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隨著市場日益多元化，租賃商鋪?zhàn)錾庖殉蔀樵絹碓蕉嗳说倪x擇，法院受理的經(jīng)營性房屋租賃合同糾紛增長顯著。近期，上海青浦法院成功調(diào)解了一起疫情期間商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案件。
案情回放 王大姐經(jīng)營足浴店生意多年，突如其來的新冠疫情導(dǎo)致店鋪生意一落千丈?？v有千般不舍，王大姐還是決定停止經(jīng)營，將店鋪轉(zhuǎn)租給小沈，賺取租金差價(jià)。 誰料，幾個(gè)月后，小沈突然停止付租。幾經(jīng)催討未果，王大姐將小沈起訴至法院，要求其支付租金。
庭審交鋒 王大姐訴稱，與房東簽訂的書面租賃合同約定不得轉(zhuǎn)租，但轉(zhuǎn)租前征得房東口頭同意，房東還配合小沈辦理營業(yè)執(zhí)照，故其系有權(quán)轉(zhuǎn)租，小沈理應(yīng)支付租金。 小沈辯稱，王大姐擅自轉(zhuǎn)租，構(gòu)成違約，房東可據(jù)此解除租賃合同。目前其已直接與房東簽訂合同，租金標(biāo)準(zhǔn)較低。王大姐的訴訟請求沒有依據(jù)，請求法院駁回。 調(diào)解當(dāng)日，房東到庭表示，其從未同意王大姐將房屋轉(zhuǎn)租他人。當(dāng)初王大姐以小沈是其合作伙伴為由，要求配合小沈辦理營業(yè)執(zhí)照。事后才發(fā)現(xiàn)王大姐擅自將店鋪轉(zhuǎn)租，便想與之解除租賃關(guān)系，但尚未書面通知?，F(xiàn)已將店鋪出租給小沈，并實(shí)際收取租金。 法院認(rèn)為 為了高效解決糾紛，避免日后產(chǎn)生關(guān)聯(lián)訴訟，法院積極開展調(diào)解工作，耐心向小沈釋明，房東與王大姐簽訂的租賃合同和王大姐與小沈簽訂的租賃合同相互獨(dú)立，在房東與王大姐解除租賃關(guān)系之前，即便王大姐轉(zhuǎn)租構(gòu)成違約，小沈仍應(yīng)根據(jù)自己與王大姐簽訂的合同約定支付租金。 同時(shí)，法院提示王大姐，應(yīng)當(dāng)遵守合同約定，不得擅自轉(zhuǎn)租，若雙方對原合同條文做出變更，應(yīng)落實(shí)于書面，否則容易引發(fā)爭議。 幫助當(dāng)事人厘清法律關(guān)系并認(rèn)清不利因素后，法院最終促成連環(huán)糾紛得到一攬子解決。 王大姐與房東私下簽訂解約協(xié)議，解除雙方租賃關(guān)系；王大姐與小沈在法院簽訂調(diào)解協(xié)議，解除租賃合同，并由小沈補(bǔ)償王大姐部分裝修損失，租賃保證金沒收，王大姐不再主張欠付租金。
青小法提示 簽訂商鋪?zhàn)赓U合同，應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎對待，務(wù)必關(guān)注如下幾點(diǎn)： ? 出租人主體資格，審查出租人是否為產(chǎn)權(quán)證登記的業(yè)主，若是二房東，則應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注是否享有轉(zhuǎn)租權(quán)問題。 ? 店鋪基本狀況，審查房屋是否為合法建筑，能否滿足租賃用途，可否辦理相關(guān)證照，有無權(quán)利限制等。 ? 租賃合同條款，審查合同約定的相關(guān)權(quán)利義務(wù)，將涉及自身利益的重要條款落實(shí)進(jìn)合同，例如租賃用途、租金支付、裝修添附、違約責(zé)任、退租等事宜。
撰稿 | 趙曉霞 編輯 | 朱晶晶 |
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