作者

北京市煒衡律師事務(wù)所

郝萍、劉笑言

軍隊(duì)房地產(chǎn)是保障國(guó)防事業(yè)、保障部隊(duì)內(nèi)部建設(shè)、保障軍人軍屬住房的重要資源，但軍隊(duì)房地產(chǎn)尤其是住房存在違規(guī)占用情形。近些年，軍隊(duì)住房騰退工作中糾紛頻發(fā)，很多單位開(kāi)始通過(guò)法律手段來(lái)開(kāi)展清退工作，但是通過(guò)訴訟路徑解決住房騰退問(wèn)題也涉及諸多法律問(wèn)題。本文中，筆者將結(jié)合代理的真實(shí)案例，對(duì)軍隊(duì)違規(guī)住房清退的訴訟路徑進(jìn)行探討。

案件簡(jiǎn)況

（一）本案涉案主體介紹（本案為筆者代理的真實(shí)案例，所涉人員均已采用化名，請(qǐng)勿對(duì)號(hào)入座）

原告：某部隊(duì)，X廠

被告：李某（某部隊(duì)退休軍人）

其他案涉人物：杜某（李某配偶，于2000年去世）、李某某（李某兒子，于2014年去世）、李小某（李某孫子，未成年）

（二）案情簡(jiǎn)介

1993年，被告李某為涉案部隊(duì)單位的軍人，系派駐到X廠的軍事代表，X廠為解決李某住房問(wèn)題，向其出售福利性質(zhì)的單位公有住房。李某當(dāng)時(shí)沒(méi)有身份證和北京戶口，無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，故由具有北京戶口的配偶杜某與原告簽訂《單位出售公有住房買賣契約》，約定杜某以優(yōu)惠價(jià)購(gòu)買住房A并辦理房產(chǎn)登記至杜某名下。杜某于2000年去世。后部隊(duì)又與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房協(xié)議，購(gòu)買幾百套住房，將這些住房作為福利住房再分配給退休軍人。李某又分得該住房。

2007年，原告（甲方）與被告（乙方）簽訂《原住房騰退協(xié)議》，內(nèi)容為乙方擬購(gòu)買住房B，自領(lǐng)取新房鑰匙后應(yīng)在6個(gè)月內(nèi)裝修和搬遷完畢，騰退現(xiàn)住用的住房A，交給X廠；若乙方未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)騰退原住房，甲方不予兌現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)和部隊(duì)購(gòu)房補(bǔ)助，同時(shí)乙方同意甲方暫不發(fā)放乙方所購(gòu)住房的《房屋所有權(quán)證》，并同意甲方強(qiáng)制收回原住房，所產(chǎn)生的一切后果，由乙方承擔(dān)。

住房A和住房B均屬福利房，部隊(duì)認(rèn)為李某違反了國(guó)家和軍隊(duì)關(guān)于一個(gè)家庭只能享受一套福利房的政策，要求其按照騰退協(xié)議騰退住房A，但被告李某始終未騰退住房A。

原告訴訟請(qǐng)求為：被告應(yīng)騰退住房A。

被告稱，該住房其不應(yīng)該騰退。住房A系杜某與李某夫妻共同財(cái)產(chǎn)，自己簽訂《原住房騰退協(xié)議》的行為系對(duì)房屋A的無(wú)權(quán)處分。2000年杜某去世，杜某遺產(chǎn)中住房A的份額由孫子李小某繼承。李某還稱于2016年將其所有的住房A的份額贈(zèng)與了其孫子李小某。

法院認(rèn)為：依法成立的《原住房騰退協(xié)議》合法有效，被告簽訂協(xié)議是否系無(wú)權(quán)處分不影響該協(xié)議的效力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行義務(wù)。被告于2016年將房屋贈(zèng)與李小某的行為不能免除其承擔(dān)《原住房騰退協(xié)議》中騰退住房A的合同義務(wù)。李某占用住房A缺乏權(quán)利基礎(chǔ)，應(yīng)予騰退。

（三）裁判結(jié)果

一審結(jié)果：判決被告李某于判決生效之日起三十日內(nèi)騰空案涉房屋。

二審結(jié)果：一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予維持。

涉案核心問(wèn)題分析

實(shí)務(wù)中，軍隊(duì)騰房案件中涉及的核心問(wèn)題包括：

（一）涉軍騰房糾紛法院是否受理？

軍隊(duì)騰房糾紛因軍隊(duì)與軍人之間存在行政隸屬關(guān)系而被視為非平等主體之間發(fā)生的糾紛，因此軍隊(duì)欲通過(guò)訴訟途徑開(kāi)展清退工作存在被法院駁回起訴的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)此現(xiàn)行有效的規(guī)定如下：

