編者按：銀行加息、房地產(chǎn)舊政新政迭出，歸根結(jié)底一條，就是要買房子，銀行的錢是不好“借”了，即使“借”到了，也要付出比以前更高的代價(jià)。這次的房貸政策的打擊面是很廣的，雖然有首套二套房的有差別，雖然政策的初衷一直說是打擊炒房投機(jī)。首套房的首付和利率也提高了。至于改善型的、置業(yè)投資的、炒房投機(jī)的，一并納入重點(diǎn)打擊對象。

　　在現(xiàn)實(shí)的政策環(huán)境下，無論是買房子自住的那種剛性需求，還是改善的、投資的、投機(jī)的，為了從銀行把錢“套”出來，充分發(fā)揮中國人的聰明才智，可以說是花樣百出，算得上是廣大人民群眾和銀行一起開發(fā)出來的，不能擺上桌面，卻可以光明正大執(zhí)行的“潛規(guī)則”。

　　先說改善型，游戲目標(biāo)是如何把二套房變成首套房，因?yàn)檎J(rèn)房認(rèn)貸，以家庭為單位，所以破解方案就是把一個(gè)家庭拆成兩個(gè)家庭，這樣原來家庭名下就可以有兩套房算首套房，在幾個(gè)月前政策還不是特別嚴(yán)厲的時(shí)候可以由銀行辦假離婚證，現(xiàn)在必須“真離”，還有以父母老人名義貸款，子女作為共同還款人，如果老人名下沒有買房記錄，也行得通。

　　1、最先來說說假離婚

　　一些房產(chǎn)中介平時(shí)就和辦證公司有業(yè)務(wù)往來，有需要的客戶都是通過中介聯(lián)系辦證公司。“最近確實(shí)有一些人為了規(guī)避‘二套房’來辦‘離婚證’，但是不知道這些人最后有沒有真正買到房子，也沒有老客戶跟我們反映不能辦成。”該工作人員表示。

　　據(jù)介紹，辦一張“離婚證”的費(fèi)用為300元，夫妻兩人辦兩張證則可以“優(yōu)惠”到500元。“仿真度可以達(dá)到95%。”一位工作人員坦言道，除了假證上的編號是胡亂編的，其他和真的離婚證完全一樣。

　　銀行措施：

　　“銀行接觸剛離婚的購房者時(shí)，通常比較敏感，特別是那些本身無房產(chǎn)，而離婚前另一方有房產(chǎn)的購房者，通過‘假離婚’第二次購買首套房的可能性較大，銀行審貸時(shí)會非常小心。”一股份制銀行個(gè)貸人士坦言，遇到此類情況，很可能無法按首套房放貸。

　　另一國有銀行人士則稱，若婚后房產(chǎn)為夫妻二人共同所有，一方即使未出錢買房，同樣被視作有購房記錄，即便離婚后首次買房，也會被算作二套房。

2、以父母老人或小孩名義貸款

　　眼下，避開新政“接力貸”有這兩種形式，以老人的名義申請貸款，同時(shí)指定其某個(gè)子女作為唯一連帶還款人還款。還款記錄僅表現(xiàn)在合同人 (即父母)名下，不增加其子女購房及貸款記錄。還有一種就是以父母或孩子的名義買房，以子女或父母作為還款擔(dān)保。只要前者名下無房，均可按首套房處理，同樣也不會增加真正想買房者的購房及貸款記錄，一些銀行也正式推出“接力貸”業(yè)務(wù)。

　　可行性：

　　業(yè)內(nèi)人士稱并不違規(guī)

　　江城銀行界一些人士認(rèn)為，從法律角度來看，以誰的名義申請貸款就是誰的房產(chǎn)。共同還款人或擔(dān)保人想獲得房產(chǎn)也必須過戶，此舉并不違規(guī)。

　　一家國有銀行個(gè)貸部人士透露，該行推出“接力貸”已有五六年的時(shí)間。這位人士表示，辦理接力貸，即使以父母名義貸款，父母也須有穩(wěn)定的職業(yè)和收入。若父母年齡太大如63歲，該行仍規(guī)定可貸年限只有2年，“因每月還款太多，借此繞道也行不通。”

　　3、請無房產(chǎn)的親朋好友幫忙

　　如果可以說服一些沒有房產(chǎn)的親朋好友，以他們的名義購房，由他們申請房貸，則可獲得首套房的三成首付和8～8.5折利率優(yōu)惠。據(jù)了解，這種做法通常被投資客所采用，利用不同的身份證同時(shí)購買多套住房，均可獲得首付和利率上的優(yōu)惠，并利用杠桿效應(yīng)獲得最大的收益。

　　風(fēng)險(xiǎn)：

　　以他人名義買房會造成一方當(dāng)事人購買房屋并實(shí)際占有和使用，而另一方當(dāng)事人則實(shí)際被登記為房屋產(chǎn)權(quán)人，這樣的關(guān)系很容易混淆誰才是房屋的真正產(chǎn)權(quán)人，這種混淆模糊的關(guān)系將會使出資者面臨房子被“搶走”的危險(xiǎn)。

