增加產(chǎn)證面積——多方受益讓加裝電梯進(jìn)入良性循環(huán)之中

一、   多層住宅加裝電梯的宗旨與進(jìn)程回顧

1、         首次聽(tīng)到上海多層住宅“加裝電梯”一說(shuō)

2008年，筆者在一次參加閘北區(qū)人大代表討論《政府工作報(bào)告》時(shí)，其中有一項(xiàng)民生重點(diǎn)工作就是：上海為應(yīng)對(duì)到2030年的“老齡化城市”而推進(jìn)的“9073”工作方案時(shí)，有代表提出了針對(duì)住宅小90%的老人居家養(yǎng)老，如何提升這90%老人的“生活質(zhì)量”時(shí)，第一次聽(tīng)到對(duì)小區(qū)“多層住宅加裝電梯”這一提議。對(duì)此，筆者也積極參與了相關(guān)調(diào)研以及在不同場(chǎng)合提出了一系列的意見(jiàn)與建議，供各級(jí)政府決策部門(mén)參考。在社會(huì)各階層和政府部門(mén)的關(guān)心、支持、努力下，上海從2010年起對(duì)加裝電梯這一民生工作進(jìn)行了探索、試點(diǎn)以及不斷完善相關(guān)政策的配套支持。經(jīng)過(guò)全社會(huì)歷時(shí)10多年的共同努力與完善，上海的市、區(qū)二級(jí)政府對(duì)加裝電梯的資金不斷扶持與增加，到2019年達(dá)到了30萬(wàn)元，每年2000臺(tái)多層住宅加裝電梯的工作目標(biāo)被列入“政府”的工作指標(biāo)之中，相關(guān)加裝條件也不斷放寬與便倢?zhuān)鹊?。這也是上海各級(jí)人大代表、政協(xié)會(huì)員、熱心社會(huì)公益人士參政、議政與建言獻(xiàn)策努力的結(jié)果，也給到了正在步入“老齡化”城市的上海市民一個(gè)“實(shí)惠”和提升生活“質(zhì)量”的社會(huì)紅利。

二、    多層住宅推進(jìn)加裝電梯工作之中的矛盾與遇到的問(wèn)題。

1、        樓層越高、年齡越老、行走不便或身體有疾病者更加“迫切“與對(duì)加裝電梯的“需求”度就更加地迫切，其參與度與熱情也就越高。

2、        樓層“越低”的“越難”做通對(duì)加裝電梯的思想工作，其難做通的核心是電梯加裝后，你們方便了、房產(chǎn)了升值了，對(duì)我有什么“好處”？或許我的房子還會(huì)“貶值”等，我為什么要支持裝電梯呢？其核心是：我“沒(méi)多大好處”或我的“受損”了！

3、        實(shí)踐中“一高一低”的矛盾調(diào)節(jié)通常有以下幾種：一是以“友情、感情”因素實(shí)現(xiàn)加裝電梯夢(mèng)；二是以“純金錢(qián)”方式補(bǔ)貼給一樓的業(yè)主，取得對(duì)加裝電梯的支持；三是以“友情”加“補(bǔ)貼”的方式形成共識(shí)。

4、        電梯加裝后的費(fèi)用承擔(dān)之間產(chǎn)生的矛盾有以下幾種情形：一是電梯“多用”與“少用”之間的矛盾隨之產(chǎn)生；二是“樓層”與“樓層”（通常是人為因素造成的相關(guān)設(shè)備設(shè)施損壞后產(chǎn)生的維修費(fèi)用，特別是有責(zé)事件）”之間的矛盾隨之產(chǎn)生；三是當(dāng)發(fā)生“大額”維修費(fèi)用后或“有責(zé)、管理”的事件后，在承擔(dān)“責(zé)任”與“義務(wù)”之間產(chǎn)生的矛盾；

5、        電梯加裝后日常對(duì)“電梯、連廊、電梯廳窗玻璃、轎箱、屋面、殘疾人通道、五方應(yīng)急通話(huà)與救援”的日常維護(hù)與服務(wù)，與原有物業(yè)對(duì)“樓道、樓梯、門(mén)口、屋面”等管理與服務(wù)之間的矛盾也隨之產(chǎn)生。

