文/李勇威

       企業(yè)資金的管理，其實質(zhì)是圍繞企業(yè)生產(chǎn)流程中發(fā)生的資金流入及流出的管理。房地產(chǎn)作為具有金融投資屬性的特殊產(chǎn)品，具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發(fā)企業(yè)，資金管理無疑是企業(yè)運營發(fā)展過程中的重中之重。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程主要包含：取得土地前期準備、取得項目土地、項目開發(fā)前期、項目開發(fā)建設(shè)期、項目銷售期或持有經(jīng)營這幾個主要環(huán)節(jié)，企業(yè)資金的管理也主要圍繞這幾環(huán)節(jié)展開。

一、       房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流特點

       取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買保證金等。該階段的資金呈凈流出狀態(tài)，資金來源主要為自有資本金。

       取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。

       項目開發(fā)前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設(shè)計費用、項目勘察費用及各個政府部門收取的費用。該階段為資金流出規(guī)模占項目投資規(guī)模較小，但期間的資金籌劃卻至關(guān)重要，需切實完成項目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。

       開發(fā)建設(shè)期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。項目的資金需求主要由開發(fā)前期的融資安排提供。

       項目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產(chǎn)生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。

       上述環(huán)節(jié)當中，前四個環(huán)節(jié)為資金流出期，主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設(shè)成本為該期間的核心資金流出部分，前者發(fā)生時間短，后者則在整個工程建設(shè)期內(nèi)陸續(xù)支出。銷售或出租期為唯一具有資金回收的環(huán)節(jié)，銷售型物業(yè)的資金流入一般呈先大后小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售后期，資金流入趨緩，并最終歸零；而出租型物業(yè)則表現(xiàn)為初期資金回收少，之后隨著經(jīng)營進入穩(wěn)定期，資金回收呈穩(wěn)步增長。

二、       房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵

       通常而言，資金管理可按生產(chǎn)進程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關(guān)鍵點構(gòu)成，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。

1、    投資計劃是資金管理的前提

    房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求龐大，資金周轉(zhuǎn)周期長的特點，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺問題，將嚴重影響工程的進展，進而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在自有資本金充足和現(xiàn)金類資產(chǎn)良性的基礎(chǔ)上，制定嚴格投資計劃是確?，F(xiàn)金流和投資能力的前提。

2、    資金計劃是資金管理的基礎(chǔ)

       從項目發(fā)展的過程來看，在項目取得前的評估階段，即應(yīng)完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結(jié)果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開發(fā)企業(yè)須對項目定位、設(shè)計、開工建設(shè)計劃、項目融資、項目銷售計劃作出合理而翔實的預(yù)測，任何一項工作的偏差，都會對后續(xù)的資金使用及回籠產(chǎn)生影響。因此，評估工作越精準翔實，所編制的資金計劃也更為貼近未來實際資金需要，企業(yè)面臨的財務(wù)風險也就越小。

3、    資金籌集是資金管理的關(guān)鍵

       對于資金需求異常龐大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資金籌集能力無疑是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展命脈的問題。企業(yè)內(nèi)源性資金受企業(yè)積累的限制，很難在短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模的提高；傳統(tǒng)的開發(fā)貸款，在經(jīng)歷金融危機的風波后，也越發(fā)顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發(fā)企業(yè)難以準確預(yù)測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業(yè)生存的必須。

       遵循企業(yè)的資金計劃，盡可能早地與資金方進行接觸，聽取他們對項目的想法及建議，并將之融入項目中，將幫助企業(yè)更便利地獲得融資。

       對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，該階段無疑是整個資金管理進程中的重點，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發(fā)企業(yè)而言，銀行開發(fā)貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調(diào)控是相當頻繁的，具有極高的不穩(wěn)定性。為避免“靠天吃飯”的被動模式，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不斷提高企業(yè)融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經(jīng)濟多元化發(fā)展的今天，融資渠道也趨于多樣化，當前經(jīng)濟環(huán)境下，以下渠道亦可供參考：

4、    資金運用是資金管理的保證

       資金運用即在項目的開發(fā)過程中，如何將籌集的資金投入到各種用途上。為了嚴格控制資金運用的方向，需事前編制全面的收入預(yù)算及支出預(yù)算，加強預(yù)算約束意識，對超支的項目進行嚴格的審核。強化成本管理意識，在確保質(zhì)量、工期的前提下，盡可能降低項目的開發(fā)成本。

