在現(xiàn)代城市生活中，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”）扮演著越來(lái)越重要的角色。它不僅代表著業(yè)主的利益，還負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理公司，確保小區(qū)物業(yè)管理的正常運(yùn)作和業(yè)主的合法權(quán)益。然而，許多業(yè)主對(duì)業(yè)委會(huì)的選舉、職責(zé)和運(yùn)行機(jī)制并不了解。本文通過(guò)詳細(xì)介紹深圳市“業(yè)委會(huì)”的成立、任期、監(jiān)督等相關(guān)內(nèi)容，幫助大家更好地理解和參與小區(qū)管理。

深圳業(yè)委會(huì)的那些事兒

一、業(yè)委會(huì)概況

根據(jù)《民法典》的相關(guān)法規(guī)可知，業(yè)主有權(quán)設(shè)立“業(yè)主大會(huì)”，并選舉產(chǎn)生“業(yè)委會(huì)”?！皹I(yè)委會(huì)”是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)，履行法律法規(guī)規(guī)定的職責(zé)，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

業(yè)委會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)

“業(yè)委會(huì)”由“業(yè)主大會(huì)會(huì)議”選舉產(chǎn)生。

因此，要成立“業(yè)委會(huì)”，需要召開“業(yè)主大會(huì)會(huì)議”。按照先后順序，可將成立“業(yè)委會(huì)”的程序分為4個(gè)階段，分別為：

成立業(yè)委會(huì)的四個(gè)階段

①申請(qǐng)成立“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組”（以下簡(jiǎn)稱“籌備組”）；

②成立“籌備組”；

③召開“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”（選舉產(chǎn)生“業(yè)委會(huì)”）；

④“業(yè)主大會(huì)”和“業(yè)委會(huì)”備案。

二、申請(qǐng)成立“籌備組”

（一）申請(qǐng)成立“籌備組”的法定條件

申請(qǐng)成立籌備組的法定條件

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)成立“籌備組”需要滿足如下任一條件：

1、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)20%以上；

2、首套房屋出售并交付使用之日起已滿1年；

（二）申請(qǐng)成立“籌備組”的方式

“業(yè)主聯(lián)名”+“書面方式”向“街道辦事處”申請(qǐng)。

申請(qǐng)成立籌備組的方式

※業(yè)主聯(lián)名需要滿足如下任一條件：

★“聯(lián)名業(yè)主”人數(shù)占業(yè)主總?cè)藬?shù)20%以上；

★“聯(lián)名業(yè)主”所持投票權(quán)數(shù)占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)20%以上。

三、成立“籌備組”

（一）“籌備組”成立時(shí)間

如果滿足條件，“街道辦事處”應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)后1個(gè)月內(nèi)成立籌備組。

【注意】

除了“業(yè)主聯(lián)名”申請(qǐng)成立“籌備組”，街道辦事處還可以根據(jù)建設(shè)單位（開發(fā)商）的書面報(bào)告成立“籌備組”，也可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組織成立“籌備組”。

成立籌備組的三種情形

在滿足成立“籌備組”的法定條件后（15日內(nèi)），建設(shè)單位（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告物業(yè)所在地街道辦事處，并提供物業(yè)出售和物業(yè)交付資料、物業(yè)測(cè)繪文件、已籌集的物業(yè)專項(xiàng)維修資金清冊(cè)等相關(guān)資料。

“街道辦事處”在收到建設(shè)單位（開發(fā)商）書面報(bào)告后1個(gè)月內(nèi)成立“籌備組”。

（二）“籌備組”的組成

1、“籌備組”的人數(shù)：7至10名成員

籌備組的組成

2、“籌備組”人員構(gòu)成

◆街道辦事處代表
-------------------------------------------1名；

◆社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織代表-----1名；

◆轄區(qū)公安派出所代表
-------------------------------------1名；

◆社區(qū)居民委員會(huì)代表
-------------------------------------1名

◆建設(shè)單位代表
-----------------------------------------------1名

◆業(yè)主代表
-----------------------------------------------------3至5名；

3、籌備組組長(zhǎng)

