“如果執(zhí)行'不認(rèn)貸’，首付可少付200萬(wàn)左右，月供、契稅也會(huì)隨之降低。”

小李是北京昌平區(qū)的一名房產(chǎn)中介。7月31日，當(dāng)?shù)谝回?cái)經(jīng)記者以“在老家有過(guò)房貸記錄”的購(gòu)房者身份咨詢當(dāng)?shù)匾惶?0多平方米、總價(jià)520萬(wàn)左右的兩居室新房時(shí)，小李給記者算了這筆賬。

北京是目前全國(guó)范圍內(nèi)“認(rèn)房又認(rèn)貸”標(biāo)準(zhǔn)最高的城市之一，只要借款申請(qǐng)人有全國(guó)范圍內(nèi)的個(gè)人住房貸款記錄，無(wú)論商業(yè)貸款還是公積金貸款，均會(huì)被認(rèn)定為二套房。

此外，按照北京現(xiàn)行的普宅、非普宅標(biāo)準(zhǔn)，五環(huán)到六環(huán)單價(jià)不低于3.168萬(wàn)元/平方米或總價(jià)不低于374.4萬(wàn)/套，則判定為非普宅。而前述小兩居所在樓盤正是位于北京五環(huán)和六環(huán)之間。小李表示，該樓盤雖然是剛需盤，又毗鄰海淀，按理說(shuō)性價(jià)比不錯(cuò)。但由于項(xiàng)目銷售指導(dǎo)價(jià)已達(dá)到6.2萬(wàn)/平方米，總價(jià)也超過(guò)374.4萬(wàn)元，按北京現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，屬于非普宅。根據(jù)非普宅的貸款標(biāo)準(zhǔn)，首套房可貸六成，二套房可貸空間僅為兩成，即首付額度差值可達(dá)到200萬(wàn)。

“加上二套房商貸利率顯著高于首套房，達(dá)到5.25％。目前該樓盤小兩居的成交業(yè)績(jī)反倒不如同在5環(huán)外的剛需普宅。”小李表示，如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策有所松動(dòng)，對(duì)于買一換一或者首次在京置業(yè)的群體而言，無(wú)疑大大降低了購(gòu)房門檻。

近日，在住建部明確“進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款'認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”之后，北京、深圳、廣州、上海相繼表態(tài)“更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

7月31日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，還有北京、上海、廣州、深圳、成都、西安等十幾座城市仍在執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)界普遍認(rèn)為，在房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，今年下半年，包括前述城市在內(nèi)的核心一二線城市有望調(diào)整二套房認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)一步降低首套房首付比例和房貸利率。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”的演變史

“認(rèn)房”，是指商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)會(huì)參考擬購(gòu)房人在擬購(gòu)房地家庭名下實(shí)際擁有住房套數(shù)確定貸款比例；“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購(gòu)房人家庭在全國(guó)范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄來(lái)確定貸款比例。

多名業(yè)界人士表示，“認(rèn)房認(rèn)貸”政策推出于地產(chǎn)過(guò)熱時(shí)期，但隨著房地產(chǎn)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，該政策在當(dāng)前環(huán)境下已限制了改善型需求。如果改為執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，一方面可以釋放更多“賣一買一”的住房需求，另一方面也可以通過(guò)促進(jìn)新房銷售，加速企業(yè)銷售回款進(jìn)程。

“除了一些人口凈流入的一、二線城市，大部分城市已經(jīng)到了優(yōu)化調(diào)整的時(shí)候，（需要）真正讓一些改善性需求能夠以合理的價(jià)格和成本得到滿足?！眹?guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副研究員王瑞民近日公開表示。

2010年5月26日，為貫徹落實(shí)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，住建部聯(lián)合央行、原銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確二套房認(rèn)定以家庭為單位，對(duì)“借款人已利用貸款購(gòu)買過(guò)一套（及以上）住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的”，貸款人應(yīng)對(duì)借款人執(zhí)行第二套（及以上）差別化住房信貸政策。

2014~2016年期間，全國(guó)樓市整體進(jìn)入下行周期。這期間，北上廣深均相繼出臺(tái)了房地產(chǎn)放松政策，其中就包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”，但調(diào)整內(nèi)容多為公積金貸款政策。

比如，2014年11月上海發(fā)布《關(guān)于調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》，其中提到對(duì)無(wú)住房公積金貸款記錄或已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，購(gòu)買首套自住住房，執(zhí)行首套房貸款政策；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清住房公積金貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)買普通商品住房的，參照首套房貸款政策執(zhí)行。

次年，北京發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個(gè)人貸款最低首付款比例的通知》，其中稱對(duì)在北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)住房公積金個(gè)人貸款(含住房公積金政策性貼息貸款)購(gòu)買第二套住房的借款申請(qǐng)人，執(zhí)行第二套住房貸款政策，最低首付款比例由30%降低至20%。

2017年之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)渡到“降杠桿”時(shí)代。據(jù)知情人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)介紹，當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)主管部門定下了第一批22個(gè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制試點(diǎn)城市，包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市，以及南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、寧波、長(zhǎng)春、天津、無(wú)錫等二線城市。這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均執(zhí)行行政限制性購(gòu)房政策，包括“認(rèn)房又認(rèn)貸”。隨后，也有更多二三線城市主體加入“認(rèn)房又認(rèn)貸”的隊(duì)列。

