課題組指導(dǎo)：陸明亮  洪和平  柯建忠
課題負(fù)責(zé)人：陳紅偉  于  力  陳清吉
課題組成員：熊  鷺  詹蔚蓉  徐美妹  蔡貴平  尤兵兵  林宛東
總      撰：陳紅偉

一、廈門市建安、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及稅收收入概況
二、建安、房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)及其對(duì)稅收管理的影響
三、建筑安裝企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策與具體管征辦法
四、稅收征管存在的主要問題、發(fā)票管理問題
五、對(duì)策建議
附件：典型案例分析—廈門市?？到?jīng)濟(jì)發(fā)展公司涉稅案

    近年來(lái)，我國(guó)的建安、房地產(chǎn)業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，為地方財(cái)政作出了重大的貢獻(xiàn)，同時(shí)也給現(xiàn)有的稅收政策和稅收管理帶來(lái)的新的挑戰(zhàn)。本文從廈門市建安、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管現(xiàn)狀入手，提出有關(guān)稅收政策和管理措施的一系列建議。
    一、廈門市建安、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及稅收收入概況
    （一）廈門市建安、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況
    從上世紀(jì)90年代后期開始，廈門市建安、房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段，投入與產(chǎn)出均呈現(xiàn)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步，特別是對(duì)加快城市建設(shè)、改善居民住房條件等方面發(fā)揮著重要作用。
    表一：廈門市2000-2003年房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)增加值一覽表

    2001-2003年，全市房地產(chǎn)業(yè)增加值三年年均增幅為9.63%，建筑業(yè)增加值三年年均增幅為10.54%，在二手房交易市場(chǎng)方面也比較火爆，2002年交易額15.2億元，2003年為32.5億元（代征各種稅收5564.49萬(wàn)元）。
    隨著海灣型城市建設(shè)的全面鋪開，島外土地的成片開發(fā)，島內(nèi)舊城改造步伐的加快，廈門市建安、房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)繼續(xù)快速增長(zhǎng) 。
    （二）廈門市建安、房地產(chǎn)業(yè)稅收收入概況
    1、兩行業(yè)稅收占地稅稅收總收入的四分之一強(qiáng)
    2001-2003年，廈門市建安、房地產(chǎn)行業(yè)繳納的各項(xiàng)地方稅收總額為388,749萬(wàn)元，占同期地稅稅收總收入的28.41%，對(duì)地稅稅收收入乃至全市財(cái)政收入都至關(guān)重要，對(duì)完成各年度稅收收入計(jì)劃起了決定性的作用（見表二）。
    表二：2001-2003年廈門市建安、房地產(chǎn)納稅總體情況表（單位：萬(wàn)元）

    2、兩行業(yè)的營(yíng)業(yè)稅已達(dá)到地稅營(yíng)業(yè)稅收入的一半以上
    多年來(lái)，兩行業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅一直占地稅營(yíng)業(yè)稅總收入的40%以上，到2003年已經(jīng)過半（見表三）。
    表三：建安房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)業(yè)稅與廈門地稅營(yíng)業(yè)稅總收入（單位：萬(wàn)元）

    3、建安行業(yè)繳納的不同稅種增幅各異
    表四：建安行業(yè)2001-2003納稅情況一覽（單位：萬(wàn)元）

    建安行業(yè)營(yíng)業(yè)稅呈持續(xù)增長(zhǎng)，主要是由于廈門市政府提出了建設(shè)海灣型城市的建設(shè)思路、加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度，同時(shí)廈門市地稅局充分利用信息化的手段，加強(qiáng)了日常征管。
    但企業(yè)所得稅的增長(zhǎng)相對(duì)緩慢，這固然跟中央的宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化和2003年主要建筑材料（如鋼鐵、水泥等）價(jià)格大幅度上揚(yáng)有很大關(guān)系，但也可以看出，目前在稅收征管方面還存在一定的漏洞，尚需要加強(qiáng)。
    4、房地產(chǎn)行業(yè)繳納的不同稅種增幅各異
    表五：房地產(chǎn)行業(yè)3年來(lái)納稅情況一覽（單位:萬(wàn)元）

    三年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)繳納稅收總額呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，其主要原因：1999年房改政策延續(xù)和集團(tuán)購(gòu)買商品房參與房改、國(guó)家出臺(tái)扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策、假日經(jīng)濟(jì)、我市提出建設(shè)海灣型城市的戰(zhàn)略構(gòu)想、外地資金的進(jìn)入等。
    分稅種看：營(yíng)業(yè)稅的增長(zhǎng)強(qiáng)勁。企業(yè)所得稅卻是大起大落，主要是由于我市這兩年來(lái)實(shí)行土地公開掛牌出讓、建安成本上漲，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本，導(dǎo)致利潤(rùn)率下降，同時(shí)也與中央出臺(tái)所得稅的分享制度有關(guān)。個(gè)人所得稅和印花稅也在不斷增長(zhǎng)，但與房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆相比就顯得微不足道，房地產(chǎn)行業(yè)的個(gè)人所得稅2003年僅比2001年增加1201萬(wàn)元，從實(shí)踐中看，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)高層管理人員和營(yíng)銷人員（含代銷人員）等高收入個(gè)人的個(gè)人所得稅征管仍不到位，且其從業(yè)人員的工資增長(zhǎng)水平，并沒有隨房?jī)r(jià)的上漲而同步提高，以致于市場(chǎng)的火爆對(duì)個(gè)人所得稅的拉動(dòng)不明顯。

    二、建安、房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)及其對(duì)稅收管理的影響
    （一）建安、房地產(chǎn)業(yè)的基本特點(diǎn)
    1、開發(fā)和生產(chǎn)項(xiàng)目的流動(dòng)性、單件性和長(zhǎng)期性
    建安、房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展一樣具有周期性，并且投入到產(chǎn)出的周期比較長(zhǎng)。
    2、產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)性
    兩個(gè)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其它許多行業(yè)或產(chǎn)業(yè)（如鋼鐵、水泥、木材、玻璃、塑料、家電等）密切相關(guān)，具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。因此它們對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率很高，統(tǒng)計(jì)資料表明我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率為1-1.5個(gè)百分點(diǎn)，也就是說目前我國(guó)GDP 7%-9%的增長(zhǎng)速度中，有1%-1.5%是由房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的。
    3、對(duì)政策的敏感性
    政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響：政府對(duì)土地資源的開發(fā)和使用計(jì)劃直接影響土地的供應(yīng)，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)狀況；各項(xiàng)稅費(fèi)影響房地產(chǎn)價(jià)格，從而影響房地產(chǎn)的銷售狀況；房地產(chǎn)交易政策會(huì)影響房地產(chǎn)的流通狀況。
    政府政策對(duì)建筑安裝業(yè)的影響：政府投資規(guī)模直接影響建安業(yè)規(guī)模；各項(xiàng)稅費(fèi)影響建安業(yè)成本核算，進(jìn)而影響建安業(yè)的利潤(rùn)回報(bào)率。
    （二）行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收管理的影響
    1、所得稅管理難度大
