開篇就先說明，今天的文章是： 寫給普通人的穩(wěn)妥購房思路。

也就是說，哪怕你對房子 一 無所知，可只 要看了這篇文章，你就能瞬間理清本來雜

亂無章的思緒。

同時還能清楚的知道，自己接下去該看哪 里的房、該如何選擇、要怎么具體做好這

件關(guān)系自己家庭一輩子的大事兒。

因此，本文的邏輯力求精簡，所以你讀起來不會累 不麻煩不復(fù)雜。

畢竟，我直接把買房這件事里，所有你需 要 考 慮 的 “ 大 ” 問 題 ， 都 給 一 攬 子 回 答

了。

你所要知道的關(guān)于買房子的 一 切，本文都有。

而我之所以花功夫?qū)懴卤疚牡睦碛?，也?簡單，那就是最近實在被各路小白的提 問，問的有點心累。

小白讀者的幼稚提問，真心是粗淺稚嫩的 令人發(fā)指。

他們基本就只在問 一 件事兒： 先生，?？?的房子能買嗎?;鄭州的房子能買嗎?西 安的房子能買嗎?沈陽的房子能買嗎?昆 明的房子能買嗎?

總結(jié)起來，就是啥預(yù)算和需求都不提，什么細節(jié)都不說，就直接呆呆的問 一 句的房

子能買嗎?

對于這種情況，我只能扶額表示無奈。

然后惆悵的感慨 一 下， 哎~難怪這個世界 會有那么多看上去努力，卻不成器的成年 人，究其原因就是他們活了這么大年紀，卻壓根不愛動腦。

那就只能在人生各個領(lǐng)域被當(dāng)作韭萊收割了。

也別怪那些備有用心的鐮刀太狠戾，自己絲毫不長心眼兒，也是罪過之一。

隨后，先說 一 下這段時間以來，大方向上的重點變化。

注意，句句都是重點精要：

● -總體大環(huán)境已經(jīng)完成探底+筑底的雙保 險了，那接下去的目標就是經(jīng)濟回溫，而 且是每年5%的高質(zhì)量經(jīng)濟回穩(wěn)，這就代表著一定會有大量的新政策配合。

所以，在這樣的目標、數(shù)字、政策多重護 航下，至少有 一 點能絕對確定，那就是 一 定會在市場上創(chuàng)造 一 批數(shù)量龐大的新中產(chǎn)群體和新貴群體。

這個群體，從個人欲望來說，也一定會在創(chuàng)造財富后，希望提升自己的住宅品質(zhì)。

衣食住行，吃飽穿暖就要住的更好，這是人類亙古未變的基礎(chǔ)需求，這是一切的核

心大前提。

永遠要記住，無論是樓還是股，要想發(fā)展 得好，大前提永遠是整體大戶環(huán)境溫暖，這是絕對的基礎(chǔ)。

● - 從目前各個方向來看，這天上的水已 經(jīng)儲備的非常充足了，以至于有了那么一 丁點兒外溢的意思， 唯一欠缺的，就是還需要一個新的產(chǎn)業(yè)增長方向。

只要這個產(chǎn)業(yè)在未來兩年里差不多定調(diào)，則瞬間就會引來天量水源涌進市場。

這些水源會先滋潤目標產(chǎn)業(yè)，然后把所有 其他事物的價值都提到個水漲船高的新位 置，那么自然只要你買的房產(chǎn)不要太爛，就一樣也能共享其榮。

當(dāng)然，外面有很多人說現(xiàn)在的水源或者說 貨幣特別寬松了，我個人倒是持有略微不 同的意見，那就是值得樂觀，但也沒有要載歌載舞敞開膀子盛水喝的地步。

應(yīng)該是23-24-25年，每年溫和上漲的節(jié)奏，這點咱們要尤其注意。

● - 干萬不要只看小眾群體的觀點， 一 定 要廣泛觀察“沉默的大多數(shù)”的想法，否則很容易在關(guān)鍵決策上造成誤判。

就像前兩年，不知多多少少的年輕人號稱 要離開大城市回到小地方 ， 當(dāng)時我就說 了，那都是在美化自己的逃避行為，因為 回小地方只有兩條路，要么就是進系統(tǒng)要么就是找個家族資本去混，否則日子絕大概率是不怎么舒坦的，不會有歲月靜好，只會有爹媽親戚無止盡的嘮叨和指責(zé)。

