【房屋買賣合同】關(guān)于買方申請(qǐng)貸款的條款

　　“乙方(注：買方)通過貸款銀行申請(qǐng)人民幣N元整貸款的形式支付第二期房?jī)r(jià)款，乙方應(yīng)于簽訂買賣合同后的三個(gè)工作日內(nèi)備齊貸款資料辦理銀行貸款申請(qǐng)手續(xù)，并支付一切相關(guān)費(fèi)用、申請(qǐng)辦理借款抵押合同公證手續(xù)(若需)。如乙方之貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足，則任何不足部分均由乙方于甲(注：賣方)、乙雙方申請(qǐng)?jiān)摲慨a(chǎn)過戶交易前支付至房產(chǎn)，待雙方辦妥過戶手續(xù)后3個(gè)工作日內(nèi)由某房產(chǎn)轉(zhuǎn)付甲方。”

　　律師分析：

　　1、由于該條款對(duì)買方貸款審批沒有限定具體的時(shí)間，因此，對(duì)買方是比較有利的。買方如果因?yàn)橘J款審批金額的問題，在某一家銀行無法足額審批完成，他有足夠的理由向另外的銀行申請(qǐng)貸款，而不需要承擔(dān)“貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”現(xiàn)金補(bǔ)足的問題。

　　2、同時(shí)也因?yàn)闆]有約定具體的買方貸款審批的時(shí)間，買方往往以貸款處于審批中，來延緩買賣過戶交易的進(jìn)行。

　　3、又，條款沒有約定“乙方之貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”的舉證責(zé)任，賣方無法了解買方貸款審批的進(jìn)程，無法舉證證明“買方的貸款申請(qǐng)未獲得貸款銀行審批通過或?qū)徟ㄟ^金額不足”，要求買方現(xiàn)金補(bǔ)足，加快交易進(jìn)程的合理訴求。

　　因此，該條款對(duì)買方是有利的，賣方要加快交易進(jìn)度，及時(shí)過戶收取房款，可以提出下列兩項(xiàng)合理要求：

　　1、對(duì)買方貸款審批的時(shí)間進(jìn)行合理限制，督促其限期完成貸款審批;否則應(yīng)當(dāng)現(xiàn)金補(bǔ)足。

　　筆者認(rèn)為，合理時(shí)間可以以兩個(gè)月為最大限度。買方在買房前，首先應(yīng)當(dāng)咨詢銀行，明確可以貸款的合理限額，防止貸款審批不能或者超期，對(duì)貸款資信要有合理的預(yù)期，防止發(fā)生貸款違約。

　　2、買方貸款審批進(jìn)程的告知義務(wù)。買方貸款申請(qǐng)往往由其自行辦理或者委托中介機(jī)構(gòu)辦理，對(duì)貸款的進(jìn)程賣方無法獲得足夠的信息。賣方可以要求買方書面向賣方提交貸款銀行的名稱、分支機(jī)構(gòu)、貸款銀行經(jīng)辦人、貸款金額，以便于賣方核實(shí)，更主要的是賣方可以處分確認(rèn)貸款的進(jìn)度，防止人為拖延。

　　3、約定買方逾期辦理貸款手續(xù)的違約責(zé)任，督促其辦理貸款審批。

　　同時(shí)，為加快貸款速度，賣方須無條件配合買方辦理貸款審批手續(xù)，否則買方免責(zé)。