在房?jī)r(jià)逐年上漲令購(gòu)房者望而卻步，部分購(gòu)房者為購(gòu)買到特價(jià)優(yōu)惠房產(chǎn)，通過(guò)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房、團(tuán)購(gòu)房、回遷安置房等購(gòu)房指標(biāo)，得以實(shí)現(xiàn)低價(jià)購(gòu)房目的。正所謂風(fēng)險(xiǎn)與收益形影相隨，“購(gòu)房指標(biāo)”風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越突出，此類糾紛頻繁發(fā)生，“購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓”合同效力存在諸多爭(zhēng)議。

購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓是指在房產(chǎn)尚未建成或建成但購(gòu)房指標(biāo)所有人未取得房產(chǎn)所有權(quán)，購(gòu)房指標(biāo)所有人將其所擁有的購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給受讓方并獲得相關(guān)費(fèi)用的行為，購(gòu)房指標(biāo)所有人配合辦理更名等相關(guān)手續(xù)義務(wù)，由受讓人支付房產(chǎn)所需費(fèi)用。對(duì)于“購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓”性質(zhì)，在司法實(shí)務(wù)中存在不同的表述。

(一)購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓對(duì)應(yīng)一種可期待物權(quán)

河南省高級(jí)人民法院（2015）豫法民提字第232號(hào)申訴人王學(xué)信、邵梅花因與被申訴人胡俊忠、安陽(yáng)縣工商行政管理局、原審第三人彭文勇、劉曉軍所有權(quán)確認(rèn)糾紛一案中，裁判理由部分：轉(zhuǎn)讓時(shí)，胡俊忠尚未取得涉案房屋所有權(quán)，但其享有交納相應(yīng)款項(xiàng)后取得房屋所有權(quán)的權(quán)利，從這個(gè)意義上講，該購(gòu)房資格對(duì)應(yīng)一種可期待物權(quán)。該購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，也不損害國(guó)家、集體和他人的利益。類似觀點(diǎn)的實(shí)務(wù)判例如：海南省高級(jí)人民法院（2019）瓊民申1835號(hào)、鷹潭市中級(jí)人民法院（2014）鷹民一終字第160號(hào)等。

（二）購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓是一種可期待權(quán)利，屬于債權(quán)范疇

郴州市中級(jí)人民法院（2014）郴民一終字第623號(hào)上訴人蔣衛(wèi)紅與被上訴人曹金菊債權(quán)債務(wù)概括轉(zhuǎn)移合同糾紛一案中，裁判理由部分：蔣衛(wèi)紅當(dāng)時(shí)并未取得涉案房屋所有權(quán)，雙方簽訂《轉(zhuǎn)讓團(tuán)購(gòu)資格協(xié)議》實(shí)際上是購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓，并非是房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓。購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓是一種民事的可期待權(quán)利，應(yīng)屬債權(quán)范疇，而不是物權(quán)。類似觀點(diǎn)的實(shí)務(wù)判例如：南昌市中級(jí)人民法院（2018）贛01民終2920號(hào)、西安市中級(jí)人民法院（2019）陜01民終6450號(hào)、南寧市中級(jí)人民法院（2015）南市民一終字第1367號(hào)等。

情形一：“經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓”違反法律法規(guī)和相關(guān)政策對(duì)主體資格的規(guī)定和損害相關(guān)權(quán)益，可能認(rèn)定為無(wú)效合同。

案例：成都市雙流區(qū)人民法院(2020)川0116民初5234號(hào)

蔣劍英與劉小燕經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛一案

裁判理由：本案中，成都病犯監(jiān)獄向本單位內(nèi)部職工集資修建并出售的經(jīng)濟(jì)適用住房，是針對(duì)本單位職工的特殊群體銷售，具有單位福利性質(zhì)，其購(gòu)房人資格的申請(qǐng)及審批均有特殊要求。本案中，劉小燕既非經(jīng)濟(jì)適用住房出賣人成都病犯監(jiān)獄的職工，也無(wú)證據(jù)證明其屬于城市低收入無(wú)住房家庭，蔣劍英與劉小燕簽訂《集資房轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》，將蔣劍英購(gòu)買本單位集資修建的經(jīng)濟(jì)適用住房的購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給不具備購(gòu)買案涉房屋資格的劉小燕，不符合經(jīng)濟(jì)適用房解決城市低收入家庭住房困難政策的目的，擾亂了社會(huì)秩序，損害了其他低收入群體的利益，應(yīng)認(rèn)定為違反社會(huì)公共利益，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，蔣劍英、劉小燕簽訂的《集資房轉(zhuǎn)讓合同書(shū)》無(wú)效。