籌備組組長(zhǎng)由“街道辦事處代表”擔(dān)任。

【注意】

★建設(shè)單位未派員參加“籌備組”的，不影響“籌備組”的成立。

（三）“籌備組”的工作內(nèi)容

　　1、確認(rèn)并公示業(yè)主名單、業(yè)主人數(shù)和總投票權(quán)數(shù)；

　　2、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開時(shí)間、地點(diǎn)、方式和議題；

　　3、擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

　　4、確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則；

　　5、確定業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法和名單；

　　6、制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

　　7、首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

籌備組的工作內(nèi)容

　　上述事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”召開15日前予以公示。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，“籌備組”應(yīng)當(dāng)在“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”召開之前研究處理并作出答復(fù)。

籌備組成員就籌備工作意見不一致的，由籌備組組長(zhǎng)作出決定?；I備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋街道辦事處公章。

※候選人的確定

候選人的確定

★業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人由籌備組進(jìn)行資格審查與確定。

★十名以上業(yè)主聯(lián)名可以向籌備組推薦候選人，物業(yè)所在地社區(qū)黨委也可以向籌備組推薦候選人。

★同一業(yè)主只能推薦一名候選人?；I備組在確定候選人名單之前應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)所在地社區(qū)黨委同意。

★業(yè)主委員會(huì)委員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于百分之二十。

四、召開“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”

（一）“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”的內(nèi)容

“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”的內(nèi)容包括：

　　1、表決通過(guò)業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主委員會(huì)議事規(guī)則；

　　2、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員；

　　3、需要業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)的其他事項(xiàng)。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的內(nèi)容

（二）選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)

1、業(yè)主投票權(quán)數(shù)、業(yè)主人數(shù)和業(yè)主總?cè)藬?shù)確定方式

　?、佟皹I(yè)主投票權(quán)數(shù)”按照業(yè)主專有部分建筑面積計(jì)算，每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按照四舍五入計(jì)算；

　?、凇皹I(yè)主人數(shù)”按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算；建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付，或者同一業(yè)主擁有兩個(gè)以上專有部分的，均按照一人計(jì)算；

　　③“業(yè)主總?cè)藬?shù)”，按照第②項(xiàng)業(yè)主人數(shù)的總和計(jì)算。

業(yè)主投票權(quán)數(shù)、業(yè)主人數(shù)、業(yè)主總?cè)藬?shù)的確定方式

【注意】

★一個(gè)專有部分有兩個(gè)以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，所代表的“業(yè)主人數(shù)”為一人。

2、投票方式

業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票的方式進(jìn)行。

一個(gè)專有部分擁有一個(gè)表決票（或者選舉票），每張表決票（或者選舉票）上應(yīng)當(dāng)標(biāo)明該專有部分的投票權(quán)數(shù)。

業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決采用記名投票方式

【注意】

★業(yè)主可以“自行投票”，也可以委托他人投票。委托他人投票的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)和“投票權(quán)數(shù)”。一個(gè)受托人最多可以接受三名業(yè)主的委托進(jìn)行投票。

3、選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)成員的相關(guān)規(guī)定

“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”的“與會(huì)業(yè)主人數(shù)”和“與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)”數(shù)符合法律規(guī)定比例的，“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”方為有效?！笆状螛I(yè)主大會(huì)會(huì)議”作出決定，應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定的“與會(huì)業(yè)主人數(shù)”比例和“與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)”比例。

選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)成員的相關(guān)規(guī)定

（1）與會(huì)業(yè)主人數(shù)要求

與會(huì)業(yè)主人數(shù)需滿足“投票權(quán)數(shù)（專有部分面積）和人數(shù)雙過(guò)三分之二”，“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”方為有效。即“業(yè)主大會(huì)會(huì)議”應(yīng)當(dāng)由“投票權(quán)數(shù)”（專有部分面積）占比三分之二以上的業(yè)主且“人數(shù)”占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

與會(huì)業(yè)主人數(shù)要求

（2）有效決議要求

支持票需滿足“投票權(quán)數(shù)（面積）和人數(shù)雙過(guò)半”，決議方為有效。即需要經(jīng)“與會(huì)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)”（專有部分面積）過(guò)半數(shù)的業(yè)主且“與會(huì)業(yè)主人數(shù)”過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

有效決議要求

【注意】

★“與會(huì)”，指收到業(yè)主或其委托人的表決票或選票。

★“與會(huì)業(yè)主總投票權(quán)數(shù)”，指與會(huì)的業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)的累計(jì)之和。