二、電梯加裝后有關(guān)建筑物產(chǎn)歸屬權(quán)問(wèn)題隨之產(chǎn)生

1、加裝電梯后增加了樓棟房屋的建筑面積

目前上海及全國(guó)各省都在推動(dòng)多層住宅加裝電梯這一民生工作，而加裝電梯以后或多或少的比原有多層住宅樓增加了一定的建筑面積，因各樓棟的房屋結(jié)構(gòu)不同及加裝電梯的規(guī)格不一等，通常每一棟多層住宅加裝電梯后增加的建筑面積在60-75平方米左右。以××小區(qū)為例：26號(hào)樓加裝電梯后增加的建筑面積為65.07平方米；6號(hào)樓加裝電梯后的增加的建筑面積為62.90平方米；我們1號(hào)樓加裝電梯后增加的建筑面積也不少于為65平方米（以小吳提供政府向社會(huì)公示圖紙面積為準(zhǔn)）。不管是60平方還是75平方米，這部分的建筑面積是經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)審核并批準(zhǔn)的建筑面積是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)存在著的。

2、         對(duì)電梯加裝后增加的建筑面積全國(guó)各省政策不同。

爭(zhēng)論與努力中的上海：2014年松江區(qū)知聯(lián)會(huì)專(zhuān)職秘書(shū)長(zhǎng)肖揚(yáng)，松江區(qū)政協(xié)委員、松江區(qū)建交委執(zhí)法監(jiān)督科科長(zhǎng)張正平他們建議：“增加產(chǎn)證面積，提升房屋價(jià)值”。主張理由為：加裝電梯要占用建筑之外的公用面積，等于增加房屋的建筑面積，讓業(yè)主的房產(chǎn)間接增值，只是這種增值需要政府在加裝后變更產(chǎn)權(quán)證確認(rèn)。建議出臺(tái)配套的電梯加裝后增加產(chǎn)證面積的政策，以調(diào)動(dòng)“低樓層住戶(hù)”對(duì)加裝電梯的積極性并加快推動(dòng)加裝電梯工作的進(jìn)程。

自此以后，上海的各社會(huì)人士、人大代表、政協(xié)會(huì)員等均會(huì)議期間及相關(guān)工作提出各種意見(jiàn)與建議，希望上海政府出臺(tái)相關(guān)“加裝電梯后增加產(chǎn)證面積、讓一樓房產(chǎn)也得到相應(yīng)升值”的主張與呼聲，以解決低樓層住戶(hù)“電梯加裝”對(duì)我沒(méi)好處以及阻攔電梯加裝的消極思想。

例如廣東、湖南：關(guān)于“增設(shè)電梯后，產(chǎn)權(quán)面積是否增加”這個(gè)問(wèn)題，國(guó)內(nèi)各省有不同規(guī)定。2013年，廣東省建設(shè)廳出臺(tái)《關(guān)于舊住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見(jiàn)》，規(guī)定：舊住宅房屋所有權(quán)人共同出資建設(shè)的，可按出資比例，確定新增的公攤面積，并加入各房產(chǎn)證內(nèi)?！保?/span>2018年，湖南省六部門(mén)也聯(lián)合發(fā)文，明確增設(shè)電梯后增加的公共建筑面積，計(jì)入房屋公攤面積，可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

3、    對(duì)加裝電梯后“增加產(chǎn)證面積”的爭(zhēng)論不斷、觀(guān)點(diǎn)一不。

隨著我國(guó)步入老齡化社會(huì)，“舊樓增設(shè)電梯”已成為當(dāng)今社會(huì)涉及民生的重大問(wèn)題。既有住宅增設(shè)電梯在帶來(lái)便利的同時(shí)，由于增設(shè)電梯的所有權(quán)不明，容易產(chǎn)生一些矛盾糾紛。當(dāng)糾紛訴之法院，如何依法認(rèn)定增設(shè)電梯所有權(quán)的歸屬成為無(wú)法回避之問(wèn)題。

