一、批量裝修圖紙

工程項目部應(yīng)在收到合格的裝修圖之后，組織各單位進行全面細致的審圖活動，并及時組織施工單位、設(shè)計院及相關(guān)部門進行圖紙會審和答疑，在與設(shè)計院和各專業(yè)線溝通協(xié)作中，項目部需要重點關(guān)注“墻體定位、水電點位和構(gòu)造做法”三大內(nèi)容。

1、墻體定位

與建筑：

（1）及時反饋圖紙信息：墻體定位可能對原建筑定位墻體進行修改，需將修改情況及時反饋建筑專業(yè)進行調(diào)整，并請建筑專業(yè)按照裝修意見調(diào)整方案圖紙，如連續(xù)兩次左右修改不到位且不說明原因，應(yīng)請分管領(lǐng)導(dǎo)介入?yún)f(xié)調(diào)；

（2）保持圖紙的一致性：在建筑方案有調(diào)整時，建筑專業(yè)將調(diào)整部位在圖紙中逐個云線圈出引出，以提醒室內(nèi)設(shè)計單位修改相應(yīng)位置，保持圖紙的一致性；

（3）嚴格執(zhí)行標準化：平面優(yōu)化設(shè)計應(yīng)達到一定深度。對家具、電器等集團標準化的配置應(yīng)明確并請建筑專業(yè)在圖紙中進行相應(yīng)的落位。在施工圖深化階段明確樓地面、墻面等做法是嚴格照公司標準化進行。

與結(jié)構(gòu)：

（1）平面系統(tǒng)布局：需注意結(jié)構(gòu)的影響，如梁高及位置等，特別是有梁的房間應(yīng)注意凈高、設(shè)備安裝等，如退臺下層的廚房、衛(wèi)生間、飄窗梁等；如有條件能保證所有空間內(nèi)不露梁為最佳；

（2）超高層變截面：建筑提初步方案時應(yīng)把相應(yīng)樓層的變截面戶型一起提資，以便綜合考慮。

2、水電點位

為了避免水電點位出現(xiàn)設(shè)計錯誤及遺漏，需要進行設(shè)計標準化，根據(jù)不同標準化戶型將水電點位固化，形成公司級水電點位設(shè)計標準，設(shè)計院可直接按照標準進行設(shè)計，現(xiàn)場施工單位也可以按水電點位設(shè)計標準進行圖紙核驗。

3、構(gòu)造做法

構(gòu)造做法也是精裝圖紙的一項重要內(nèi)容，作為工程線管理人員，我們需要給技術(shù)部、設(shè)計院提資（建議）工程構(gòu)造做法要求和具體驗收標準。

二、裝修二次深化設(shè)計

批量裝修涉及多專業(yè)圖紙，要求各裝修總分包單位根據(jù)設(shè)計圖紙和現(xiàn)場實際情況進行深化設(shè)計。

•  設(shè)計單位提供的圖有：設(shè)計說明、材料表、平面布置圖、天花布置圖、地面布置圖、插座布置圖、開關(guān)布置圖、給排水定位圖、立面索引圖、各功能區(qū)立面圖、燈具布置圖、空調(diào)風(fēng)口定位圖及各類細部大樣圖。

• 專業(yè)分包提供的深化設(shè)計圖有：暖氣施工圖、中央空調(diào)施工圖、新風(fēng)系統(tǒng)圖、淋浴房圖紙、櫥柜圖紙、玄關(guān)浴室柜圖紙、衣柜圖紙、戶內(nèi)門圖紙、木地板排版圖等。

• 裝修單位需完成的深化圖紙有：水電管線定位走向圖、開關(guān)插座定位圖、各功能區(qū)墻地磚排版圖、吊頂排版圖（龍骨及石膏板）、背景墻排版圖等。

所有深化設(shè)計必須經(jīng)過現(xiàn)場精確的測量、復(fù)測并結(jié)合精裝修施工樣板，形成標準尺寸后，進行圖紙深化，制定二次深化的排版圖，最終經(jīng)技術(shù)部和項目部確認后方可作為施工依據(jù)。