這 不 ? 今 年 數(shù) 據(jù) 一 看 你 就 發(fā) 現(xiàn) ， 四 大 金剛：北上深廣 七龍珠：成重武合蘇杭南，

這十 一 座核心城市的人口流入數(shù)據(jù)好看的不要不要的。

說明了啥?很簡單啊，接下去的大趨勢就 是海量資源無限往這些地方集中，而隨之 帶來的則是無數(shù)同樣希望在這里能安居樂業(yè)的優(yōu)質(zhì)人口。

● - 二三線城市雖然會在 一 段時間里迎來 還不錯的回溫，但是在房產(chǎn)這件事上絕對 是強弩之末了，因為依照 一 線城市 - 二三 線城市 - 各地級市縣級市的生態(tài)位來說，最尾端的各地級市縣級市已經(jīng)無法再源源不斷的提供海量人口了。

所以五年后，各二三線城市就會陷入一個“頂級人口去一線，常規(guī)人口不造血，指

望不上地與縣”的尷尬窘境。

總的來說，就是穩(wěn)得住，但很難再上去了。

注意，這句話成立于二三線城市的方方面面，你想得到的方面，都成立。因此別再像那些不懂歷史也不看趨勢的笨 蛋 一 樣，整天問二三線城市房子能不能買這種幼稚問題了。

精簡的來說，就是除非你自住而且沒有任 何升值期待，否則就是趕緊上船去追四大金剛七龍珠，沒啥好說的。

★ ★★ - 這里就是重頭戲了，那就是關(guān)于

你個人的操作建議。

我希望你作為普通人，要牢牢遵循這條公式：

老 破 小 / 新 優(yōu) 好 + 月 收 入 一 半 的 房 貸 + 四大金剛/七龍珠=完美答案

好，這條公式的確是粗糙了 一 點，可細細掰扯說清楚就容易了。先說說老破小還有新優(yōu)好吧。

所謂的老破小，顧名思義，就是各種房齡超過15年的老式小戶型房產(chǎn)，至于其中的 破，則是因為它們的小區(qū)配套環(huán)境大概率比較雜亂，沒什么鳥語花香的品質(zhì)可言。

可這種房產(chǎn) ， 買的就是它純粹的 “ 硬底 子”,即便利性和基礎(chǔ)配套，當(dāng)然還有就是努努力就能買上的實惠。

其實你但凡對房產(chǎn)市場有點觀察就會發(fā) 現(xiàn)，不錯地段的老破小，往往是每次大行情的先驅(qū)者。

因為它實惠，也因為很多新進人口并不在 乎品質(zhì)，只在乎生活的便利性，所以好地段的老破小總是能穩(wěn)穩(wěn)的吃到價值增幅。

與之相反的，就是老破大，也就是同段位 小區(qū)里的大戶型，那絕對是個坑，因為買老破小的是個過渡，但凡有錢了就會買新

優(yōu)小，而不是再買老破大， 因此 一 定要記 住，超過15年房齡的房子，除非自身地段 和品質(zhì)保證的特別好， 否則超過100平的盡量就別碰了。

那么新優(yōu)好呢，其實也是這五年來的新概 念， 而且實際也僅僅成立于四大金剛和七龍珠范疇。

理由很簡單，那就是也只有四大金剛和七 龍珠這幾座城市 ， 才有足夠的人口和資 金，去正兒八經(jīng)支撐 一 個新區(qū)和新板塊的 開發(fā)，并且在開發(fā)后把所有所需都引流進去。

切記，只有基礎(chǔ)配套和生活環(huán)境足夠的新區(qū)和新樓盤，才是好目標。

否則，光看著樓新，沒有配套和基礎(chǔ)建 設(shè)，那種地方就算描繪的再美，也是妥妥的割韭鐮刀。

這把鐮刀經(jīng)常性會把文章開頭我所提的那 種啥都不懂，問問題都問不到位的小可憐給割的淚如泉涌。

另外還有 一 件事，是極為重要的，切記切記，要有地鐵配套。

說件很多人不知道的事兒，那就是其實從 十年前開始，絕大多數(shù)地方的決策思路，都是以地鐵為開發(fā)動線去做規(guī)劃的。

換句話就是，有地鐵的地方，未必是好地 方，但沒地鐵的地方，極大概率是爛地方。

我曾多次參與過 一 些這個層面的討論，很明確的 一 點就是，地鐵軌交線，已經(jīng)成為 了絕大多數(shù)主力城市的“發(fā)展動線布局基礎(chǔ)”。

