房地產(chǎn)行業(yè)具有建設(shè)工期長、工程項目多，現(xiàn)金交易，以物易物，綜合經(jīng)營，“滾動式”開發(fā)以及涉及稅種多等特點，該行業(yè)常常采取只結(jié)轉(zhuǎn)終端成本，不結(jié)算期間收入，成本費用結(jié)轉(zhuǎn)與項目收入不相對應(yīng)、互為混淆，利用賬外賬、未達賬、往來賬、費用賬、一企多賬的會計核算方式掩蓋企業(yè)所得稅，繳納終端環(huán)節(jié)稅收，偷逃騙取中間環(huán)節(jié)各稅的現(xiàn)象。檢查這類企業(yè)只有改變思路，從賬外調(diào)查、取證起，到賬面核實、對比分析中去，綜合、靈活地運用詢問、調(diào)賬檢查、實地檢查、計算機綜合分析和平時以稽查人敏銳眼光留意周圍企業(yè)的變化，捕捉、歸納企業(yè)一切偷逃騙取稅款手段，才能收到檢查的實質(zhì)性效果。

某城市改造建設(shè)投資有限公司隱瞞應(yīng)稅收入偷稅案

一、基本案情

稅務(wù)稽查人員依法對某城市改造建設(shè)投資有限公司2003年1月1日至2004年12月31日納稅情況進行了調(diào)賬檢查。該公司是一間有限責(zé)任公司, 注冊資本五仟萬元（人民幣），主要經(jīng)營承擔(dān)城市道路新建擴建、房屋拆遷、街景改造、房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)營銷售：項目合作合資、項目投資等業(yè)務(wù)，其會計核算名義上是按工程項目分別設(shè)置五套明細賬、一套總賬，各明細賬收支相互混淆，實際是一套難以區(qū)分又不與“主賬”合并的“混賬”。

二、檢查過程

（一）利用“未達賬”土地和混淆建房成本，把“以房換地、以地換地”應(yīng)稅行為消化得無影無蹤，以達到逃避不納稅款目的?；槿藛T調(diào)賬后經(jīng)會同征收部門實地察看、了解該公司所有工程項目，初步掌握了在所屬稽查期內(nèi)該公司現(xiàn)處市中心銷售的商品房原地是某××單位所有，但某××單位沒有按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)申報繳納相應(yīng)的地方各稅記錄，為此引起了稽查人員的重視。初步經(jīng)過分析，想從該樓盤“開發(fā)成本”科目檢查該土地轉(zhuǎn)讓和以房換地成本價，但結(jié)果收效不大，賬簿和相關(guān)憑證只是反映該樓盤建安成本，沒有取得該土地的轉(zhuǎn)讓成本和單一的以房換地成本。在此情況下，稽查人員估計該單位可能存在有“未達賬土地”和建安成本混淆的現(xiàn)象，于是詳盡地審查、核實了該公司所有開發(fā)項目明細賬及該公司合并總賬，發(fā)現(xiàn)在該公司主賬“其他應(yīng)付款”貸方科目反映僅有的、并以自制原始憑證確認唯一一筆應(yīng)付某××單位款余額680099.71元的蛛絲馬跡。針對這一情況稽查人員填發(fā)了詢問通知書，詢問了相關(guān)人員，但結(jié)果相關(guān)人員以前任會計死亡，法人外出等籍口推得干凈利落。但為了搞清楚事實的真相，決定依法賬外調(diào)查某××單位，并取得了某××單位領(lǐng)導(dǎo)的大力支持配合，取證確認了“以房換地、以地換地”的事實材料及到國土局考證了土地房屋置換過程。再次詢問了該公司相關(guān)人員，在大量證據(jù)面前，經(jīng)法人證實、確認了全過程。其事實是該公司與某××單位經(jīng)過協(xié)商，憑合同達成該公司以早已完工的市政工程而取得政府出讓的一處“未達賬”土地3500m²，作價7000000元（2000元/m²）和在原地建造一棟占地面積1000m²，建筑樓高五層，建筑面積約5000m²，建筑造價約每平方米1000元為標準，總造價500萬元，實際結(jié)算價（公司內(nèi)存的工程結(jié)算報告反映）為4319900.29元新某××單位辦公大樓為代價換取某××單位占有位于市中心一處未用旺地，而4319900.29元以房換地成本已混入了市中心銷售的商品房建安成本，隱瞞了應(yīng)稅收入，造成未按相關(guān)稅收政策規(guī)定，按時申報并繳納轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)-轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（以地換地）和銷售不動產(chǎn)（以房換地）的營業(yè)稅[7000000×(1+15%)÷(1-5%)+4319900.29×（1+15%）÷(1-5%)]×5%=13703037.19×5%=685151.85元、城市維護建設(shè)稅47960.64元、教育費附加20554.56元和預(yù)繳土地增值稅137030.37元，合計少繳地方各稅890697.42元的違法行為。

