一、房 產(chǎn) 的 分 類
1）住宅的類型
Ø 住宅可分為： 高檔住宅及普通住宅。
若根據(jù)其權(quán)利來源方式的不同可分為：商品房、
房改房 、經(jīng)濟(jì)適用房 、使用權(quán)、私產(chǎn)。
2）非住宅的類型
非住宅根據(jù)其住宅用途可分為：辦公樓、店面、車庫、
及雜物間等。
名詞解釋：
商品房：指各房地產(chǎn)開發(fā)公司投資興建的，以贏利為目的，按市場規(guī)律經(jīng)營的房子。從銷售看，它分為現(xiàn)房銷售和期房銷售。從銷售對象看分為內(nèi)銷和外銷房。從用途看分普通住宅、公寓和別墅。
名詞解釋：
已購公房：指按照國家房改有關(guān)售房政策，單位職工按成本價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購買的原產(chǎn)權(quán)屬于單位的公有住房。職工根據(jù)國家政策，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的由單位建設(shè)的安居工程住房
央產(chǎn)房：指按照國家房改有關(guān)售房政策，單位職工按成本價(jià)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)購買的原產(chǎn)權(quán)屬于中央在京單位，國有大中型企業(yè)及國務(wù)院各部委機(jī)關(guān)的公有住房。職工根據(jù)國家政策，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房.
名詞解釋：
使用權(quán)公房：指國家或國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，以政府規(guī)定的租金出租給居民的公有 住房。俗稱小產(chǎn)權(quán)，業(yè)主只擁有房屋的部分產(chǎn)權(quán)，可以永久使用，可以繼承。既承租房，只能居住，不能自行轉(zhuǎn)讓、出租或贈(zèng)予，最顯著的 特征是要交房租。
名詞解釋：
經(jīng)濟(jì)適用房：以中低收入家庭住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建造的，具有社會(huì)保證性質(zhì)的普通住宅。土地供應(yīng)原則上實(shí)行劃撥方式，住房設(shè)計(jì)要體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用美觀的原則，使用功能上要滿足居民的基本生活需要。經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)價(jià)格由經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的行政主管部門會(huì)通物價(jià)部門按建設(shè)成本確定。
名詞解釋：
私房：也稱私有住宅，是個(gè)人或家庭購買，建造的住宅。
第二章節(jié)
稅費(fèi)基礎(chǔ)明晰
北京市二手房交易中涉及到的稅費(fèi)
印花稅
買方 契 稅
土地出讓金
印花稅
營業(yè)稅
賣方 個(gè)人所得稅
土地增值稅
綜合地價(jià)款（經(jīng)濟(jì)適用房）
土地出讓金（按優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買）
二手商品房的交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表
階段 費(fèi)用明錄 購買方 出售方 上繳部門
交易環(huán)節(jié) 契稅 普通住宅：成交價(jià)×1.5% 非普通住宅：成交價(jià)×3%
房地產(chǎn)交易所
印花稅 成交價(jià)×0.05% 成交價(jià)×0.05% 房地產(chǎn)交易所
營業(yè)稅（含城建稅和教育附加）
5年之內(nèi)：成交價(jià)×5.5%
5年之外的非普通住宅：差額×5.5% 房地產(chǎn)交易所
個(gè)人所得稅
5年之外：免交；5年之內(nèi)：成交價(jià)× 1%或差額×20% 房地產(chǎn)交易所
土地增值稅
普通住宅免征，非普通住宅3年內(nèi)全額征收，1%。3-5年內(nèi)減半征收，5年外免征 房地產(chǎn)交易所
已購公房交易雙方的稅費(fèi)繳納明細(xì)表
階段 費(fèi)用明錄 購買方 出售方 上繳部門
交易環(huán)節(jié) 契稅 成交價(jià)×1.5%
房地產(chǎn)交易所
印花稅 成交價(jià)×0.05% 成交價(jià)×0.05% 房地產(chǎn)交易所
營業(yè)稅（含城建稅和教育附加）
5年之內(nèi)：成交×5.5%
5年之外，免交 房地產(chǎn)交易所
個(gè)人所得稅
5年之外：免交；5年之內(nèi)：成交價(jià)× 1%或差額×20% 房地產(chǎn)交易所
土地出讓金 當(dāng)年成本價(jià)×建筑面積×1% 當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付 房地產(chǎn)交易所
土地增值稅
二手經(jīng)濟(jì)適用房交易雙方稅費(fèi)繳納明細(xì)表
階段 費(fèi)用明錄 購買方 出售方 上繳部門
交易環(huán)節(jié) 契稅 普通住宅：成交價(jià)×1.5% 非普通住宅：成交×3%
房地產(chǎn)交易所
印花稅 成交價(jià)×0.05% 成交價(jià)×0.05% 房地產(chǎn)交易所
營業(yè)稅（含城建稅和教育附加）
5年內(nèi)：成交價(jià)55%
5年以外的非普通住宅需按差額征收營業(yè)稅 房地產(chǎn)交易所