因為地鐵，是現(xiàn)階段人類科技唯 一 能做到 的集準時、大量、便捷、快速等眾多優(yōu)點 的交通工具，而且從另 一 個層面來說，搞 地鐵是“長期利益非常美”的 一 件事兒，

這里不多展開。

同樣還要說 一 下改善盤，也就是每座城市 里大致處于前30%單價的那些樓盤，嚴格來 說，這些盤只要乎均口碑不差，然后所處 的城市不要太妖尊，基本都是站得住腳跟的。

而假若是四大金剛和七龍珠，在預(yù)算充足的情況下 ， 那就要盡可能做到掐頭去尾

了。

也就是最頂尖的5%盡量不要碰， 后半段的70%也可以放下，主要考慮頸部的25%。

原因就是5%的豪宅，往往是交易流通性比 較差的，畢竟單價太高，且針對的群體實 在是比較小，對置換者和暴發(fā)戶來說，都是要下大決心才能上頭的選擇。

所以除非你有很強的豪宅情節(jié)， 否則真心意義不大。

相反25%的頸部住宅，則是屬于“大多數(shù)精 英中產(chǎn)咬咬牙能蹭上船”的概念，會是很 多人長期的奮斗目標，所以自然每次周期來臨時，都是這25%最敏感的先漲起來。

所以，掐頭去尾的戰(zhàn)略決策，是非常穩(wěn)妥的 。

接 著 ， 再 是 “ 月 收 入 一 半 的 房 貸 ” 這 件事。

如同文章開頭所說，今天的文章不是寫給 專業(yè)的房產(chǎn)投資者的，是寫給正兒八經(jīng)的普通人。

也就是愿意為更好的生活環(huán)境奮斗，但也 不愿意買了房子后，日子都過得壓力巨大的普通人。

所以綜合來說，在你的預(yù)算上，我個人是 十分堅定的支持你在購房時要貸款的，盡

管這是 一 句廢話，但是保不住有某些人想要全款直接拿下呢?

化繁為簡地說，這 一 輪的趨勢下，你個人 是完全可以大膽，且勇敢的讓自己承擔(dān)目

標房產(chǎn)的40%- 50%的貸款比例的。

當(dāng)然，也 一 定要確保自己家庭的現(xiàn)金流是健康的，能夠頂?shù)米　?/p>

那么這里所謂的健康是啥意思?就是你家 庭每月收入的 一 半，都可以放心的用到還 貸中去，超過的話，壓力就會大的沒必要了。

那為什么我要這么建議呢?原因有二， 一 是看得見的貨幣膨脹已經(jīng)在來的路上了； 二是貨幣膨脹帶來的萬物價值重新高估也已經(jīng)在來的路上了。

因此，這么做的未來結(jié)果，就是會把15年前那些買房舉杠鈴的人的故事重演 一遍。

即，初期房貸使得壓力徒增 - 逐漸收入提 高房貸壓力消散 - 最終后悔當(dāng)初為啥不干脆多貸 一 點反正也熬過來了。

不信你看看15年前，甚至10年前買了四大 金剛和七龍珠房子的那批人，哪個不是如今風(fēng)輕云淡絲毫看不見壓力的?

反倒是那時候譏笑他們，然后自己的資產(chǎn) 還在二三線的那批，如今只能感慨當(dāng)初為 啥沒抓緊置換，如今資產(chǎn)市值被通脹稀釋的令人痛心。

接著，再聊聊四大金剛與七龍珠。

我也不藏著掩著，直接說觀點，那就是不 要覺得我所羅列的這幾座城市，未來發(fā)展前景就一 定多好。

就拿廣州來說，其城市量級和發(fā)展定位， 已經(jīng)很明顯的被深圳在多方面超越了，而 且趨勢越演愈烈，盡管大家同為泛大灣區(qū)的一員。

可是十年前的廣州和深圳，跟現(xiàn)如今的廣 州和深圳，彼此的差異正在不斷地被縮減和逆轉(zhuǎn)。

雖然很多人總會低侃而談?wù)f，啊，這是深 圳有政策或者說產(chǎn)業(yè)各有不同造成發(fā)展不同。

但是冰冷的現(xiàn)實就是，廣州的產(chǎn)業(yè)構(gòu)成，本質(zhì)正在遭到慢慢的淘汰，它的產(chǎn)業(yè)附加值 也在慢慢降低， 而深圳的產(chǎn)業(yè)卻各個都獲利頗豐且更有未來。