（二）市政工程完成，成本列入“待攤費用”，取得政府補償出讓土地不作賬目處理，心存僥幸達到不繳納建安環(huán)節(jié)營業(yè)稅及其附加和隱瞞土地占用實際情況的目的。根據(jù)該公司分別核算的“四項市政工程”賬簿反映“待攤費用”科目只是反映列支的成本費用及不定期、不定量的分別劃轉(zhuǎn)各房地產(chǎn)開發(fā)成本的記載，再查其收入類賬面不見建筑工程收入情況下，經(jīng)過分析和向主管稅務(wù)機關(guān)查詢，證實“四項市政工程”大部分已經(jīng)完工，政府以出讓土地方式補償了該公司，為此，稽查人員再次填發(fā)了詢問通知書，詢問了相關(guān)人員，但結(jié)果以政府至今未與該公司結(jié)算，也沒有付給工程款為借口搪塞過了詢問關(guān)。在取證受阻的情況下，決定帳外調(diào)查了國土局記載該公司土地使用情況資料，并在國土局大力支持和協(xié)作下，取證得到了相關(guān)資料。證實該公司至2004年期末已收到政府作為“四項市政工程”拆遷工程建設(shè)出讓補償?shù)耐恋睾嫌?span lang=EN-US>273152.5m²，作價金額合計60553597.86元，至今未作為公司“經(jīng)營收入-建筑收入”處理，更未有依照稅收政策的有關(guān)規(guī)定依期申報并繳納營業(yè)稅60553597.86×3%=1816607.93元及其建市維護建設(shè)稅127162.57元、教育費附加54498.24元，土地使用稅328473.10元，合計少繳營業(yè)稅及其附加1998268.74元及土地使用稅328473.10元的違法行為。

三、定性、處理過程和結(jié)果

（一）經(jīng)“重大案件審理委員會”一致審結(jié)，認定企業(yè)上述行為屬偷稅行為，決定追繳該公司稅款及其附加3231142.29元、滯納金165678.38元和對少繳的營業(yè)稅2501759.78元、城建市維護建設(shè)稅175123.21元、土地增值稅137030.37元、土地使用稅328473.10元合計3142386.46元,處以一倍的處罰（即罰款3142386.46元）。以上追繳的稅費、加收的滯納金及罰款已在限期內(nèi)入庫。

（二）根據(jù)我們對該公司2003-2004年相關(guān)報表、賬簿、憑證核查，綜觀兩個納稅年度的會計資料，我們認為該公司因企業(yè)會計在日常的會計核算過程中，不遵循房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)會計制度，及時收集會計資料、記載收入、據(jù)實結(jié)轉(zhuǎn)成本費用、核算經(jīng)營利潤，導(dǎo)致至今工程難以結(jié)算，成本難以區(qū)分，也讓我們在檢查過程中難以完滿的依照《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第四、十五條規(guī)定如實按年計算出應(yīng)納稅所得額，進行企業(yè)所得稅匯算清繳工作，所以未對以上有關(guān)數(shù)據(jù)進行應(yīng)納稅所得額調(diào)整，只是把相關(guān)數(shù)據(jù)移交了主管稅務(wù)機關(guān)，并建議主管稅務(wù)機關(guān)進一步追蹤或?qū)?span lang=EN-US>2004年度之前的企業(yè)所得稅根據(jù)國稅發(fā)［2003］83號《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》規(guī)定采取按當期取得的應(yīng)稅收入預(yù)征企業(yè)所得稅。

