳納三項費用：建設(shè)資金每戶760元，IC卡費用每戶218元，用戶工程安裝工料費，每戶1300元（主要包括用戶管道材料費用、人工費、刷漆費等費用）。

省物價局有關(guān)人士指出，如果還有單位收取天然氣初裝費，用戶完全可以拒繳，但用戶在申請安裝天然氣時仍需繳納上述三項費用（合計2278元）。
“永豐嘉苑”小區(qū)的業(yè)主們被“楊凌示范區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有”代收了2420元天然氣初裝費，而且每戶還向天然氣公司另外交納了安裝工料費100余元。（合計2500余元）
請問：天然氣收取的高額初裝費是否有根據(jù)，是否合理、合法？
二、房地產(chǎn)開發(fā)商問題
1. 房地產(chǎn)開發(fā)商無故延遲交房時間。
經(jīng)濟適用房“永豐嘉苑”小區(qū)由“楊凌示范區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司”開發(fā)建設(shè)。購房合同上明確說明一期房屋于2008年12月30日前交房，否則開發(fā)商將賠償業(yè)主損失。而“永豐嘉苑”（一期）很多的房屋，如1、2、3、4、5、7、12、33等樓，都是2009年1月之后交房。“楊凌示范區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司”無故延遲交房時間，沒有履行購房合同，更沒有賠償業(yè)主經(jīng)濟損失！
2.有線電視、天然氣尚未開通
按照購房合同的規(guī)定，交房時應(yīng)該開通水、電、天然氣、有線電視等等，而且業(yè)主在交房時，已經(jīng)將天然氣初裝費、有線電視初裝費等費用一并交齊給房地產(chǎn)開發(fā)公司。
同時，根據(jù)《陜西省物業(yè)管理條例》第四十五條規(guī)定，“新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)建設(shè)工程竣工驗收合格后，其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)當(dāng)具備下列條件，方可交付使用”（見附件《陜西省物業(yè)管理條例》），其中明確說明天然氣、有線電視等應(yīng)安裝到戶。
但截至今天（2009年12月），距離交房時間（2008年12月30日）已經(jīng)一年了，3、12、18等樓還沒有開通有線電視；11、18、33等樓還沒開通天然氣。在不具備交房條件的情況下，為什么房地產(chǎn)開發(fā)公司敢違規(guī)交房？房地產(chǎn)開發(fā)公司既然早已代收了業(yè)主所交的天然氣、有線電視初裝費等費用，為什么不落實安裝？為什么毫無理由、毫無解釋的情況下，就讓業(yè)主們住沒有達到交房條件的房子？
3. 前期物業(yè)管理違反有關(guān)條例規(guī)定
《陜西省物業(yè)管理條例》第五十條規(guī)定，“ 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將備案后的臨時管理規(guī)約在銷售場所公示。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，載明由物業(yè)買受人交納的前期物業(yè)管理服務(wù)費的時間、標(biāo)準(zhǔn)和方式。而楊凌示范區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司是否按時將臨時管理規(guī)約和前期物業(yè)服務(wù)合同報送有關(guān)部門備案？何時在銷售場所公示了“臨時管理規(guī)約”？4.永豐小區(qū)在建設(shè)過程中,擅自改動當(dāng)初售樓前向社會公布的結(jié)構(gòu)布局.比如,33號樓當(dāng)初定的陽臺為落地式,飄窗為標(biāo)準(zhǔn)高度,結(jié)果建成后落地陽臺不復(fù)存在,飄窗高度變成90CM高的高窗臺.另外,以前許諾的24小時熱水也作廢了,變?yōu)榻o每戶贈送一個低檔次的熱水器.對此,曾有建筑工人親口說:這個小區(qū)邊建邊改,當(dāng)然是越改成本越降低.還有,當(dāng)初小區(qū)設(shè)計的樓層均為六層,后為售方便擅自加高為七層.以上種種,民怨極大.試問,樓房作為商品,售后如有改動是否應(yīng)該告知業(yè)主?在征得廣大業(yè)主同意后才行改動?還有,改動后成本降低了,但為何當(dāng)初我們交的錢沒有降低?這符合市場運作規(guī)律嗎?是不是在開涮廣大業(yè)主呢?三、小區(qū)物業(yè)管理問題
《陜西省物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）已于2008年12月12日經(jīng)陜西省第十一屆人民代表大會常務(wù)委員會第五次會議通過，自2009年5月1日起施行。永豐嘉苑小區(qū)的物業(yè)管理問題應(yīng)參照以上條例。
目前，“楊凌示范區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有”委托“陜西省鼎晟物業(yè)公司楊凌永豐嘉苑管理處”作為永豐嘉苑小區(qū)的物業(yè)公司。但存在以下問題：
1.“陜西省鼎晟物業(yè)公司”的資質(zhì)問題？招投標(biāo)方式是否合法？