1991年1月30日，最高人民法院在《關(guān)于軍隊(duì)離退休干部騰退軍產(chǎn)房糾紛法院是否受理的復(fù)函》中規(guī)定：“因軍隊(duì)離退休干部安置、騰遷、對(duì)換住房等而發(fā)生的糾紛，屬于軍隊(duì)離退休干部轉(zhuǎn)由地方安置管理工作中的遺留問(wèn)題，由軍隊(duì)和地方政府通過(guò)行政手段解決為妥。故此類糾紛人民法院不宜受理?！?/p>

1992年11月25日，最高人民法院《關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》第三項(xiàng)規(guī)定：“因單位內(nèi)部建房、分房等而引起的占房、騰房等房地產(chǎn)糾紛，均不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起的訴訟，人民法院應(yīng)依法不予受理或駁回起訴，可告知其找有關(guān)部門申請(qǐng)解決?！?/p>

2002年7月1日，最高人民法院在回復(fù)北京市高級(jí)人民法院的《關(guān)于中國(guó)人民解放軍北京軍區(qū)空軍司令部訴呂全修等人騰退軍產(chǎn)房是否受理的答復(fù)意見(jiàn)》中規(guī)定，“呂全修與中國(guó)人民解放軍北京軍區(qū)空軍司令部（簡(jiǎn)稱司令部）在簽訂騰房協(xié)議時(shí)，已經(jīng)退休并轉(zhuǎn)入地方，此時(shí)呂全修與司令部之間已經(jīng)不存在行政隸屬關(guān)系，是平等民事主體之間的合同關(guān)系。因此，司令部要求呂全修及其子女騰房符合《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百零八條的規(guī)定，人民法院應(yīng)予以受理?！?/p>

2002年7月2日，最高人民法院在《關(guān)于中國(guó)人民法院解放軍北京軍區(qū)房地產(chǎn)管理局請(qǐng)求法院受理軍隊(duì)家屬住房清退案有關(guān)問(wèn)題請(qǐng)示的復(fù)函》中規(guī)定：“軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)人員、遺屬及退休干部子女與軍隊(duì)單位之間因部隊(duì)住房清退而發(fā)生的糾紛，在雙方?jīng)]有達(dá)成住房清退協(xié)議的情況下，屬于軍隊(duì)和地方在干部轉(zhuǎn)業(yè)、死亡以及離退休干部移交地方管理過(guò)程中歷史遺留問(wèn)題，中國(guó)人民解放軍北京軍區(qū)房地產(chǎn)管理局所采取的住房清退和借房安置的具體辦法具有軍隊(duì)行政管理性質(zhì)。依據(jù)我院1991年1月30日《關(guān)于軍隊(duì)離退休干部騰退軍產(chǎn)房糾紛法院是否受理的復(fù)函》的精神，此類糾紛應(yīng)由軍隊(duì)和地方通過(guò)行政手段解決，人民法院不宜受理?！?/p>

2003年8月8日，最高人民法院研究室在《關(guān)于人民法院是否受理涉及軍隊(duì)房地產(chǎn)騰退、拆遷安置糾紛案件的答復(fù)》中規(guī)定，依據(jù)最高人民法院1992年11月25日下發(fā)的 《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》的精神，因涉及軍隊(duì)房地產(chǎn)騰退、拆遷安置而引起的糾紛，不屬于人民法院主管工作的范圍，當(dāng)事人為此而提起訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法不予受理或駁回起訴，并可告其向有關(guān)部門申請(qǐng)解決。

2018年12月4日，北京市高級(jí)人民法院《關(guān)于立案審判適用法律若干問(wèn)題的解答（一）》第三十五條規(guī)定，對(duì)涉及軍隊(duì)房地產(chǎn)騰退、拆遷安置糾紛案件是否屬于人民法院主管范圍，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方當(dāng)事人之間是否存在平等合同關(guān)系或是否存在行政隸屬關(guān)系，以及是否屬于《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》第三項(xiàng)的規(guī)定進(jìn)行判斷。若雙方當(dāng)事人之間不存在平等合同關(guān)系或存在行政隸屬關(guān)系，或者屬于上述通知第三項(xiàng)明確的情形的，均不屬于人民法院主管工作的范圍。

