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當(dāng)前房地產(chǎn)行情下，各開發(fā)商開始在第四代住宅等差異化、高品質(zhì)的方向發(fā)力，部分地區(qū)為了鼓勵高品質(zhì)住宅的發(fā)展，也相應(yīng)的出臺相關(guān)政策進(jìn)行鼓勵。第四代住宅有什么特點(diǎn)，與普通住宅有什么區(qū)別，特別是品質(zhì)提升的同時成本有多大的增加成了大家關(guān)心的問題。本文結(jié)合實(shí)際案例，對成本增量進(jìn)行分析。 從核心筒出入且不計入產(chǎn)權(quán)的公共休閑綠化平臺，在交房后允許同層每戶劃分后單獨(dú)使用； 錯層設(shè)計、兩層挑高的私屬花園大露臺按不同城市的計容規(guī)則進(jìn)行贈送； 覆土面積30%~60%，深度0.5m的種植空間； 陽臺自帶覆土的空中綠化區(qū)域、得房率100%以上的高贈送平面設(shè)計，是第四代住宅區(qū)別于傳統(tǒng)住宅最大的不同點(diǎn)。
▲ 第四代住宅平面
▲ 從核心筒出入的共享平臺實(shí)景
▲ 端廳外的私屬空中花園
▲ 第四代住宅立面 各地對第四代住宅的建筑設(shè)計規(guī)則各有不同，以福州為例，“立體生態(tài)住宅”試點(diǎn)項(xiàng)目須符合以下建筑形式: 外挑層高不小于兩個自然層高的植樹平臺或奇偶層錯層設(shè)置的植樹平臺，外挑尺寸大于2.4米且不超過3.6米； 設(shè)置層高不小于兩個自然層高的開敞式公共休閑綠化平臺：平臺不封閉，無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，連接一定數(shù)量的住戶(公共空間)并供業(yè)主共享，開放式公共平臺不計入容積率和產(chǎn)權(quán)面積；
區(qū)別于傳統(tǒng)住宅的陽臺，第四代住宅大進(jìn)深的露臺挑板、共享平臺、花園綠化入戶都會帶來荷載的增加。以上合計8%~15%的結(jié)構(gòu)面積上有500mm覆土，從而使主體結(jié)構(gòu)的荷載增加約5%~10%，若基礎(chǔ)采用樁基礎(chǔ)，則樁基成本會相應(yīng)增加相同的比例，即第四代住宅主樓樁基數(shù)量較傳統(tǒng)住宅數(shù)量高出5%~10%。其他基礎(chǔ)形式成本增加可參考這個比例，獨(dú)基取小值，筏板取大值。 主體工程中鋼筋、砼、模板含量，根據(jù)統(tǒng)計口徑不同會有較大差異，下表為某7度區(qū)第四代住宅項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)成本差異。表中材料總包價均按該項(xiàng)目實(shí)際情況統(tǒng)計，四代住宅混凝土及模板總體價格較傳統(tǒng)住宅的稍高。
該項(xiàng)目按全部建筑單體綜合統(tǒng)計，挑板面積/建筑面積=31%，按建筑面積統(tǒng)計的單方成本增加達(dá)到39%，按結(jié)構(gòu)面積統(tǒng)計的僅有3%。 擬建四代住宅建筑面積指標(biāo)的評估，可先將傳統(tǒng)住宅控制指標(biāo)按結(jié)構(gòu)面積上浮3%后，再根據(jù)建筑面積與結(jié)構(gòu)面積的比值進(jìn)行修正即可。設(shè)防烈度8度及以上以及高寬比超過規(guī)范建議值時，需要針對項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)分析。
第四代住宅的特色之一是有30%~60%種植覆土要求，覆土層的增加使陽臺的做法趨同于種植屋面，較傳統(tǒng)住宅多出了排蓄水層、耐根穿刺防水層等。 第四代住宅種植露臺的做法如下：
種植土不同于回填土，種植土要求有機(jī)和無機(jī)物結(jié)合，混以陶粒，保證土質(zhì)滿足植物生長需求。
第四代住宅需要考慮陽臺洗衣機(jī)地漏，還需要考慮種植區(qū)的排水，需要用吊頂做管線的遮蔽。
陽臺乳膠漆天棚做法：