　　首先，我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定：不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。根據(jù)該條規(guī)定，在我國，不動產(chǎn)的取得必須以登記為生效要件。房屋在我國法律中屬于不動產(chǎn)，因此，其所有權(quán)歸屬就應(yīng)以房產(chǎn)證上的登記權(quán)利人為準(zhǔn)。以親戚朋友的名義買房，從法律意義上說，該親戚或朋友就是該房屋的所有人。一旦他們產(chǎn)生不良的企圖，提出房屋就是自己購買的，或者是買房人贈與自己的，如果出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難。

　　4、抵押貸款

　　二套房或者二套以上的，壓根不能辦按揭的，商業(yè)銀行適時(shí)提出了一些房屋抵押貸款業(yè)務(wù)，比如招行的“消費(fèi)易”，利率比按揭利率上浮10-30%，年限最高可達(dá)到10年。把之前的房子評估抵押貸款，由于申請出來的貸款不能用于購房，然后往往是通過一些商家把現(xiàn)金套出來，再一次性付款買房，還可以申請一些折扣。

　　可行性：

　　置換式個(gè)人住房貸款要求房產(chǎn)證出證3年之內(nèi)

　　據(jù)了解，工商銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行等銀行也都有類似的住房抵押貸款。但據(jù)各銀行相關(guān)工作人員介紹，利率比二套房貸的利率還要高，如工商銀行利率要上浮20%左右，招商銀行貸款年限只有10年而且利率一般要上浮15%。

　　農(nóng)業(yè)銀行個(gè)人質(zhì)押貸款禁止用于購房，卻推出了置換式個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，對房產(chǎn)樓齡要求必須是房產(chǎn)證出證3年內(nèi)的次新房。據(jù)工作人員介紹，置換式個(gè)人住房貸款年限最高為30年;貸款額度參考購房發(fā)票上的購房金額和銀行評估價(jià)，以孰低為標(biāo)準(zhǔn)最高貸7成;利率方面以基準(zhǔn)利率為多，最多可下浮15%。

　　5、公積金貸款

　　近期公積金的政策也隨之調(diào)整，關(guān)于公積金的各種新“玩法”估計(jì)也會陸續(xù)出現(xiàn)，公積金的規(guī)則更復(fù)雜，彈性更大，夫妻一方或雙方有公積金的、一套或二套房的，可以排列組合出更多情況，還有的會未付清先簽購房合同再提取公積金然后再付清余款的。

　　可行性：

　　就政策對首套房和第二套房住房公積金貸款的首付比例的提高，易憲容表示，因?yàn)樯虡I(yè)貸款比例提高了，公積金貸款肯定要提高，這是必然的。而對于第三套房停止公積金貸款的政策，易憲容還表示：“不要說第三套房執(zhí)行該政策，其實(shí)第二套房就應(yīng)該停貸公積金貸款的。對于那些想拿公積金貸款來鉆政策調(diào)控空子的投資客來說，門都沒有!”

　　6、網(wǎng)友歪招：娶丈母娘曲線購房

　　面對嚴(yán)格的調(diào)控政策，依然有不少購房者尋找應(yīng)對招數(shù)“曲線購房”。記者在網(wǎng)上看到一則《女婿跟丈母娘結(jié)婚能省過戶費(fèi)》的帖子，號稱可以“以最低成本將房子過戶給父母并購入二套房”。發(fā)帖網(wǎng)友以年輕女性口吻，自稱有一套產(chǎn)權(quán)房，房產(chǎn)證上有自己和老公的名字。想把房子過戶給爸媽，并把過戶費(fèi)降到最低。

　　有網(wǎng)友出主意稱：先與老公離婚，房子給老公，去掉自己的名字;同時(shí)爸媽離婚，老公與老媽結(jié)婚，房子加上老媽的名字;老公再與老媽離婚，房子給老媽，去掉老公的名字，然后兩代人復(fù)婚，房子加上老爸的名字，同時(shí)自己還可享受“首套房”政策。

　　新政打壓下，外地人貸款變得很難，三套房以上的貸款變得不可能，看上去炒房團(tuán)已經(jīng)無處容身，但炒房團(tuán)畢竟是高智商的，他們很快有了新的辦法，比如和一些資金比較緊張的開發(fā)商協(xié)商，分期付款進(jìn)行團(tuán)購，后期款先不付，然后在房屋辦證后將已購買的房屋進(jìn)行抵押貸款，再付清余款，待房價(jià)上漲后賣掉房子還清銀行貸款。

　　房貸新政限制的力度是套數(shù)越多越嚴(yán)厲，與銀行逐利的本質(zhì)是背道而馳的，銀行始終是愿意把錢借給有更強(qiáng)償還能力的人，所以執(zhí)行起來必然產(chǎn)生許多變通的辦法，事情的結(jié)果是：難不倒二套房和多套房，銀行趁機(jī)賺更高的利息，真正受打擊的還是支付能力、融資變通能力有限，辛苦勞動攢錢付首付的剛需購房群體。