3、住宅用地供應(yīng)不合理，房地產(chǎn)空置率高。
房地產(chǎn)行業(yè)極度膨脹，極大地刺激了政府。由于政府追求片面的土地收益，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)方向也不加以任何控制，導致關(guān)系普通群眾切身利益的安居房供應(yīng)不足，大面積的高檔商品房因購買力不夠出現(xiàn)閑置。
二、城市土地低效利用的原因分析
造成以上三方面問題的原因是多方面的，既有技術(shù)方面的，也有主觀思想方面的。我國是一個人口眾多的國家，人均耕地不足世界平均水平的四分之一，土地國情的現(xiàn)狀必須要引起我們思想上的高度重視。
1、主觀方面原因：
政府畸形發(fā)展觀。一些政府領(lǐng)導往往不堅持科學發(fā)展觀和群眾觀，他們往往考慮的是在任期內(nèi)的政績和短期利益，都熱衷于搞大開發(fā)、大建設(shè)。一些地方政府采取了所謂的“出讓金返還”、“捆綁房地產(chǎn)項目”等手段，繼續(xù)拼資源，由于低廉的土地取得成本不足以讓企業(yè)的學會合理和節(jié)約利用土地，在一定程度上縱容了工業(yè)企業(yè)用地寬打
寬用，多用地、用好地。誘使一些工業(yè)企業(yè)想方設(shè)法受讓土地，使用少部分囤積閑置大部分，一有合適的機會就變相轉(zhuǎn)讓。
政府職能缺位導致低效用地。雖然法律法規(guī)對土地閑置規(guī)定了處置的辦法，但在實際執(zhí)行中由于受地方利益的保護，政府職能部分往往不能很好地執(zhí)行政策，同時也沒有能形成一套有效的土地批后集約利用評價體系。雖然在供地環(huán)節(jié)對土地投資強度、容積率、建筑密度等進行了形式意義上審查，但企業(yè)一旦取得土地后，想怎么用就怎么用。對是否達到必要的投資強度、容積率、建筑密度等，國土、建設(shè)、規(guī)劃部門缺少必要的制約措施。
規(guī)劃不合理導致低效用地。由于規(guī)劃滯后、規(guī)劃意識淡簿等方面的原因，一些建設(shè)存在規(guī)劃布局不夠合理的問題，一些邊邊角角的土地由于規(guī)劃原因處于低效利用和不合理利用的狀態(tài)，土地資產(chǎn)價值不能充分顯現(xiàn)。一些地方由于只注重新城區(qū)的建設(shè)，導致一些區(qū)位條件好的舊城區(qū)長期得不到改造和利用。
2、客觀方面原因
根據(jù)建設(shè)部《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標準》，居住、工業(yè)、道路廣場和綠地四大類主要用地比例：居住用地20%－32%，工業(yè)用地15%－25%，道路廣場用地8%－15%，綠地8%－15%，這四類用地綜合占比為60%－75%。通過查閱有關(guān)城市地籍調(diào)查成果報告發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)城市上述四類主要用地不符合國家標準，存在“兩低兩高”的現(xiàn)象，綠地占比、公共建筑用地占比偏低，房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地占比較高。由于土地利用結(jié)構(gòu)性的不合理，導致房地產(chǎn)用地、工業(yè)用地供過于求，閑置浪費、低效利用等現(xiàn)象客觀存在。
資金不足影響舊城改造。與發(fā)展新城區(qū)相比，舊城改造既費時又費錢，同樣建設(shè)一片新城區(qū)，改造老城區(qū)的費用是前者的幾倍甚至十幾倍，而且時間更長，傳統(tǒng)居住方式難以一下改變。對舊城區(qū)的普通群眾來講，一些人也不愿意進行舊城區(qū)改造，一是因為居高不下的房價讓一部分人在改善居住環(huán)境后，也同時背負著數(shù)額不菲的住房貸款壓力，二是由于傳統(tǒng)的居住習慣，舊城區(qū)一些單門獨院的居民不愿意改變居住現(xiàn)狀，對舊城區(qū)改造不是很積極。
三、推進城市土地集約利用的幾點建議
一是堅持有保有壓，積極推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提升土地利用總體規(guī)劃的地位。調(diào)整項目供地時序，對城市基礎(chǔ)設(shè)施等重點工程項目、高新技術(shù)項目、重大外資項目、重大工業(yè)技改項目和解決“住房難”建設(shè)項目優(yōu)先供地；對不符合產(chǎn)業(yè)政策、耗地量大、污染嚴重、低水平重復建設(shè)項目堅決停止供地。進一步加強行業(yè)投資管理，實行行業(yè)投資規(guī)模最低標準制度，對投資額小于最低行業(yè)投資規(guī)模的建設(shè)項目，充分利用閑置廠房等資源，不再單獨供地
二是提高供地門檻，防止土地粗放利用，嚴格控制城市發(fā)展權(quán)。我國的土地國情決定我們不能無限制地擴大城市建成區(qū)面積。執(zhí)行建設(shè)項目用地控制指標制度，對項目用地按照單位面積投資強度、容積率和行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施用地所占比例三項指標進行控制。把城市發(fā)展權(quán)分為決策權(quán)和實施權(quán)，將城市發(fā)展決策權(quán)納入人大代表大會及其常委會的審議內(nèi)容，城市發(fā)展實施權(quán)由政府組織。
三是建立激勵機制，鼓勵優(yōu)先使用存量土地，建立城市土地集約利用評價體系。
政府國土部門要結(jié)合土地利用總體規(guī)劃、城市建設(shè)總體規(guī)劃制定詳細的土地集約利用指標體系。出臺專門政策，鼓勵將利用程度較低的土地在符合城市規(guī)劃條件下調(diào)整用途，做到有地優(yōu)用。加強批后土地集約利用評價，發(fā)展、國土、建設(shè)、規(guī)劃等部門建立批后土地定期評價制度，對達不到規(guī)定集約利用指標，在整改寬限期內(nèi)仍無法達到要求的，國土部門有權(quán)收回多余的土地，建設(shè)、規(guī)劃部門不認定工程竣工，發(fā)展部門取消有關(guān)投資優(yōu)惠政策。
四是推進城市土地整理，鼓勵合理利用地下空間。土地整理應(yīng)以提高城市土地利用率，改善城市生態(tài)環(huán)境為目的，體現(xiàn)城市土地整理的社會、經(jīng)濟、生態(tài)綜合效益。城市土地整理應(yīng)充分調(diào)動政府、普通業(yè)主等社會各個層面的積極性?？梢栽囆械叵驴臻g有償使用。積極鼓勵用地單位充分利用地下空間，明確用地單位利用自有土地建造地下
停車庫，面向社會提供停車服務(wù)的，只要不進行分割轉(zhuǎn)讓、銷售或長期租賃的，可以給予相應(yīng)優(yōu)惠條件使用；對用地單位利用地下空間從事其他經(jīng)營性活動，依法須有償使用的，其出讓金按一定比例的基準地價收取。
以上是對土地節(jié)約和集約利用工作的一些看法，但是土地節(jié)約和集約利用涉及面廣、審批環(huán)節(jié)多。因此，必須在政府統(tǒng)一領(lǐng)導下，協(xié)調(diào)投資、規(guī)劃、建設(shè)、土地等部門，各司其職，綜合管理。
