問(wèn)：換物業(yè)是種什么體驗(yàn)？

答：業(yè)主好比秦始皇吃花椒——嬴麻了！

最近幾天，全國(guó)的業(yè)主群都被同一條消息刷屏了：

“上海一小區(qū)業(yè)主委員會(huì)起訴物業(yè)公司，法院判決物業(yè)返還小區(qū)全體業(yè)主4000萬(wàn)元。”

看完這條新聞，有多少業(yè)主都表示羨慕哭了！

當(dāng)你還在為走廊里那顆壞掉的燈泡，跟物業(yè)扯皮一個(gè)月的時(shí)候，已經(jīng)有人達(dá)成了這樣的“壯舉”。

更何況，上海中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)還是個(gè)有100棟樓的超級(jí)大盤(pán)，生活著5萬(wàn)多名居民，人口相當(dāng)于一個(gè)小縣城。

眾口難調(diào)，哪怕只是推動(dòng)一件小事，都是非常不容易的。

能把如此分散的力量擰成一股繩，小區(qū)業(yè)委會(huì)功不可沒(méi)。

上任僅一年，業(yè)委會(huì)牽頭換掉了管理小區(qū)長(zhǎng)達(dá)20年、業(yè)主們頗有怨言的原裝物業(yè)。

之后也沒(méi)閑著，業(yè)委會(huì)聘請(qǐng)了專業(yè)的律師團(tuán)隊(duì)和審計(jì)團(tuán)隊(duì)，全面審計(jì)過(guò)去20年的小區(qū)賬目，發(fā)現(xiàn)了一堆“糊涂賬”，于是把原物業(yè)告上法庭。

同樣原因上熱搜的成都綠地錦都小區(qū)，業(yè)委會(huì)也相當(dāng)不簡(jiǎn)單，陣容堪稱“夢(mèng)之隊(duì)”。

11名業(yè)委會(huì)成員，年齡基本在30至40歲之間，來(lái)自教育、法律、建筑、心理咨詢等行業(yè)，都是事業(yè)有成的專業(yè)人士。

在談判桌上，他們也把“術(shù)業(yè)有專攻”體現(xiàn)得淋漓盡致。

不僅替業(yè)主們爭(zhēng)取到了更合理的物業(yè)費(fèi)，把價(jià)格從3.2元/平談到了2.81元/平。

還替業(yè)主把公區(qū)收益67萬(wàn)元、差額物業(yè)費(fèi)360萬(wàn)元討回來(lái)了。這意味著小區(qū)每戶業(yè)主至少可以7個(gè)月不用交物業(yè)費(fèi)。

也許，每個(gè)成功的小區(qū)背后，都有一個(gè)戰(zhàn)斗力爆棚的業(yè)委會(huì)吧。

在羨慕別人家的“神仙業(yè)委會(huì)”之余，人們還驚訝地發(fā)現(xiàn)：

物業(yè)公司，居然這么有錢(qián)？

按理說(shuō)，小區(qū)一旦交付，物業(yè)費(fèi)基本上是不漲的。20年前的樓梯房，物業(yè)費(fèi)還不到1塊錢(qián)一平。

物業(yè)費(fèi)不漲，物價(jià)卻在飛漲。這就導(dǎo)致物業(yè)普遍積極性不高，特別是老小區(qū)，經(jīng)常都是一群退休大爺大媽在張羅。

北京衛(wèi)視有一期節(jié)目，面對(duì)一眾不滿的居民，物業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)著鏡頭大吐苦水：

物業(yè)費(fèi)10年沒(méi)漲，沒(méi)錢(qián)發(fā)工資招人啊。

發(fā)現(xiàn)沒(méi)有，矛盾之處正在這里。

表面上看，物業(yè)是因?yàn)闆](méi)錢(qián)才不干事。可物業(yè)又不是慈善家，既然賺不到錢(qián)，為什么還要留下來(lái)呢？

因?yàn)槟軓膭e處撈油水。

以中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)為例，作為一個(gè)5萬(wàn)多居民的超大社區(qū)，每年僅物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)總額就約3600萬(wàn)元。

可在2017年7月中旬，物業(yè)公開(kāi)部分樓棟上半年公共收益，竟然只有2分錢(qián)，業(yè)主們都驚呆了。

是物業(yè)公司不賺錢(qián)嗎？當(dāng)然不是。

在那份價(jià)值4000萬(wàn)的判決書(shū)里，我們可以看到：

物業(yè)管理費(fèi)結(jié)余，返還1500萬(wàn)元；

地下車庫(kù)停車管理費(fèi)結(jié)余，返還250萬(wàn)元；

小區(qū)公共收益中業(yè)主分成部分結(jié)余，返還2000萬(wàn)元；

新增車位收入中產(chǎn)權(quán)人共有部分收益結(jié)余，返還250萬(wàn)元。

物業(yè)管理費(fèi)、停車費(fèi)、公共區(qū)域收益，這一筆筆“糊涂賬”，本該屬于業(yè)主的資產(chǎn)，卻進(jìn)了旁人的口袋。

另一個(gè)小區(qū)的經(jīng)歷，或許會(huì)更加直觀。

湖南長(zhǎng)沙建安新商匯小區(qū)，2019年底炒掉原有物業(yè)后，居民們成立了自管的物業(yè)公司，每年光是“業(yè)主紅包”就有30多萬(wàn)元。

去年9月接受采訪時(shí)，小區(qū)業(yè)委會(huì)主任介紹說(shuō)，除去發(fā)紅包的30多萬(wàn)，賬面資金還剩100多萬(wàn)元。