    開發(fā)項(xiàng)目持續(xù)時(shí)間多在一年以上，若以會(huì)計(jì)年度為單位計(jì)算征收企業(yè)所得稅，在準(zhǔn)確確定收入、配比結(jié)轉(zhuǎn)成本等方面確實(shí)有一定的難度。許多建安、房地產(chǎn)企業(yè)就利用這一特點(diǎn)，打時(shí)間差的牌，延遲申報(bào)以達(dá)到推遲納稅的目的。
    開發(fā)項(xiàng)目的流動(dòng)性也給個(gè)人所得稅的管理帶來(lái)了極大的不便。
    2、稅務(wù)稽查工作比較麻煩
    由于涉及許多行業(yè)，一些建安、房地產(chǎn)企業(yè)就在成本費(fèi)用中做文章。加上各地執(zhí)行稅收政策不一致，有些建筑商到稅負(fù)較低的地方申請(qǐng)代開發(fā)票，還有些建筑商干脆使用假發(fā)票，建安的材料票是增值稅發(fā)票，從而給地稅部門的稽查帶來(lái)相當(dāng)大的難度。
    3、稅源變動(dòng)難以把握
    建安、房地產(chǎn)業(yè)受產(chǎn)業(yè)政策影響大，稅收收入預(yù)測(cè)和計(jì)劃很難做到準(zhǔn)確無(wú)誤，進(jìn)而影響到?jīng)Q策和征管。

    三、建安、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收政策與具體管征辦法
    （一）現(xiàn)行稅收制度
    涉及到的稅費(fèi)主要包括：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅等。
    1、營(yíng)業(yè)稅
    （1）建安行業(yè)
    稅法規(guī)定，從事營(yíng)業(yè)稅稅目“建筑業(yè)”項(xiàng)下建筑、安裝、修繕、裝飾、其他工程作業(yè)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的單位和個(gè)人屬建安營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人，以實(shí)際取得的建安營(yíng)業(yè)收入（含價(jià)外費(fèi)用）或稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定的金額為計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。
    在納稅地點(diǎn)方面：A、納稅人提供建筑勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向勞務(wù)發(fā)生地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，即從事建筑安裝業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在所承包的工程所在地繳納營(yíng)業(yè)稅。B、納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的（以下簡(jiǎn)稱跨省工程），向其機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。C、納稅人承包省內(nèi)跨縣（市）工程的營(yíng)業(yè)稅納稅地點(diǎn)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
    其他重要規(guī)定：A、對(duì)自建自售建筑物要征收營(yíng)業(yè)稅。B、對(duì)價(jià)格明顯偏低的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)依據(jù)相關(guān)規(guī)定確定營(yíng)業(yè)額（不限建安行業(yè)）。
    （2）房地產(chǎn)行業(yè)
    “轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”或者“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的單位和個(gè)人，以及“贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)”的單位為營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)人。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。
    其他重要規(guī)定：A、以銷售有限產(chǎn)權(quán)、永久使用權(quán)方式銷售建筑物的行為視同銷售建筑物征稅。B、以不動(dòng)產(chǎn)投資、入股、參加接受投資方利潤(rùn)分配，共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。C、借款者無(wú)力歸還貸款，以抵押的房屋抵貸，應(yīng)對(duì)借款者轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的行為按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。銀行如果將收歸其所有的房屋銷售，也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。D、對(duì)合作建房行為的稅務(wù)管理規(guī)則。
    2、企業(yè)所得稅
    適用的稅法規(guī)范主要包括：《企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則（適用于內(nèi)資企業(yè)）；《企業(yè)所得稅稅前扣除辦法》（適用于內(nèi)資企業(yè)）；《外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》及其實(shí)施細(xì)則，以及《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（［2003］83號(hào)文）等。
    3、個(gè)人所得稅
    《建筑安裝業(yè)個(gè)人所得稅征收管理暫行辦法》對(duì)建安行業(yè)個(gè)人所得稅的征收管理基本規(guī)范作出了統(tǒng)一規(guī)定，自 1996年開始執(zhí)行。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可據(jù)此制定更具體的征管辦法。對(duì)于取得與房地產(chǎn)使用和處分有關(guān)權(quán)益的其他個(gè)人（非建筑安裝行業(yè)從業(yè)人員），則涉及到某些個(gè)人所得稅征免政策，例如：個(gè)人出售自有非住房性質(zhì)的房地產(chǎn)，應(yīng)按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”納稅；轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是惟一的家庭生活用房取得的所得暫免征收個(gè)人所得稅。
    4、城市維護(hù)建設(shè)稅
    以增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅為基數(shù)，按所在地相應(yīng)稅率計(jì)算繳納（外資企業(yè)不征收）。
    5、教育費(fèi)附加
    按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的3％繳納（外資企業(yè)不征收）。
    6、印花稅
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，經(jīng)常需要簽訂各種合同、書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、建立營(yíng)業(yè)賬簿、領(lǐng)取有關(guān)的權(quán)利許可證照，從而成為印花稅納稅義務(wù)人。
    （二）具體的管征辦法
    1、關(guān)于建安行業(yè)
    營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)為全部預(yù)收備料款、工程款金額之和，對(duì)已結(jié)算但款項(xiàng)未實(shí)現(xiàn)的工程項(xiàng)目未及時(shí)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅，在稅務(wù)處理時(shí)一般僅作補(bǔ)稅處理，不認(rèn)定為偷稅。企業(yè)所得稅征收方式有查帳征收、核定所得率征收和定期定額征收等，若實(shí)行核定所得率征收，計(jì)稅金額以按申報(bào)營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額依帶征率（核定所得率）予以帶征。個(gè)人所得稅通常采用查帳征收，個(gè)人承包工程則依棟號(hào)按帶征率帶征、對(duì)企業(yè)的員工工資由企業(yè)代扣代繳。
    廈門市地稅局《關(guān)于建安企業(yè)實(shí)行帶征率征收的通知》（廈地稅政二[1995]003號(hào)）規(guī)定：對(duì)帳證不全或核算不實(shí)、不足為查帳征收的建安企業(yè)，其所得稅和代扣代繳的個(gè)人所得稅可實(shí)行帶征辦法。企業(yè)所得稅帶征率為0.5%；個(gè)人所得稅帶征率按不同工程項(xiàng)目設(shè)置，從0.5%-1%不等，不能按項(xiàng)目分清的一律按1%帶征率代扣代繳個(gè)人所得稅。為加強(qiáng)對(duì)外地駐廈建工公司的稅收管征，《關(guān)于駐廈建工公司“包清工”稅收征管問題的通知》（廈地稅政二[1995]005號(hào)）規(guī)定：營(yíng)業(yè)稅由建安企業(yè)（總承包人）依法繳納；企業(yè)所得稅按0.5%由駐廈建工公司帶征；個(gè)人所得稅按0.5%由駐廈建工公司帶征。