個(gè)人所得稅
房地產(chǎn)交易所
綜合地價(jià)款 5年之內(nèi)，超標(biāo)部分需要繳納10%的綜合地價(jià)款 5年之外，成交價(jià)×10%的綜合地價(jià)款 房地產(chǎn)交易所
土地增值稅
非普通住宅3-5年內(nèi)減半征收，3年內(nèi)全額征收1% 房地產(chǎn)交易所
稅費(fèi)的注意事項(xiàng)
年限也可以參考購房發(fā)票
已購公房不涉及普宅與非普宅。
回遷性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用房土地出讓金3%
北京市二手房交易稅費(fèi)判斷三步走
第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、
經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房
第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過5年；
第三步：看面積、單價(jià)、容積率，判斷是否是普通住
宅、面積是否超標(biāo)。
第 三 章 節(jié)
買賣流程及注意事項(xiàng)
交 易 方 式 的 分 類
1）、房屋具備了《房屋所有權(quán)證》的交易方式：
一次性付款
商業(yè)按揭貸款
公積金貸款:
2）、房屋不具備《房屋所有權(quán)證》的交易方式：
更名一次性付款（使用權(quán)）
更名按揭貸款
一次性付款流程
簽署《看房確認(rèn)書》
買方交公司2萬元定金
透明交易，簽三方約
買方將購房款打到公司指定帳戶
買賣雙方至房地產(chǎn)管理部門辦理過戶手續(xù)
買方領(lǐng)導(dǎo)新產(chǎn)權(quán)證
公司見到物業(yè)交割單放款給賣方
售 后 服 務(wù)
一次性付款應(yīng)提交材料
賣方：身份證、房產(chǎn)證（購房合同）、央產(chǎn)房需上市表. 配偶同意出售證明，同住人同意出售證明。
非本地需要暫住證。
買方：身份證,經(jīng)濟(jì)適用房申請表.非本地需 要暫住證
商業(yè)按揭貸款流程
簽 署 《看方確認(rèn)書》
交公司2萬元定金
透明交易簽三方約
賣 方 協(xié) 助 評 估 公 司 作 房 產(chǎn) 評 估
買方準(zhǔn)備貸款資料及首付款賣方準(zhǔn)備售房資料
將房產(chǎn)資料、評估報(bào)告買方貸款資料及交銀行作貸款面簽
買、賣雙方房地局過戶
買方按房地產(chǎn)管理部門通知的時(shí)間領(lǐng)取買方的房產(chǎn)證
銀行將買方的抵押材料、產(chǎn)權(quán)證送房產(chǎn)管理部門抵押
公司協(xié)助買賣雙方物業(yè)交驗(yàn)
銀行放款到公司或給賣方
售 后 服 務(wù)
商業(yè)貸款需準(zhǔn)備的資料
§需要賣方提交的資料：
§ 未 婚 已 婚
§本人身份證原件 夫妻雙方身份證原件
§本人戶口本原件 夫妻雙方戶口本原件
§房屋產(chǎn)權(quán)證原件 （購房合同） 房屋產(chǎn)權(quán)證原件
未婚：單身證明 結(jié)婚證原件
§離異：離婚證原件、判決書/民事調(diào)解書
§央產(chǎn)需上市表
§ 需要借款人提交的資料：
§ 未 婚 已 婚
§本人身份證原件 夫妻雙方身份證原件
§本人戶口本原件 夫妻雙方戶口本原件
未婚：單身證明 結(jié)婚證原件
§離異：離婚證原件、判決書/民事調(diào)解書原件
借款人還需要提供所在單位營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章。
§注：非北京市戶口須同時(shí)提供暫住證原件
公積金貸款注意事項(xiàng)
§1. 貸款對象的條件
§具有北京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；
§具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；
§在本市（包括所屬區(qū)縣）購買自住住房；
§申請貸款前已連續(xù)繳存住房公積金12個(gè)月（含）以上，且申請貸款時(shí)仍正常繳存；
§提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式；
§※ 夫妻雙方申請過一次住房公積金貸款的，須將貸款全部還清后，才能再次申請?jiān)擃愘J款.
§2. 貸款期限最長為30年，且不受借款申請人的年齡限制。
§3. 單筆貸款最高額度為40萬元
§4. 首付款不得低于房屋評估值的10%
更名一次性付款流程
簽署《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》
買賣雙方至開發(fā)商處申請更名
買方將房款存入我司帳戶代管
買方將房款劃入開發(fā)商帳戶
賣方名下的《商品房買賣合同》注銷
買方名下的《商品房買賣合同登記》
我司將房款劃給賣方
開發(fā)商將賣方房款退還給賣方
買方向開發(fā)商領(lǐng)取商品房買賣合同并交房
更名商業(yè)按揭付款流程
簽署《房產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同》
買賣雙方至開發(fā)商處申請更名
買方將房款劃入開發(fā)商帳戶
賣方名下的《商品房買賣合同》注銷
買方名下的《商品房買賣合同》登記
買方與銀行簽訂《借款合同》
銀行將買方的《商品房買賣合同》送房地產(chǎn)管理部門抵押
抵押完成后，銀行將買方貸款劃入開發(fā)商帳戶
開發(fā)商將賣方房款退還給賣方
買方向開發(fā)商領(lǐng)取《商品房買賣合同》并交房
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