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老公婚前買房,婚內(nèi)共同還清貸款置換新房,房子算誰(shuí)的?律師解答:

 大白兔ai胡蘿卜 2023-10-05 發(fā)布于湖北

房子 三年前老公買的

房貸 三年內(nèi)共同還的

新房 三年后新置換的

置換后的新房

屬于我們共有的嗎?

以下咨詢由常亮律師解答:


1

Q1
圖片       

老公在婚前買了一套房,還貸期間我倆結(jié)婚了。結(jié)婚后3年房貸還清了,我們把房子賣了又重新買了一套房,我是主貸人,現(xiàn)在的新房屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)嗎?

A1:
你好!根據(jù)我國(guó)《民法典》第一千零六十二條及相關(guān)解釋的規(guī)定,夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)為夫妻的共同財(cái)產(chǎn),歸夫妻共同所有。因此,如果沒(méi)有特別約定,新房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但是,若在離婚時(shí)想要請(qǐng)求分割此房屋,夫妻雙方能夠分割多少份額則需要具體分析。

首先,對(duì)于你老公婚前貸款購(gòu)買的那套房子,根據(jù)《民法典》相關(guān)司法解釋的規(guī)定,結(jié)婚后你和你老公共同支付的貸款份額及房屋相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。也就是說(shuō),你老公婚前支付的數(shù)額及其相對(duì)應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分屬于他的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

其次,對(duì)于置換的新房,根據(jù)《民法典》相關(guān)司法解釋的規(guī)定,“夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn),不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外?!币虼?,對(duì)于此套房屋,雖然屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),但在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)分割時(shí)則需要先區(qū)分出你老公婚前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)部分,再對(duì)剩余部分進(jìn)行分割。需要注意的是,在實(shí)務(wù)中,法院會(huì)根據(jù)多種因素如夫妻雙方對(duì)房屋出資貢獻(xiàn)的大小、夫妻雙方對(duì)家庭付出的多少、某一方是否存在過(guò)錯(cuò)等綜合考量進(jìn)行分割房屋。

所以一般情況下,賣掉婚前并非一方全款買的房屋再重新買房,新房屋屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn),只是在離婚時(shí)法院會(huì)綜合考量多種因素進(jìn)行分割。


2

Q2

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 對(duì)面鄰居家門禁上的攝像頭長(zhǎng)期對(duì)著我家大門口,把我家人員進(jìn)出和訪客情況拍得一覽無(wú)余,請(qǐng)問(wèn):對(duì)方這樣算侵權(quán)嗎,我該怎么解決這個(gè)問(wèn)題?
A2:

你好!鄰居的行為構(gòu)成了民事侵權(quán)。鄰居有權(quán)利安裝攝像頭用于防范外人入侵、盜竊等不法行為以及屋內(nèi)突發(fā)情況,但行使權(quán)利不得侵犯他人的合法權(quán)利。

依據(jù)《民法典》的規(guī)定,自然人享有隱私權(quán),隱私是自然人的私人生活安寧和不愿為他人知曉的私密空間、私密活動(dòng)、私密信息。除法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人明確同意外不得拍攝他人的住宅和他人的私密活動(dòng)。因此,你的鄰居雖然有權(quán)安裝攝像頭,但安裝攝像頭的位置不合理,或未經(jīng)你的同意、授權(quán),長(zhǎng)期將攝像頭對(duì)著你家大門口,把你家人員進(jìn)出和訪客情況拍得一覽無(wú)余的行為侵犯了你的隱私權(quán)。

你可以通過(guò)與鄰居進(jìn)行協(xié)商,要求鄰居采取拆除攝像頭或者調(diào)整攝像頭的角度等方式消除對(duì)你隱私權(quán)的影響。如果鄰居拒絕溝通或者協(xié)商不能達(dá)成一致,你可以通過(guò)物業(yè)介入、社區(qū)民警協(xié)調(diào)等方式處理。由于這些解決方式不具有強(qiáng)制力,不一定能夠徹底解決問(wèn)題。如果鄰居堅(jiān)決不肯拆除或調(diào)整攝像頭的角度,你可以向法院提起訴訟,主張停止侵害(拆除攝像頭或者部分遮擋攝像頭,直到隱私權(quán)不受侵犯),你因此遭受損失的,還可以要求鄰居賠償。若鄰居不履行生效判決,你還可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。



3

Q3
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我跟前夫離婚兩年了,之前約定好每個(gè)月都要支付孩子的撫養(yǎng)費(fèi),一開(kāi)始每個(gè)月還給一點(diǎn),到后來(lái)完全不給了,我該怎么維權(quán)?

