如果把上海樓市拉回不限價時期，那是2016年底之前

上海房管局開始嚴控預(yù)售證審批，一時間很多新盤的預(yù)售價格過高無法入市

原本超過6萬/平保本的項目，只能賣到4萬-5萬/平

也是從那以后，上海樓市的一二手倒掛開始形成

現(xiàn)在我們說的“打新”，其實就是上海新房限價政策下的產(chǎn)物

但最近市場好像開始出現(xiàn)了一些轉(zhuǎn)機，很多城市開始慢慢對新房限價有所放開

比如一線城市的廣州已經(jīng)悄悄讓一手定價權(quán)還給市場

像廈門、福州、成都等二線城市也在土拍時候取消了限房價

包括我們上個月去到南京的河西濱江踩盤，目睹了一個新房不限價的市場，逼出來的產(chǎn)品力相當驚人

在這個當下，很多人無比懷念當初上海新房不限價的時候，產(chǎn)品創(chuàng)新，百花齊放

今天的這篇文章，就是想把大家的視線拉回那個時候

當年不限價的時候

上海新房的產(chǎn)品力，有多么的令人懷念

01

2014年，金茂在大寧拿下地王，現(xiàn)在成了二手天花板

要說不限價時期的上海新盤產(chǎn)品力，我第一個想到的就是當年的地王

大寧金茂府

2014年1月份上海的一次土拍，上海閘北大寧地塊出讓

最終成交價接近4.8萬一平，甚至超越了周邊的二手房價

當然拿下這塊地后的金茂也在受到質(zhì)疑，這個新房能夠賣到7萬/平嗎

后來的故事大家也知道了

金茂府不僅在2015年最終賣到了大寧新房的最高價每平七萬二，如今的二手掛牌價格更是高達每平十七八萬

可以說是以一己之力開啟了大寧板塊的房價逆襲神話

而這里的一己之力，我認為就是金茂在上海當年還未限價的時代，拿出來足夠有誠意的產(chǎn)品力

也是金茂在北京依靠科技住宅取得成功后，來到上海的第一個項目

遇上當時還未限價且市場火熱的上海樓市

兩個因素結(jié)合到一起，讓這個項目成為了2015年樓市所有地產(chǎn)人和客戶都為之激動的產(chǎn)品

今天我們?nèi)タ创髮幗鹈亩址?，依然看到它遠高于如今同板塊新房二手的品質(zhì)呈現(xiàn)

讓我們從哪里看起

都知道大寧金茂府是科技住宅、立面用了全石材，在園林景觀也是極盡用心

但真正進入社區(qū)內(nèi)部，依然有很多產(chǎn)品細節(jié)非常耐看

比如說車庫如今呈現(xiàn)出的高級質(zhì)感

連帶著車庫的大堂，地面是拼花石材，頂上是水晶吊燈，墻面掛著裝飾油畫

地上地下雙大堂用同樣標準來打造

在公區(qū)電梯廳能看到超高挑高的大堂和地面拼花從外至內(nèi)的統(tǒng)一

每棟樓的地面入口，也能看到當初金茂府對產(chǎn)品的用心

經(jīng)典的全石材的外立面，在經(jīng)歷近七八年風(fēng)雨后

遠遠地從顏值上，瞬間和旁邊小區(qū)拉開了差距

其實在限價后，上海樓市已經(jīng)很久沒有全石材立面的新房項目，多為底層石材，中高層真石漆，甚至全部真石漆和涂料

這次踩盤讓我感到比較意外的還有金茂物業(yè)對園林的保養(yǎng)

景觀如今呈現(xiàn)出來的，層次感縱深如此分明的狀態(tài)

一個是當初金茂對于景觀的用材就很足，其次離不開后期物業(yè)每日的精心維護

室內(nèi)投入就更不用說了，正因為當初十二大科技系統(tǒng)的賦能，恒溫恒濕恒氧各種科技被真正走入日常生活

而今天我們看到大寧金茂府的二手為什么可以賣這么貴，本質(zhì)上也離不開這套成本很貴的室內(nèi)科技系統(tǒng)

即便如今周邊再有新盤入市，在后來上海新房的限價時代

但品質(zhì)能夠超越金茂府的項目，幾乎很難再有了

你說，它能不一直是大寧天花板嗎

02

第二站，我去到了浦東花木板塊，依然看的是早期綠城在上海樓市留下的產(chǎn)品

花木綠城蘭庭

這個2014年3月開盤，作為綠城回歸上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的項目

雖為代建，但依然傳承了綠城產(chǎn)品營造方面的一流工夫

從社區(qū)入口的這種感覺

一下就讓人感受到了綠城式的產(chǎn)品基因

進入社區(qū)內(nèi)部，看到的是氣派挑高的會所大堂

大堂外部便是一個無邊際的景觀泳池

作為新古典主義風(fēng)格的高層項目，運用卡拉麥里干掛石材作為主要線條裝飾

還融合了富有現(xiàn)代簡潔主義元素的深藍玻璃幕墻

即便是每棟單元樓下的風(fēng)雨連廊，也都做了全石材

還有強調(diào)儀式感和住戶參與性的景觀打造

都可以看出當年綠城在這個產(chǎn)品的投入度幾乎可以碾壓現(xiàn)在內(nèi)環(huán)內(nèi)的豪宅新房

當天綠城的物業(yè)給我們看了一套業(yè)主空關(guān)的原始房源，室內(nèi)部分的投入依然讓人感到那個時候的用心

里頭基本展示了當初交付時候的精裝修原始狀態(tài)