四、案例評析及提示

通過對該公司的查處，總的而言我們身有以下幾點體會：

（一）改變工作方法，提高稽查效率。稅務(wù)稽查人員在查賬時不能靠以賬查賬，而應(yīng)該改變思想觀念，不斷提高自己綜合稽查能力，注意工作方法，把“望、聞、問、切”的中醫(yī)診病救人理論容入到整個稽查工作中去，盡快開發(fā)、運用“大集中”稅務(wù)稽查分析系統(tǒng)優(yōu)勢，充分體現(xiàn)現(xiàn)代科技在現(xiàn)代稅務(wù)稽查工作中的作用，注意往來賬、費用賬、合同簽訂等的檢查和賬外調(diào)查，抓住納稅人經(jīng)營要素中的不正常現(xiàn)象，有的放矢的大膽假設(shè)、細心求證，挖出其背后的“文章”，找出企業(yè)所存在問題的癥結(jié)，而對照稅收政策有關(guān)規(guī)定做出正確處理，以達到懲戒偷逃稅行為、教育一方目的。

（二）加強稅法宣傳和稅前輔導(dǎo)，全面提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅意識。由于該單位長期以來是稅務(wù)機關(guān)確認的報賬單位，財會人員不注意稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí)，記賬是僅僅按領(lǐng)導(dǎo)意旨，又確信當?shù)仡I(lǐng)導(dǎo)許下的諾言，老是心存僥幸的思想，而不是按會計、稅收法律法規(guī)的要求，任意妄為，逆轉(zhuǎn)思維，反其道而行之是少繳稅款、企業(yè)所得稅無法匯算清繳主觀原因。這就要求我們稅務(wù)人員平時要加大稅法宣傳力度，加強對財會人員及辦稅人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，全面提高房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)依法納稅的意識，做到早一點提醒、早一點宣傳，防微杜漸，避免稽查介入后會出現(xiàn)：查補稅款堆積如山、東窗事發(fā)、企業(yè)破產(chǎn)、法人逃遁，而增加了查補稅款難以追繳、國家稅法尊嚴難以挽回的不良局面。

（三）征收管理缺位不容忽視。自1987年開始，我國稅收征管制度在改革中前進、在前進中摸索，其間經(jīng)歷了“征管、檢查兩分離”、“征收、管理、檢查三分離”及“以納稅申報和優(yōu)化服務(wù)為基礎(chǔ)、以計算機網(wǎng)絡(luò)為依托、集中征收、重點稽查”三個階段，逐步從專管員管戶模式過渡到管理理員管事模式，突出管理，強化征管執(zhí)法監(jiān)督，加強稅源監(jiān)控。但是，某些稅務(wù)人員在日常征收管理中重程序輕實體，管事不管稅或者管不好稅，疏于管理，淡化責(zé)任，企業(yè)的經(jīng)營狀況任由企業(yè)報，管理員不核實，不關(guān)心，不匯報、怕麻煩、聽之任之，主管的領(lǐng)導(dǎo)不清楚，難以對癥下藥，膨脹了征管真空，導(dǎo)致滋生了在稅種繁雜、“滾動式”發(fā)展的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)部分稅種成為偷繳國家稅收的壤土，如以上所提及在土地置換、政府工程以土地作價補償方面，迫切要求稅務(wù)部門在日常的稅收征收、管理、服務(wù)各個環(huán)節(jié)要多與國土、房管、規(guī)劃建設(shè)等有關(guān)職能部門實現(xiàn)信息共享，加強部門協(xié)作配合，搞好各征管環(huán)節(jié)連接，以優(yōu)化服務(wù)、方便納稅人為宗旨，不斷提高征管質(zhì)量和效力，堵塞稅收漏洞，做到應(yīng)收盡收。