哪來的通脹型房地產(chǎn)牛市?

                                                                          葉檀2010-6-24

    房地產(chǎn)市場正在發(fā)生雙重巨變：第一，從投資品主導(dǎo)的定價(jià)逐漸回歸到消費(fèi)品定價(jià)的市場；第二，從虛擬經(jīng)濟(jì)回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)。這一過程漫長，卻不可動(dòng)搖。

    與此相對(duì)應(yīng)，住宅與商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)生兩個(gè)轉(zhuǎn)型：有跡象顯示，住宅市場投資屬性減少，標(biāo)志是住宅地產(chǎn)成交量大幅下降，出現(xiàn)大規(guī)模試探性降價(jià)，而參與保障房開發(fā)的企業(yè)增加。除萬科、遠(yuǎn)洋、保利、首開、綠地都有進(jìn)軍保障房市場的計(jì)劃。保障房利潤低風(fēng)險(xiǎn)也低，而周轉(zhuǎn)率較高；住宅物業(yè)降溫的同時(shí)，商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)升溫，二三線城市軌道物業(yè)被持續(xù)關(guān)注。原因是商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系。

    沒有房地產(chǎn)通脹牛市，因?yàn)橘Y金在收縮，實(shí)體經(jīng)濟(jì)在收縮。所謂房地產(chǎn)會(huì)在資金刺激下重拾升勢，是個(gè)錯(cuò)誤預(yù)言。

    住宅市場價(jià)格下降是長期趨勢。此輪房地產(chǎn)新政就是要?jiǎng)冸x房地產(chǎn)的投資品屬性，因此，作為重要投資品標(biāo)的物、房價(jià)收入比急劇失衡的住宅地產(chǎn)一塊首當(dāng)其沖。房地產(chǎn)調(diào)控是讓房地產(chǎn)回歸消費(fèi)品屬性，讓大多數(shù)人居者有其屋，過上有尊嚴(yán)的生活。因此，只有能夠與中國經(jīng)濟(jì)共同成長、與居民收入相協(xié)調(diào)、消除了投資品屬性的房地產(chǎn)，才有增值前景。而所有靠投資支撐、靠信貸泡沫，遠(yuǎn)離實(shí)體經(jīng)濟(jì)與民眾收入基本面的房地產(chǎn)，將受到嚴(yán)重打擊。

    自2003年大多數(shù)城市居民進(jìn)入商品房市場，對(duì)于普通民眾而言，房地產(chǎn)甚至成為比股市重要的投資品種，在通貨膨脹時(shí)保值增值要靠房地產(chǎn)，在股市下挫時(shí)要靠房地產(chǎn)維持財(cái)富效應(yīng)，更不必提房地產(chǎn)對(duì)GDP的巨大影響力。2009年房地產(chǎn)高漲是貨幣水浸的結(jié)果，已經(jīng)脫離了任何基本面，事實(shí)上，當(dāng)城市中有30%以上的投資者主導(dǎo)房價(jià)時(shí)，房地產(chǎn)早就不是普通商品。從2009年年末開始，投資品主導(dǎo)的市場消失了，某些不愿降價(jià)、不愿相信房價(jià)會(huì)跌的投資者與開發(fā)商，可以吟詠唐詩，但愿長醉不愿醒。

    商業(yè)地產(chǎn)銷售勢頭不錯(cuò)，但相對(duì)于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)跟隨實(shí)體經(jīng)濟(jì)而行，不可能脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)的地心引力扶搖直上。

    商業(yè)地產(chǎn)有幾大特色，看著保守，實(shí)則穩(wěn)健。一是商業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)需要的資金量大，不可能出現(xiàn)全民狂炒的現(xiàn)象；二是商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格穩(wěn)定，回報(bào)周期長，大部分利潤是靠出租套現(xiàn)，出租情況取決于當(dāng)?shù)毓ど虡I(yè)發(fā)展態(tài)勢，不可能脫離基本面；三是商業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)稅收已經(jīng)很高，不可能出現(xiàn)未來預(yù)期更高的情況。