增設(shè)電梯的所有權(quán)認(rèn)定困難

對(duì)于認(rèn)定增設(shè)電梯的所有權(quán)歸屬，實(shí)務(wù)中難以找到直接的法律依據(jù)，唯有部分地方規(guī)范性文件略有涉及，但亦無(wú)統(tǒng)一結(jié)論。例如，《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于城市既有住宅增設(shè)電梯的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定“增設(shè)的電梯產(chǎn)權(quán)歸該梯號(hào)業(yè)主共同共有?！薄哆|寧省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于全省既有住宅加裝電梯的指導(dǎo)意見(jiàn)》中卻規(guī)定“既有住宅加裝的電梯產(chǎn)權(quán)歸該單元出資業(yè)主共有?！笨偟膩?lái)說(shuō)，當(dāng)前關(guān)于加裝電梯后所有權(quán)歸屬主要?dú)w納有三種不同觀(guān)點(diǎn)：

一是認(rèn)為增設(shè)的電梯屬于本單元（樓棟）所有業(yè)主共有；

二是認(rèn)為只有出資業(yè)主才享有增設(shè)電梯的所有權(quán)，且按投資法原理，投入多、所有權(quán)占就比大；

三是加裝電梯有政府資金補(bǔ)貼，按投資法原理，加裝電梯時(shí)政府出資占有一定比例，如果這部分產(chǎn)權(quán)歸屬到個(gè)人產(chǎn)權(quán)，政府國(guó)有投資的部分如何界定和處置？

以上3種觀(guān)點(diǎn)各有理?yè)?jù)，難分伯仲。正因此，增設(shè)電梯的所有權(quán)認(rèn)定存在困難，導(dǎo)致因所有權(quán)不明而衍生的問(wèn)題難以解決，例如未出資人是否可基于所有權(quán)無(wú)償使用電梯、增設(shè)電梯出現(xiàn)事故造成的侵權(quán)責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)、增設(shè)電梯日常維護(hù)責(zé)任在誰(shuí)？等等。

4、電梯加裝后產(chǎn)生維護(hù)費(fèi)用時(shí)矛盾多、觀(guān)點(diǎn)與主張不一

任何設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行，都會(huì)產(chǎn)生使用成本，電梯使用后隨之后來(lái)會(huì)產(chǎn)生電費(fèi)、維修、以及電梯廳、建筑物等相關(guān)維護(hù)費(fèi)用。實(shí)踐中這些成本有正常成本和非正常的成本；也有使用不當(dāng)或人為造成所產(chǎn)生的成本；更有一些意外事故所產(chǎn)生的成本等。當(dāng)這些費(fèi)用發(fā)生后，各種觀(guān)點(diǎn)和矛盾也隨之產(chǎn)生。大致分為以下幾種：

一是認(rèn)為：按電梯使用多少（次數(shù)）來(lái)承擔(dān)相應(yīng)維護(hù)費(fèi)用。理由為：任何機(jī)械設(shè)備都有一定的使用壽命（比如：一輛汽車(chē)的輪胎或發(fā)動(dòng)機(jī)，行駛里程越多，車(chē)的損耗越大。），電梯也是如此，多使用必定會(huì)多產(chǎn)生維修成本，理應(yīng)多承擔(dān)維護(hù)費(fèi)用。

二是認(rèn)為：按加裝時(shí)的出資比例多少來(lái)承擔(dān)相應(yīng)維護(hù)費(fèi)用。理由為：按加裝電梯時(shí)的約定比例，多出資者多承擔(dān)、少出資者少承擔(dān)，不出資者不承擔(dān)，理應(yīng)按事前約定行事。

三是認(rèn)為：電梯房與加裝電梯的住宅其區(qū)別在于，購(gòu)房前與購(gòu)房后的差別。理由為：就電梯的使用權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任是一樣同等的，參照電梯房物業(yè)費(fèi)同等的實(shí)例，相應(yīng)的費(fèi)用分?jǐn)傇谖飿I(yè)費(fèi)之中是同價(jià)與共同分擔(dān)比較合理。

