一、政策依據(jù)

1.《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)手續(xù)費(fèi)及傭金支出稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅[2009]29 號(hào)）

2.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的通知（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31 號(hào)）

3.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)稅務(wù)確認(rèn)條件的批復(fù)（國(guó)稅函〔2009〕342 號(hào)）

4.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知（國(guó)稅函〔2010〕201 號(hào)）

5.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本對(duì)象管理問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2014 年第 35 號(hào)）

6.國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 81 號(hào)）

7.《國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告〔2021〕7 號(hào)）

二、政策要點(diǎn)

1.基本規(guī)定

國(guó)稅發(fā)〔2009〕31 號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)，建造、銷(xiāo)售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。

除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。

（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。

（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

2.收入的稅務(wù)處理

按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31 號(hào)第五條、第六條、第七條規(guī)定處理，企業(yè)達(dá)到稅法規(guī)定的完工時(shí)點(diǎn)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工清算，結(jié)轉(zhuǎn)收入，不再詳細(xì)闡述。

3.銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率

《國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告〔2021〕7 號(hào)）規(guī)定，自 2021 年 10 月 1 日起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率按下列規(guī)定確定：

①開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于呼和浩特市城區(qū)及郊區(qū)的，計(jì)稅毛利率為 15%。

②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于呼和浩特市以外的盟市、計(jì)劃單列市城區(qū)及郊區(qū)的，計(jì)稅毛利率為 10%。

③開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的為 5%。

④開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，計(jì)稅毛利率為 3%。

需要注意：2021 年 10 月 1 日前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)已銷(xiāo)售的未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率仍按（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局 內(nèi)蒙古自治區(qū)國(guó)家稅務(wù)局公告 2015 年第 5 號(hào)）文件規(guī)定的計(jì)稅毛利率執(zhí)行。

（2）企業(yè)銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

在年度納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)須出具對(duì)該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。

4.成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理

按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31 號(hào)規(guī)定，成本、費(fèi)用扣除的稅務(wù)處理應(yīng)按第三章的規(guī)定進(jìn)行處理，包括配套設(shè)施的扣除等，不再詳細(xì)闡述。

5.計(jì)稅成本的核算

按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31 號(hào)規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的核算應(yīng)按第四章的規(guī)定進(jìn)行處理。不再詳細(xì)闡述。

6.特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理

按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕31 號(hào)第三十六條、第三十七條規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，不再詳細(xì)闡述。

7.預(yù)售收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)的基數(shù)

企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的 60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入的 5‰。

企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定外，不超過(guò)當(dāng)年銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入 15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。

企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，預(yù)售收入可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和宣傳費(fèi)的基數(shù)。但需要注意，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工年度計(jì)算基數(shù)的計(jì)算時(shí)，應(yīng)相應(yīng)沖減當(dāng)期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中已包含的未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品確認(rèn)的收入。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)等費(fèi)用扣除限額計(jì)算基數(shù)的銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)收入）的計(jì)算公式為：

當(dāng)年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+其他業(yè)務(wù)收入+視同銷(xiāo)售收入+銷(xiāo)售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入－未完工產(chǎn)品轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入

三、注意事項(xiàng)

1.企業(yè)發(fā)生《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依據(jù)計(jì)稅成本對(duì)象確定原則確定已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本對(duì)象，并就確定原則、依據(jù)，共同成本分配原則、方法，以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目基本情況、開(kāi)發(fā)計(jì)劃等出具專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告，在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)，隨同《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》一并報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已確定的成本對(duì)象報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)后，不得隨意調(diào)整或相互混淆。如確需調(diào)整成本對(duì)象的，應(yīng)就調(diào)整的原因、依據(jù)和調(diào)整前后成本變化情況等出具專(zhuān)項(xiàng)報(bào)告，在調(diào)整當(dāng)年企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)時(shí)報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)建立健全成本對(duì)象管理制度，合理區(qū)分已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象，及時(shí)收集、整理、保存成本對(duì)象涉及的證據(jù)材料，以備稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告。

4.財(cái)稅[2009]29 號(hào)規(guī)定，除保險(xiǎn)企業(yè)以外的其他企業(yè)稅前扣除手續(xù)費(fèi)及傭金支出的，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提供當(dāng)年手續(xù)費(fèi)及傭金計(jì)算分配表和其他相關(guān)資料，并依法取得合法真實(shí)憑證。

5.企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。

6.對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)賬，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

7.除以下幾項(xiàng)預(yù)提（應(yīng)付）費(fèi)用外，計(jì)稅成本均應(yīng)為實(shí)際發(fā)生的成本。

（1）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過(guò)合同總金額的 10％。

（2）公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類(lèi)公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷(xiāo)，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

（3）應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金。

四、案例填報(bào)分析

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在企業(yè)所得稅年度申報(bào)表填報(bào)關(guān)聯(lián)表單，如圖；

案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā) 2 個(gè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā) A 項(xiàng)目 2021 年新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，當(dāng)年預(yù)售收入 8000 萬(wàn)元，其中：10 月 1 日以前（不含）取得預(yù)售收入5000 萬(wàn)元，10 月 1 日以后取得預(yù)售收入 3000 萬(wàn)元，2022 年結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收入 8000 萬(wàn)元，結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 6000 萬(wàn)元，實(shí)際發(fā)生稅金及附加 600萬(wàn)元，在 2022 年轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益。開(kāi)發(fā) B 項(xiàng)目 2022 年預(yù)售收入 7000 萬(wàn)元，預(yù)售實(shí)際發(fā)生稅金及附加 500 萬(wàn)元，在 2022 年未計(jì)入當(dāng)期損益。（假定 A、B 項(xiàng)目原預(yù)計(jì)毛利率為 20%，新預(yù)計(jì)毛利率為 15%），不考慮增值稅及土地增值稅和期間費(fèi)用等因素影響。

1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 A，2022 年結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品收入、成本，對(duì)原已進(jìn)行納稅調(diào)整增加的預(yù)計(jì)毛利額 1450（5000×20%+3000×15%）進(jìn)行納稅調(diào)減，對(duì)已轉(zhuǎn)入當(dāng)期損益的稅金及附加 600 萬(wàn)元進(jìn)行納稅調(diào)整。

2.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 B，2022 年銷(xiāo)售未完工產(chǎn)品、應(yīng)按稅收規(guī)定計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額 1050（7000×15%）進(jìn)行納稅調(diào)整，實(shí)際繳納 500 萬(wàn)元稅金及附加，未計(jì)入當(dāng)期損益、要進(jìn)行納稅調(diào)整。

3.企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)填報(bào)（摘錄）

（1）填報(bào)《A105010 視同銷(xiāo)售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》

（2）填報(bào)《A105000 納稅調(diào)整項(xiàng)目明細(xì)表》

（3）填報(bào)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表（A 類(lèi)）