三、二次深化設(shè)計案例

一、界面劃分

根據(jù)集團的工作界面劃分原則，進行了進一步細化和補充，編制下發(fā)《住宅施工界面劃分標準》，作為合同及招標文件的一部分。

二、界面移交

1.  項目部應(yīng)提前制定招標計劃，成本部應(yīng)在精裝修正式開工前2個月完成精裝修單位的招標工作；

2.  土建總包、精裝總包及監(jiān)理單位共同組建移交小組，監(jiān)理總監(jiān)任組長，小組成員在移交期間應(yīng)固定；

3. 土建總包編制總體工作面移交計劃，每月底提交下個月計劃移交樓層，報項目部審批，同時抄送精裝修總包及各分包；

4. 在規(guī)定的移交期間內(nèi)，土建總包及相關(guān)分包和裝修總包根據(jù)移交計劃有流水的辦理移交，并形成書面交接記錄。

三、界面移交標準

由監(jiān)理組織總包單位、專業(yè)分包單位、精裝修單位、相關(guān)精裝修分包單位以及甲方主管工程師，逐層逐戶、分批次按照設(shè)計規(guī)范和公司標準對相關(guān)工作面進行驗收、移交，并及時完成《毛坯房移交記錄表》。

四、裝修總包與專業(yè)分包管理協(xié)議書

為提升總包管理意識和水平，根據(jù)公司相關(guān)管理規(guī)定要求，精裝單位進場后，應(yīng)與分包單位簽訂《總包管理協(xié)議書》，履行精裝總包相關(guān)職責。

一、樣板先行

為切實履行“樣板先行”制度，按照集團管控及湖北公司精裝修管理的標準，要求各項目在精裝修單位進場60天內(nèi)，由精裝總包、土建總包及分包在標準層施工以下樣板，并辦理完相關(guān)樣板驗收手續(xù)。

二、樣板分類

• 清水房移交樣板：由土建總包及分包單位完成，應(yīng)明確移交精裝單位工作面的各項標準，作為總包（含專業(yè)分包）-裝修單位界面移交的直觀依據(jù)，樣板標準參照移交驗收單。

• 材料樣板：主要含原材料及成品、半成品加工樣板。批量材料使用前由技術(shù)部對其樣式、材質(zhì)、顏色、功能等簽字確認（封樣），項目部負責樣板的現(xiàn)場保存及管理，并作為后續(xù)材料進場驗收的主要依據(jù)。工程管理部應(yīng)定期對各項目的重要精裝材料進行第三方抽檢，并將檢測結(jié)果進行通報。

• 展示工法樣板：一般設(shè)置在展示樣板間或售樓部內(nèi)，針對客戶關(guān)心的工程實體工藝及關(guān)鍵部位構(gòu)造做法進行定做、展示，將影響質(zhì)量的施工細節(jié)以工序分解和實物展示的方式，讓客戶對施工過程有直觀的了解，做到購房安心、踏實。

• 工藝樣板：能夠反映除飾面材料外所有隱蔽工程施工工藝標準的基層構(gòu)造樣板，如輕鋼龍骨安裝工藝、衛(wèi)生間及陽臺防滲漏工藝、水電定位安裝、墻地磚排版及施工工藝等。精裝工藝樣板完成報監(jiān)理單位、項目部驗收，經(jīng)項目部驗收通過后，組織技術(shù)部、工程管理部聯(lián)合驗收。工藝樣板將作為所有施工參建人員接受技術(shù)交底的場所，應(yīng)保留至硬裝施工完成。

• 成品保護樣板：所有精裝修總包、分包進場后，按照精裝合同技術(shù)要求及精裝成品保護標準，需在大面積施工前完成。

• 交付樣板（施工樣板）：裝修總包單位依據(jù)我司提交業(yè)主的交房標準，按設(shè)計方案和規(guī)范的施工工序、工藝質(zhì)量、管理流程在大面施工前完成的實物樣板房，施工交付樣板應(yīng)包含所有戶型。由精裝修總包、分包單位進場后2個月內(nèi)完成，完成后項目部報請工程、技術(shù)、營銷、客服、物業(yè)前介等單位聯(lián)合驗收，并應(yīng)及時完成驗收記錄。