近年來(lái)執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市中，貸款政策松緊存在差異。其中，京滬兩地二套房認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)最嚴(yán)，即全國(guó)有住房貸款記錄的，無(wú)論是商貸還是公積金貸款，已結(jié)清還是未結(jié)清，均記作一套。

此外，由于一線城市二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)普遍高于二線城市，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策給當(dāng)?shù)負(fù)Q房群體帶來(lái)的資金壓力更大。

比如，在稅費(fèi)方面，根據(jù)小李介紹，北京首套購(gòu)房一般繳納1%~1.5％的契稅，二套房則達(dá)到3%。但據(jù)記者了解，在武漢等核心二線城市，二套房契稅為2％。

2022年上半年開始，隨著全國(guó)樓市再度進(jìn)入下行通道，包括鄭州、貴陽(yáng)、天津、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州等多個(gè)二線城市逐步優(yōu)化或取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”。其中，熱點(diǎn)二線城市多采取“一區(qū)一策”或“小步多次”的優(yōu)化方式。

以天津?yàn)槔?022年9月，天津住建委、市稅務(wù)局、人民銀行天津分行、市銀保監(jiān)局等七部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》，明確已結(jié)清購(gòu)房貸款且在天津市無(wú)房的居民家庭，申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，按首套房貸款政策執(zhí)行；今年5月，天津發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款審核標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確公積金首次貸款結(jié)清后若沒有房產(chǎn)，可以按照首套房的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。

而熱點(diǎn)城市在松綁“認(rèn)貸”政策后，當(dāng)?shù)貥鞘谢蛟诙唐趦?nèi)得到明顯提振。據(jù)民生銀行相關(guān)研報(bào)，杭州市在2022年11月11日對(duì)限購(gòu)區(qū)執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸，二套首付四成，房貸利率下調(diào)”政策后，次月二手房成交量破五千套，達(dá)到全年第二，年末二手房有一定回暖跡象。

僅十余城仍執(zhí)行“限房又限貸”

據(jù)中指研究院7月29日最新統(tǒng)計(jì)，截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳、西安、廈門、成都、長(zhǎng)沙、合肥、重慶、福州等十余個(gè)核心一二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

“我前兩天才去市民之家（武漢市政務(wù)服務(wù)和

據(jù)小祝介紹，從去年年末開始，貸款政策已有松動(dòng)。目前，武漢放開了二環(huán)外限購(gòu)，并由“認(rèn)房認(rèn)貸”改為執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

在具體執(zhí)行層面，小祝介紹說(shuō)，只要全國(guó)范圍內(nèi)沒有未還清的住宅貸款，都算首套。其中，非限購(gòu)地區(qū)首套房最低首付兩成，二套房最低首付三成。換言之，在非限購(gòu)地區(qū)購(gòu)買一套總價(jià)約100萬(wàn)元的住宅房，二套房可貸70萬(wàn)元，月供約3500元。“至于認(rèn)房政策是否會(huì)隨著近期的中央政策動(dòng)向進(jìn)行調(diào)整，可以再等等?！?/p>

而在另一中部省會(huì)城市合肥，據(jù)當(dāng)?shù)啬成虡I(yè)銀行業(yè)務(wù)經(jīng)理介紹，目前仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，但二套房的商貸利率有明顯調(diào)降，從過(guò)去的超過(guò)5％，降到4％左右，與首套房相差無(wú)幾，此外，放貸時(shí)間也明顯縮短。

也有當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介表示，限貸政策在實(shí)際執(zhí)行時(shí)也有松動(dòng)。“如果貸款結(jié)清，再貸就按首套，這是可以操作的?！贝送猓撁慨a(chǎn)中介還表示，過(guò)去，根據(jù)限購(gòu)地區(qū)二套房的認(rèn)購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，有貸款記錄的首付五成，現(xiàn)在降為四成，與非限購(gòu)地區(qū)相同。換言之，目前無(wú)論限購(gòu)還是非限購(gòu)地區(qū)，首套最低均為三成，二套均為四成。

對(duì)于上述國(guó)常會(huì)再次強(qiáng)調(diào)“要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措”，中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶認(rèn)為，這既是對(duì)此前中央定調(diào)的響應(yīng)，也再次明確了接下來(lái)需求端因城施策的政策思路。

她表示，從不同城市來(lái)看，當(dāng)前仍執(zhí)行較嚴(yán)格限制性政策的城市多為核心一二線城市，近日北上廣深四個(gè)一線城市均已表態(tài)大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，預(yù)計(jì)后續(xù)核心一二線城市在長(zhǎng)期過(guò)熱階段出臺(tái)的政策均有望逐步優(yōu)化，房地產(chǎn)迎來(lái)政策底。

“但由于北京、上海需求旺盛，優(yōu)化方式或通過(guò)一區(qū)一策等方式推進(jìn)。若認(rèn)房又認(rèn)貸政策優(yōu)化，對(duì)于外地有過(guò)貸款記錄本地?zé)o房及賣一買一的置換需求來(lái)說(shuō)，首付比例將得到較大改善，有助于住房需求釋放。”曹晶晶說(shuō)。

（文章來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）