從上述規(guī)定總結(jié)得出，若軍隊(duì)清退房產(chǎn)糾紛中雙方當(dāng)事人之間不存在騰房協(xié)議等平等合同關(guān)系，或雙方當(dāng)事人之間仍有行政隸屬關(guān)系，人民法院將不予受理；反之，若部隊(duì)與軍人之間簽有騰房協(xié)議且該軍人與部隊(duì)之間已不存在行政隸屬關(guān)系，則在人民法院的受理范圍內(nèi)。因此，是否選擇訴訟方式解決涉軍房產(chǎn)糾紛，需要考量雙方之間是否存在合法有效的騰房協(xié)議且簽訂協(xié)議對(duì)象是否與部隊(duì)不存在行政隸屬關(guān)系，否則大概率法院將不予受理。

（二）需騰退原住房的不動(dòng)產(chǎn)登記是否影響軍隊(duì)騰房請(qǐng)求的實(shí)現(xiàn)？

由于軍人在購(gòu)房時(shí)沒(méi)有身份證和北京市戶口，無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，故軍隊(duì)住房騰退糾紛中常有需騰退住房登記在軍人配偶或其他親屬名下的情形，退休軍人往往借此主張房屋系夫妻共有財(cái)產(chǎn)逃避騰退義務(wù)。比如在本文所引案例中李某就主張案涉房屋系其與杜某夫妻共有財(cái)產(chǎn)，其與原告簽訂《原住房騰退協(xié)議》系無(wú)權(quán)處分。

首先，李某是否系無(wú)權(quán)處分不影響合同效力，其仍需履行《原住房騰退協(xié)議》中騰退住房的義務(wù)。其次，雖然該房屋是申請(qǐng)人婚后取得，且涉案房產(chǎn)登記在李某配偶名下，但房屋的取得是基于其軍人特殊身份，與其軍人身份不可分割，不能違反軍隊(duì)福利房的政策規(guī)定——一個(gè)家庭只能享有一套福利房。因此申請(qǐng)人主張?jiān)摲课轂榉蚱薰餐?cái)產(chǎn)，并且已由案外人繼承的主張是不能成立的。

綜上，需騰退住房登記在退休軍人家屬名下不影響軍隊(duì)騰房請(qǐng)求的實(shí)現(xiàn)。

（三）需騰退原住房是否可繼承和贈(zèng)與？

本文案例中，李某主張其配偶所享有的份額于2000年死亡時(shí)由其孫子李小某繼承，李某本人享有的份額則于2016年贈(zèng)與孫子李小某，以此主張案涉房屋所有權(quán)人為李小某，其無(wú)法履行騰退房屋的義務(wù)。

本案中，李某與軍隊(duì)簽訂的《單位出售公有住房買賣契約》中寫明：“乙方購(gòu)房時(shí)享有部分產(chǎn)權(quán)，……，不得私自出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與或引進(jìn)外單位人員居住?！币虼?，案涉房屋不可私自作為遺產(chǎn)繼承或者隨意轉(zhuǎn)讓。且根據(jù)民法典關(guān)于善意取得的規(guī)定，善意取得須以有償取得為前提條件，受讓人在取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，必須向出讓人支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，李某孫子李小某不能通過(guò)繼承、贈(zèng)與等無(wú)償行為善意取得案涉房屋的所有權(quán)。因此李小某不享有案涉房屋的所有權(quán)。

在軍隊(duì)騰房糾紛中遇到上述問(wèn)題，首先要考察購(gòu)房協(xié)議中是否有禁止贈(zèng)與、轉(zhuǎn)讓、繼承等條款，若存在前述條款，還需考慮第三人是否構(gòu)成善意取得，再考察是否滿足善意取得的構(gòu)成要件，如此才能判斷第三人是否取得案涉房屋的所有權(quán)。

結(jié)  語(yǔ)

結(jié)合本文所引案例和上述法律分析，筆者針對(duì)軍隊(duì)住房騰退糾紛問(wèn)題的訴訟解決路徑總結(jié)如下：

1. 法院受理住房騰退糾紛訴訟的前提是住房騰退糾紛屬于不具有行政隸屬關(guān)系的平等主體之間且雙方存在合法有效的住房騰退協(xié)議，否則軍隊(duì)住房騰退糾紛會(huì)以不在法院受理范圍內(nèi)，而被法院駁回起訴。

2. 案涉住房登記在退休軍人家屬名下不影響軍隊(duì)騰房請(qǐng)求的實(shí)現(xiàn)，案涉住房與軍人身份不可分割，不屬于夫妻共有財(cái)產(chǎn)。

3. 若住房購(gòu)買協(xié)議中包括不得私自出租、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等條文，則案涉房屋不可隨意轉(zhuǎn)讓，因繼承和贈(zèng)與屬于未支付合理對(duì)價(jià)的情形不滿足善意取得的要件，故需騰退的原住房不可通過(guò)繼承和贈(zèng)與被第三人善意取得。

來(lái)源：煒衡律師事務(wù)所