買期房六項(xiàng)注意

　　 　　期房盡管顯示出許多優(yōu)越性，但伴之而來的，則是期房的購(gòu)買也有風(fēng)險(xiǎn)，一旦不慎，則會(huì)惹出許多麻煩。那么如何避免風(fēng)險(xiǎn)，買一套好期房呢？業(yè)內(nèi)人士提出了六項(xiàng)注意：
　　一是對(duì)公司的信譽(yù)、實(shí)力要細(xì)細(xì)考證。引發(fā)出期房購(gòu)買煩惱的，大多是購(gòu)買者選擇了那些實(shí)力不強(qiáng)、信譽(yù)不好的開發(fā)商，從而造成不能按時(shí)交房，質(zhì)量太差。因此，購(gòu)房者首先要選好公司，選擇那些信譽(yù)好，實(shí)力強(qiáng)的大企業(yè)，到他們公司買房。這些公司考慮到信譽(yù)，都能做到按期按質(zhì)交房。

　　二是購(gòu)房資金不能一次性投入。購(gòu)房時(shí)，有的公司對(duì)一次性交費(fèi)的優(yōu)惠很大，有的達(dá)到了5％以上，這確實(shí)是一筆不少的開支。購(gòu)現(xiàn)房不妨為之，購(gòu)期房則要慎重了。如果一次性交費(fèi)，到時(shí)開發(fā)商不能按時(shí)交房，購(gòu)房者去要求賠償，幾乎難以奏效。如果錢未一次交清，則可憑未付余款去交涉，購(gòu)房者便由被動(dòng)變主動(dòng)了。

　　三是購(gòu)期房要選好時(shí)機(jī)。在開發(fā)商已經(jīng)開始動(dòng)工的基礎(chǔ)上去購(gòu)買。因?yàn)殚_發(fā)商已經(jīng)開工并初步開始建設(shè)，表明按期交工有了初步保障，同時(shí)可以在動(dòng)工之期到工地察看其施工質(zhì)量，從而做到心中有數(shù)。如果僅憑設(shè)計(jì)圖去購(gòu)買，到時(shí)開發(fā)商以手續(xù)未辦完而遲遲不開工，延了工期，吃虧的是購(gòu)房者。

　　四是對(duì)周邊環(huán)境要心中有數(shù)。購(gòu)期房不象買現(xiàn)房，現(xiàn)買現(xiàn)住，周邊的環(huán)境一清二楚。買期房有一個(gè)過程，因此對(duì)周邊環(huán)境的潛在變化要心中有數(shù)，看一看買期房之處是否有環(huán)境惡化的可能，有沒有制造"三廢"的工廠也在建設(shè)。因?yàn)橘?gòu)期房的一個(gè)目的就為了購(gòu)一間稱心房，如果周邊環(huán)境不好，又有什么意義呢？

　　五是關(guān)注開發(fā)商的物業(yè)管理承諾。影響人們購(gòu)期房積極性的一個(gè)重要原因，則是對(duì)未來物業(yè)管理的擔(dān)憂。通常而言，現(xiàn)房的物業(yè)管理好壞易于看出來，必竟這時(shí)的物業(yè)公司已經(jīng)進(jìn)場(chǎng)。而期房則不一樣，那么它將來被誰管理、怎么管理、如何收費(fèi)，都是一個(gè)未知數(shù)。如果買了套物業(yè)管理不好的房子，不僅不安全，也生活不舒暢。因此，購(gòu)期房時(shí)，必須先要向開發(fā)商了解將來的物業(yè)管理構(gòu)想，并要他們給一定的承諾，以保證將來入住時(shí)，享受到良好的物業(yè)管理。

六是合同簽訂必須請(qǐng)律師辦，購(gòu)房是一件大事，有的花費(fèi)幾萬、十幾萬、甚至幾十萬、上百萬元。如今購(gòu)房引發(fā)的糾紛也越來越多，在購(gòu)期房中，其潛在風(fēng)險(xiǎn)很大，那么如何避免它，或者在發(fā)生糾紛時(shí)，如何對(duì)自己有利呢？為了實(shí)現(xiàn)上述目的，業(yè)內(nèi)人士建議，購(gòu)房者在與開發(fā)商進(jìn)行購(gòu)房合同的簽訂時(shí)，要請(qǐng)律師去辦理，以保障自己的合法權(quán)益。

