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小吳卻對(duì)老李和小李的說辭予以反駁，稱小李是老李唯一的兒子，老李將房子贈(zèng)與小李是合理的，而且當(dāng)時(shí)因?yàn)樗c小李夫妻感情好，所以小李自愿將房子部分份額贈(zèng)與給她，對(duì)此老李也是知情的。但是后來她與小李感情生變擬協(xié)商離婚，老李此時(shí)起訴索回房子，實(shí)質(zhì)是與小李惡意串通，意在損害其財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同時(shí)，小吳還提出當(dāng)時(shí)他們一家三口都住在涉案房屋，戶口也在該房，按照入學(xué)政策，她和小李并不需要獲得房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)也可以為陽陽報(bào)名入學(xué)，而且陽陽也不是必須入讀該“名?！保虼死侠钐岢龇课葸^戶是為了陽陽入學(xué)而產(chǎn)生的借用關(guān)系這一說法不能成立。

本案中，老李雖然將房子以買賣名義過戶給了小李，但小李、小吳實(shí)際上并未支付房款，且老李將房子過戶后仍一直與小李一家，共計(jì)四口人一起在該房居住生活并繳納相關(guān)費(fèi)用。結(jié)合房子過戶時(shí)間、小孩入學(xué)時(shí)間及天河區(qū)當(dāng)時(shí)的入學(xué)政策等，可以推定老李將房子過戶給小李，以及小李將房子加上小吳的名字，是為了解決小孩的入學(xué)讀書問題，是出于借用房子的目的，而非贈(zèng)與或者買賣。同時(shí)，小李與小吳之間的微信對(duì)話記錄可證明，小吳并未將涉案房產(chǎn)視作夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其知曉房子過戶的實(shí)際原因并非基于贈(zèng)與的意思。因此老李訴請(qǐng)確認(rèn)案涉房產(chǎn)歸其所有并要求小李小吳將案涉房產(chǎn)過戶至其名下，理據(jù)充分，應(yīng)予以支持。

最終，天河法院判決確認(rèn)房子歸老李所有，小李和小吳配合老李辦理房產(chǎn)所有權(quán)人變更登記手續(xù)。小吳不服提起上訴，二審法院認(rèn)為一審判決并無不當(dāng)，駁回上訴，維持原判。

案件二：

房產(chǎn)因教育用途借用非贈(zèng)與

法院判決房子重歸原主

老趙是一名退休的高校老師，在天河區(qū)擁有一套位于“名?！睂W(xué)位地段的房改房。2012年，老趙與獨(dú)生子小趙簽訂了協(xié)議，為了孫子?xùn)|東的入學(xué)需要，以表面交易，實(shí)際無支付房款的形式，將房子的大部分產(chǎn)權(quán)過戶登記到了小趙的名下，而老趙則象征性占有一平方米。同時(shí)，雙方還約定，小趙應(yīng)在老趙有特殊需要時(shí)無條件回轉(zhuǎn)房屋產(chǎn)權(quán)。2018年，老趙覺得東東的入學(xué)問題已經(jīng)解決，而自己又年老多病，需要尋找老伴在涉案房屋共同生活，遂向小趙提出要回房子全部產(chǎn)權(quán)。在多次被拒的情況下，老趙將兒子小趙告上法院，要求確認(rèn)涉案房產(chǎn)為其一人所有，并要求小趙協(xié)助辦理返還過戶登記。

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小趙則認(rèn)為，老趙已經(jīng)將房子份額贈(zèng)與給他，贈(zèng)與行為已完成，且不具備法定可撤銷情形，因此認(rèn)為老趙的訴求沒有法律和事實(shí)依據(jù)。

本案焦點(diǎn)主要集中于老趙與小趙之間的《協(xié)議》系借用合同還是贈(zèng)與合同。雖然借用合同與贈(zèng)與合同都具有無償性，但二者對(duì)于標(biāo)的物轉(zhuǎn)移性質(zhì)卻不同，前者需要在一定期限或使用完畢后返還原主，后者則變更了標(biāo)的物的所有權(quán)，無須返還。本案中，雙方簽訂的《協(xié)議》中雖約定了涉案房屋以“表面買賣，實(shí)則贈(zèng)與”的形式無償贈(zèng)與小趙，只留下一平方米歸老趙，但同時(shí)也約定了“特殊情況時(shí)應(yīng)無條件返還”的歸還條件，所以該《協(xié)議》即使具有無償性的性質(zhì)，也應(yīng)認(rèn)定為借用合同。而在涉案房屋的歸屬問題上，老趙與小趙的《協(xié)議》中約定了特殊情況返還的條款，雖未明確約定特殊情況的具體情形，但老趙因需尋找老伴共同生活而收回房屋的理由符合社會(huì)常理，老趙的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予以支持。

最終，天河法院認(rèn)定涉案房產(chǎn)歸老趙一人所有，鑒于涉案房產(chǎn)在訴訟過程中因拆遷而滅失，房屋的拆遷權(quán)益屬于房屋因拆遷滅失的價(jià)值替代，故判決涉案房屋的拆遷權(quán)益歸老趙享有。小趙不服提起上訴，但在二審審理期間，小趙基于維護(hù)親情考慮撤回了上訴。

房產(chǎn)過戶需謹(jǐn)慎

合理保障自身權(quán)益

房產(chǎn)一旦過戶，房屋所有權(quán)一旦轉(zhuǎn)移，難以輕易回轉(zhuǎn)。老人們?cè)谙騼号^戶房產(chǎn)時(shí)，若非出于自愿贈(zèng)與的意思表示，要做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

1.簽內(nèi)部協(xié)議。說明房子過戶的目的（如為孫輩入學(xué)需要等），兒女只是借用或代持，明確所有權(quán)仍歸老人所有，且老人仍有權(quán)在該房屋居住，并明確房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)回老人的條件和時(shí)間等條款。

2.設(shè)置抵押權(quán)。為防止房子被“悄無聲息”地二次處分，老人可在房產(chǎn)上設(shè)置抵押權(quán)，以購房款為債權(quán)標(biāo)的，抵押權(quán)人為老人，抵押人為兒子、兒媳/女兒、女婿，這樣可使老人的權(quán)益有更充分的保障。

別讓孩子贏了入學(xué)起跑線

輸了道德起跑線

祖輩們?yōu)榱藢O輩的入學(xué)問題，將“學(xué)區(qū)房”過戶至子女名下，體現(xiàn)了老人對(duì)兒孫的愛。于“情”，子女應(yīng)感恩父母的無私付出，尊重老人的選擇，妥善安排好老人的起居生活；于“理”，若雙方曾有過關(guān)于房產(chǎn)過戶性質(zhì)的約定，子女也應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)守約定，不能隨意處分甚至故意損害父母的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。最好的“學(xué)區(qū)房”是父母對(duì)孩子的言傳身教，千萬別讓孩子贏在了入學(xué)起跑線，而輸在了道德起跑線。

廣州市天河區(qū)人民法院 羊城晚報(bào)品牌傳播中心

統(tǒng)籌執(zhí)行：魏碧湖 賈蓉慧 文亞欣

海報(bào)設(shè)計(jì)：魏碧湖

文｜記者 黎秋玲

通訊員 鐘曉丹