    商業(yè)地產(chǎn)脫離基本面過多，實(shí)體經(jīng)濟(jì)會(huì)迫使商業(yè)地產(chǎn)回調(diào)。比如海南住宅地產(chǎn)遭遇狂炒，有投機(jī)者預(yù)炒商業(yè)地產(chǎn)與酒店客房，但他們很快折戟沉沙，因?yàn)楹Ｄ吓c東南亞旅游島相比，商業(yè)旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)稱不上價(jià)廉物美。

    從2008年到2009年的周期，與住宅市場的瘋狂不同，一線城市商業(yè)地產(chǎn)租金下降30%到50%，而在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象、住宅地產(chǎn)下降之后，商業(yè)地產(chǎn)受到追捧。目前商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)一定風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)仲量聯(lián)行中國區(qū)董事柯志謙先生提供的數(shù)據(jù)，目前商業(yè)地產(chǎn)總體投資雖然仍有6%的正回報(bào)，但在二線城市，商業(yè)地產(chǎn)的出租周期已經(jīng)拉長到18到24個(gè)月。商業(yè)地產(chǎn)的泡沫受實(shí)體經(jīng)濟(jì)制約，如果實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行，商業(yè)地產(chǎn)就好不到哪兒去。

    對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型痛苦要做好充分的思想準(zhǔn)備。配套的政策使實(shí)體經(jīng)濟(jì)繼續(xù)緊縮，所有的出口行業(yè)都在過大關(guān)，出口退稅的改變影響的不是幾個(gè)行業(yè)幾千家企業(yè)，而是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需要直面的巨大代價(jià)，僅珠三角一地就可能有上千家制造企業(yè)要退出市場。當(dāng)然，無需諱言，發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)所需要的信用市場與政府組織架構(gòu)還未形成，我國服務(wù)與高科技企業(yè)并未真正起飛。

    房地產(chǎn)通脹牛市與住宅牛市并不存在。

    從匯率來看，人民幣匯率升值并不必然引爆人民幣資產(chǎn)，人民幣匯率經(jīng)歷了兩日游行情，顯示人民幣匯率長期存在向上動(dòng)力，但短期并不存在單向做多的動(dòng)力，匯率市場處于劇烈震蕩之中。

    資金環(huán)境越來越市場變幻莫測、復(fù)雜無比，憧憬境外資金回流、憧憬“南水北調(diào)”并不完全虛妄，但境內(nèi)資金市場一片蕭肅。目前銀行間拆借利率還在上升，資金面極端緊張。6月23日，shibor一月期拆息達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的3.8796%，回到了2007-2008年時(shí)期的高點(diǎn)。銀行間資金持續(xù)緊縮，今年還會(huì)持續(xù)下去。

    以往的天量資金究竟去了哪里？除了流向財(cái)富階層以及能夠?qū)①Y產(chǎn)兌現(xiàn)的市場權(quán)貴階層，我們將得出沮喪的結(jié)論——資金進(jìn)了黑洞。就像金融危機(jī)之后美國無數(shù)財(cái)富、無數(shù)貨幣被房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品吞噬，當(dāng)?shù)盅浩穬r(jià)格下降、當(dāng)手中資產(chǎn)市價(jià)縮水，無數(shù)的財(cái)富就此被吞噬，因?yàn)槭澜缟媳緹o真實(shí)對(duì)應(yīng)的財(cái)富存在。這時(shí)候我們才會(huì)明白，原來籌碼只是籌碼，并不是貨幣。

        注：有朋友提醒注意審計(jì)署對(duì)中央直署部門的審計(jì)結(jié)果。

    2009年度中央預(yù)算執(zhí)行和其他財(cái)政收支的審計(jì)情況。報(bào)告中說，2009年中央部門瞞報(bào)各項(xiàng)收入資產(chǎn)近6億，擠占財(cái)政資金發(fā)津貼近11億，違規(guī)采購涉及金額逾14億，列支虛假發(fā)票金額逾1.4億，發(fā)改委向建材醫(yī)藥等項(xiàng)目違規(guī)下達(dá)資金逾11億。

    轉(zhuǎn)移支付有一半有效，就是上上大吉。無論如何，信息公開是第一步，沒有公開，全是黑幕，有效無效全是空對(duì)空。