    在建安總、分包人征稅方面，我局有成功的做法，如對(duì)海滄大橋、環(huán)島路、會(huì)展中心建設(shè)項(xiàng)目采用由建設(shè)單位統(tǒng)一繳稅的做法。海滄大橋、環(huán)島路、國(guó)際會(huì)展中心建設(shè)工程是我市重大的項(xiàng)目，工程由路橋建設(shè)投資總公司、廈門國(guó)際會(huì)展新城投資建設(shè)有限公司投資建設(shè)。由于工程投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，建設(shè)期間涉及的各個(gè)單項(xiàng)工程及施工企業(yè)多，為了從源頭上加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目的稅收征管，經(jīng)市政府同意，對(duì)海滄大橋、環(huán)島路、國(guó)際會(huì)展中心建設(shè)期間的各類施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的營(yíng)業(yè)稅及附征的各種稅費(fèi)，實(shí)行匯總繳納的辦法，即由建設(shè)單位在向各個(gè)單項(xiàng)工程支付工程價(jià)款時(shí)統(tǒng)一扣繳稅收，而后按月匯總向我局辦理申報(bào)納稅。實(shí)行對(duì)建筑安裝總包、分包工程的稅收由建設(shè)單位統(tǒng)一扣繳，從源頭上杜絕了建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅的流失。
    2、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)
    房地產(chǎn)業(yè)牽涉到產(chǎn)權(quán)的登記、確認(rèn)，其運(yùn)作方式及程序相對(duì)規(guī)范。因此對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的稅收征管一般采用查帳征收，根據(jù)開票金額計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。
    房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的難點(diǎn)、重點(diǎn)是對(duì)企業(yè)所得稅的征管。
    廈門市地稅局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)企業(yè)所得稅征收問題的通知》（廈地稅政二[2000]24號(hào)）主要規(guī)定有：（1）對(duì)實(shí)行查帳征收的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，均按已結(jié)轉(zhuǎn)的營(yíng)業(yè)收入和未結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收售樓款收入以及購(gòu)房定金1.5%的比例，核定預(yù)征企業(yè)所得稅，按季度申報(bào)預(yù)繳。（2）實(shí)行按年度分項(xiàng)目匯算清繳。跨年開發(fā)項(xiàng)目，年底尚未完工的，不進(jìn)行匯算清繳，不做納稅調(diào)整。待項(xiàng)目竣工并實(shí)現(xiàn)銷售90%以上(按面積計(jì)算)的，由企業(yè)根據(jù)該項(xiàng)目核算資料,在年度終了兩個(gè)月內(nèi)，按規(guī)定程序先進(jìn)行自核自繳。成本和費(fèi)用按已售建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積的比例，在已售房與未售房之間分配結(jié)轉(zhuǎn)，計(jì)算應(yīng)納稅所得額，按15%稅率計(jì)算應(yīng)納企業(yè)所得稅。若到規(guī)定的匯算期時(shí)，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，帳證不全，無(wú)法進(jìn)行查帳征收或不能單獨(dú)核算單個(gè)項(xiàng)目應(yīng)納稅所得額以及無(wú)正當(dāng)理由而不辦理匯算清繳的，一律按不低于銷售收入總額3%的比例，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收企業(yè)所得稅。并按規(guī)定將預(yù)征期內(nèi)少征稅款補(bǔ)征入庫(kù)。等。
    鑒于一家企業(yè)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或?qū)嵭卸喾N經(jīng)營(yíng)，按開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用在核算上有一定困難，《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)征企業(yè)所得稅有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》（廈地稅政二[2000]32號(hào)）做了補(bǔ)充規(guī)定。
    從2004年起，開始執(zhí)行《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)）。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，按當(dāng)期取得的預(yù)售收入（預(yù)售帳款）總額的2.25%比例預(yù)征企業(yè)所得稅，實(shí)行按月申報(bào)預(yù)繳。同時(shí)，對(duì)兼營(yíng)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目或多種不同經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，均以房地產(chǎn)銷售收入作為劃分預(yù)征或據(jù)實(shí)計(jì)征企業(yè)所得稅的依據(jù)。據(jù)實(shí)計(jì)征企業(yè)所的，以當(dāng)期銷售收入，扣除當(dāng)期與收入配比的成本、費(fèi)用及損失后的余額，作為當(dāng)前應(yīng)納稅所得額，依法計(jì)征企業(yè)所得稅。當(dāng)期預(yù)售收入轉(zhuǎn)銷售收入預(yù)征的企業(yè)所得稅予以抵扣。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品竣工結(jié)算或房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移或銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí)，按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的銷售成本，計(jì)算出已實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)（或虧損）額，依法進(jìn)行納稅調(diào)整后，進(jìn)行企業(yè)所得稅清算，多退少補(bǔ)。對(duì)于在納稅檢查或匯算期間，發(fā)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂，帳證不全，無(wú)法進(jìn)行查帳征收或不能準(zhǔn)確核算應(yīng)納稅所得額及無(wú)正當(dāng)理由不辦理匯算清繳的，一律按不低于銷售收入總額4%的比例核定企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅，并按規(guī)定將預(yù)征期內(nèi)少征稅款補(bǔ)征入庫(kù)。
    房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)的稅收管理措施主要有：（1）將房地產(chǎn)二手房交易的稅收委托產(chǎn)權(quán)交易中心代征，并積極協(xié)助代征單位（土房局）開發(fā)稅收代征軟件，實(shí)現(xiàn)了通過房地產(chǎn)交易價(jià)格等信息自動(dòng)生成應(yīng)繳納稅費(fèi)。（2）與市國(guó)土資源、房產(chǎn)管理局、財(cái)政局共同研究，適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)稅收政策，激活房地產(chǎn)交易二級(jí)市場(chǎng)（3）為鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)換住房，積極為購(gòu)房者及時(shí)辦理個(gè)人所得稅納稅保證金退還手續(xù)，做到當(dāng)天申請(qǐng)，符合條件的當(dāng)天辦理退還。（4）為代征單位和納稅人提供有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策咨詢?nèi)嬷艿椒?wù)。（5）及時(shí)結(jié)算并支付代征單位代征稅收手續(xù)費(fèi)，調(diào)動(dòng)代征單位代征稅收積極性。

    四、稅收征管存在的主要問題、發(fā)票管理問題
    （一）建安業(yè)稅收征管中存在的問題
    1、營(yíng)業(yè)稅征管方面存在的問題
    第一，計(jì)稅金額不足：包工不包料的企業(yè)，計(jì)稅金額只申報(bào)工費(fèi)部分；配套工程及零星工程如綠化、水泥路、木門、鋁合金門窗、路燈、鐵門、防盜門等工程，以各種建筑材料等發(fā)票直接入賬減少計(jì)稅金額；向建設(shè)單位收取的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)和施工機(jī)機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)，不計(jì)入計(jì)稅金額；掛靠經(jīng)營(yíng)的建安企業(yè)，掛靠其名而根據(jù)匯款額提取管理費(fèi)和代扣稅款，但掛靠單位向承建單位直接領(lǐng)取現(xiàn)金時(shí)不入帳，減少了計(jì)稅金額。