一、工序驗收管理

工序驗收是指按規(guī)定的施工程序、在下道工序開工（如防水施工、吊頂隱蔽、墻面油漆、衛(wèi)生間陶粒回填等）前，對所有前道工序所完成的施工結(jié)果進行的驗收。其目的是確保各工種每道工序都能按規(guī)定工藝和技術(shù)要求進行施工，判斷下一道工序能否進行施工，并對工序質(zhì)量等級進行評定。涉及現(xiàn)場工序驗收

項目參照工序驗收表格執(zhí)行，要求裝修單位做好自檢的前提下，報監(jiān)理單位及甲方進行驗收項目驗收，驗收合格的項目驗收人在現(xiàn)場張貼的表格上簽字，并對驗收結(jié)果負責，工序驗收合格后才允許進行下一道工序施工。

二、全過程工序管理流程

四、隱蔽驗收管理

做實隱蔽驗收，項目須留存一戶一檔資料。平臺公司應(yīng)明確需隱蔽驗收的項目、驗收流程、一戶一檔資料的拍攝要求以及存檔管理等，定期抽查現(xiàn)場的執(zhí)行情況，要求項目部做實隱蔽驗收工作。

• 衛(wèi)生間、陽臺閉水的隱蔽驗收。（三次閉水即結(jié)構(gòu)自閉水、防水施工后、貼磚及驗收完成后）

• 水電線管敷設(shè)（含墻暖、地暖）的隱蔽驗收。（吊頂封閉前、地面砂漿或貼磚前、分房間記錄）

• 給水管打壓隱蔽驗收。（帶壓作業(yè)、貼磚完成后、五金及柜體安裝前）

 五、過程檢查

在建項目的“三級質(zhì)量檢查”體系，即：“集團第三方飛檢體系、公司工程管理部品質(zhì)巡檢、項目部過程質(zhì)量檢查”。工程質(zhì)量，一手掌握

一、成品保護“三項原則”

合理安排各專業(yè)施工順序，明確裝修飾面、設(shè)備安裝完成后的的標準保護措施（包括部分半成品的保護），最大限度的減少由于施工工藝、工序不合理和成品保護措施不當引起的二次維修等工程質(zhì)量問題，提高裝修工程質(zhì)量和交付品質(zhì)，提升客戶滿意度。

• 責任明確原則

• 裝修總包和各分包單位按合同條款和公司成品保護標準做法，對各自施工范圍內(nèi)的半成品、成品采取保護措施。

• 裝修總包有責任督促各裝修分包單位做好成品保護工作，分包單位成品保護完成經(jīng)驗收合格后，移交裝修總包管理及維護，即移交后成品保護責任單位為精裝修單位。

• 裝修總包成立專門的現(xiàn)場成品保護小組，按每單元1-2人配置，負責每天對樓棟內(nèi)已完成的成品保護措施進行檢查，對有破壞的成品保護措施進行恢復(fù)。

• 入戶門上鎖后，后續(xù)進出室內(nèi)需要辦理移交手續(xù)。項目部每周組織召開協(xié)調(diào)會，明確后續(xù)每個工種以流水方式進入具體房間的時間表，由各單位指定專人與裝修總包辦理場地移交，負責開門、檢查、關(guān)門、再檢查的工作，室內(nèi)成品保護責任為鑰匙持有單位（一般為精裝單位）。

• 工序合理化原則
  

• 合理的工序安排對成品保護有著至關(guān)重要的影響，要求裝修總包提交施工進度計劃（含專業(yè)分包配合計劃和甲供材料進場計劃），經(jīng)項目部批準后實施，并及時組織分包間協(xié)調(diào)管理。

• 將具備鎖門條件為計劃關(guān)鍵節(jié)點，此時間將作為合同工期節(jié)點，燈具、開關(guān)/插座、熱水器、燃氣灶、龍頭五金件須在具備鎖門條件后安裝，安裝時間需得到項目部批準。

• 合理規(guī)劃工序，盡量避免多工種在同一戶內(nèi)交叉施工；對于產(chǎn)品保護難度較大的材料如入戶門、地板等安排在大部分裝飾工作量完成后進行安裝。