由于是有些費(fèi)用是為有責(zé)任發(fā)生的損壞；有些是電梯自身發(fā)生損壞；有些是外來(lái)因素發(fā)生的損壞等等。由此產(chǎn)生的問(wèn)題、發(fā)生的矛盾也不斷增大等，影響著鄰里之間的和諧環(huán)境。

三、電梯加裝后其產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的思考與處置方案

1、電梯加裝后的建筑物屬于本樓棟業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn)

依我之見(jiàn)：按我國(guó)《民法典》271條：業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。電梯屬于加裝電梯后本樓棟全體業(yè)主們的共同財(cái)產(chǎn)。作為業(yè)主，對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分：享有所有權(quán)，有權(quán)對(duì)專(zhuān)有部分占有、使用、收益和處分；對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分如：一樓電梯廳、電梯、外墻、屋面、無(wú)障礙設(shè)施等，享有共有的權(quán)利及義務(wù)。

2、    對(duì)電梯加裝后建筑物歸屬權(quán)的處置

一是不論加裝電梯時(shí)出資多少或不出資的業(yè)主（一樓住戶(hù)），對(duì)電梯加裝后的建筑物享有同等、同比率歸屬權(quán)。以？26號(hào)樓棟為例：加裝電梯后的總建筑面積有65.07平方米，該樓棟共有12戶(hù)業(yè)主，按建筑物“同等、同比”的分配原則，那么該樓棟12戶(hù)業(yè)主平均每戶(hù)可分配到5.42平方米。如果是一梯4戶(hù)的樓棟，65.07平方24戶(hù)分配，平均每戶(hù)可分配到2.71平方米。如果一旦實(shí)行“產(chǎn)證面積”增加政策，也就是說(shuō)1樓2戶(hù)業(yè)主通過(guò)加裝電梯之后，它的原有房產(chǎn)也隨著產(chǎn)證面積的增加而“增值”了不少。這樣做的好處在讓政策經(jīng)利使更多市民受益，一定意義上降低了“低樓層”業(yè)主對(duì)加裝電梯“無(wú)益”而“抵觸”的情緒。

二是按加裝電梯時(shí)的出資比例百分之6樓20、5樓15、4樓10、3樓5、2樓1樓為0原則分配，我們同樣以××小區(qū)26號(hào)樓棟為例：加裝電梯后的實(shí)際總建筑面積有65.07平方米，那么6樓、5樓、4樓、3樓它們可分配到的平方分別為：13.014、9.7605、6.507、3.2535米。這樣2樓、1樓是沒(méi)面積增加的，勢(shì)必造成低樓層業(yè)主的心態(tài)更加的不平衡并增加了消極與抵觸思想。另外，這樣做的缺點(diǎn)在于政府對(duì)加裝實(shí)行的補(bǔ)貼以及土地?zé)o償提供給加裝電梯使用的紅利，流入到出資多與少的部分業(yè)主之中，也有失社會(huì)公平分配原則。

3、    對(duì)“政府補(bǔ)貼”、“土地?zé)o償”提供給加裝電梯樓棟的使用的紅利處置與分配。

如果實(shí)施對(duì)“建筑物歸屬權(quán)”的處置政策時(shí)，我們應(yīng)該感恩政府對(duì)加裝電梯的支持與寬松政策。因此，在處置建筑歸屬權(quán)時(shí)我們同樣要考慮這部分的歸屬權(quán)，并讓這部分“紅利”分配到更多想加裝電梯“市民”享受，以及加裝電梯后可持續(xù)“保質(zhì)、保量”的使用。

