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廣州市中級人民法院（2001）穗中法房終字第00876號(hào)民事判決書
上訴人（原審被告、反訴原告）：廣州市白云區(qū)陳田新興酒店（下稱新興酒店），地址：廣州市新廣從公路陳田村。
法定代表人：林順安，經(jīng)理。
委托代理人：劉興桂，廣東金山石律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審原告、反訴被告）：山東省對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會(huì)駐廣州辦事處（下稱山東辦事處），地址：廣州市西灣路4號(hào)。
法定代表人：姚青，主任。
委托代理人：歐陽強(qiáng)，廣東金羊律師事務(wù)所律師。
委托代理人：張學(xué)安，廣東正大律師事務(wù)所律師。
原審第三人：廣州市荔灣區(qū)新金灣酒店（下稱金灣酒店），地址：廣州市西灣路4號(hào)。負(fù)責(zé)人：林甲圓。
委托代理人：劉興桂，廣東金山石律師事務(wù)所律師。
原審第三人：廣州市荔灣區(qū)兆和裝飾工程公司（下稱兆和公司），地址：廣州市西灣路4號(hào)307-309房。
法定代表人：林國權(quán)，經(jīng)理。
原審第三人：廣州市城信有限公司（下稱城信公司），地址：廣州市西灣路4號(hào)301房。
法定代表人：修愷洪，經(jīng)理。
原審第三人：廣州市張記清補(bǔ)羊肉城（下稱張記羊肉城），地址：廣州市西灣路4號(hào)1-2層。
法定代表人：張軍，總經(jīng)理
上訴人新興酒店因場地租賃糾紛一案，不服廣州市荔灣區(qū)人民法院（1999）荔法房初字第515號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院認(rèn)為，山東辦事處、新興酒店簽訂的《租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》是雙方的真實(shí)意思表示，該合同雖未到房管部門辦理登記，但雙方實(shí)際已履行了合同，故該合同應(yīng)為有效合同，雙方均應(yīng)按合同履行。新興酒店在履行合同的過程中，違反了合同的約定，拖欠了租金，對此新興酒店應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，將欠交的租金清交給山東辦事處，并向山東辦事處支付滯納金。鑒于新興酒店拖欠租金已超過了合同約定的時(shí)間，且新興酒店、金灣酒店已自行遷出了承租的房屋，現(xiàn)山東辦事處提出要求解除雙方簽訂的合同有理，予以支持，在合同解除后，新興酒店在場內(nèi)的裝修物按約定無償歸山東辦事處所有，同時(shí)場地由山東辦事處自行繼續(xù)使用。對于山東辦事處要求新興酒店清交拖欠的水費(fèi)、電費(fèi)、排污費(fèi)及電話費(fèi)的請求，按現(xiàn)山東辦事處提供的證據(jù)，新興酒店欠交的電話費(fèi)為166.96元，新興酒店應(yīng)將該費(fèi)用清交給山東辦事處，對其余的費(fèi)用，因山東辦事處舉證不能，故不予支持。對山東辦事處要求新興酒店返還移交使用的物品，損壞的要求新興酒店給予賠償，并要求新興酒店返還從1999年４月1日起至10月31日止，他們代管理該屋而聘請的工人工資的請求，因山東辦事處自1999年4月1日新興酒店、金灣酒店遷出后，已接收使用房屋對外經(jīng)營，而本院作出口頭裁定由山東辦事處暫時(shí)代管期間，山東辦事處卻仍將房屋使用作對外經(jīng)營，故責(zé)任應(yīng)由山東辦事處承擔(dān)，對山東辦事處的請求不予支持。至于在房屋內(nèi)繼續(xù)使用的張記羊肉城，由于山東辦事處表示可與其繼續(xù)發(fā)生租賃關(guān)系，故對其搬遷問題不予處理，但張記羊肉城自1999年4月1日后使用至山東辦事處、新興酒店解除租賃合同之日的租金，應(yīng)由新興酒店按張記羊肉城所使用的房屋面積的租金額支付給山東辦事處。