•  持續(xù)保護原則

• 工作面移交裝修總包后，裝修總包負有對所接收工作面內(nèi)產(chǎn)品進行巡視檢查、維護的責任。

• 未移交裝修總包時，由各分包進行成品保護工作，對于成品保護措施被損壞、拆除的，必須及時恢復(fù)保護措施。

二、成品保護標準做法

•  土建施工階段

• 門窗及玻璃：窗框安裝后，型材保護膜不得隨意撕除，薄膜損壞部分應(yīng)加以包裹保護；玻璃安裝打膠后粘貼塑料薄膜保護。日常加以巡視，如有脫落需及時恢復(fù)。

•  陽臺推拉門：門框安裝后，型材保護膜不得隨意撕除，執(zhí)手應(yīng)采用原包裝袋包裹。下滑部分使用細木工板做成“U“型槽進行保護。

• 欄桿：欄桿安裝完成后，應(yīng)及時用彩條布滿貼保護。同時施工過程中不應(yīng)造成破損、磕碰、掉漆等情況。

• 底盒：采用PVC盲板固定保護

• 精裝修施工階段
  

三、成品保護案例

一、分戶驗收移交流程

二、分戶驗收管控“六項措施”

•  嚴抓施工單位自查整改：第三方查驗前需自查整改完成，逐戶留檔。工程管理部定期抽查。

• 加強驗收交付階段的監(jiān)理常態(tài)化管理：項目驗收及交付前，監(jiān)理應(yīng)承擔主要組織和協(xié)調(diào)責任，監(jiān)理人員應(yīng)配備完備，任務(wù)明確清晰，并每月進行考核。

• 交付品質(zhì)“4321”管理動作：按照交付前4/3/2/1個月，分別細化分戶查驗工作要求，明確各階段條件，提前介入并量化。

• 嚴控查驗前精裝進度，交付前施工及查驗整改進度應(yīng)可控。

• 統(tǒng)一分戶查驗標準，驗收標準應(yīng)盡量細化和可量化。

• 嚴控查驗銷項率

  交付前3個月：第三方第一輪查驗完成，查驗整改完成80%。

  交付前2個月：第一及二輪整改應(yīng)達到95%以上，第三輪查驗（終驗）整改進度應(yīng)滿足90%。

  交付前1個月：終驗整改率應(yīng)大于98%，達到交付準備條件。

一、開荒保潔定義

分戶驗收終驗之前的保潔由裝修總包隨做隨清，成品保護措施視分戶驗收情況由項目部確定何時拆除；分戶驗收終驗合格之后、正式交樓之前，由裝修總包單位或第三方保潔單位統(tǒng)一對室內(nèi)及公共區(qū)域進行保潔。保潔分為開荒保潔和精保潔，開荒保潔是著重處理大面上由于裝修遺留下的污漬、垃圾、灰塵等，開荒保潔通常分兩次進行，第一次是在第三方分戶驗收整改查驗前，將室內(nèi)遺留的建筑材料、垃圾及地面成品保護撤除，并對戶內(nèi)進行首遍保潔，第二次是在分戶驗收整改終驗前，將所有成品保護措施撤除，將戶內(nèi)所有部位按保潔流程進行保潔；精保潔是在開荒保潔基礎(chǔ)上，對房間進行的再一次保潔，重點是在細部處理上，雖然做過了開荒保潔，仍會一些浮灰或者木制品的二次修補，所以精保潔仍需全面清潔；精保潔是對開荒保潔的再一次鞏固。精保潔一般建議給精裝單位施工。

二、開荒保潔驗收管理

精保潔管控標準制度，精保潔大面施工前應(yīng)提前申請聯(lián)合驗收。要求現(xiàn)場每棟樓由相應(yīng)精裝修總包單位，在第N天精保潔樣板施工完成并自檢合格后，最遲第N+2天主動向甲方項目部、監(jiān)理部申請現(xiàn)場驗收，甲方項目部及監(jiān)理部驗收合格后，需最遲第N+4天組織公司工程管理部、客關(guān)部聯(lián)合驗收，驗收通過后才能進行進行后續(xù)大面精保潔施工。

三、開荒保潔案例