    第二，納稅時(shí)間滯后：墊資工程，有的工程墊資時(shí)間跨度較長(zhǎng)，墊資款難于及時(shí)收回，因?qū)傥词盏焦こ炭?，納稅義務(wù)時(shí)間尚未發(fā)生，致使有的工程已經(jīng)完工投入使用，而營(yíng)業(yè)稅仍未征收；已經(jīng)竣工但尚未辦理結(jié)算的工程，因建設(shè)單位拖欠工程款施工單位不主動(dòng)申請(qǐng)驗(yàn)收或因工程質(zhì)量等原因而不能辦理驗(yàn)收以致工程款久拖未結(jié)，營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)間滯后。
    第三，某些情況的納稅義務(wù)時(shí)間難于把握：對(duì)于建筑安裝企業(yè)具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，并直接從事房地產(chǎn)的開發(fā)自建自售建筑物的行為，其建安營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)時(shí)間難于準(zhǔn)確把握。
    第四，轉(zhuǎn)包工程中總包人未嚴(yán)格履行代扣代繳義務(wù)：建筑業(yè)總承包人將工程分包或較包給他人，以工程的全部承包額減去付給分包人或者轉(zhuǎn)包人的價(jià)款后的余額為營(yíng)業(yè)額，但總承包人對(duì)分包、轉(zhuǎn)包工程沒有嚴(yán)格執(zhí)行代扣代繳的有關(guān)規(guī)定。
    2、企業(yè)所得稅征管中存在的問題
    第一，征收期存在提前或推后：對(duì)于按核定所得率征收和定期定額征收的企業(yè)，因大部分在征收營(yíng)業(yè)稅時(shí)即按申報(bào)營(yíng)業(yè)稅的營(yíng)業(yè)額依帶征率（核定所得率）予以帶征，以致對(duì)于所得額的確認(rèn)存在偏高或偏低、對(duì)企業(yè)所得稅的征收期存在提前或推后的現(xiàn)象。
    第二，工程成本難以進(jìn)行準(zhǔn)確復(fù)核：實(shí)際工作中企業(yè)最常用的結(jié)算方式是按月結(jié)算（因?yàn)榘词┕て髽I(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，建筑安裝企業(yè)必須按月編制各種會(huì)計(jì)報(bào)表，這就要求其必須每月都進(jìn)行工程價(jià)款的結(jié)算）。由于工程項(xiàng)目多、工作量大等原因，查帳征收戶的會(huì)計(jì)因怕麻煩，往往采用估算方法，致使計(jì)稅依據(jù)準(zhǔn)確度不夠,或者在計(jì)稅工資方面采用班組統(tǒng)一領(lǐng)用而后私下發(fā)放的方法，難于對(duì)工程成本進(jìn)行準(zhǔn)確的復(fù)核。
    第三，稅收難以征足：對(duì)于掛靠單位，企業(yè)所得稅中的工程材料成本等本該在掛靠單位中核算，卻在被掛靠單位核算，因?yàn)橐押瑨炜繂挝焕麧?rùn)在內(nèi)，成本中有虛假成份，使企業(yè)所得稅難以征足。
    另外，比較突出的問題是跨地區(qū)繳稅問題：包括不同地市之間和同一地市不同區(qū)之間兩種情況（這里著重分析前者）。根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》及省局的有關(guān)規(guī)定，對(duì)建筑安裝業(yè)企業(yè)在我省范圍內(nèi)承接建筑安裝工程項(xiàng)目的，應(yīng)按規(guī)定向企業(yè)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)開具“外出經(jīng)營(yíng)活動(dòng)證明”及“企業(yè)所得稅聯(lián)系單”送項(xiàng)目施工所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核查，企業(yè)所得稅回企業(yè)所在地一并繳納。我局嚴(yán)格執(zhí)行企業(yè)所得稅有關(guān)規(guī)定，對(duì)外來(lái)建安企業(yè)來(lái)我市承接建筑安裝工程項(xiàng)目的，對(duì)企業(yè)能夠提供上述證明材料的，只征流轉(zhuǎn)稅，所得稅由企業(yè)回所在地繳納。但我市一些建安企業(yè)反映到省內(nèi)其他地市，如泉州一帶施工并已出具外出施工經(jīng)營(yíng)許可證明，企業(yè)所得稅本應(yīng)回機(jī)構(gòu)所在地（廈門）繳納，但是當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門拒不執(zhí)行，在開具建安發(fā)票時(shí)一并扣繳。其理由是當(dāng)?shù)卣逻_(dá)文件規(guī)定：外來(lái)施工單位，不論任何情況，企業(yè)所得稅一律在當(dāng)?shù)乩U納；如施工單位企業(yè)所得稅要回所在地繳納，就不予開具建安發(fā)票。造成企業(yè)工程款難以結(jié)算，企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展受到影響。
    3、個(gè)人所得稅管征方面存在的問題
    第一，代扣代繳義務(wù)時(shí)間滯后。
    第二，分包工程經(jīng)常遺漏：企業(yè)承接分包工程取得的收入雖不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，但應(yīng)計(jì)入企業(yè)所得稅及個(gè)人所得稅扣繳的計(jì)稅金額，此項(xiàng)經(jīng)常遺漏。
    第三，收入難以把握：以班組的名義統(tǒng)一領(lǐng)發(fā)工資，其中誰(shuí)有超過征稅定額難于準(zhǔn)確掌握。
    第四，逃避稅問題嚴(yán)重：個(gè)別承包人或掛靠人為了偷逃稅收等原因，以開具材料發(fā)票等辦法抵帳，不僅加大了工程的成本，而且逃避了工薪所得的個(gè)人所得稅；對(duì)于股份制企業(yè)的分紅所得，企業(yè)往往以增加人數(shù)減少個(gè)人所得或開票抵帳的方法逃避個(gè)人所得稅，或成立建工公司，將一部分勞務(wù)所得或其他所得轉(zhuǎn)移到該公司。
    4、印花稅管征方面存在的問題
    對(duì)于有通過公證的合同，我局主要通過委托合同公證部門代征的辦法；但對(duì)于未通過公證的合同（尤其是小額的合同、三資企業(yè)的工程合同），其印花稅往往容易存在偷逃現(xiàn)象。對(duì)于注冊(cè)資金印花稅，因只對(duì)資金增加的部分貼花，故企業(yè)以各種理由轉(zhuǎn)移資金時(shí)，企業(yè)注冊(cè)資金增加數(shù)少于實(shí)際或只減不增，從而偷逃印花稅。
    5、城建稅管征方面存在的問題
    城建稅依附于營(yíng)業(yè)稅，除存在營(yíng)業(yè)稅方面的問題外，還因?yàn)槎惵视腥龣n（不同的納稅地點(diǎn)，適用稅率不同），納稅人為減少產(chǎn)生城建稅而轉(zhuǎn)移納稅地點(diǎn)。
    （二）建安業(yè)稅收征管存在問題的原因分析
    1、建筑工程業(yè)務(wù)量大，分布廣，工程施工周期一般在幾個(gè)月至幾年，而且工期綜合交錯(cuò)，掌握其信息的難度大。建筑工程在立項(xiàng)時(shí)，雖然在建委、計(jì)委、稅務(wù)等部門均有登記，但是承建單位并未登記，稅務(wù)機(jī)關(guān)很難掌握，建安企業(yè)漏報(bào)、不報(bào)工程項(xiàng)目，從而直接影響建筑業(yè)的稅收收入。
    2、稅務(wù)征管力量薄弱。由于取消了戶管員對(duì)企業(yè)“保姆式”的管理方式，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)建安企業(yè)承建的工程項(xiàng)目了解不多，等到稅務(wù)稽查時(shí)，大部分工程已完工，無(wú)從了解其具體施工情況，對(duì)漏報(bào)工程項(xiàng)目及掛靠等偷逃稅難以杜絕。
    3、現(xiàn)行稅收政策規(guī)定實(shí)際操作性不強(qiáng)。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，凡是在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)的單位和個(gè)人為營(yíng)業(yè)稅的納稅人，因此建筑企業(yè)是營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。但在實(shí)際中，建筑企業(yè)只是代扣代繳義務(wù)人，工程承包者才是真正的納稅義務(wù)人，只有他們才真正知道工程進(jìn)展到什么程度，工程款已收多少，收到的款項(xiàng)是否已全部申報(bào)以及是否有故意延期結(jié)算，造成稅款不能及時(shí)、足額入庫(kù)。
    4、企業(yè)所得稅帶征率的不同，使得企業(yè)避重就輕。目前，對(duì)那些賬證不健全或不能完全真實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的建安企業(yè)，實(shí)行帶征率征收辦法。由于帶征率的測(cè)算存在抽樣調(diào)查的片面性及不夠準(zhǔn)確，所以各地的帶征率有所不同，這樣有些企業(yè)就會(huì)避重就輕。
    （三）房地產(chǎn)業(yè)稅收征管中存在的問題
    1、不按規(guī)定申報(bào)納稅
    預(yù)收賬款是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，“納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！爆F(xiàn)實(shí)中部分企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)往往是掛在“往來(lái)款”，不及時(shí)申報(bào)納稅。