這，就是所謂的“大勢”。而大勢 一 旦明清晰了，就再也沒有追趕的余地了。

所以我們這兩年去看，那就是在經(jīng)濟和發(fā) 展層面上，廣州這十年以來 一 直是比較低調(diào)的，遠遠不如深圳的銳意進取。結(jié)果，就是本來大家耳熟能詳?shù)摹氨鄙蠌V深”,正在被“北上深”概念取代。

可你說廣州會衰弱么?也不會，它雖然在未來很難和北上深相提并論，但它的身位照樣是在四大金剛里掉不了隊。

這不?你看看最近廣州的房子，是不是價值又在隱隱往上走了?

因此，綜上所述的話，我對四大金剛的態(tài)度很簡單，分別說一下就是：

北京： 不用多想，大漲不可能，但是穩(wěn)穩(wěn) 的水漲船高 一 點懸念沒有，買來投資的 話，預(yù)計收益周期要很久，起碼三五年能看水花兒，但基本不會吃虧。

上海：新盤和搶人的態(tài)勢都很明確，而且 明顯這幾年在做精準擴容，所以往上走的 節(jié)奏會比北京都更穩(wěn)，說白了就是更慢，可漲幅雖遲但到。

深 圳 ：它是最尷尬的，幾次猛沖都是領(lǐng)頭羊，結(jié)果就被錘了，而且對面就是港兄， 一 定要做出個優(yōu)秀的模板出來，所以自住 完全沒問題，投資的話，等北京上海漲起來了再入，也完全來得及。

廣州： 最最完美的貨幣膨脹參考地，你別管它啥政策啥宏觀，它的價值就是水漲船 高不悲不喜，而且廣州的房在全國范圍都 是價值最最最“實”的，童叟無欺真誠無 比。住完全沒問題，投的話，還不如考慮七龍珠里幾個尖子生。

重慶： 我這兩年極端看好的七龍珠頭牌，

倒也不是說它現(xiàn)階段有多優(yōu)秀，很多方面 它跟成都還有杭州都壓根無法比較， 但關(guān) 鍵就在于，它起點低呀那自然增長空間就大。

而最最關(guān)鍵的 一 點在于，干萬不要低估 一 個有著省面積規(guī)模的直轄市，它只要用幾 年時間把歷史遺留問題給清理干凈，并且 在建設(shè)方面甩開膀子猛沖的話，潛力會是非?？植赖?。

就說 一 個眾人往往忽視，但實際很說明情 況 的 細 節(jié) 來 說 ， 那 就 是 全 國 “ 網(wǎng) 紅 城市”,真的就是非重慶莫屬。

網(wǎng)紅，意味著有趣好玩兒有吸引力，安逸舒適可卷可躺，所以才有魅力。正因為它在很多方面是空白，所以才有未采，且再怎么說，它的底子也是七龍珠級 別 的 ， 給 它 十 年 看 看 ， 絕 對 超 出 你 的 預(yù)料 。

成 都 ：成都在我的觀感中就很像班級里的 努力型學(xué)霸， 硬要說天賦可能不高，但是 一 直 很 努 力 ， 一 直 默 默 耕 耘 從 不 缺 課 早退。

但這座如此令人放心的城市，同樣也讓人 感到穩(wěn)定， 它雖然有著自己很獨特的文化 屬性，但在本身定位上，就給人感覺像是北京+上海+深圳的全方位備選。

所以這座城市的未來我是不擔(dān)心的，但是 我擔(dān)心的是它的未來能不能有爆炸性的增長。

就像重慶，從40分提高到80分，是40分的 大跨步，但是成都已經(jīng)70分了，哪怕提高

到90分也只有20分。可70分提高到90的難度有多大，懂得都懂。

因此，居住自住，完全沒有問題，投資的話，預(yù)期降低。

合肥、 南京、武漢、蘇州：

這四座城市嚴格來說都是高度類似的情 況，都是屬于“地區(qū)性經(jīng)濟核心，且無可被替代”。

舉 例 說 明 就 像 是 每 一 個 人 口 超 1 0 萬 的 社區(qū)，總能孕育出 一 個中等規(guī)模的商場 一 樣，它們四兄弟在經(jīng)濟版圖上的定位，就是如此。