4、深圳市業(yè)委會(huì)成員當(dāng)選規(guī)則（特殊）

為了保證業(yè)委會(huì)能夠有效成立，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》調(diào)整了業(yè)委會(huì)委員的選舉程序和當(dāng)選條件。

深圳市業(yè)委會(huì)成員當(dāng)選規(guī)則（特殊）

☆與會(huì)業(yè)主人數(shù)仍需滿足“投票權(quán)數(shù)（專有部分面積）和人數(shù)雙過(guò)三分之二?！?/span>

業(yè)委會(huì)委員的選舉采用兩輪投票的方式進(jìn)行選舉。

首輪選舉按照“投票權(quán)數(shù)（面積）和人數(shù)雙過(guò)半”的規(guī)則進(jìn)行篩選，如果首輪選舉未能足額選出的，再繼續(xù)第二輪投票，參加第二輪選舉的候選人按照該輪選舉的得票順序當(dāng)選，無(wú)需獲得“雙過(guò)半”。

【注意】

★得票順序按照所得“投票權(quán)數(shù)”占參會(huì)“業(yè)主總投票權(quán)數(shù)”的比例，與所得“投票人數(shù)”占參會(huì)“業(yè)主人數(shù)”的比例之和的大小確定，兩者之和相等的，所得“投票權(quán)數(shù)”較多者排名靠前，所得投票權(quán)數(shù)相等的，抽簽確定排名順序。

五、“業(yè)主大會(huì)”和“業(yè)委會(huì)”備案

“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”召開并選舉產(chǎn)生“業(yè)委會(huì)”之日起15日內(nèi)，由“業(yè)委會(huì)”向物業(yè)所在地區(qū)住建部門辦理備案。

業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)的備案

※備案時(shí)應(yīng)提交以下材料：

　?、贅I(yè)委會(huì)備案登記表；

　?、跇I(yè)主公約；

　?、蹣I(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)議事規(guī)則；

　?、苓x舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表；

　　⑤業(yè)委會(huì)組成人員基本情況及委員分工情況。

住建部門受理備案材料后，經(jīng)審查符合條件的，應(yīng)當(dāng)在10個(gè)工作日內(nèi)頒發(fā)“備案通知書”并發(fā)放“統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書”?！皹I(yè)主大會(huì)”取得“備案通知書”后，由“業(yè)委會(huì)”依法申請(qǐng)刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)相關(guān)印章。

【注意】

★“業(yè)主大會(huì)”取得“統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證書”，這相當(dāng)于有了“身份證”?！皹I(yè)主大會(huì)”可以憑這張“身份證”到合作銀行開設(shè)“業(yè)主共有資金賬戶”。通過(guò)物業(yè)管理信息平臺(tái)，對(duì)“業(yè)主共有資金賬戶”的信息實(shí)時(shí)公開，業(yè)主可以隨時(shí)監(jiān)督。這就讓業(yè)主真正擁有主動(dòng)權(quán)、實(shí)現(xiàn)當(dāng)家作主。

六、業(yè)委會(huì)的組成、任期和監(jiān)督

（一）業(yè)委會(huì)的組成

業(yè)主委員會(huì)由5至17名委員組成，組成人數(shù)為單數(shù)，具體人數(shù)根據(jù)該物業(yè)管理區(qū)域的實(shí)際情況確定。候補(bǔ)委員人數(shù)按照不超過(guò)委員人數(shù)確定。候補(bǔ)委員列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，不具有表決權(quán)。

業(yè)委會(huì)的組成

　　業(yè)委會(huì)設(shè)主任1名，由業(yè)主委員會(huì)從委員中選舉產(chǎn)生。

　　業(yè)委會(huì)可以聘請(qǐng)“執(zhí)行秘書”和“財(cái)務(wù)人員”，負(fù)責(zé)處理業(yè)委會(huì)“日常事務(wù)”和“財(cái)務(wù)工作”?！皥?zhí)行秘書”、“財(cái)務(wù)人員”的工作職責(zé)及薪酬標(biāo)準(zhǔn)由“業(yè)主大會(huì)”確定。