    目前房地產(chǎn)行業(yè)己形成多種開發(fā)形式，有一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，形成所謂的合作建房或名義上的代建房。按照稅法規(guī)定，合作建房的雙方屬于發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)行為，應(yīng)該申報(bào)納稅。但在實(shí)際生活中合作雙方常常不申報(bào)納稅。
    2、以收據(jù)支付工程款偷欠稅收
    以票管稅是稅收征管的重要手段。由于房地產(chǎn)開發(fā)工程施工周期長(zhǎng)，結(jié)算方式多樣，造成開發(fā)企業(yè)在預(yù)付施工企業(yè)工程款時(shí)不按規(guī)定使用發(fā)票，而是開具收據(jù)。既影響了工程成本的及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，又給建筑施工企業(yè)偷欠稅款提供了機(jī)會(huì)。
    3、業(yè)務(wù)往來(lái)上作手腳
    當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多是多種經(jīng)營(yíng)，既有建筑業(yè)，又有加工業(yè)；既有房屋銷售又有物業(yè)管理服務(wù)。多種經(jīng)營(yíng)在給企業(yè)發(fā)展拓寬渠道的同時(shí)，也使稅收征管面臨一個(gè)較為復(fù)雜的局面。不少房地產(chǎn)企業(yè)的各種經(jīng)營(yíng)單位之間，在資金往來(lái)、款項(xiàng)支付上不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)操作而是相互交叉攤計(jì)費(fèi)用；在稅收上，瞞報(bào)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，隱瞞經(jīng)營(yíng)收入。
    4、用收入直接沖減成本
    由于收入與費(fèi)用差額較大，有的企業(yè)就用收入直接沖減成本，造成營(yíng)業(yè)稅的流失。 
    5、未及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入
    企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定：納稅人應(yīng)納稅所得額的計(jì)算，以權(quán)責(zé)發(fā)生制為原則。但實(shí)際中往往存在納稅人因整個(gè)項(xiàng)目未全部銷售完，而將已實(shí)現(xiàn)的銷售收入長(zhǎng)期掛“預(yù)收帳款”等科目的情況，影響到企業(yè)所得稅的正確計(jì)繳。如某開發(fā)公司開發(fā)的A項(xiàng)目已出售三分之二，房屋已交付使用，售房款項(xiàng)按合同約定全部收訖，發(fā)票也已開具，且項(xiàng)目成本能夠確定，但該司卻將已收款項(xiàng)掛在“預(yù)收帳款”未結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，造成少計(jì)繳企業(yè)所得稅948,210.28元。
    6、過高預(yù)估銷售成本
    房地產(chǎn)開發(fā)銷售周期較長(zhǎng)，且大多存在房產(chǎn)已開始銷售乃至已交付使用，但尚未辦理竣工決算的情況，因此，納稅人在結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入及成本時(shí)大多采取預(yù)估成本，預(yù)估時(shí)往往不根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際已發(fā)生或原預(yù)算的成本情況預(yù)估，而是帶有很大的主觀隨意性，造成過高預(yù)估成本，壓低銷售利潤(rùn)，少繳企業(yè)所得稅。
    7、收入與成本、費(fèi)用、稅金不配比
    企業(yè)所得稅暫行條例規(guī)定：計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)淮予扣除的項(xiàng)目，是指與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用和損失。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則也要求會(huì)計(jì)核算應(yīng)遵循配比原則。然而實(shí)際中，往往有收入未結(jié)轉(zhuǎn)但成本費(fèi)用及稅金卻計(jì)入扣除項(xiàng)目的情況。
    8、二手房交易稅收管理難度大
    （1）交易雙方大部分是個(gè)人交易，交易價(jià)格難以監(jiān)控，存在交易雙方有意壓低實(shí)際交易價(jià)格，從而減少應(yīng)交的各項(xiàng)稅費(fèi)。（2）普通住宅與高檔住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)不符合現(xiàn)實(shí)需要，造成征稅困難，（3）二手房交易按差價(jià)征稅，有的房子原價(jià)難以核實(shí)造成計(jì)稅依據(jù)難以核定。
    （四）發(fā)票管理存在的問題及其原因分析
    1、兩個(gè)行業(yè)存在的共性問題
    納稅人領(lǐng)購(gòu)發(fā)票后不按規(guī)定設(shè)置發(fā)票登記薄，不按規(guī)定上報(bào)發(fā)票的使用、結(jié)存情況；開票存在涂改票面項(xiàng)目?jī)?nèi)容、金額及字跡潦草等不規(guī)范現(xiàn)象；開具發(fā)票不完整，有的只填寫金額，而客戶名稱、規(guī)格、單位、數(shù)量、日期等都存在填寫不完整等，特別是開具發(fā)票的日期未填寫，將引起納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的確認(rèn)問題，造成滯后申報(bào)，占?jí)憾惪畹痊F(xiàn)象。
    2、兩個(gè)行業(yè)存在的個(gè)性問題
    （1）建筑安裝業(yè)：
    A、一部分原材料無(wú)法取得發(fā)票
    由于大部分原材料如沙、石、土等大都無(wú)法取得發(fā)票，建安企業(yè)千方百計(jì)以其它方式來(lái)彌補(bǔ)，如采取虛列工資表或用其它發(fā)票等等。
    B、不同版本（限額）發(fā)票的隨意使用
    未界定使用范圍，有的企業(yè)開具幾百元乃至幾十元的金額也使用萬(wàn)元版、甚至是佰萬(wàn)元版的發(fā)票，企業(yè)易在這方面做文章，如果是跨地區(qū)的更是給管理帶來(lái)不少的難題。
    C、假發(fā)票問題嚴(yán)重存在
    從稅收管理角度看，假發(fā)票是屬非法憑證的一種，既可予以剔除，補(bǔ)征企業(yè)所得稅并處罰款，又可以按發(fā)票管理規(guī)定予以處罰；但從另一角度看，假發(fā)票是一種特殊的憑證，有二種可能性：一種是取得假發(fā)票企業(yè)是受害者，根本無(wú)法辯認(rèn)發(fā)票的真?zhèn)?；一種是企業(yè)自行購(gòu)假入帳，如果是后一種情況則應(yīng)追究開具假票單位的責(zé)任問題。D、假發(fā)票鑒定問題?！墩鞴芊ā窙]有規(guī)定哪一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)可以作出權(quán)威性的鑒定，另外國(guó)稅的發(fā)票還涉及國(guó)地稅的配合問題，若查到外地的國(guó)稅或地稅明顯為假發(fā)票問題時(shí)也很麻煩。
    （2）房地產(chǎn)業(yè)
    A、發(fā)票申購(gòu)存在某些失控現(xiàn)象
    房地產(chǎn)企業(yè)雖已辦理稅務(wù)登記證和辦稅員證，但項(xiàng)目還沒有開工或根本達(dá)不到預(yù)售房條件的就申請(qǐng)商品房銷售發(fā)票，這會(huì)給一些實(shí)際上是皮包公司或失蹤戶鉆政策空子。
    B、不及時(shí)開具發(fā)票
    因收取售房預(yù)收款所使用的統(tǒng)一收款收據(jù)與企業(yè)內(nèi)部的往來(lái)款項(xiàng)沒有規(guī)范使用，導(dǎo)致企業(yè)實(shí)際收取的一些預(yù)售商品房款項(xiàng)掛在內(nèi)部往來(lái)款項(xiàng)上，等到全部款項(xiàng)收取后，才開具房地產(chǎn)售房專有發(fā)票，造成預(yù)售款不申報(bào)或滯后申報(bào)，占?jí)憾惪睢?br>    C、虛構(gòu)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)虛開發(fā)票
    3、發(fā)票管理存在問題的原因分析
    應(yīng)主要從稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部管理上看。
    A、對(duì)發(fā)票管理重視不夠
    只注意企業(yè)有無(wú)納稅申報(bào)，忽視了企業(yè)有無(wú)按月申報(bào)發(fā)票購(gòu)存情況，忽視了發(fā)票的日常檢查工作，沒有根據(jù)發(fā)票使用情況檢查企業(yè)的申報(bào)質(zhì)量。
    B、計(jì)算機(jī)在發(fā)票管理領(lǐng)域的開發(fā)運(yùn)用，有待進(jìn)一步加強(qiáng)和完善。
    雖然我局發(fā)票模塊功能較完善，包括發(fā)票印制、入庫(kù)、出庫(kù)、銷售、繳銷、掛失登記等功能，但實(shí)際工作中，對(duì)納稅人的發(fā)票使用情況，如發(fā)票繳銷、掛失登記等，因工作量大，管理員沒有全部錄入電腦，對(duì)企業(yè)發(fā)票的使用情況無(wú)法用電腦管理。
    C、對(duì)發(fā)票違章行為處罰不力

    五、對(duì)策建議
    （一）征管對(duì)策
    1、建安業(yè)稅收征管對(duì)策
    （1）重視協(xié)稅護(hù)稅工作