新興酒店認(rèn)為是山東辦事處強(qiáng)行要求他們遷出西灣路４號(hào)房屋，故要求山東辦事處賠償在他們停止經(jīng)營后的損失90萬元的反訴請求，因新興酒店提供的證據(jù)不足以證實(shí)新興酒店及金灣酒店的遷出是山東辦事處強(qiáng)迫其離開的，對此不予支持。對新興酒店要求沒收山東辦事處的非法經(jīng)營所得，及要求對山東辦事處妨害了民事訴訟，給予其處罰的請求，因?qū)儆谛姓块T及本院的職權(quán)范圍，新興酒店無權(quán)對此提出主張。張記羊肉城已經(jīng)合法傳喚，無正當(dāng)理由拒不到庭應(yīng)訴，依法作缺席判決。據(jù)此，原審法院于2000年9月13日作出判決：一、自本判決發(fā)生法律效力之日起一個(gè)月內(nèi)，新興酒店將1999年1月至４月1日未交的租金，按月租金55000元計(jì)算，一次性清交給山東辦事處。二、在本判決發(fā)生法律效力之日，解除山東辦事處與新興酒店于1998年3月20日簽訂的《租賃合同》及于1998年8月27日簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》。新興酒店在廣州市西灣路4號(hào)房屋內(nèi)的裝修物歸山東辦事處所有。三、自本判決發(fā)生法律效力之日起一個(gè)月內(nèi)，新興酒店將1999年１月6日至清繳上述判決第（一）項(xiàng)所欠租金之日止的滯納金，按每日110元計(jì)算，一次性支付給山東辦事處。滯納金不得超過新興酒店所欠的租金總額。四、自本判決發(fā)生法律效力之日起一個(gè)月內(nèi)，新興酒店將166.96元電話費(fèi)清交給山東辦事處。五、自本判決發(fā)生法律效力之日起一個(gè)月內(nèi)，新興酒店將1999年4月1日至本判決發(fā)生法律效力之日，張記羊肉城未交的租金，按月租金12656元計(jì)算，一次性支付給山東辦事處。六、自本判決發(fā)生法律效力之日起一個(gè)月內(nèi)，新興酒店將1999年4月1日至清繳上述判決第（五）項(xiàng)所欠租金之日止的滯納金，按每日25.31元計(jì)算，一次性支付給山東辦事處。滯納金不得超過張記羊肉城未交的租金總額。七、駁回山東辦事處的其他訴訟請求。八、駁回新興酒店的反訴請求。本案本訴受理費(fèi)7806元由山東辦事處負(fù)擔(dān)1930元，新興酒店負(fù)擔(dān)5876元，反訴受理費(fèi)31480元由新興酒店負(fù)擔(dān)。
判后，新興酒店不服，向本院提起上訴稱，原審判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，合同沒有辦理租賃登記，是被上訴人造成的。金灣酒店向被上訴人打報(bào)告要求減租，實(shí)際上是被上訴人為達(dá)到撕毀合同，趕走上訴人的目的，而設(shè)置的陷阱。上訴人從沒有主動(dòng)遷出過租賃場地，而是被上訴人用武力強(qiáng)行驅(qū)趕上訴人遷走。原審對被上訴人拖欠上訴人5個(gè)月的水電費(fèi)的事實(shí)不予采納，也沒有在判決書中表示出來。城信公司、兆和公司都應(yīng)向上訴人交租，但被上訴人直接向他們收租，對此原審沒有追究其違約責(zé)任。由于原審認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，導(dǎo)致判決錯(cuò)誤。被上訴人違約不辦登記，卻不負(fù)責(zé)任，而上訴人遲交租金三個(gè)月，就支持解除合同，違反公平原則，而且沒有查清是拖欠還是對方故意不收。事實(shí)上，上訴人是被對方暴力驅(qū)趕的，被上訴人利用我方的裝修設(shè)施非法經(jīng)營。上訴人在場內(nèi)的裝修是做酒店用的，除固定裝修外，還有很多酒店用品，為何無償歸對方所有。被上訴人強(qiáng)占場地，上訴人有權(quán)主張對被上訴人妨害民事訴訟的行為進(jìn)行處理。原審判決沒有處理保證金，把法院拖延結(jié)案的時(shí)間也計(jì)算滯納金，違反了程序。