類似觀點(diǎn)實(shí)務(wù)判例如：河南省安陽(yáng)市中級(jí)人民法院（2020）豫05民終2837號(hào)、成都市中級(jí)人民法院（2018）川01民終15826號(hào)等。

情形二：單位明確禁止轉(zhuǎn)讓購(gòu)房指標(biāo)，轉(zhuǎn)讓方也不能以此為抗辯理由主張協(xié)議無(wú)效。

案例：陜西省西安市中級(jí)人民法院(2021)陜01民終9119號(hào)

上訴人曹珺因與被上訴人王金鵬，原審第三人西安源鑫置業(yè)有限公司、西安市公安局合同糾紛案

裁判理由:涉案《購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)》合法有效，一審法院綜合考慮曹珺在本案中提出的訴訟請(qǐng)求，市公安局已決定取消王金鵬購(gòu)房指標(biāo)，以及王金鵬、西安源鑫置業(yè)有限公司已實(shí)際退還曹珺所支付的全部款項(xiàng)等情況，判決該協(xié)議書(shū)予以解除，并無(wú)不當(dāng)。

類似觀點(diǎn)實(shí)務(wù)判例如：湖南省高級(jí)人民法院（2014）湘高法民再終字第123號(hào)、武漢市東西湖區(qū)人民法院（2013）鄂東西湖民商初字第00071號(hào)等。

情形三：以未經(jīng)配偶同意轉(zhuǎn)讓，不能主張購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。

案例：陜西省西安市中級(jí)人民法院（2019）陜01民終6946號(hào)

上訴人龍鋼因與被上訴人胡文芳，原審第三人白亞文、陜西地建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司合同糾紛案

裁判理由：龍鋼所取得的認(rèn)購(gòu)資格是基于其陜西日?qǐng)?bào)傳媒集團(tuán)的職工身份，其認(rèn)購(gòu)順序號(hào)是根據(jù)職工工齡、職務(wù)、職稱等因素確定，是陜西日?qǐng)?bào)傳媒集團(tuán)對(duì)其集團(tuán)職工的一種政策性補(bǔ)貼，與龍鋼的配偶無(wú)關(guān)。龍鋼向胡文芳轉(zhuǎn)讓的是認(rèn)購(gòu)資格，該資格的取得與其配偶無(wú)關(guān)，該資格的轉(zhuǎn)讓也無(wú)需其配偶同意。

類似觀點(diǎn)實(shí)務(wù)判例如：江西省高級(jí)人民法院（2019）贛民申1445號(hào)、河北省高級(jí)人民法院（2013）冀民申字第1307號(hào)等。

情形四：因第三人原因未辦理房屋預(yù)售許可證，受讓方能否主張購(gòu)房指標(biāo)協(xié)議無(wú)效？

案例：陜西省西安市中級(jí)人民法院（2019）陜01民終7264號(hào)

上訴人馬飛因與被上訴人王愛(ài)娟，原審第三人陜西地建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司房屋買賣合同糾紛一案

裁判理由：馬飛購(gòu)房資格的轉(zhuǎn)讓并不涉及買賣標(biāo)的房屋所涉及的具體的權(quán)利義務(wù)，與涉案商品房的出賣人地建公司建立涉案商品房買賣合同關(guān)系的買受人并非馬飛，本案與通常房屋買賣之交易相比，其特殊性在于案涉購(gòu)房的買受主體具有資格特定性，而馬飛僅是轉(zhuǎn)讓了購(gòu)買特定房屋的特許權(quán)利，且馬飛轉(zhuǎn)讓購(gòu)房資格的行為并不為我國(guó)法律和行政法規(guī)所禁止，故涉案購(gòu)房指標(biāo)資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，為合法有效協(xié)議，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行。

類似觀點(diǎn)實(shí)務(wù)判例如：湖南省高級(jí)人民法院（2018）湘民申598號(hào)、陜西省高級(jí)人民法院(2020)陜民申1092號(hào)、河南省駐馬店市驛城區(qū)人民法院(2017)豫1702民初535號(hào)等。

綜上各地法院裁判觀點(diǎn)，基于特定身份取得的購(gòu)房資格進(jìn)行能否進(jìn)行轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，各地司法實(shí)踐中仍存在不同的觀點(diǎn)，針對(duì)個(gè)案件，需考慮具體情況和各種因素，結(jié)合法律法規(guī)和相關(guān)政策進(jìn)行具體分析，最終才能判斷出結(jié)論。