近日，筆者代理了一起房屋買賣合同糾紛案，本案中涉及到《民法典》第578條預(yù)期違約的相關(guān)規(guī)定。

《民法典》第578條規(guī)定，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿前請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任。這就是預(yù)期違約的法律規(guī)定。關(guān)于違約責(zé)任的種類，在第577條，“當(dāng)事人一方不履行合同或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！?/p>

以上是基礎(chǔ)法條。

本案的事實(shí)簡(jiǎn)單介紹如下：陳某（賣家）與蓋某（買房方）于4月22日簽署了《房屋買賣合同》，合同簽署以后，陳某發(fā)現(xiàn)因受到中介誤導(dǎo)，自己房?jī)r(jià)定低，小區(qū)房?jī)r(jià)現(xiàn)在漲了，所以在合同簽署后的第5天，告訴蓋某房子不賣了，意思是賣太低了，希望加價(jià)。蓋某不太同意，雙方一直在微信上協(xié)商，但沒有協(xié)商出一個(gè)結(jié)果來(lái)。蓋某也沒有提出解除合同或者要求陳某繼續(xù)履行，反而在5月23日，和他人簽了《房屋買賣合同》，另購(gòu)他房。蓋某和陳某的合同約定，雙方要在6月2號(hào)去完成網(wǎng)簽備案，備案當(dāng)天，蓋某要支付首期房款400萬(wàn)元。但是，蓋某和他人另簽了合同后，6月2號(hào)沒有去網(wǎng)簽，當(dāng)然也沒有付款。之后，7月23日，蓋某將陳某起訴至法院，要求解除合同，并承擔(dān)違約責(zé)任。

問(wèn)題來(lái)了，蓋某在7月23日是否有權(quán)要求陳某承擔(dān)違約責(zé)任？因?yàn)樯w某在5月23號(hào)，已經(jīng)另購(gòu)他房，事實(shí)上不能履行和陳某的協(xié)議。實(shí)際違約的是哪方？

代理本案后，本律師做了認(rèn)真研究，參加了庭審，先將在庭審中發(fā)表的代理意見分享給大家，供同行參考。

代理意見

（2021）滬0115民初xxxx 號(hào)

尊敬的審判長(zhǎng)：

蓋某與陳某房屋買賣合同糾紛一案二審（案號(hào)：（2021）滬0115民初xxxx號(hào)），上海灣谷律師事務(wù)所接受陳某委托，指派本律師作為陳某的代理人。代理人認(rèn)真研究了本案證據(jù)材料，參加了2021年6月9日的庭審，對(duì)本案有了更為深入的了解，現(xiàn)發(fā)表代理意見如下，供合議庭參考。

代理人認(rèn)為：

一、從雙方之間在微信上的聊天信息來(lái)看，不能認(rèn)定為陳某是拒絕履行合同的意思表示，雙方是在協(xié)商變更合同；合同最終未能履行，在于蓋某一方在合同履行期屆滿前另購(gòu)他房。

二、即使法院認(rèn)定陳某在微信上的表述構(gòu)成預(yù)期違約，但蓋某一方未提出解除合同、未催告履行、沒有履行首付款義務(wù)，徑行另購(gòu)他房，直接導(dǎo)致合同履行不能；蓋某才是違約方，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

具體如下：

一、結(jié)合聊天信息及蓋某在庭審中的陳述，雙方是在協(xié)商變更合同，并非陳某拒絕履行合同；合同未能履行的責(zé)任，在于蓋某一方。

陳某在微信上表示，涉案房屋因?yàn)閮r(jià)格的原因不賣給對(duì)方，意思是這個(gè)價(jià)格上不賣，并不是說(shuō)房子不賣了。蓋某也提出曾談到增加10-20萬(wàn)的補(bǔ)償，這說(shuō)明雙方是在協(xié)商變更合同，而非陳某單方拒絕履行合同。只是后來(lái)雙方因?yàn)闆]有談妥價(jià)格問(wèn)題，合同沒有變更。

雙方?jīng)]有談妥價(jià)格、合同未變更的情況下，合同依然是有效的，雙方應(yīng)該按照合同履行各自義務(wù)。根據(jù)合同約定，蓋某應(yīng)該在2020年6月2日支付首期房款，雙方進(jìn)行網(wǎng)簽備案，但蓋某實(shí)際并沒有支付。沒有支付房款，就是沒有履行己方義務(wù)，這是顯然的違約行為。

其次，根據(jù)法庭的詢問(wèn)，蓋某在庭審中自認(rèn)，其于2020年5月23日與他人另行簽署了房屋買賣合同，另購(gòu)了他房，并于2020年7月12日完成了過(guò)戶交易取得房產(chǎn)證。該項(xiàng)事實(shí)能證明，蓋某在5月23號(hào)就以自己的行為表明不會(huì)繼續(xù)履行雙方的合同，事實(shí)上導(dǎo)致了合同履行不能。所以，合同履行不能的責(zé)任，在于蓋某一方。

二、即使認(rèn)定陳某在微信中的意思表示，構(gòu)成預(yù)期違約，但是蓋某并沒有及時(shí)行使合同解除權(quán)、也沒有要求繼續(xù)履行，而是另購(gòu)他房，事實(shí)上違約，導(dǎo)致事實(shí)上合同履行不能。

