根據《城市房地產管理法》第44條的規(guī)定，商品房預售需具備4個條件：

1、已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；

     2、持有建設工程規(guī)劃許可證；

3、按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；

4、向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。

那么《解釋》第2條為什么只規(guī)定“商品房預售許可證明”，而對其他的3個條件不作出規(guī)定呢？主要有兩方面的原因：

第一、《城市房地產管理法》作為行政管理法，主要是對出賣人開發(fā)經營行為的行政監(jiān)管和規(guī)范?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第24條明確列舉了商品房預售許可證的必備條件和取得的相關程序，其中就包括了《城市房地產管理法》第44條規(guī)定的前3個條件。這就表明，只要出賣人按照程序向房地產行政部門申請辦理取得預售證明的，即可認定其具備全部預售條件。

第二、避免司法權與行政權之間的沖突。法院對商品房預售合同的效力進行審查，只從形式上進行審理，而不進行實質性的審查。

我們再來看一下《解釋》第6條對預售合同登記備案問題的規(guī)定?！督忉尅返?條規(guī)定：“當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。”

一度時間，個別地方的法院以是否進行預售合同登記備案作為合同是否有效的標準之一，對此，我認為：

第一、從我國現行的有關不動產登記的立法規(guī)定來看，商品房買賣合同的登記備案在目前應屬于房產管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施，也是進行公示的一種方法，不是確認合同效力的必要條件。