六、購(gòu)買期房十技巧

1．親自到項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地體會(huì)
對(duì)于開發(fā)商精心選取的這個(gè)園、那個(gè)苑，不要被迷惑，就當(dāng)它是1號(hào)房、2號(hào)房，千萬別被誤導(dǎo)以為某某花園，就一定是個(gè)花園。一定要到工地現(xiàn)場(chǎng)去走走，看看開發(fā)商的工地管理是否有序，樓與樓之間的距離是否是開發(fā)商承諾的。

2．會(huì)看地理位置。
所有房地產(chǎn)廣告都會(huì)畫個(gè)位置示意圖，越畫越藝術(shù)，仿佛個(gè)個(gè)都地理位置優(yōu)越。您最好到實(shí)地去看看才會(huì)知道樓盤的具體位置。

3．看清價(jià)格。
購(gòu)房人應(yīng)弄明白是均價(jià)還是起價(jià)，如果是起價(jià)，就是樓盤房屋的最低價(jià)格，而實(shí)際價(jià)格，會(huì)因樓層、朝向、戶型以及施工進(jìn)度而增加。

4．會(huì)分辨外觀圖。
您得將漂亮的外觀圖看清楚，是實(shí)景圖還是效果圖，千萬別將效果圖當(dāng)成實(shí)景圖，那是電腦擬制的，太當(dāng)真會(huì)讓您失望的。

5．別被戶型圖、模型、樣板間所迷。
戶型圖對(duì)購(gòu)房人有吸引力，但您千萬要注意有的戶型圖比例不當(dāng)，感覺上會(huì)比實(shí)測(cè)中空曠得多。而模型、樣板間通常經(jīng)過了開發(fā)商的精心包裝，不要被迷惑。

6．了解開發(fā)商。
購(gòu)房人看房地產(chǎn)廣告時(shí)，一定要看廣告中有哪些是值得依賴的企業(yè)。如果對(duì)廣告中列出的開發(fā)商或其他參與項(xiàng)目單位從不了解，別輕易購(gòu)房，先了解一下再說。

7．別被優(yōu)惠迷眼。
目前房地產(chǎn)廣告中都登有項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)與優(yōu)惠。卻從來看不到該項(xiàng)目的弱勢(shì)與弱項(xiàng)。聰明購(gòu)房人別被什么機(jī)不可失之類的優(yōu)惠所迷惑，更別為這種優(yōu)惠而心動(dòng)，那一小點(diǎn)優(yōu)惠對(duì)大量的購(gòu)房款來說算個(gè)啥。

8．仔細(xì)看按揭，算算是否合算？
購(gòu)房人應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)狀況選擇付款方式，很多廣告中都會(huì)標(biāo)明按揭哪家銀行、多少年、幾成，您應(yīng)向?qū)＜易稍円幌沦J款政策和知識(shí)，然后仔細(xì)算算，哪種方法合算。

10．其他。別忘了廣告中還有綠化、物業(yè)、保安、熱水等許多承諾?，F(xiàn)房還可以親自查看，但期房則別信廣告之詞、無憑無據(jù)，您在簽合同時(shí)，還真別忘了這些內(nèi)容。

七、期房應(yīng)注意的法律問題

期房“只能遠(yuǎn)觀，不可近瞧”，這種時(shí)間上的差異往往為日后的糾紛留下隱患，為避免損失，購(gòu)房人應(yīng)注意下面的法律問題。

八、弄清開發(fā)商的“老底”

購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商的資質(zhì)、資信和商品房的證件進(jìn)行縝密的調(diào)查了解，這至關(guān)重要。選擇信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)、業(yè)績(jī)好的開發(fā)商可以降低業(yè)主的購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。

購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)，購(gòu)房人應(yīng)盡量主張看原件，因?yàn)閺?fù)印件比較容易篡改和偽造。除此之外，常見的欺詐手段還有用一期項(xiàng)目手續(xù)賣二期商品房或用甲手續(xù)賣乙方商品房等。

九、把牢房屋產(chǎn)權(quán)證

在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源齊全的，登房機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記后即頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不來的原因一般在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳土地出讓金、程序有誤等，一旦屬于這種情況，購(gòu)房人要提高警惕。