原審判決超出被上訴人原審的訴訟請求，原審訴訟費(fèi)是按對方第一項(xiàng)訴訟請求計(jì)算，而本案訴訟費(fèi)應(yīng)按解除合同計(jì)。原審判決從審理程序看已嚴(yán)重超期，擴(kuò)大了上訴人的損失。故請求撤銷原審判決第一、二、三、四、五、六、八項(xiàng)，判令被上訴人賠償因強(qiáng)制驅(qū)趕上訴人離開場地的行為造成上訴人的損失90萬元，判令被上訴人交回承租場地，依法追繳被上訴人強(qiáng)占新金灣酒店并利用上訴人的裝修對外非法經(jīng)營的所得，并追究其妨害民事訴訟的責(zé)任。本案一、二審受理費(fèi)由被上訴人負(fù)擔(dān)。
被上訴人答辯同意原審判決，不同意上訴人的上訴意見。
原審第三人金灣酒店述稱同意上訴人的意見。
原審第三人城信公司、兆和公司、張記羊肉城經(jīng)本院公告?zhèn)鲉緵]有到庭陳述意見。
本院經(jīng)審理查明，1998年3月20日，上訴人（乙方）與被上訴人（甲方）簽訂《租賃合同》，該合同約定：座落在廣州市西灣路4號(hào)的山東省外經(jīng)貿(mào)招待所大樓(房屋產(chǎn)權(quán)屬甲方)主體七層，局部九層，總建筑面積共約3452平方米，甲方除留下東北角第五層內(nèi)三房一廳、兩房一廳的房屋各一套和約30平方米的倉庫自用外，其余部份按現(xiàn)狀一并出租給乙方使用；甲方出租給乙方的使用期為10年，即自1998年4月1日起至2008年3月31日止；自甲方大樓租給乙方使用后，乙方每年向甲方繳納租金人民幣660000元，并自第4年起每年在上一年繳納租金基數(shù)上按70%的比例遞增；租金由乙方按季度向甲方一次性支付，在每季度開始的5個(gè)工作日內(nèi)匯入甲方指定的銀行帳戶，如乙方未能在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)繳納租金，逾期則按日支付租金額千分之二的滯納金；經(jīng)營中無論盈虧，乙方都要按時(shí)向甲方繳納租金，如乙方無故拖延租金３個(gè)月，甲方有權(quán)解除租賃合同，合同解除后裝修及改造部份無償歸甲方所有；自甲、乙雙方簽訂本大樓租賃合同規(guī)定之日計(jì)起，除甲方留用部份外，一切水費(fèi)，電費(fèi)及本大樓所發(fā)生的各種有關(guān)費(fèi)用，均由乙方支付；自本合同簽訂之日起三天內(nèi)，乙方向甲方支付承租大樓定金165000元，在合同期滿后三天內(nèi)，甲方將定金退還給乙方，如若乙方單方撤約或違約，定金不退。合同簽訂后，上訴人于1998年3月20日支付了租賃押金165000元給被上訴人。雙方在簽訂合同后，沒有到房管部門辦理租賃登記，被上訴人將房屋交付給上訴人使用，雙方辦理了房屋內(nèi)的物品移交手續(xù)，并簽訂了物品移交清單。
上訴人接收了房屋后，投入資金裝修了上述承租的房屋，并成立了金灣酒店，由金灣酒店使用該屋，對外經(jīng)營。1998年8月27日，上訴人與被上訴人又簽訂《補(bǔ)充協(xié)議議》，對有關(guān)事項(xiàng)作了補(bǔ)充約定。上訴人使用上述場地后，向被上訴人交租至1998年12月，從1999年1月起沒有向被上訴人交租。1999年１月10日，金灣酒店向被上訴人提出申請，要求減租重新簽訂協(xié)議，并表示如果解決不了，可以終止合同。同年４月1日，被上訴人向上訴人及金灣酒店提出《終止租賃合同協(xié)議書》，但雙方未能協(xié)商一致，沒有簽訂該協(xié)議書。同日，上訴人金灣酒店遷出了該屋，但沒有將場地移交給被上訴人。上訴人、金灣酒店遷出了西灣路4號(hào)房屋后，被上訴人自行接收了房屋，并一直對外經(jīng)營使用。1999年6月15日，在原審法院開庭審理中，被上訴人提出西灣路４號(hào)房屋沒有人管理，要求暫時(shí)代管房屋，因上訴人當(dāng)庭表示不再租用房屋，原審院口頭裁定由被上訴人暫時(shí)代管房屋，但被上訴人卻將房屋一直作對外經(jīng)營使用至今。