綠城當初邀請全球四季酒店的御用設(shè)計師BDL，將酒店低調(diào)奢華的風(fēng)格注入多處細節(jié)

電梯打開，依然感受到綠城品質(zhì)

木質(zhì)扶手和整體內(nèi)部裝修色調(diào)保持一致，地面大理石，背景墻由一種特制的貝殼裝飾拼接而成

加上諸如德國唯寶、耶魯、西門子等國際一線品牌

2014年回到內(nèi)環(huán)內(nèi)的綠城，向上海展現(xiàn)了具有國際水準的真改善產(chǎn)品標準，應(yīng)該是怎樣的

這種成本投入的真改善豪宅，在新房市場已經(jīng)好久沒見到了

03

總是和新房限價掛鉤的一個詞，叫做：減配

如果要回顧上海樓市當年最充滿遺憾的一個作品，我想一定是這個

濱江公園壹號

這也是我第一站去到的項目，也是寶山目前的二手房價之王

這個盤雖然身處外環(huán)邊上，但可以說是板塊內(nèi)乃至寶山整體品質(zhì)最棒的高層小區(qū)，甚至不輸大多市區(qū)豪宅

在目前的行情中，濱江公園壹號的掛牌價依然堅挺在7.5萬-8萬/平，以產(chǎn)品力突破了地段，身在外環(huán)價格卻能超越靠近中環(huán)的多數(shù)小區(qū)

說起這個盤和上海新房的淵源，更是要追溯到2015年

2015年濱江走出杭州瞄準全國，喊出了三年千億的規(guī)模目標

來到上海拿地做豪宅的野心也非常強烈，那時候就拿下寶山上大的這塊地，直接站上了地王的位置

平均樓板價2.8萬/平，實際樓板價已經(jīng)超過了3萬/平

不僅超越了周邊二手房價格，需要賣到超過6萬/平開發(fā)商才能保本

傳聞當初濱江計劃是要做一個科技住宅項目，一手本來預(yù)計要賣到8萬/平

本來計劃在2016年下半年入市，結(jié)果那年底上海新房嚴控預(yù)售證價格

最終這個項目在2018年才取證，備案價也只有5.3萬/平

即便沒有如愿賣到內(nèi)部定的價格，但依然保留了當初在新房還未限價時候的產(chǎn)品規(guī)格

如今最為人所稱道的依然是濱江做的中央景觀

據(jù)當初的報道，整個項目內(nèi)有65萬株地被花草植物，150余種品種，3300余株大型喬灌木

（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

景觀如一個大型的植物園般

而中心泳池池底的馬克賽蘭花是由40位工人，花費3個月的時間排布才得以呈現(xiàn)

現(xiàn)在細看依然形態(tài)優(yōu)美且做工精細

這樣的投入度，現(xiàn)在已經(jīng)很難再見到

不僅室外有景觀泳池，會所內(nèi)還有25mx8m的室內(nèi)恒溫泳池

其他的健身器材和瑜伽室被設(shè)置在一樓

會所大量采用全景落地窗，讓業(yè)主在健身的同時，可以欣賞到小區(qū)的園林景觀

（圖源：網(wǎng)絡(luò)）

而且全部會所功能都由濱江物業(yè)自己運營，業(yè)主只需要交每月6元/平的物業(yè)費，其他無需另外收費

外立面全鋁板的材料如今基本絕跡于新房市場

到了具體的產(chǎn)品細節(jié)，即便是交付了五年的產(chǎn)品

電梯廳、室內(nèi)實木地板，就連主臥壁紙的轉(zhuǎn)角，都依然呈現(xiàn)出質(zhì)感

所有一切，都讓我感受到2015年第一次進入上海時，濱江的野心

也都在證明著離去前，濱江對這片土地的真誠和用心

這個踩在限價節(jié)點入市的樓盤，濱江拉滿的產(chǎn)品力和未能實現(xiàn)的科技住宅的遺憾

讓我不禁想象

如果沒有撞上限價，濱江公園壹號的產(chǎn)品力又會高多少個層級

如果這個項目順利，濱江是否還會在上海留下更多項目呢

這可能是濱江獻給上海一次較為無奈的單盤主義了吧

可惜撞上限價政策的濱江公園壹號，終究成為了這家浙系房企留在上海的孤品...

04

最后來和大家聊聊寫這篇文章的初衷

新房限價是房住不炒大方向下的精準調(diào)控政策，有效抑制了房價在2015年前后的快速上漲

如今樓市確實已經(jīng)來到了供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)的臨界點

我們也看到最近幾年在限價之下新房產(chǎn)品力的中庸，甚至貨不對板，業(yè)主wq等等

今天看的三個項目，代表著那個時期房企產(chǎn)品力的百花齊放和留下的遺憾

希望用這三個項目，喚起樓市對于當年產(chǎn)品力的一些記憶

而期待的是

或許未來的某天，這樣的光景會重返市場

還有，如果現(xiàn)在考慮二手房的各位

買這些生在不限價年份的產(chǎn)品，大概率不會出錯

以上為正文，來自喬不絲