《條例》中的第四條第二款規(guī)定：“住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)采用招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模不超過三萬平方米的，物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。”
“陜西省鼎晟物業(yè)公司”是否具備物業(yè)管理資質(zhì)資格？是否能承擔(dān)得起楊凌示范區(qū)最大的經(jīng)濟適用房——永豐嘉苑小區(qū)的物業(yè)管理。“陜西省鼎晟物業(yè)公司”的物業(yè)管理專業(yè)人員是否按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書？
“楊凌示范區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)有”是否按照有關(guān)規(guī)定，按照程序依法招投標(biāo)？
2. 物業(yè)服務(wù)差、水平低、收費不合理
“鼎晟物業(yè)公司”在業(yè)主尚未辦理交房手續(xù)，尚未拿到鑰匙的時候就開始收取物業(yè)管理費、垃圾清理費等。是否經(jīng)過物價部門審批？是否合法、合理？業(yè)主尚未辦理交房手續(xù)，尚未拿到房屋鑰匙，何來的垃圾？如何產(chǎn)生的物業(yè)管理費？
小區(qū)內(nèi)停車庫的停車費用標(biāo)準(zhǔn)（摩托車每月18元，電動車每月12元，）是否經(jīng)過物價部門審批？
“鼎晟物業(yè)公司”代收小區(qū)電費，業(yè)主交電費時，物業(yè)公司不但沒有提供電力部門出具的統(tǒng)一票據(jù)，還需業(yè)主額外交納30%的用電公攤費（例如買100元的電，則需另交30元的用電損耗費）？此項收費是否合法，是否經(jīng)過物價部門審批？同時電損是動態(tài)的，就是說用電量越大電損就越少，這是一個十分淺顯的道理。進入冬季，特別是暖氣開通以來，各家的用電量幾乎翻番，每月至少260度以上，加之我們小區(qū)不斷有新業(yè)主入住，用電量應(yīng)該快速增加。但從09年1月到12月這一年內(nèi)，物業(yè)公司一直按30%加收用電公攤費，這顯然是不合理的。
根據(jù)《條例》第六十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月公布物業(yè)管理區(qū)域的水、電總用量，業(yè)主的水、電總用量，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的水、電用量，公攤的水、電用量和費用的計算方式。物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取水、電費用不得改變政府定價。“鼎晟物業(yè)公司”為何不按照規(guī)定公布有關(guān)賬目？
“鼎晟物業(yè)公司”工作人員對待業(yè)主言而無信、蠻橫無理、態(tài)度惡劣，業(yè)主反映的問題遲遲得不到不解決，根本算不上是一個服務(wù)性公司，業(yè)主根本享受不到服務(wù)。
小區(qū)招聘的保安一個個老態(tài)龍鐘，還有些步履蹣跚，根本無法勝任保安工作。

小區(qū)至今沒有一個垃圾桶，小區(qū)內(nèi)的垃圾堆積如山，長時間沒有人清理，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差。只有聽說有記者要來或者領(lǐng)導(dǎo)要檢查的時候他才開始打掃，很多時候都是好幾個星期不清理，這是為記者和政府人員保潔還是為業(yè)主服務(wù)呢？這種欺上瞞下的物業(yè)為業(yè)主服務(wù)怎么能讓人放心呢？
以33號樓為例，在東單元樓下種植草皮植被不知為何被破壞后半年多無人種植，樓下草皮前地面下陷，下雨經(jīng)常積水，經(jīng)業(yè)主向物業(yè)反映后至今仍然沒有任何明確答復(fù)和行動。
物業(yè)公司內(nèi)部管理混亂，例如同一個月的垃圾費、水費居然讓2號樓某業(yè)主交了2次。
3.物業(yè)服務(wù)合同的合法性？根據(jù)《條例》第六十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起十五日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。而“鼎晟物業(yè)公司”與業(yè)主簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，完全是制式合同，里面存在很多霸王條款，這是否合法，是否已報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。四. 中央空調(diào)問題。
1.初裝費。普通商品房化建小區(qū)的中央空調(diào)初裝費是每戶5000元。而經(jīng)濟適用房“永豐嘉苑”的中央空調(diào)初裝費是每平方米100元，按建筑面積收取，業(yè)主所交初裝費平均每戶超過1萬元。作為楊凌示范區(qū)最大的經(jīng)濟適用房，永豐嘉苑小區(qū)的中央空調(diào)初裝費為何體現(xiàn)不出“經(jīng)濟”？這項費用是否經(jīng)物價部門審核？是否合法、合理？