十、重視“不可抗力”

延期交房是商品房交易中的一個(gè)突出問題，為避免承擔(dān)違約責(zé)任，開發(fā)商經(jīng)常以不可抗力為借口。為防止這方面的損失，購(gòu)房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視。

十一、一分一厘算面積

對(duì)于期房購(gòu)買人來講，暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積存在誤差不可避免。很多時(shí)候，實(shí)測(cè)面積要比暫測(cè)面積高出許多，遇到這種情況，購(gòu)房人可能會(huì)損失預(yù)購(gòu)契約中約定的“誤差面積”的相應(yīng)價(jià)款。與房屋面積有關(guān)的另一個(gè)引起爭(zhēng)議的問題是房屋使用率與售樓說明書房產(chǎn)平面圖不符。為避免處于被動(dòng)境地，購(gòu)房者可以這樣自保：在契約中約定，誤差率超過±0．5％時(shí)，購(gòu)房人有權(quán)單方面解除合同并要求雙倍返還定金，并追究法律責(zé)任。

十二、謹(jǐn)慎簽署管理公約

物業(yè)管理收費(fèi)混亂已成為業(yè)主投訴的一個(gè)熱點(diǎn)。為防止這方面的問題，在開始簽訂合同時(shí)就要注意，身為業(yè)主，一定要明白自己有權(quán)對(duì)不平等的合約提出修改意見，一時(shí)大意可能會(huì)引來長(zhǎng)久的煩惱。

十三、在房屋質(zhì)量上較真

房屋質(zhì)量及保修是一個(gè)極為敏感的問題，它常常會(huì)引發(fā)購(gòu)房人與開發(fā)商的沖突，為維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，建設(shè)部門專門下發(fā)了實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和使用說明書的規(guī)定，目前，該規(guī)定已正式實(shí)行。

十四、購(gòu)買期房三要素

信譽(yù)當(dāng)做第一要素

　　期房交現(xiàn)后發(fā)現(xiàn)房屋面積“縮水”，綠化率低于開發(fā)商的許諾，交房日期一拖再拖，諸如此類常常困擾著購(gòu)房者。因此，要確保期房許多不確定因素的落實(shí)，信譽(yù)尤為重要。要綜合評(píng)估開發(fā)商的信譽(yù)，如開發(fā)商的企業(yè)背景、行業(yè)口碑、管理經(jīng)驗(yàn)等都應(yīng)在消費(fèi)者考慮之列。

　　消費(fèi)者在考察房產(chǎn)商信譽(yù)的同時(shí)，對(duì)公司實(shí)力不容忽視。開發(fā)商的實(shí)力與期房質(zhì)量的優(yōu)劣息息相關(guān)。如前幾年，一些實(shí)力有限的“項(xiàng)目公司”無法支撐下去，引起了工程停滯或偷工減料等現(xiàn)象，而其中有些房產(chǎn)商不是沒有信譽(yù)，只是心有余而力不足，最后吃虧的還是消費(fèi)者。

價(jià)格不是惟一因素

　　房產(chǎn)交易中的價(jià)格一向是消費(fèi)者關(guān)注的問題，但是消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)要警惕低價(jià)陷阱。

　　據(jù)有關(guān)部門反映，多宗對(duì)期房質(zhì)量投訴的案件均因消費(fèi)者受低價(jià)的誘惑所致。同時(shí)要注意，價(jià)高并不一定是好房，消費(fèi)者更要警惕以劣充優(yōu)的不良商人。根據(jù)期房的地段、配套設(shè)施、環(huán)境、開發(fā)周期等多種因素來判斷價(jià)格的合理性，是投資期房的一個(gè)重要因素。

物業(yè)管理更為重要

　　買期房對(duì)消費(fèi)者來說就是買“夢(mèng)想”，可是一些消費(fèi)者在滿懷喜悅地搬進(jìn)新居后才發(fā)現(xiàn)是失落的天堂。

