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房屋征收補(bǔ)償時(shí)與征收決定公告之日相距超過(guò)一年的,如何確定房屋征收評(píng)估時(shí)點(diǎn)?

 thw8080 2023-03-26 發(fā)布于江蘇

轉(zhuǎn)自:津法善行

問(wèn)    題


房屋征收補(bǔ)償時(shí)與征收決定公告之日相距超過(guò)一年的,如何確定房屋征收評(píng)估時(shí)點(diǎn)?

解答精要


對(duì)房屋進(jìn)行征收時(shí)與征收決定公告之日超過(guò)一年的,房屋征收評(píng)估時(shí)點(diǎn)的確定應(yīng)區(qū)分造成延時(shí)補(bǔ)償?shù)脑蚣柏?zé)任。如系因被征收人原因造成的,仍以征收決定公告之日為評(píng)估時(shí)點(diǎn);如系因征收人原因造成的,則應(yīng)當(dāng)重新評(píng)估,并遵循就高不就低的原則進(jìn)行補(bǔ)償。
圖片
根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與償條例》,征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋,應(yīng)當(dāng)對(duì)被征收房屋所有權(quán)人給予公平補(bǔ)償;對(duì)被征收人的補(bǔ)償包括被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償,其中最為重要的是對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。對(duì)被征收房屋價(jià)值公平補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn),即對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償,不得低于房屋征收決定之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。征收決定公告對(duì)于被征收人權(quán)益具有重要意義。除了告知被征收人救濟(jì)途徑的程序價(jià)值外,征收決定公告還對(duì)被征收人能夠獲得的補(bǔ)償具有重要的實(shí)體價(jià)值。首先,征收決定公告載明的征收補(bǔ)償方式是被征收人取得補(bǔ)償?shù)闹苯右罁?jù)。其次,征收決定公告作出后,在最長(zhǎng)不得超過(guò)一年的期限內(nèi),房屋征收范圍內(nèi)房屋狀況即予固定,被征收人不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為,有關(guān)部門(mén)暫停辦理相關(guān)手續(xù)。最后,征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格即為對(duì)被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)淖畹蜆?biāo)準(zhǔn)?!秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第10條規(guī)定:“被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致”。因此,房屋征收部門(mén)應(yīng)以征收決定公告之日作為評(píng)估被征收房屋價(jià)值的時(shí)點(diǎn)。
在現(xiàn)實(shí)中,往往存在房屋征收部門(mén)在作出征收決定公告之后不能及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償?shù)那闆r。對(duì)房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償時(shí)與征收決定公告之日超過(guò)一年的,被征收人對(duì)被征收房屋以征收公告之日作為房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)不服的,應(yīng)區(qū)分延時(shí)補(bǔ)償?shù)脑蚣柏?zé)任,根據(jù)不同情形分別作出處理。
一、因被征收人原因造成延時(shí)的情況
被征收人不認(rèn)可征收決定或征收補(bǔ)償方案,往往采取積極方式如訴訟、復(fù)議、信訪等手段否定征收行為,或者采取消極方式如避而不見(jiàn)、拒絕配合等方式阻礙征收行為的開(kāi)展。其直接后果就是導(dǎo)致房屋征收部門(mén)與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議。
(一)被征收人采取訴訟、復(fù)議或信訪等積極方式致使無(wú)法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的,應(yīng)根據(jù)有關(guān)部門(mén)處理結(jié)果明確責(zé)任:
1.如在征收決定作出、擬定或修改征收補(bǔ)償方案、公告、調(diào)查登記、簽訂補(bǔ)償協(xié)議等房屋征收程序中,房屋征收部門(mén)及其工作人員存在不履行法定職責(zé)或存在濫用職權(quán)、玩忽職守和徇私舞弊等行為,致使征收行為的部分環(huán)節(jié)或整體最終被有關(guān)部門(mén)否定的,延時(shí)補(bǔ)償?shù)呢?zé)任應(yīng)由房屋征收部門(mén)負(fù)擔(dān)。如改正后重新或繼續(xù)征收房屋的,對(duì)被征收房屋的價(jià)值應(yīng)當(dāng)重新進(jìn)行評(píng)估。
2.如雖經(jīng)訴訟、復(fù)議或信訪等途徑,但有關(guān)部門(mén)最終未確認(rèn)房屋征收程序中存在違法情形的,征收決定公告之日仍應(yīng)作為被征收房屋價(jià)值評(píng)估的時(shí)點(diǎn)。
(二)被征收人采取回避、不配合等消極方式致使無(wú)法達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的,應(yīng)根據(jù)房屋征收部門(mén)是否合法合理向被征收人宣示了權(quán)利救濟(jì)途徑明確責(zé)任
如房屋征收部門(mén)在征收決定作出后依法向被征收人明確告知行政復(fù)議、行政訴訟等權(quán)利救濟(jì)的途徑,被征收人自愿放棄其權(quán)利的,應(yīng)由被征收人承擔(dān)相應(yīng)后果,延時(shí)補(bǔ)償?shù)呢?zé)任歸于被征收人。如房屋征收部門(mén)未盡到權(quán)利救濟(jì)途徑的告知義務(wù),則延時(shí)補(bǔ)償?shù)呢?zé)任歸于房屋征收部門(mén)。對(duì)于被征收房屋的價(jià)值,應(yīng)重新評(píng)估。
二、因房屋征收部門(mén)原因造成延時(shí)的情況
房屋征收部門(mén)負(fù)有及時(shí)補(bǔ)償?shù)牧x務(wù)。《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定了實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷的原則。簽訂補(bǔ)償協(xié)議后,房屋征收部門(mén)不能依照補(bǔ)償協(xié)議的約定按期及時(shí)支付補(bǔ)償款或者不能依照約定交付用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋,從而導(dǎo)致征收補(bǔ)償長(zhǎng)期得不到落實(shí)的結(jié)果,房屋征收部門(mén)除承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任外,基于被征收人的信賴?yán)姹Wo(hù),對(duì)于被征收房屋的價(jià)值有必要重新評(píng)估,并遵循就高不就低的原則進(jìn)行補(bǔ)償。
此外,還應(yīng)注意下列兩種情形:(一)因被征收人原因?qū)е卤徽魇辗课菟袡?quán)人不明確、房屋征收部門(mén)依法按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定后,被征收人出現(xiàn)且不能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議的,由被征收人承擔(dān)相應(yīng)后果,被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)仍為征收決定公告之日。
(二)被征收房屋價(jià)值評(píng)估確定后,被征收人對(duì)評(píng)估確定的價(jià)值有異議,但因房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)原因致使復(fù)核結(jié)果長(zhǎng)期無(wú)法作出或因房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)原因致使鑒定結(jié)論長(zhǎng)期無(wú)法作出而造成延時(shí)的,出于保護(hù)被征收人利益的考慮,經(jīng)被征收人申請(qǐng),應(yīng)準(zhǔn)予重新評(píng)估。
(審定:廖希飛;撰稿:李衛(wèi)國(guó))

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