（1）     加裝電梯后這部分的樓棟，如果實(shí)施了“增加產(chǎn)證面積”政策，那么這部分業(yè)主在房產(chǎn)交易勢(shì)必按照增加后的產(chǎn)證面積進(jìn)行“房產(chǎn)交易”，假設(shè)在實(shí)施這一政策之前作一個(gè)約定：對(duì)于享受“政府補(bǔ)貼”而加裝電梯的樓棟，其業(yè)主在交易時(shí)對(duì)增加產(chǎn)證面積的部分之中，有40%的產(chǎn)證面積的收益部分歸“政府加裝電梯及電梯專(zhuān)項(xiàng)維修基金”所有。同樣，以××26號(hào)樓棟為例：

該樓棟12戶(hù)業(yè)主平均每戶(hù)可分配到的產(chǎn)證面積為：5.42平方米。一先是記虛賬60%：給業(yè)主3.252平方米作為持有；二是記5.42平方米面積中的40%：2.168平方米歸“政府電梯專(zhuān)項(xiàng)基金”持有。

由此可計(jì)算出該樓棟12戶(hù)業(yè)主的房產(chǎn)通過(guò)電梯加裝（若按該地區(qū)平均房?jī)r(jià)5.5萬(wàn)元/平米計(jì)算），平均每戶(hù)的房產(chǎn)在該地區(qū)比沒(méi)電梯加裝的房產(chǎn)（相同樓層）無(wú)形中升值了17.88萬(wàn)元（1套）。也就是說(shuō)：一樓或其它樓層業(yè)主當(dāng)發(fā)生房產(chǎn)交易時(shí)，除去相應(yīng)的稅率以外，就是這戶(hù)業(yè)主實(shí)際獲得的收益；

若該樓棟的12戶(hù)業(yè)主在電梯加裝之后的15年中，有1戶(hù)業(yè)主發(fā)生房產(chǎn)交易時(shí)，以上述“政府電梯專(zhuān)項(xiàng)基金”持有2.168 ×5.5萬(wàn)元/平米，每戶(hù)業(yè)主在房產(chǎn)交易時(shí)“基金”可獲收益為：11.92萬(wàn)元（電梯15年后的大修維修費(fèi)用。）也就是說(shuō)：這臺(tái)電梯15年后的大修費(fèi)用有了相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)保障。首次交易、計(jì)收后，該“房產(chǎn)證”記為實(shí)賬：5.42平方米產(chǎn)證面積，若該房產(chǎn)二次或再次交易時(shí)則不再計(jì)收。

注：一梯4戶(hù)樓棟的業(yè)主，其建筑面積可分配數(shù)、房產(chǎn)升值、政府電梯專(zhuān)項(xiàng)基金數(shù)額，參照上述數(shù)據(jù)÷2計(jì)算并收益。

如果該樓棟12戶(hù)業(yè)主在之后15年中有3戶(hù)主（約25%）房產(chǎn)進(jìn)行交易的，“政府電梯專(zhuān)項(xiàng)基金”15年中可收益35.76萬(wàn)元，這部分資金，可讓其發(fā)揮更多的作用，實(shí)現(xiàn)更多上海市民的“電梯夢(mèng)”。所獲的收益由房產(chǎn)交易所與“一網(wǎng)通”平臺(tái)對(duì)接，直接轉(zhuǎn)入政府指定的相關(guān)國(guó)有專(zhuān)業(yè)銀行的“電梯專(zhuān)項(xiàng)基金”賬戶(hù)之中。

（2）     政府“電梯專(zhuān)項(xiàng)基金”實(shí)行“專(zhuān)款專(zhuān)用”原則

一是如果政府加裝電梯的財(cái)政預(yù)算不能支撐市民加裝電梯的需求時(shí)，對(duì)于超出預(yù)算的“加裝電梯補(bǔ)貼”從“電梯專(zhuān)項(xiàng)基金”中列支；

二是當(dāng)加裝的電梯超齡服役、主要設(shè)施或配件老化，以及受到自然災(zāi)害侵害等原因，造成加裝電梯使用上的重大安全隱患或需要大修時(shí)，經(jīng)專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)或維保單位出具相應(yīng)“必需對(duì)加裝電梯”進(jìn)行大修及使用業(yè)主提交的申請(qǐng)材料，經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)審核通過(guò)后“大修”的相關(guān)費(fèi)用從“電梯專(zhuān)項(xiàng)基金”中列支。