    有關(guān)部門要攜手共同完善建筑安裝業(yè)市場(chǎng)管理。建筑管理部門在把好建筑質(zhì)量關(guān)的同時(shí)，還應(yīng)協(xié)同稅務(wù)機(jī)關(guān)在檢查中如發(fā)現(xiàn)出借建筑資質(zhì)權(quán)以收取好處的單位，不僅要沒收非法所得，還要視情節(jié)予以處罰，直至吊銷有關(guān)證照，對(duì)那些無(wú)證個(gè)體包工頭也要進(jìn)行清理，以促進(jìn)建筑市場(chǎng)的健康發(fā)展。
    （2）實(shí)行工程報(bào)備制度和分工程項(xiàng)目申報(bào)納稅制度
    要求建安企業(yè)在工程動(dòng)工之前，應(yīng)將每一承接的工程情況及時(shí)報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分利用現(xiàn)有電腦網(wǎng)絡(luò)設(shè)備，按企業(yè)分工程項(xiàng)目進(jìn)行分類建檔（如內(nèi)容包括：工程名稱、地點(diǎn)、預(yù)計(jì)投資額、期限、成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況及各稅的應(yīng)繳已繳情況等）。
    為了明確每個(gè)工程的進(jìn)展情況，應(yīng)要求企業(yè)每月按工程項(xiàng)目分別申報(bào)工程款的結(jié)轉(zhuǎn)情況，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)將申報(bào)情況錄入電腦的分類檔案里。同時(shí)為了解決企業(yè)因工程項(xiàng)目分開申報(bào)而增加工作量，專門為建安企業(yè)設(shè)計(jì)一套申報(bào)軟件，方便企業(yè)申報(bào)納稅。
    （3）實(shí)行分成本項(xiàng)目制定成本上限制度
    為了便于稅務(wù)員進(jìn)行工程成本的復(fù)核，掌握企業(yè)成本核算的準(zhǔn)確度，通過調(diào)查建安企業(yè)的成本開支情況，測(cè)算并制定分項(xiàng)目的成本的列支上限。企業(yè)在該上限內(nèi)的按實(shí)列支，超過的不予列支。
    （4）實(shí)行統(tǒng)一納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間制度
    為了保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)，應(yīng)將建安企業(yè)的納稅義務(wù)時(shí)間加予規(guī)范。不僅要按“建安施工企業(yè)采取預(yù)收備料款或預(yù)收工程款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收備料款或預(yù)收工程款的當(dāng)天”規(guī)定執(zhí)行外，還應(yīng)明確所有的工程應(yīng)從工程開工后的次月起，根據(jù)工程的形象進(jìn)度（依權(quán)責(zé)發(fā)生制），申報(bào)交納有關(guān)的稅收，其已按預(yù)收備料款或預(yù)收工程款繳稅的部分允許抵扣，這樣可以避免因工程實(shí)行墊資及資金未到位而拖延繳稅時(shí)間的問題；對(duì)于工程最后的稅款結(jié)算期，應(yīng)以合同規(guī)定的工程完成時(shí)間或工程實(shí)際完成時(shí)間為準(zhǔn)，避免因工程款拖欠等原因?qū)е聭?yīng)納的稅收被拖延的現(xiàn)象以及自建自售的移送時(shí)間難于掌握的現(xiàn)象。
    （5）嚴(yán)格被掛靠單位核算的管理
    被掛靠單位偷稅的主要原因是沒有按核算對(duì)象進(jìn)行收入計(jì)算，要求被掛靠單位嚴(yán)格劃分本單位收入及掛靠單位收入，一旦發(fā)現(xiàn)“以料抵工”虛列工資等抵消工程款的現(xiàn)象，一律嚴(yán)格處理，對(duì)那些“人工費(fèi)”明顯超過比例工程項(xiàng)目，要仔細(xì)審核，并就這部分收入予以核定征收個(gè)人所得稅及企業(yè)所得稅。
    （6）加強(qiáng)對(duì)分包工程進(jìn)行管理
    對(duì)于分包工程一方面要求總承包人在代扣代繳報(bào)告表上按工程項(xiàng)目及不同的分包人進(jìn)行納稅申報(bào)，代扣代繳稅款；另一方面建議增設(shè)建安企業(yè)代扣代繳專用發(fā)票，在發(fā)票中要求注明已納稅款，以此做為分包單位已納稅款的憑證和總承包人成本列支的依據(jù)，以便于進(jìn)行納稅檢查。另外，根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》規(guī)定：建筑安裝業(yè)務(wù)實(shí)行分包或轉(zhuǎn)包的，以總包人為扣繳義務(wù)人。若總包人為境外機(jī)構(gòu)，且在中國(guó)境內(nèi)沒有經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)或代理者的，不管工程是否實(shí)行分包或轉(zhuǎn)包，全部工程應(yīng)納的營(yíng)業(yè)稅稅款均由建設(shè)單位扣繳。建議對(duì)國(guó)家、省、市重點(diǎn)工程項(xiàng)目，不管總包人為境內(nèi)或境外，建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅實(shí)行由建設(shè)單位扣繳，建設(shè)單位在支付工程款時(shí)實(shí)行源頭控管，將營(yíng)業(yè)稅及其附加扣繳，確保稅款及時(shí)、足額入庫(kù)。
    （7）加強(qiáng)對(duì)印花稅、城建稅的征管
    對(duì)于印花稅，合同部分，在報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)備案時(shí)繳納；資金部分，應(yīng)于工程完工（或合同約定期滿）時(shí)，已結(jié)算的按結(jié)算數(shù)辦理，未結(jié)算的，可先按工程的成本上限予以扣除，計(jì)算出資金增加數(shù)后，先預(yù)貼花后結(jié)算。對(duì)于城建稅，可采取按工程款一定比例征收的方法?？紤]到預(yù)收備料款或預(yù)收工程款具有工程進(jìn)度結(jié)算的實(shí)質(zhì)意義，建議對(duì)建筑安裝業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城建稅采取“月份、季度預(yù)交，年度或項(xiàng)目結(jié)算匯繳”的方式——預(yù)交時(shí)以預(yù)收備料款或預(yù)收工程款為計(jì)稅金額，預(yù)交的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收備料款或預(yù)收工程款的當(dāng)天；年度或項(xiàng)目結(jié)算匯繳則按稅法規(guī)定執(zhí)行。對(duì)已結(jié)算但款項(xiàng)未實(shí)現(xiàn)的工程項(xiàng)目則要求及時(shí)報(bào)批緩繳。
    （8）加強(qiáng)對(duì)跨地區(qū)稅收的管理和協(xié)調(diào)
    建議省局針對(duì)建筑安裝項(xiàng)目所在地繳稅問題，加強(qiáng)管理和協(xié)調(diào)工作，規(guī)范全省建筑安裝業(yè)的稅收征管。
    2、房地產(chǎn)業(yè)稅收征管對(duì)策
    （1）改進(jìn)預(yù)征企業(yè)所得稅辦法
    根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的平均盈利水平，確定一個(gè)銷售利潤(rùn)率，納稅人在取得收入款項(xiàng)申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅的同時(shí)，根據(jù)收入及利潤(rùn)率預(yù)繳企業(yè)所得稅，待項(xiàng)目結(jié)算后再進(jìn)行清算。這樣既可促使納稅人及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成果，又可解決過高預(yù)估成本少繳企業(yè)所得稅問題。
    （2）日常管理工作應(yīng)突出重點(diǎn)
    在稅收日常檢查審查企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果時(shí)，首先檢查其收入是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)，其次應(yīng)審查其開發(fā)成本的歸集是否按開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行歸集，此外應(yīng)注意審核“銷售成本”及“經(jīng)營(yíng)稅金及附加”借方發(fā)生額對(duì)應(yīng)項(xiàng)目的銷售收入是否及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)。
    （3）爭(zhēng)取多方配合，加大稽查力度，嚴(yán)打偷逃稅違法行為
    房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理需要多方面的支持。稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)同城建、招標(biāo)、規(guī)劃等部門的聯(lián)系，摸清房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目底數(shù)，有的放矢地開展稅務(wù)稽查?？赏墙ú块T配合進(jìn)行檢查，商諭城建部門在招標(biāo)、辦證等環(huán)節(jié)協(xié)助代征稅款。加強(qiáng)對(duì)施工項(xiàng)目的跟蹤檢查，確保接工程進(jìn)度征足稅款；要突出重點(diǎn)稽查，對(duì)偷逃稅情節(jié)嚴(yán)重，數(shù)額巨大的，要快查快辦，并移交司法機(jī)關(guān)追究其法律責(zé)任。