（二）業(yè)委會(huì)任期

業(yè)委會(huì)每屆任期5年，委員任期與業(yè)主委員會(huì)任期相同。

業(yè)委會(huì)任期

業(yè)委會(huì)任期屆滿6個(gè)月前，街道辦事處應(yīng)當(dāng)成立由業(yè)主代表和街道辦事處、社區(qū)黨委或者物業(yè)管理區(qū)域基層黨組織、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居民委員會(huì)派員組成的業(yè)主委員會(huì)換屆小組（以下簡(jiǎn)稱換屆小組）。

業(yè)委會(huì)監(jiān)督

（三）業(yè)委會(huì)監(jiān)督

1、民主&公開

業(yè)主可以查閱業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)、監(jiān)事會(huì)所有會(huì)議資料，并有權(quán)就物業(yè)管理事項(xiàng)向業(yè)委會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事提出詢問(wèn)，業(yè)委會(huì)、監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事應(yīng)當(dāng)及時(shí)予以答復(fù)。

民主&公開

業(yè)委會(huì)應(yīng)當(dāng)定期將工作情況通報(bào)全體業(yè)主，并每半年公示業(yè)委會(huì)委員、候補(bǔ)委員、監(jiān)事繳納物業(yè)專項(xiàng)維修資金、物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)情況以及停車位使用情況。

“業(yè)主共有資金賬戶”開戶單位應(yīng)當(dāng)定期與數(shù)據(jù)共享銀行核對(duì)業(yè)主共有資金賬目，并按季度公示下列情況：

?、贅I(yè)主共有資金繳存及結(jié)余情況；

?、诎l(fā)生列支的項(xiàng)目、費(fèi)用和分?jǐn)偳闆r；

?、蹣I(yè)主拖欠物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金和其他分?jǐn)傎M(fèi)用的情況；

　④其他有關(guān)業(yè)主共有資金使用和管理情況。

2、核查&審計(jì)

如果“業(yè)主大會(huì)”設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事，業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事應(yīng)當(dāng)按季度對(duì)業(yè)主共有資金收支情況進(jìn)行核查并公示核查情況。

　　如果“業(yè)主大會(huì)”未設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)或者監(jiān)事，“業(yè)主大會(huì)”可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主共有資金收支情況進(jìn)行核查并公示核查情況。

核查&審計(jì)

　　業(yè)主對(duì)業(yè)主共有資金收支情況有異議的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名，可以提議業(yè)主大會(huì)進(jìn)行審計(jì)。提議經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后，由業(yè)主大會(huì)委托會(huì)計(jì)師事務(wù)所進(jìn)行審計(jì)并公示審計(jì)報(bào)告，審計(jì)費(fèi)用從業(yè)主共有資金中列支。

　　業(yè)主對(duì)前款審計(jì)報(bào)告有異議的，經(jīng)與前款相同比例的業(yè)主聯(lián)名向物業(yè)所在地“街道辦事處”提出書面要求后，由街道辦事處組織另行進(jìn)行審計(jì)。

實(shí)行業(yè)委會(huì)主任任期和離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，審計(jì)事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，審計(jì)費(fèi)用從業(yè)主共有資金中列支。

【注意】

業(yè)委會(huì)委員不領(lǐng)取勞動(dòng)報(bào)酬。業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)委會(huì)委員的工作情況，決定給予其適當(dāng)津貼。

七、結(jié)語(yǔ)

“業(yè)委會(huì)”作為小區(qū)業(yè)主的自治組織，在維護(hù)業(yè)主權(quán)益、監(jiān)督物業(yè)管理公司、促進(jìn)小區(qū)和諧等方面發(fā)揮著重要作用。通過(guò)本文的介紹，相信大家對(duì)業(yè)委會(huì)的選舉、職責(zé)和運(yùn)行機(jī)制有了更深入的了解。希望每位業(yè)主都能積極參與小區(qū)管理，共同建設(shè)一個(gè)和諧、美好的居住環(huán)境。

共建和諧、美好的居住環(huán)境

【聲明】以上內(nèi)容雖然代表本人觀點(diǎn)，但并非正式的法律意見或建議。本文系原創(chuàng)文章，如需轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明作者及來(lái)源。部分圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系刪除。

【更多細(xì)節(jié)】請(qǐng)參閱原文

原文出自：微信公眾號(hào)【法律知否】

深圳業(yè)委會(huì)的那些事兒：全面了解業(yè)委會(huì)的運(yùn)行機(jī)制