2.6 第四代住宅露臺花園設(shè)計自動滴灌系統(tǒng)，可通過手機(jī)控制，定時灌溉?，F(xiàn)分集中式滴灌系統(tǒng)，由負(fù)一層水泵房接入市政灌溉水源，通過分區(qū)給水立管到達(dá)每個樓層，分戶式給水由各自樓層戶內(nèi)自來水提供水源。 集中式維護(hù)節(jié)點(diǎn)少，但是易產(chǎn)生水費(fèi)糾紛，分戶式業(yè)主可自行操控，適用于小面積花園灌溉，陽臺預(yù)留接水口接入水源，節(jié)省灌溉管道。
種植區(qū)排水 綠化部分設(shè)置地漏將花園排水接入陽臺立管。
2.7 第四代住宅露臺多且不能封閉，人站在上層窗前向下看，下層露臺的活動情況一目了然，人在露臺看向同側(cè)立面的外窗，也很容易看清室內(nèi)情況，大露臺創(chuàng)造了各種生活場景，同時也使隱私設(shè)計成為設(shè)計階段必須要考慮的一部分。 露臺面積的加大，也增加了陽臺玻璃欄板的工程量。
隱私遮擋挑板采用鋁板如下：
2.8 第四代住宅奇偶數(shù)錯層設(shè)計，支模施工工期較傳統(tǒng)住宅增加，人工成本增加5元/平方米 花園露臺防水施工、覆土施工工期較傳統(tǒng)住宅增加，成本增加46元/平方米 第四代生態(tài)住宅較傳統(tǒng)住宅按建筑面積增加成本650~700元/平方米。 - END - 【推薦】同辰參編—工程泥漿固化技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)革新【同辰原創(chuàng)】大跨室外連廊鋼結(jié)構(gòu)方案選型【同辰原創(chuàng)】新舊人防規(guī)范對比及影響分析【同辰原創(chuàng)】特征周期Tg對結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性影響有多大？【同辰案例】一個優(yōu)化點(diǎn)，2200萬！【同辰案例】工業(yè)園設(shè)計現(xiàn)狀和難點(diǎn)【同辰案例】云南大型鋼結(jié)構(gòu)廠房結(jié)構(gòu)優(yōu)化 設(shè)計顧問：涵蓋建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電、幕墻等全專業(yè)。提供既有建筑改造、裝配式設(shè)計、超限審查等專項(xiàng)咨詢以及精細(xì)化審圖服務(wù)，編制綜合圖與產(chǎn)品手冊，全方位滿足客戶的多樣化設(shè)計需求； 成本優(yōu)化：專注于設(shè)計成本管理，通過對結(jié)構(gòu)、建筑、機(jī)電等專業(yè)設(shè)計優(yōu)化，以及鋼結(jié)構(gòu)、幕墻、基坑、總圖等專項(xiàng)設(shè)計優(yōu)化，尋找成本與品質(zhì)的最佳結(jié)合點(diǎn)，提升項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益，提高產(chǎn)品競爭力； 建設(shè)管理：全過程咨詢、項(xiàng)目管理、EPC顧問及代建項(xiàng)目管理咨詢等全方位服務(wù)，確保項(xiàng)目從規(guī)劃到實(shí)施直至交付的每一個階段都能得到專業(yè)、高效的管理與指導(dǎo)，助力項(xiàng)目順利推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)既定目標(biāo)； 信息技術(shù)：運(yùn)用BIM技術(shù)進(jìn)行咨詢與運(yùn)維管理，提供智能審圖、協(xié)同設(shè)計平臺，打造智慧工地環(huán)境，并集成智能建筑系統(tǒng)與可視化技術(shù)，實(shí)現(xiàn)建筑項(xiàng)目全生命周期的信息化、智能化管理，提升項(xiàng)目效率與質(zhì)量； 雙碳咨詢：綠建咨詢、海綿城市設(shè)計、零碳園區(qū)規(guī)劃、超低能耗建筑設(shè)計與咨詢、既有建筑節(jié)能改造策略，致力于為客戶提供全面的綠色低碳解決方案，助力實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)； ▌作者：同辰建筑 劉照強(qiáng) 王斐 ▌本文僅代表作者個人分析總結(jié)，僅供參考 ▌來源：同辰建筑原創(chuàng)發(fā)布，轉(zhuǎn)載請注明以上信息 |
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