    （4）促使企業(yè)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理
    規(guī)范企業(yè)資金收支渠道，杜絕多頭開戶，為稅收征管提供準(zhǔn)確資料。凈化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅人環(huán)境，堵塞稅收流失的一個(gè)重要方面是要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須保存完整的合同、協(xié)議、工程結(jié)算發(fā)票、預(yù)收賬款收據(jù)等財(cái)務(wù)資料。稅務(wù)機(jī)關(guān)必須加強(qiáng)輔導(dǎo)、監(jiān)督，幫助企業(yè)搞好財(cái)務(wù)資料規(guī)范管理。對(duì)財(cái)務(wù)管理混亂，賬據(jù)不全，保管不善的企業(yè)要限期改正。要努力規(guī)范企業(yè)資金鉤收支渠道，杜絕多頭開戶?？蓪?duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理，采用預(yù)算外資金管理辦法，嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線，收支兩帳戶。由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管部門實(shí)施資金的監(jiān)督管理，稅務(wù)機(jī)關(guān)予以協(xié)助。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主管部門按照收入專戶和支出專戶的要求，對(duì)投資實(shí)行審批，將資金及時(shí)轉(zhuǎn)入支出賬戶，以便對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)控，保證資金?？顚Ｓ?。這樣做有利于工程的順利實(shí)施，有利于加強(qiáng)廉政建設(shè)，有利于稅務(wù)部門獲得準(zhǔn)確的企業(yè)財(cái)務(wù)資料，有效地組織稅款征收。
    （5）關(guān)于二手房交易
    建議政府（房管部門）對(duì)二手房交易應(yīng)該制定交易指導(dǎo)價(jià)，對(duì)明顯低于指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)按指導(dǎo)價(jià)計(jì)征相關(guān)稅費(fèi)，以杜絕有意壓價(jià)的行為。對(duì)普通住宅和高檔住宅的界定應(yīng)符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況，建議將界定權(quán)限下放給各地制定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)二手房交易的征稅建議能夠采用簡(jiǎn)易征收辦法。
    （二）發(fā)票管理對(duì)策建議
    要加強(qiáng)發(fā)票的日常管理、檢查。針對(duì)掛靠單位 “以料抵工”、材料假發(fā)票、建安企業(yè)發(fā)票“大頭小尾”等問題，應(yīng)加強(qiáng)源頭管理，加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)發(fā)票領(lǐng)、購(gòu)、存、用的管理，還要加強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管現(xiàn)代化建設(shè)，實(shí)現(xiàn)跨地區(qū)電腦聯(lián)網(wǎng)。另外，對(duì)于偽造假發(fā)票、販賣假發(fā)票的不法行為必須堅(jiān)決打擊。
    1、廣泛宣傳，依法治票
    人們通常只認(rèn)為增值稅發(fā)票的違法才會(huì)引起犯罪，對(duì)普通發(fā)票的重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。相當(dāng)多企業(yè)對(duì)零星采購(gòu)不按規(guī)定取得發(fā)票以白條入帳比比皆是。為此，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)宣傳，組織干部深入企業(yè)、個(gè)體工商戶開展發(fā)票管理宣傳與輔導(dǎo)。使廣大納稅人認(rèn)識(shí)到違反發(fā)票管理規(guī)定就是違法，就要受到處罰，直至追究法律責(zé)任。此外，稅務(wù)部門還應(yīng)積極幫助企業(yè)建立健全內(nèi)部發(fā)票管理制度，切實(shí)落實(shí)發(fā)票管理責(zé)任制，做到按月或按季申報(bào)，規(guī)范使用。
    2、理順各專業(yè)發(fā)票管理關(guān)系
    一是規(guī)范建安專用發(fā)票的使用和管理。建議將十萬(wàn)元版發(fā)票輸入電腦，聯(lián)網(wǎng)管理；二是加強(qiáng)與國(guó)稅聯(lián)系，加強(qiáng)沙、石、土專用發(fā)票的管理，避免企業(yè)利用工資單等其它形式來(lái)彌補(bǔ)成本；三是加大對(duì)假發(fā)票的打擊力度，及時(shí)與公檢法聯(lián)系，爭(zhēng)取支持和配合，對(duì)觸犯法律的一律嚴(yán)懲不貸，決不手軟，徹底遏制假發(fā)票泛濫漫延的勢(shì)頭，維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；四是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)票的領(lǐng)購(gòu)的審核監(jiān)督工作，防止不符合售房條件的企業(yè)過早領(lǐng)購(gòu)發(fā)票而可能造成失控的波動(dòng)狀態(tài)；
    3、繼續(xù)完善內(nèi)部發(fā)票管理制度
    提高稅務(wù)干部對(duì)發(fā)票管理重要性的認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)崗位責(zé)任感，制定內(nèi)部因發(fā)票管理不善造成稅款巨大流失的行政責(zé)任追究制。包括發(fā)票領(lǐng)、購(gòu)、存、核銷、定期報(bào)告制度等等。相關(guān)人員在批售發(fā)票時(shí)，不能僅簡(jiǎn)單地驗(yàn)舊換新，須將已開具發(fā)票金額及時(shí)統(tǒng)計(jì)匯總，并與納稅人的申報(bào)繳納情況進(jìn)行核對(duì)，防止納稅人申報(bào)數(shù)比實(shí)際開具發(fā)票金額少的問題出現(xiàn)。
    4、將發(fā)票檢查工作常規(guī)化、制度化
    一是將日常實(shí)施稅收檢查中發(fā)現(xiàn)可疑的發(fā)票及填寫情況及時(shí)填寫“發(fā)票填寫情況核對(duì)卡”，不能拘束于開展發(fā)票檢查時(shí)才進(jìn)行，把這一做法日?；?；二是在年初制定計(jì)劃時(shí)，將發(fā)票檢查列入各類大檢查或?qū)ｍ?xiàng)檢查內(nèi)容之一，主要審核納稅人發(fā)票領(lǐng)、購(gòu)、用、存、報(bào)的具體情況。
    5、加大發(fā)票違章的處罰力度
    根據(jù)行政處罰法處罰與教育相結(jié)合的原則，對(duì)于發(fā)生的發(fā)票違法行為，教育必須以處罰為后盾，不能以教育代替處罰。因此，在日常的稅收檢查中應(yīng)分別發(fā)票違章情節(jié)的輕重給予處罰，對(duì)構(gòu)成犯罪的及時(shí)移送司法部門進(jìn)一步處理。

附：典型案例分析—廈門市福康經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司涉稅案
    一、納稅人基本情況
    廈門市?？到?jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司注冊(cè)類型為有限公司，實(shí)為私人合股企業(yè)，主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)及管理，稅收征收方式為查帳征收。2001年2月初，廈門市地稅局根據(jù)中央4.20專案組指示成立稽查專案組對(duì)該公司進(jìn)行稅務(wù)稽查。
    二、檢查方法及違法事實(shí)
    由于案情較為復(fù)雜（納稅人在開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目以非法手段購(gòu)得虛假材料發(fā)票，支付給施工企業(yè)虛增工程成本，再由施工企業(yè)虛開建安工程發(fā)票給本房地產(chǎn)公司，虛增商品房造價(jià)成本，連環(huán)虛增成本，減少計(jì)稅所得，偷漏企業(yè)所得稅），因而檢查的范圍不只局限于該公司，還涉及到相關(guān)聯(lián)的多家施工企業(yè)。
    為保證工作順利進(jìn)行，稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)閱了這些公司的帳簿、憑證、發(fā)票及征管資料。采取分組稽查，前后對(duì)照，集中分析的稽查方法，歷時(shí)5個(gè)多月，共檢查企業(yè)上千本帳簿資料，調(diào)查相關(guān)十幾個(gè)部門、單位，詢問涉案二十幾人，取證上萬(wàn)份有關(guān)資料，終于查清：該公司與三家施工單位相勾結(jié)，由施工單位成立項(xiàng)目公司（項(xiàng)目公司人員、資金、經(jīng)營(yíng)、購(gòu)銷、財(cái)務(wù)做帳等實(shí)際上均由該公司控制），該公司通過多付工程款給施工單位來(lái)虛增開發(fā)成本，并操縱施工單位以虛列材料、人工成本方式轉(zhuǎn)移資金。
    該公司的主要違章事實(shí)及偷稅手段：