退一萬(wàn)步講，即使法院認(rèn)定陳某在微信中不賣房的意思表示，構(gòu)成預(yù)期違約。（需要強(qiáng)調(diào)的是，預(yù)期違約僅僅是一種預(yù)期，還沒有真正發(fā)生違約的行為。）那么根據(jù)法律的規(guī)定，蓋某享有要求繼續(xù)履行或者通知解除合同，或者在履行期限屆滿前要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任。

但是，蓋某并沒有催告陳某要求繼續(xù)履行，或者通知解除合同，或者在法定期限內(nèi)要求承擔(dān)違約責(zé)任；而是選擇自行毀約來(lái)對(duì)抗預(yù)期違約，其違約的行為更為嚴(yán)重。因?yàn)?，預(yù)期違約僅僅是違約的預(yù)期，并不是事實(shí)上違約，并沒有違約行為，只是一個(gè)語(yǔ)言上的意思表示。這種意思表示，在履約義務(wù)尚未發(fā)生，違約行為也沒有做出的情況下，不能認(rèn)定陳某違約，更不能主張賠償責(zé)任。因?yàn)楹贤瑳]有解除，履行期也尚未屆滿，陳某在合同履行期滿前仍然有選擇繼續(xù)履行合同的權(quán)利，對(duì)方的損失也沒有發(fā)生，談不上賠償。

代理人認(rèn)為，預(yù)期違約的情況下，在合同履行期屆滿前，合同效力會(huì)存在一個(gè)效力待定的狀態(tài)。在效力待定狀態(tài)下，需要相對(duì)方作出一定的行為讓合同效力固定。比如，承認(rèn)或者拒絕；如果既不承認(rèn)，又不拒絕，反而不履行在先義務(wù)，可能構(gòu)成違約，承擔(dān)違約責(zé)任。

下面代理人分為四種情況來(lái)進(jìn)行探討，供合議庭參考：

（1）陳某預(yù)期違約，蓋某拒絕認(rèn)可，合同依然有效，雙方應(yīng)繼續(xù)履行

如陳某預(yù)期違約成立，蓋某方拒絕認(rèn)可，堅(jiān)持合同效力，則雙方的合同依然有效，對(duì)雙方均具有約束力，雙方應(yīng)該嚴(yán)格按照合同履行，未履行或者未全面履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

如蓋某堅(jiān)持合同效力，則其應(yīng)該按照合同去履行自己的義務(wù)，即支付首期房款，但事實(shí)上其并沒有履行自己的義務(wù)。合同生效的情況下，蓋某沒有履行自己的義務(wù)，顯然是自己主動(dòng)毀約。

（2）陳某預(yù)期違約，蓋某認(rèn)可，符合法定解除的條件，蓋可以通知對(duì)方解除合同

如陳某預(yù)期違約成立，蓋某表示認(rèn)可，則根據(jù)《民法典》第563條的規(guī)定，已經(jīng)符合法定解除合同的條件，蓋某完全可以根據(jù)法律的規(guī)定，通知陳某解除合同。

合同依法解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，可以要求承擔(dān)違約責(zé)任。

但是要求承擔(dān)違約責(zé)任的前提，是通知對(duì)方解除合同。蓋某并沒有通知的行為，也沒有解除合同的意思表示。所以，陳某也有理由認(rèn)為，雙方合同尚未解除，仍然有效。合同有效的情況下，蓋某應(yīng)該履行自己義務(wù)，支付首期房款。

（3）陳某預(yù)期違約，蓋某既沒有要求繼續(xù)履行，也沒有通知解除合同，沉默消極等待合同履行期限屆滿

如陳某預(yù)期違約成立，蓋某既不承認(rèn)，與不拒絕，不予理會(huì)，沉默以對(duì)。這種情形下，根據(jù)《民法典》第140條的規(guī)定，沉默只有在法律規(guī)定，當(dāng)事人約定或者符合當(dāng)事人之間交易習(xí)慣時(shí)，才可以視為意思表示。根據(jù)該條的規(guī)定，蓋某如果沉默以對(duì)，因?yàn)椴环戏梢?guī)定，雙方也沒有約定，不能認(rèn)定為系一種意思表示。所以，在合同履行期限屆滿前，合同屬于效力待定狀態(tài)。只有作出一定的意思表示或者行為進(jìn)行表明，合同效力才可以固定；或者等待合同履行期限屆滿，確定未履行方，追究違約責(zé)任。

（4）陳某預(yù)期違約，蓋某既沒有要求繼續(xù)履行，也沒有通知解除合同，在合同履行期屆滿前，以自己的行為表明不履行合同，導(dǎo)致事實(shí)上不能履行合同的，屬于違約。

蓋某的過(guò)錯(cuò)在于，如果自己不愿意繼續(xù)履行合同，則應(yīng)該及時(shí)通知陳某解除合同，雙方不再履行合同。但蓋某沒有通知陳某要求繼續(xù)履行合同或者解除合同，在合同有效的情況下，選擇與他人簽署房屋買賣合同，另購(gòu)他房，沒有支付首期房款。這就是屬于損害了陳某的合同期待權(quán)和選擇權(quán)，屬于違約行為。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，可以簡(jiǎn)單歸納為，一方雖然說(shuō)了不履行，但是實(shí)際上并沒有不履行；另一方面雖然沒說(shuō)不履行，但是通過(guò)自己的行為表明不履行。這種情況，違約怎么認(rèn)定，責(zé)任如何承擔(dān)。顯然，違約的行為比違約的意思表示更值得法律去規(guī)束。

綜上，請(qǐng)求貴院查清事實(shí)，以事實(shí)為依據(jù)，以法律為準(zhǔn)繩，作出公平公正的判決。