倡導(dǎo)建立“政府電梯專(zhuān)項(xiàng)基金”的目，一是讓這項(xiàng)民生工程更多的惠及到更廣泛市民群體；二是讓加裝的電梯在使用上通過(guò)“維修基金”的支持，使用電梯的使用安全有一個(gè)較大的保障。

4、    加裝電梯后日常管理與維護(hù)的模式

目前，電梯加裝后通常的管理模式分為二種。一種業(yè)主自治管理；另一種是委托本小區(qū)物業(yè)管理。實(shí)踐中，二種模式都有利弊。

業(yè)主自治管理好處在于節(jié)省業(yè)主的使用成本，同時(shí)在全體使用人盡職、盡力下，可能要比委托物業(yè)管理來(lái)的更加認(rèn)真與負(fù)責(zé)，但前提必須全體業(yè)主的共同維護(hù)與愛(ài)護(hù)，是缺一不可的，才能讓電梯更加有效的得到維護(hù)，獲得更安全的保障。

缺點(diǎn)是：專(zhuān)業(yè)性差、缺乏集聚管理效應(yīng)！

委托物業(yè)管理的好處，相對(duì)服務(wù)的專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，且在電梯廳與轎箱中拓展廣告業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)收益上具有集聚效應(yīng)。

缺點(diǎn)：增加業(yè)主使用成本。這分部分成本可分為2個(gè)部分來(lái)分?jǐn)?。如果產(chǎn)權(quán)沒(méi)落實(shí)到每戶(hù)產(chǎn)證上：按×樓棟65平方米8戶(hù)計(jì)算，平均每8.125平方米，若按現(xiàn)行新開(kāi)樓盤(pán)（以大華城市公園電梯房為例）物業(yè)費(fèi)5元/平米（月）計(jì)算，每戶(hù)每月支出為40.62元，一年為487.5元。該臺(tái)電梯一年的物業(yè)費(fèi)為：3900元。

如果產(chǎn)權(quán)落實(shí)到每戶(hù)產(chǎn)證上：以錦輝小區(qū)為例，多層房為物業(yè)費(fèi)1.00元/平米（月），電梯房物業(yè)費(fèi)1.2元/平米（月），如果按現(xiàn)行最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，1.2元的物業(yè)費(fèi)可能難以滿(mǎn)足現(xiàn)行的運(yùn)行服務(wù)成本。

內(nèi)容包括電梯及廳的日常保潔、電梯維護(hù)保養(yǎng)、屋面、外立面、使用中的電費(fèi)及相應(yīng)的易損配件及年度檢測(cè)等費(fèi)用。

兩種分?jǐn)偡绞骄捎蓸I(yè)主全體表決選擇（按75%多數(shù)同意為原則），一種是按投資比率來(lái)分?jǐn)?，多投多攤、少投少攤、不投不攤，按這個(gè)原理分?jǐn)?，增加產(chǎn)證面積時(shí)同樣按投資比例分配；另種一是按增加面積平均分?jǐn)?，那么產(chǎn)證面積同樣為平均分配。

四、對(duì)加裝電梯后實(shí)行“增加產(chǎn)證面積”的幾個(gè)積極因素

1、均攤產(chǎn)證面積后有利于調(diào)動(dòng)不出資、少出資樓層業(yè)主對(duì)加裝電梯的積極性。一是減少“方便你、吃虧我”消極或抵觸情緒；二是在投入上形成“你早投入、我早升值”的投資理念，有利于將消極轉(zhuǎn)化為積極支持加裝電梯的展開(kāi)；