    （一）1998——2000年度，該公司操縱中國(guó)福建國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作公司廈門分公司（施工單位），采用在該公司以廈門市瑞祥貿(mào)易有限公司等3家企業(yè)材料款的名義虛列材料成本51912557.73元；采用在該公司虛列人工成本的手段而多付工程款給該公司來(lái)多列支出19041475.75元。
    （二）1999——2000年度，該公司操縱開元二建第一工程部（施工單位），以廈門市建盛貿(mào)易有限公司等26家企業(yè)材料款的名義虛列材料成本17581652.68元，采用在開元二建虛列人工成本的手段而多付工程款給開元二建來(lái)多列支出5996611.23元。
    （三）1999年度，該公司操縱鼓建第一工程部（施工單位），以廈門市建盛貿(mào)易有限公司等20家企業(yè)材料款的名義虛列材料成本19947220.09元，在鼓建公司虛列人工成本的手段而多付工程款給鼓建公司來(lái)多列支出3882794.44元。
    以上（一）——（三）項(xiàng)共虛列材料成本89441430.50元，虛列人工成本28920881.42元，合計(jì)118362311.92元。
    （四）該公司采取隱匿收入多列支出等方式偷逃營(yíng)業(yè)稅及附加、未做納稅調(diào)整少繳企業(yè)所得稅、少代扣代繳個(gè)人所得稅、偷逃印花稅。
    三、處理結(jié)果
    根據(jù)舊《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第20條，31條，40條，《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》，《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》，《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，共剔除不合法成本135382620.87元，追補(bǔ)企業(yè)所得稅20307393.13元，追補(bǔ)個(gè)人所得稅10977.55 元，追補(bǔ)營(yíng)業(yè)稅6842.45元，城建稅478.97元，各項(xiàng)附加718.47元，追補(bǔ)印花稅 63355.50元，合計(jì)補(bǔ)稅20389766.07 元，加收滯納金19196085.02元，共計(jì)39585851.09元。經(jīng)計(jì)算，該公司偷稅比例為28.41%，已涉嫌因偷稅而觸犯刑律，根據(jù)《中華人民共和國(guó)刑法》第二百零一條規(guī)定，移送公安機(jī)關(guān)追究其刑事責(zé)任。
    四、稽查建議
    本案中房地產(chǎn)公司為了達(dá)到虛增成本減少利潤(rùn)的目的，采用極為隱蔽的偷稅手段，一方面與施工單位相勾結(jié)從多家企業(yè)開具大量的發(fā)票，真票假開，具有相當(dāng)?shù)拿曰笮?；另一方面操縱施工單位開具大量的虛假工資單，虛列人工成本，具有相當(dāng)?shù)钠垓_性。在此過程當(dāng)中，施工單位和提供材料的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，甘心助紂為虐參與進(jìn)去，形成“購(gòu)、建、銷”造假一條龍，環(huán)環(huán)相扣，增加了稽查的難度?；榻ㄗh：
    （一）應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)部門的配合
    由于類似案件較為復(fù)雜，已經(jīng)形成了較為復(fù)雜的犯罪鏈條，在日常納稅檢查難以突破的主要原因是：稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查權(quán)有限，單打獨(dú)斗難以查獲此案。在查處此案的過程中，得到了總局、省局、省檢察院、市紀(jì)委、市委政法委等單位的高度重視，也得到了有關(guān)部門如公安局、工商局、建委、國(guó)稅、銀行等部門的支持配合，形成了強(qiáng)大的合力，多管齊下，才能使如此復(fù)雜的案件在短期內(nèi)得以告破。
    （二）必須集中精力加大偷稅案查處力度
    面對(duì)如此龐大的造假工程，單靠平時(shí)的征管和日?；槭呛茈y發(fā)現(xiàn)其中破綻，必須要加大專案稽查的力度。針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，將稽查范圍擴(kuò)大到與房地產(chǎn)公司和相關(guān)的施工單位、供貨企業(yè)，查清購(gòu)、建、銷每個(gè)環(huán)節(jié)的具體情況和問題，找出其中的薄弱環(huán)節(jié)為突破口，層層深挖，徹底剝?nèi)テ鋫窝b，將其違法行為暴露無(wú)遺。
    （三）加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)成本審核
    多年來(lái)，通過買賣土地、開發(fā)商品房、偷逃稅收、發(fā)家致富的不法商人大有人在。但受稅務(wù)機(jī)關(guān)查處的只能是冰山一角。目前房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)較為豐厚，但私營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)上繳的企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅很少，與企業(yè)發(fā)展速度、運(yùn)用資金和公司注冊(cè)資金都不相稱。因此應(yīng)加強(qiáng)對(duì)于這類私營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的成本審核，發(fā)現(xiàn)異常，堅(jiān)決一查到底。                                              
    此外，對(duì)某一行業(yè)典型偷稅戶重拳打擊后，應(yīng)作為反面典型予以曝光，顯示稅務(wù)機(jī)關(guān)打擊涉稅違法犯罪活動(dòng)毫不手軟的決心，震懾其他心存僥幸的偷稅戶和見利忘義協(xié)助偷稅的人。
    五、完善政策、加強(qiáng)征管的建議
    透過案例，不難看出，若不是在特定的情況下形成合力集中查處，案情很難突破，而類似的涉稅問題可能其他相關(guān)企業(yè)也不同程度地存在，這就要求政策制定部門逐步完善政策，日常稅收管征部門依法加強(qiáng)管征，使問題盡早暴露，盡早整改。建議從以下幾方面完善政策、加強(qiáng)征管：
    （一）盡可能完善房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)所得稅征收辦法
    在房屋銷售未達(dá)到90%以前，對(duì)售房收入采取預(yù)征率的方式預(yù)征企業(yè)所得稅不失為一種減少稅收滯納及流失的可行性操作方法。但因房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，企業(yè)的利潤(rùn)率水平也處在不斷變化的過程中，這就要求稅務(wù)機(jī)關(guān)必須進(jìn)行充分的調(diào)查了解、納稅評(píng)估后，再確定比率，使所定比率盡可能縮小與企業(yè)實(shí)際所得稅稅負(fù)的差距，這樣，即使企業(yè)采取一些技術(shù)措施使銷售比例遲遲達(dá)不到90%，預(yù)征的企業(yè)所得稅也不致與企業(yè)實(shí)際應(yīng)繳納的數(shù)額偏差過大，可以一定程度地減少因企業(yè)不辦理結(jié)算而少繳的企業(yè)所得稅。
    （二）結(jié)合經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)管征模式
    近幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日趨多元化，出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)自轄施工隊(duì)伍、建筑安裝企業(yè)自行開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目、各種不同形式的合作建房等不同以往的情況，以及建安、房地產(chǎn)企業(yè)在資金擁有、往來(lái)等方面出現(xiàn)不同的擁有、控制等情況，這就要求稅收管征主體調(diào)整思路，在日常管征中緊密結(jié)合市場(chǎng)變化，對(duì)企業(yè)出現(xiàn)的新問題做到早發(fā)現(xiàn)、早整改。
    另外，在具體管征中，要厘清房地產(chǎn)開發(fā)成本的一般組成，房地產(chǎn)的開發(fā)成本組成中，地價(jià)款、規(guī)劃設(shè)計(jì)成本、主體建筑成本、基礎(chǔ)設(shè)施成本（水、電、煤氣、有線電視等）、配套設(shè)施成本（會(huì)所、幼兒園、菜市場(chǎng)等）等成本項(xiàng)目在管征中都要心中有數(shù)、形成臺(tái)帳并做到有據(jù)可查，可比對(duì)行業(yè)平均水平評(píng)價(jià)所管征的房地產(chǎn)企業(yè)是否有異常。
    （三）加強(qiáng)行業(yè)管征的信息共享
    在上述案例中，?？倒就ㄟ^操縱施工企業(yè)來(lái)達(dá)到虛增成本的目的，這就要求管征主題加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)與建筑安裝企業(yè)的信息連接，實(shí)現(xiàn)共享。在?？蛋咐?，若獨(dú)立地查考?？甸_發(fā)項(xiàng)目的建筑成本支出，由于地價(jià)、配套、商業(yè)信譽(yù)等的不同，從企業(yè)帳面可能很難立刻判斷出單位面積的建筑成本是否合理，但對(duì)建安成本一項(xiàng)，若結(jié)合建安企業(yè)的成本支出及行業(yè)利潤(rùn)水平測(cè)算，并進(jìn)而檢查材料出售企業(yè)的情況，就可能有新的啟發(fā)。