今天說(shuō)安置房、回遷房、小產(chǎn)權(quán)房，首先，你要搞明白什么叫安置房?什么叫回遷房?什么是小產(chǎn)權(quán)房?

　　什么是安置房呢?

　　安置房是由政府征收了我們房屋所在的土地，根據(jù)《土地管理法》和《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，用來(lái)給原住民拆遷補(bǔ)償?shù)陌仓眯宰》?/span>。

　　安置房的位置一般會(huì)選在其他地方，因?yàn)檎魇漳阍〉氐耐恋乜隙ㄊ怯衅渌碌囊?guī)劃，通常是為了公共利益的項(xiàng)目(能源、交通、水利、通信、郵政等基礎(chǔ)設(shè)施)建設(shè)，安置房一般都建在政府儲(chǔ)備的土地上。也有在其他地方征收土地用來(lái)建造安置房的，如果你對(duì)征地公告比較關(guān)注的話，你會(huì)看到一些土地征收的目的是為了給棚戶區(qū)改造、舊城改造居民建造安置房，這類工程一般稱為安居工程。

　　還有一點(diǎn)就是安置房是沒(méi)有交過(guò)土地出讓金的，如果后期進(jìn)行買賣是需要繳納土地出讓金之后才能買賣，而且土地出讓金的費(fèi)用很高，沒(méi)有概念的話可以參考開(kāi)發(fā)商拿地的費(fèi)用，還是不理解的可以搜一下“土地出讓金繳納標(biāo)準(zhǔn)”，在這里律師就不作說(shuō)明了。

　　因?yàn)闆](méi)有交過(guò)土地出讓金，所以安置房的價(jià)格比普通商品房?jī)r(jià)格低的多，這就是原因。而且有規(guī)定安置房五年內(nèi)是不可以交易的，五年之后你才能拿到房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證之后才能合法過(guò)戶。

　　最重要的一點(diǎn)，安置房產(chǎn)權(quán)人的問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題不弄清楚很容易產(chǎn)生買賣糾紛。國(guó)有土地房屋征收產(chǎn)權(quán)人就是房屋所有權(quán)人，也就是我們常說(shuō)的房主(以房產(chǎn)證為準(zhǔn))。集體土地房屋征收安置是以戶為單位，符合安置人員認(rèn)定條件的戶口里的所有人都是安置人員，給予的安置房是給所有安置人員的，所有人都是產(chǎn)權(quán)人，官方說(shuō)法叫做共有產(chǎn)權(quán)人。

　　這種共有產(chǎn)權(quán)的房屋買賣，一人說(shuō)了是不算的，需要所有產(chǎn)權(quán)人都同意才行。想買也可以，等5年后房產(chǎn)證下來(lái)的，房屋所有權(quán)人確定了就可以買了。

　　什么是回遷房呢?

　　回遷房大部分是由開(kāi)發(fā)商拿下土地，房屋拆遷后補(bǔ)償給原住民的房子，可以說(shuō)是回遷戶的保障房，當(dāng)然也可以選擇貨幣補(bǔ)償，你可以拿著錢(qián)去買你自己喜歡的商品房。

　　回遷房和普通商品房相比，一個(gè)比較明顯的問(wèn)題就是質(zhì)量問(wèn)題。你可能不相信，但是你要清楚回遷房是開(kāi)發(fā)商賠付給原住民的房子，并不需要支付額外的費(fèi)用，老房換新房還不用加錢(qián)，很明顯回遷房在開(kāi)發(fā)商眼里是不賺錢(qián)的。你覺(jué)得開(kāi)發(fā)商在選材用料的時(shí)候不會(huì)降低標(biāo)準(zhǔn)呢，趕緊給你蓋完，縮短工期需要支付給你的臨時(shí)安置費(fèi)就變少了。蓋完之后就蓋商品房，蓋商品房才是開(kāi)發(fā)商拿下這塊地的目的，你自己想一想質(zhì)量會(huì)是一樣的嗎?如果你還覺(jué)得一樣，那律師只能回答你：啊對(duì)對(duì)對(duì)。

　　還有一個(gè)就是環(huán)境問(wèn)題，回遷房的環(huán)境相比商品房來(lái)說(shuō)是差一點(diǎn)的，別看回遷房和開(kāi)商品房在同一小區(qū)，那也是有區(qū)別的。這么說(shuō)你可能不信或者不愿意相信，那么律師問(wèn)你，樓王的位置會(huì)給回遷房嗎?其他的就不多說(shuō)了。

　　最后說(shuō)一下回遷房買賣問(wèn)題，回遷房分為兩種，一種是有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的和商品房的話沒(méi)有太大的區(qū)別，也可以交易，也可以過(guò)戶，只是需要等五年后才能下房產(chǎn)證。一種是沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的，只有回簽協(xié)議，這個(gè)是不能辦理過(guò)戶，的回簽協(xié)議房管局可不認(rèn)。

　　什么叫小產(chǎn)權(quán)房呢?

　　小產(chǎn)權(quán)房就是指在村集體土地上建設(shè)的房屋，也叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)證也不是國(guó)家房管部門(mén)給你發(fā)的，是鄉(xiāng)政府或者是村委會(huì)給的，可能就給你一個(gè)宅基地的使用證或者是一個(gè)村集體土地建設(shè)使用證。

　　小產(chǎn)權(quán)房用的土地是宅基地，宅基地只有本村村民才有權(quán)使用，本村村民相互之間交易是合法的。外村村民購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房是有風(fēng)險(xiǎn)的，首先，你買了之后因?yàn)槟悴皇潜敬宕迕?，沒(méi)有權(quán)利對(duì)宅基地上的房屋進(jìn)行翻修、翻建，只能使用到房屋自然滅失，宅基地由村委會(huì)收回。其次，小產(chǎn)權(quán)房買賣法律是不認(rèn)可的，如果之后遇到拆遷，原房主很可能會(huì)把你的購(gòu)房款退還，拆遷補(bǔ)償還是人家的。

　　最后，律師不建議你購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，如果你非要購(gòu)買，你可以在買賣合同上加上一條，拆遷補(bǔ)償條款獨(dú)立于買賣合同，防止將來(lái)發(fā)生拆遷，原房主要求歸還房屋拆遷補(bǔ)償權(quán)益。如果本買賣合同被法院認(rèn)定無(wú)效，賣方應(yīng)賠償買方全部損失，賣方同意該房子全部拆遷補(bǔ)償權(quán)益作為買方的損失歸買方所有。

　　以上就是律師對(duì)安置房、回遷房、小產(chǎn)權(quán)房的理解，希望對(duì)你有所幫助，希望你在考慮買這三種房屋時(shí)要慎重考慮，不要盲目跟風(fēng)。有其他拆遷問(wèn)題歡迎留言咨詢。