所以這造成的結(jié)果就是喜憂參半，喜的是 你如果是這里的居民，那么新區(qū)新樓盤， 只要地鐵交通方便，然后開車順暢時半小 時到市區(qū)，那閉著眼睛做置換是沒問題的。

可如果你想要某個地方能完成居住和增值的雙料回報，那你真心就是想也別想了。

當(dāng)然，話盡管這么說，我還是支持你在經(jīng) 濟允許時，以十年或十五年為一個周期去

做置換，吃不了虧的，放心吧。

杭州：

我之所以把杭州放在最后說，就是因為我 目 前 無 法 對 杭 州 的 未 來 做 出 很 精 準 的 判 斷， 因為作為 一 座高度依賴互聯(lián)網(wǎng)，且高度依賴某家互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)，杭州能不能承 受住接下去“脫虛向?qū)崱钡拇筅厔荩?我是 持微妙態(tài)度的。

還有 一 個問題就在于，杭州本身的城市規(guī) 劃也十分的詭異， 多中心城市嚴格來說也 不是不行，但是以杭州的量級來說， 實在是有點小尷尬了。

舉個不恰當(dāng)?shù)睦泳褪牵?一 輛豪華轎車， 硬是給自己裝了個內(nèi)置冰箱，按理來說這 玩意是頂奢轎車才有的配置，但你杭州這么做，多少就有點用力過猛了。

雄心壯志是大家都看在眼里，可大家也更 傾向杭州能寧可別要這個冰箱， 而是把冰 箱的預(yù)算均勻攤加到各個細節(jié)加分上，那 才更務(wù)實。

但沒辦法啊，杭州也的無奈， 離上海近就 算了，偏偏離寧波和蘇州都近，這不就微 妙了嘛。

拼純金融， 不是長項，拼精工制造業(yè)， 也 沒那底蘊，拼航運和外貿(mào)，不是這路子， 那就只能拼互聯(lián)網(wǎng)了唄。

的確， 拼的路子沒走錯，但過渡依賴單 一 結(jié)構(gòu)的問題，就是 一 旦這個結(jié)構(gòu)本身有動搖， 以后的發(fā)展就迷茫了。

所以，杭州是我2023年到2024年，唯 一會希望你能各方面都悠著點考慮的城市。

當(dāng) 然 了 ，如 果 你 直 接 就 是 一 句 “ 我 愛 杭 州 ! 我 深 愛 ! ”那我也無話可說，可作為 朋友，我還是想今明兩年你悠著點為佳。

好 ，上述城市說完后， 其他城市的話，

我思來想去也想不出哪個城市是“值得單獨拿出來說，或者說能走出獨立行情的”。

就拿海口和三亞這兩個話題城市來說吧， 講是講以后要封關(guān)，以后要有很好的開發(fā) 啥的，可現(xiàn)在不是1990年了呀，現(xiàn)在是2023 年了呀， 自 貿(mào) 區(qū) 概 念 難 道 很 稀 奇 嘛 ? 或 者 說很獨特嘛?

其他的比如鄭州、 西安、 天津、 青島、 無 錫、 長沙、 濟南之類的， 雖然城市GDP 規(guī)模

也都不小，但你能很清楚的感覺得到，那就是屬于未來的產(chǎn)業(yè)，好像都不在它們那里扎根 。

沒產(chǎn)業(yè)，就很難有下 一 階段的經(jīng)濟加持， 沒有經(jīng)濟加持， 則人口人才就不會來， 資 本資源也難匯聚，漸漸的就會趨于平穩(wěn)的低調(diào)中。

所以，對它們 一 句話概括就是， 自住不虧 投資不行，就算長持也不如把精力財力往七龍珠隨便 一 座城市去投入效果來得好。

這么 一 聊， 避坑的邏輯，和大趨勢都已經(jīng) 明 了 ， 相 信 看 完 后 也 不 會 有 讀 者 再 問 出 “先生，我能不能買XXX” 這 種 幼 稚 的 問題。

最后，也衷心祝愿每 一 位兄弟姐妹，能把 買房這件普通人最大的重大投資，能做到 盡善盡美。