2.使用費。根據(jù)購房合同有關(guān)約定，中央空調(diào)使用費按照流量收費，但現(xiàn)在竟然按建筑面積以4.8元每平米收費（其它小區(qū)都是按實用面積收取的，如神龍小區(qū)等）。當(dāng)初四聯(lián)公司對外宣傳中央空調(diào)的收費要低于集中供暖，但現(xiàn)在跟一般暖氣收費價格一樣，而且溫度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于集中供暖溫度。更重要的是相比一般暖氣，使用中央空調(diào)還需要用電，這樣一來，業(yè)主另需交高額的電費（把五個風(fēng)機盤口全開到最大檔位，24小時至少耗6度電）。
作為楊凌首個最大的經(jīng)濟適用房——永豐嘉苑小區(qū)的中央空調(diào)使用費、電費的標(biāo)準(zhǔn)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出楊凌地區(qū)一般暖氣使用費，何談“經(jīng)濟”？
3.中央空調(diào)適用性問題。自2009年11月中旬，永豐嘉苑小區(qū)的中央空調(diào)開通暖氣以來，一直故障多，運行不穩(wěn)定，大部分已入住的業(yè)主反映中央空調(diào)經(jīng)常半夜吹冷風(fēng)或者溫風(fēng)，室內(nèi)溫度很難達到16度，或在16度左右徘徊。更為重要的是，四聯(lián)公司對外宣稱的是24小時供暖，但為什么到晚上中央空調(diào)吹出來的竟是冷風(fēng)。難道經(jīng)濟適用房的中央空調(diào)溫度就只能達到國家最低標(biāo)準(zhǔn)16度？難道四聯(lián)公司為了節(jié)約成本，就可以半夜吹冷風(fēng)？這是四聯(lián)智能公司為了“經(jīng)濟”，還是中央空調(diào)本身有問題，或是另有原因？
四聯(lián)公司總是說“永豐嘉苑”小區(qū)是新建小區(qū)，入住率低，所以溫度也低！這個理由、借口能站住腳嗎？不同的商品有不同的價格，中央空調(diào)的暖氣也是商品，如果溫度達不到，價格就應(yīng)該打折！等到溫度達到了，再收那么高額的使用費吧！
作為楊凌首個最大的經(jīng)濟適用房——永豐嘉苑小區(qū)的中央空調(diào)。何談“適用”？
五、小區(qū)主干道旁一小廟存在有何合理性？
作為楊凌最大的由政府投資建設(shè)的安居小區(qū)，居然在東門主干道旁堂而皇之的矗立著一座破舊的民建小廟，此景可堪為全國最牛、最具民間宗教色彩的物件了?，F(xiàn)小區(qū)已建成一年，小廟仍健康地存在著，不知是有關(guān)建筑單位、物業(yè)為民著想，方便小區(qū)內(nèi)業(yè)主上香、祈拜方便還是其他原因？請政府部門給個說法。
六.業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立問題
根據(jù)《陜西省物業(yè)管理條例》第九條規(guī)定，“物業(yè)管理區(qū)域符合下列條件之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議：（一）房屋售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積50％以上的；”。“永豐嘉苑”小區(qū)已經(jīng)符合召開首次業(yè)主大會會議的條件。但有關(guān)部門不知出于何種原因，遲遲沒有指導(dǎo)、組織成立業(yè)主大會籌備組？鑒于以上關(guān)于小區(qū)的種種問題，我們?nèi)w業(yè)主一致懇請管委會以人為本，依照有關(guān)程序、有關(guān)規(guī)定，幫助解決關(guān)系到老百姓切身利益的問題。從2009年1月交房到現(xiàn)在，永豐嘉苑小區(qū)已經(jīng)交付使用有一年時間了，目前“永豐嘉苑”小區(qū)首要解決的就是盡快成立業(yè)主大會籌備小組，召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。不妥之處，請政府理解包涵，批評指正。


                                                               永豐嘉苑小區(qū)全體業(yè)主


后記：“永豐嘉苑”小區(qū)作為楊凌示范區(qū)首個經(jīng)濟適用房小區(qū)，本是楊凌示范區(qū)管委會為全區(qū)人民做的一件大好事，從根本上解決了全區(qū)困難職工、中低收入群體的住房難題。自小區(qū)施工建設(shè)以來，也不斷受到示范區(qū)領(lǐng)導(dǎo)，甚至省領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)注、關(guān)心、關(guān)懷，從某種意義上說，“永豐嘉苑”小區(qū)是我們示范區(qū)目前最大的民心工程。我們業(yè)主和領(lǐng)導(dǎo)的想法一樣，都希望這個“民心工程”真正的、最大限度的造福于民，而不希望受以上那些問題的不良影響。
“永豐嘉苑”小區(qū)絕大多數(shù)業(yè)主屬于中低收入群體，甚至還有困難職工。目前小區(qū)的物業(yè)費；電費；中央空調(diào)初裝費、使用費；天然氣初裝費；停車費等費用均關(guān)系到1500戶業(yè)主的切身利益，但目前這些費用要么過高、要么尚未經(jīng)過