另查，兆和公司、城信公司在上訴人與被上訴人簽訂租賃合同前已在西灣路4號(hào)房屋內(nèi)使用，其中兆和公司使用311房，城信公司使用30l房，張記羊肉城向上訴人承租了西灣路4號(hào)首層靠南邊的房屋、2樓全層(建筑面積約756.07平方米)使用?，F(xiàn)兆和公司、城信公司已自行遷出了西灣路4號(hào)，將使用的房屋交回被上訴人。張記羊肉城未與上訴人辦理交還場地手續(xù)。經(jīng)原審法院現(xiàn)場勘驗(yàn)，被上訴人自留的房屋建筑面積約165.68平方米。上訴人1999年1月至3月欠交的電話費(fèi)為166.96元。
上訴人在規(guī)定期限內(nèi)未能向本院提交被上訴人拖欠其水電費(fèi)的憑據(jù)，也未能提交有關(guān)被上訴人強(qiáng)行收回場地的證明。
本院認(rèn)為，上訴人與被上訴人簽訂的《租賃合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》意思表示真實(shí)，內(nèi)容沒有違反有關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且雙方已實(shí)際履行，故應(yīng)為有效。由于上訴人沒有依合同約定繳納租金給被上訴人。已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審判決對此認(rèn)定正確，本院予以維持。因是否辦理租賃登記并不是合同是否生效的依據(jù)，且上訴人也未能提供被上訴人不予辦理租賃登記的證據(jù)，故上訴人提出沒有辦理租賃登記是被上訴人拖延不辦，應(yīng)由被上訴人承擔(dān)違約責(zé)任，依據(jù)不足，本院不予采納。
由于上訴人和金灣酒店已遷出承租房屋，故被上訴人要求解除租賃合同合理合法。上訴人提出是被上訴人強(qiáng)行收回場地，因上訴人沒有證據(jù)證實(shí)被上訴人強(qiáng)迫其遷出承租場地，且上訴人在原審?fù)徶幸裁鞔_表示不再租用上述房屋，故上訴人要求被上訴人賠償損失并交還承租場地，理由不充分，本院不予支持。
因上訴人違約，故應(yīng)將欠交的租金清交給被上訴人，并按約定支付滯納金。對上訴人提出裝修不應(yīng)無償歸被上訴人所有的問題，因合同已明確約定，如上訴人拖延租金3個(gè)月，合同解除后裝修及改造部分無償歸被上訴人所有，故上訴人上訴理由不成立。原審法院對此處理并無不當(dāng)，本院予以維持。
對上訴人提出應(yīng)依法追繳被上訴人對外非法經(jīng)營所得，并追究其妨害民事訴訟的責(zé)任的問題，因上述房屋已經(jīng)原審法院口頭裁定由被上訴人代管，被上訴人是房屋的所有權(quán)人，有權(quán)對上述房屋進(jìn)行使用，其對外經(jīng)營也沒有違反法律規(guī)定，故上訴人該理由不成立，本院不予支持。而原審法院審理本案時(shí)依照法定程序?qū)徖?，并按有關(guān)規(guī)定收取訴訟費(fèi)，經(jīng)查符合法律規(guī)定，上訴人提出原審違反審理程序、未按規(guī)定收取訴訟費(fèi)純屬無理，應(yīng)予駁回。而上訴人交納的租賃定金165000元，因雙方合同約定如上訴人違約，所交定金不退，上訴人在原審時(shí)沒有提出,現(xiàn)上訴要求退回，沒有依據(jù),本院不予支持。審查原審判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下:
駁回上訴，維持原判。
本案二審受理費(fèi)39286元由上訴人負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
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審 判 長 黃海珠
審 判 員 楊曉航
代理審判員 林 娟
二OＯＯ一年 月 日
本件與原本核對無異
書 記 員 趙溪雯
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