三、       房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的核心

       從企業(yè)戰(zhàn)略角度來看，企業(yè)資金管理需解決的核心問題為：資金配置、資金效率、及資金安全。

1、資金配置

       資金配置是資金運用在廣義上的概念，它是將企業(yè)的長期投資戰(zhàn)略、短期投資戰(zhàn)略相結(jié)合的一種資金運用規(guī)則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，制定適合自己的資金配置計劃。

       具體而言，企業(yè)需考慮配置多少現(xiàn)金資產(chǎn)以保證項目的正常運作，配置多少的土地資產(chǎn)用于未來的開發(fā)，配置多少的在建工程項目確保銷售工作的持續(xù)性，配置多少的在售物業(yè)項目以及時回籠資金，從而以實現(xiàn)資金的平衡。

       房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理配置資金到不同的資產(chǎn)，確定較為合理的現(xiàn)金保有量以償還到期債務(wù)，并確定合理的土地儲備量，同時避免超出企業(yè)能力的投資，控制風險。

2、資金效率

       房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量龐大，資金效率低下將大幅提高企業(yè)的財務(wù)費用，從而影響企業(yè)收益。首先，企業(yè)需保證有充足的資金來滿足正常經(jīng)營需求；其次，通過增加資金流入，控制資金流出來實現(xiàn)資金的平衡。

       從資金支出角度，影響支出的項目主要包括產(chǎn)品設(shè)計、建筑材料選用、建設(shè)管理費用、財務(wù)費用、營銷費用等。開發(fā)企業(yè)可相應(yīng)地通過改進產(chǎn)品設(shè)計，合理選用建筑材料，建立并完善現(xiàn)代化的供應(yīng)鏈管理制度，同時，盡可能控制各項管理費用，提高與金融機構(gòu)的談判能力，達到降低費用、提高資金效率的目的。

       從資金流入角度，降低投資回收期無疑是最佳的提升資金效率的途徑，具體的舉措包括，減少土地閑置期，提高項目前期準備效率；在保證工程質(zhì)量的前提下，加快工程進度建設(shè)；合理制定營銷計劃，快速銷售實現(xiàn)資金迅速回籠等。

3、資金安全

       任何一個企業(yè)，資金安全管理都是財務(wù)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。一般而言，資金的安全管理可以通過建立健全資金約束機制和監(jiān)督機制來實現(xiàn)。

       首先，通過建立資金使用的約束機制，降低資金運用的違規(guī)行為。一般而言，企業(yè)可通過建立審批授權(quán)制度、嚴格報銷管理，建立不相容職務(wù)崗位分離制度等，加強資金管理責任制度的落實等來實現(xiàn)資金管理的約束。

       僅僅是約束機制并不能完全保證資金安全，健全的資金監(jiān)督機制，才是防范風險的關(guān)鍵。企業(yè)可通過定期和不定期的檢查各項約束機制的實際執(zhí)行情況，定期盤點實物資產(chǎn)，實施監(jiān)控每筆重要資金的流向，并定期進行全面檢查，健全內(nèi)部審計制度，從而降低資金風險。

四、       房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資過于沖動可能導致資金壓力重現(xiàn)

       綜上所述，2009年以來，受房地產(chǎn)市場回暖及寬松貨幣政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再次成為銀行的寵兒，導致大量信貸資金流入房地產(chǎn)市場，從而減緩了企業(yè)自籌資金的壓力。目前來看，由于市場普遍擔心過量的信貸資金流入房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)泡沫，銀行近期重新嚴格執(zhí)行了對二套房交易的信貸審批標準，而上半年大規(guī)模的新增信貸也使將使銀行的放貸量在下半年受到限制，預(yù)計，3、4季度，銀行信貸將對房地產(chǎn)業(yè)收緊。

在缺乏足夠的信貸支持的背景下，市場交易量預(yù)計將顯著下降，價格趨于平穩(wěn)。而今年二季度以來，土地交易再現(xiàn)熱潮，未來一段時間內(nèi)，開發(fā)企業(yè)又將再次面臨繳納土地出讓金的問題。因此，在市場繁榮期的過度擴張，很可能將導致開發(fā)企業(yè)再次面臨資金短缺的壓力。    政策調(diào)控密集、市場波動頻繁的背景和預(yù)期下，看清資金管理的實質(zhì)，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作與管理無疑將是一項長期的任務(wù)。