2、對(duì)“增加的產(chǎn)證面積”在房產(chǎn)交易時(shí)通過(guò)建立政府“電梯專(zhuān)項(xiàng)基金”積極作用在于：

一是前15年是讓收繳“基金”的數(shù)額更多地作用于“加裝電梯”的民生工作上。

二是后15年是為“加裝的電梯”更加保質(zhì)、保量且安全地服務(wù)于市民的生活之中。

3、加裝電梯有利于電梯產(chǎn)業(yè)的發(fā)展并增加財(cái)政稅收。如果實(shí)施“增加的產(chǎn)證面積”的政策，將會(huì)調(diào)動(dòng)一部分低樓層業(yè)主加裝電梯的熱情，保守預(yù)測(cè)在原上海年計(jì)劃2000臺(tái)的基礎(chǔ)再每年增加1000臺(tái)的話(huà)，按上海地區(qū)每臺(tái)電梯均價(jià)75萬(wàn)元計(jì)算，每年可增加“電梯”及“相關(guān)產(chǎn)業(yè)”的產(chǎn)值7.5億元，因而增加了相應(yīng)的稅收、增多了相應(yīng)的就業(yè)崗位，對(duì)“拉動(dòng)內(nèi)需”起到了積極的作用；

4、多加裝一臺(tái)電梯，對(duì)面臨經(jīng)營(yíng)壓力的物業(yè)企業(yè)（行業(yè)）是注入了新的動(dòng)力與拓展服務(wù)的市場(chǎng)。上海加裝電梯多為房屋使用年限長(zhǎng)、設(shè)備設(shè)施老化的住宅小區(qū)（樓盤(pán)），一個(gè)有作為的物業(yè)企業(yè)可以通過(guò)加裝電梯對(duì)這個(gè)區(qū)域老化的排污管進(jìn)行更換或加粗讓排更通暢；通過(guò)對(duì)污水（雨水）井加大、挖深、加裝隔油池等，對(duì)生活垃圾干濕分離所帶來(lái)的新問(wèn)題得到更完善補(bǔ)救措施等；若按上述新樓盤(pán)物業(yè)收費(fèi)5元/1平方米標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)，上海每年新增2000臺(tái)電梯，平均每臺(tái)按65平方建筑面積，每年物業(yè)行業(yè)可增加的市場(chǎng)份額為780萬(wàn)元，且這些份額分布在全市各老舊小區(qū)之中，關(guān)鍵就看這些所在的企業(yè)提供怎么樣的服務(wù)？如何讓業(yè)主放心的委托你管理了！業(yè)主說(shuō)了算！

5、電梯維保與物業(yè)企業(yè)可對(duì)加裝的電梯利用自身的優(yōu)勢(shì)，拓展相應(yīng)的業(yè)務(wù)服務(wù)與經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。如與廣告公司合作，在電梯廳內(nèi)增設(shè)液晶顯示頻；在電梯轎箱內(nèi)增設(shè)液晶顯示頻、插頁(yè)廣告紙；電梯走廊內(nèi)固定或活絡(luò)廣告版的形式，增加相關(guān)收益。若利用這些區(qū)域每臺(tái)電梯每月增加100元計(jì)算，每臺(tái)電梯一年可創(chuàng)收1200元。則多多益善，增加企業(yè)營(yíng)收，減少業(yè)主支出。市場(chǎng)說(shuō)了算！

五、全社會(huì)共同努力讓“增加產(chǎn)證面積”政策早日在上海實(shí)施

綜上所述，如果在上海實(shí)現(xiàn)對(duì)加裝電梯后“增加的建筑面積”平攤到“每一戶(hù)”業(yè)主的“房產(chǎn)證”上的政策，將是一項(xiàng)“利民、利行業(yè)、利國(guó)家”的舉措，希望全體業(yè)主及全社會(huì)各階層人士一起共同努力，共同召喚身邊或周?chē)臒嵝娜耸?、各?jí)組織、團(tuán)體、人大代表、政協(xié)會(huì)員等，建言獻(xiàn)策！抓緊推動(dòng)上海對(duì)加裝電梯后“增加產(chǎn)證面積”的政策早日實(shí)施！

上海全社會(huì)的市民和業(yè)主們，一起努力！加油吧！

                               昌鑫世紀(jì)園：張海平

                                2023年2月18日