A3:      
你好!根據(jù)你所描述的情況,建議你先和前夫協(xié)商撫養(yǎng)費(fèi)的支付金額及支付時(shí)間,協(xié)商不成的可以采取以下方式維權(quán):

首先,依據(jù)《民法典》的相關(guān)規(guī)定,離婚后,父母對(duì)于子女仍有撫養(yǎng)、教育、保護(hù)的權(quán)利和義務(wù)。未直接撫養(yǎng)子女的一方,應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)部分或者全部撫養(yǎng)費(fèi)。如果你和前夫是協(xié)議離婚,離婚協(xié)議中明確約定了前夫支付撫養(yǎng)費(fèi)但是前夫不履行的,你可基于離婚協(xié)議直接作為原告提起訴訟,要求前夫按協(xié)議約定支付孩子的撫養(yǎng)費(fèi);如果離婚協(xié)議未約定撫養(yǎng)費(fèi)或者約定不明確的,你可以作為孩子的法定代理人向法院起訴,要求對(duì)方支付撫養(yǎng)費(fèi)。

其次,如果你和前夫是訴訟離婚的,離婚判決書中明確約定了孩子撫養(yǎng)費(fèi)的支付時(shí)間和支付金額,你可以直接向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行;如果離婚判決中沒(méi)有涉及孩子的撫養(yǎng)費(fèi)或者目前客觀情況發(fā)生變化,需要變更撫養(yǎng)費(fèi)金額的,你可以作為孩子的法定代理人向法院起訴,要求對(duì)方支付撫養(yǎng)費(fèi),在法院判決書生效之后如對(duì)方拒不履行,可以向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

4

Q4

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購(gòu)房前我明確提出購(gòu)買江景房,開(kāi)發(fā)商推薦了一套房,并帶我們看現(xiàn)場(chǎng),但刻意隱瞞了在江景房前將建高樓的情況,這會(huì)對(duì)我們?cè)斐梢曇罢趽?。我們收房時(shí)才發(fā)現(xiàn),跟我們當(dāng)初看現(xiàn)場(chǎng)差距很大,江景被高樓遮擋一半以上,但他們說(shuō)合同里沒(méi)寫江景房,合同完全沒(méi)問(wèn)題,不怕我們起訴。請(qǐng)問(wèn)這種情況下,我們真的沒(méi)辦法起訴嗎?

A4:
你好!即使商品房買賣合同里沒(méi)有寫明所購(gòu)房屋為江景房,也可以起訴開(kāi)發(fā)商。此類案件的重點(diǎn)在于證據(jù),你需要提供相關(guān)證據(jù)證明開(kāi)發(fā)商針對(duì)江景房向你作出過(guò)承諾。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定,出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定,并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的,構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容,當(dāng)事人違反的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因此,你應(yīng)當(dāng)盡可能地收集與開(kāi)發(fā)商之間的微信聊天、郵件、錄音錄像等證據(jù),證明雙方就購(gòu)買江景房事項(xiàng)達(dá)成一致,且你所購(gòu)買的就是開(kāi)發(fā)商當(dāng)初承諾的江景房。如果收集開(kāi)發(fā)商直接向你作出口頭或書面承諾的證據(jù)存在困難,你也可以收集開(kāi)發(fā)商通過(guò)報(bào)紙、電視、戶外路牌、海報(bào)及網(wǎng)絡(luò)等媒體發(fā)布的與江景房有關(guān)的銷售廣告、宣傳資料以及建筑模型、樣板間等,或關(guān)于臨江房和背江房?jī)r(jià)格存在差異的相關(guān)證據(jù),證明交付的房屋不符合約定,開(kāi)發(fā)商未履行承諾,并以此向法院起訴要求退房或賠償損失。

5

Q5

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本人承租了某小區(qū)開(kāi)發(fā)商的商鋪,并簽訂了租賃合同,剛投資裝修完商鋪,就被銀行的人告知,此商鋪已經(jīng)抵押給銀行并被查封,可是之前開(kāi)發(fā)商卻并未告訴過(guò)我這些情況,現(xiàn)在商鋪裝修我已經(jīng)花了不少錢了,請(qǐng)問(wèn)銀行現(xiàn)在是否有權(quán)利把我趕走?我的損失是否能得到賠償?
A5:
你好!銀行是否有權(quán)利把你趕走,需要根據(jù)你何時(shí)與開(kāi)發(fā)商簽訂租賃合同來(lái)判斷。如果商鋪是先出租給你后才向銀行抵押的,那么你和開(kāi)發(fā)商的租賃關(guān)系可以對(duì)抗銀行的抵押權(quán)。根據(jù)《民法典》第四百零五條的規(guī)定,“抵押權(quán)設(shè)立前,抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響?!币布矗阍诜ㄔ阂篁v房時(shí),可以收集證據(jù)表明你的承租權(quán)設(shè)立時(shí)間早于銀行的抵押權(quán),銀行應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿后再行申請(qǐng)騰房。
如果商鋪系先抵押給銀行后才出租給你,則此時(shí)你需配合法院進(jìn)行騰房。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條的規(guī)定,因你承租權(quán)成立時(shí)間在銀行抵押權(quán)之后,所以不能對(duì)抗銀行的抵押權(quán)。至于你剩余的租賃期限,以及裝修損失能否得到賠償,需分析你在承租該商鋪時(shí)是否知悉存在抵押的情形。根據(jù)你的描述,如開(kāi)發(fā)商在出租商鋪時(shí)未就存在抵押權(quán)的事實(shí)進(jìn)行告知,那么你有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商依照租賃合同承擔(dān)違約責(zé)任、賠償裝修損失。


感謝值班律師:常亮(北京)

實(shí)習(xí)編輯 | 張毅

法務(wù) | 鄭俊宇

維護(hù) | 楊立桐 王立芳

主編 | 王秀敏 

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