原因是不盡人意的物業(yè)管理服務(wù)讓入住者每天都碰到新問題。目前，智能化管理，網(wǎng)絡(luò)生活，以“服務(wù)”為核心進(jìn)一步健全小區(qū)環(huán)境，人性化設(shè)施等社區(qū)物業(yè)理念，受到社會(huì)的廣泛重視。所以，消費(fèi)者在購(gòu)買期房時(shí)，不僅要關(guān)注您想購(gòu)買的樓盤本身，更要看看其房產(chǎn)商對(duì)期房物業(yè)管理的規(guī)劃。

十五購(gòu)房：購(gòu)期房四要點(diǎn)

第一，要善于簽訂對(duì)自己較為有利的合同。

　　對(duì)于預(yù)售房的預(yù)售面積與交屋時(shí)的實(shí)際面積，例如，當(dāng)預(yù)售面積超過實(shí)際面積怎么辦？當(dāng)預(yù)售面積小于實(shí)際面積怎么辦？對(duì)于類似條件，客戶應(yīng)據(jù)理力爭(zhēng)，并寫入合同中；其次，在合同中諸如交屋日期、煤氣開通日期、公共部分如大堂和電梯間的建材品牌、電梯品牌等，均可在合同中詳細(xì)注明并簽定相應(yīng)的違約條款。第二，在購(gòu)預(yù)售房時(shí)，看平面示意圖一定要帶上“立體”眼鏡。

　　因?yàn)槠矫媸疽鈭D能夠提供的僅是室內(nèi)平面格局的區(qū)劃，對(duì)于室內(nèi)空間布局，應(yīng)盡量避免錯(cuò)綜復(fù)雜的梁柱穿過，否則對(duì)空間會(huì)有極大的壓感。對(duì)于此類問題，在簽訂預(yù)售合同前，最好能向發(fā)展商借閱工程藍(lán)圖，或請(qǐng)較好的物業(yè)代理公司代為咨詢。諸如此類問題，還有購(gòu)買頂層屋的客戶，應(yīng)注意供暖回水管道，一般都從頂層橫穿，會(huì)對(duì)裝修帶來許多麻煩。

　　第三，在購(gòu)買高層住宅時(shí)，一定要注意樓與樓之間的間距及采光問題。

　　首先是比較本開發(fā)區(qū)內(nèi)各棟之間的關(guān)系，其次要注意與周邊建筑物的關(guān)系。小區(qū)內(nèi)應(yīng)盡量避開與鍋爐房和煙囪相鄰，外圍未來是否會(huì)有高大的建筑物遮擋或產(chǎn)生不利影響，這許多內(nèi)容都應(yīng)事先了解清楚。

第四，現(xiàn)今購(gòu)置預(yù)售房，一定要關(guān)注是否有足夠的綠地與車位。

十六、買期房要學(xué)會(huì)五看

商品房預(yù)售是房地產(chǎn)開發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售，并由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款。近年來，因商品房預(yù)售行為發(fā)生糾紛呈上升趨勢(shì)，其主要原因在于商品房開發(fā)商不按約定的時(shí)間、內(nèi)容履行合同，嚴(yán)重?fù)p害了預(yù)售方的權(quán)益。因此，消費(fèi)者關(guān)注商品房?jī)r(jià)格因素的同時(shí)，還應(yīng)進(jìn)行“五看”。

一要看證件商品房預(yù)售必須取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證；

二要看房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)和資信狀況預(yù)售商市場(chǎng)信譽(yù)好、建設(shè)資金雄厚、經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)是消費(fèi)者選擇是否購(gòu)買此房的首先要素；

三要看建筑設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的商品房屋的主要結(jié)構(gòu)及設(shè)備應(yīng)合理、符合預(yù)購(gòu)者的實(shí)際需求；

四要看建筑施工隊(duì)伍的資格和工程質(zhì)量工程施工單位應(yīng)達(dá)到設(shè)計(jì)所要求的建筑資質(zhì)，施工質(zhì)量高，并且沒有轉(zhuǎn)包給資質(zhì)低或無資質(zhì)的施工隊(duì)伍的現(xiàn)象；

五要看預(yù)售商品房合同是否規(guī)范。預(yù)售合同應(yīng)載明商品房的位置、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、預(yù)售款的給付、交付使用日期、交付使用后的物業(yè)管理以及社區(qū)服務(wù)和房屋產(chǎn)權(quán)證的辦理等條款，還應(yīng)專門約定雙方的違約責(zé)任。