別看人家只是個(gè)“自管小區(qū)”，不知道強(qiáng)過(guò)了多少“物業(yè)小區(qū)”！

不光吃掉了本該屬于業(yè)主的收益，甚至還會(huì)吃掉房子應(yīng)有的價(jià)值！

這才是“垃圾物業(yè)”最可怕的地方。

我聽(tīng)情報(bào)哥說(shuō)，在廣州就有不少活生生的例子。

2014年開(kāi)盤(pán)的新福港鼎峰，是黃埔區(qū)府板塊的高端改善盤(pán)，2萬(wàn)/平的價(jià)格也遠(yuǎn)超同區(qū)域其他樓盤(pán)。

當(dāng)業(yè)主們期待滿滿地住進(jìn)新房，卻被糟心的物業(yè)戳破了美夢(mèng)。小區(qū)老化破損、車庫(kù)臟亂差，排水溝堵塞嚴(yán)重……

好好的一個(gè)次新小區(qū)，新貴豪宅，愣是被折騰成了“老破小”。不光小區(qū)居民怨聲載道，來(lái)看房的購(gòu)房者也直搖頭。

看著這樣一副面孔，說(shuō)再多也是徒勞的。

（圖源：鼎峰花園公眾號(hào)）

在業(yè)主們的不懈努力下，2019年6月，成功將原來(lái)的高力物業(yè)換成萬(wàn)科物業(yè)，小區(qū)才終于煥發(fā)“第二春”。

車庫(kù)、綠化、電梯全部煥然一新，房?jī)r(jià)也按捺不住激動(dòng)心情，開(kāi)始蹭蹭蹭地補(bǔ)漲。

情報(bào)哥告訴我，換物業(yè)一年后，鼎峰成交均價(jià)上漲了7328元/平。同期另一個(gè)標(biāo)桿改善盤(pán)隔壁科城山莊三期，只漲了4405元/平。

在業(yè)內(nèi)以品質(zhì)著稱的杭州，物業(yè)的影響力似乎更加明顯。

2007年開(kāi)盤(pán)的風(fēng)雅錢(qián)塘小區(qū)，在杭州市區(qū)也算是高檔住宅項(xiàng)目。

杭州風(fēng)雅錢(qián)塘小區(qū)，來(lái)源：貝殼找房

結(jié)果在物業(yè)的“悉心照料”下，沒(méi)過(guò)幾年就出現(xiàn)了路面破損、毀綠化種菜、排污不暢等“老年病”。

直到2017年，小區(qū)把物業(yè)換成了大名鼎鼎的綠城，才重新奪回豪宅顏面。僅一年時(shí)間，房?jī)r(jià)上漲了13493元/平。

一位濱江物業(yè)的業(yè)主直言，自家小區(qū)雖然物業(yè)費(fèi)比隔壁稍高一點(diǎn)，但外立面等各方面品質(zhì)，包括物業(yè)管理，都明顯優(yōu)于對(duì)方。

更重要的是，自家小區(qū)的房?jī)r(jià)每平方米要高出三五千元。

如果每年多交點(diǎn)物業(yè)費(fèi)，房?jī)r(jià)能比周邊小區(qū)高，相信沒(méi)有業(yè)主會(huì)拒絕吧。

這么多成功的案例，都能引起廣泛共鳴，恰恰說(shuō)明了一件事。

換物業(yè)，真的太難了。

有業(yè)主曾直言，“換物管比離婚還難”。在很多時(shí)候，和平分手只是美好愿望，結(jié)局往往兩敗俱傷，雙方都得脫層皮。

對(duì)物業(yè)來(lái)說(shuō)，吃進(jìn)嘴里的肥肉，怎肯輕易吐出來(lái)？不給你搞破壞就不錯(cuò)了。

比如舊物業(yè)明明已被“罷免”，卻堅(jiān)持不肯退位。

上個(gè)月，杭州蕭山的美哉美城小區(qū)，就發(fā)生了戲劇性的一幕：

約定交接的時(shí)間到了，老物業(yè)拒不退場(chǎng)，幾十個(gè)保安手挽手牢牢把住大門(mén)，組成一堵人墻，將新物業(yè)工作人員堵在了小區(qū)門(mén)口。

一般來(lái)說(shuō)，更換物業(yè)大致需要以下四個(gè)步驟：

1、成立業(yè)委會(huì)；

2、和老物業(yè)解約；

3、公開(kāi)聘選新物業(yè)；

4、業(yè)主投票選出新物業(yè)。

這只是簡(jiǎn)單的流程介紹，實(shí)際上工作量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止。

光是一份物業(yè)選聘方案，可能就有幾十頁(yè)那么厚，基本都要靠業(yè)委會(huì)成員幾個(gè)人搞定。

要知道，業(yè)委會(huì)只是兼職，成員們大多有正職工作，必須要拿出足夠的耐心和細(xì)心，才能堅(jiān)持不懈推動(dòng)一件件事情解決。

在這期間，可能還要面對(duì)物業(yè)的阻撓，其他業(yè)主甚至自家人的不理解……

說(shuō)實(shí)話，這份工作太需要責(zé)任了，甚至有那么一些吃力不討好。

不僅如此，選聘和解聘物業(yè)公司，都需要召開(kāi)業(yè)主大會(huì)。這就需要通知到所有業(yè)主，其次要保證到場(chǎng)參會(huì)人數(shù)。

如果是幾千甚至上萬(wàn)人的大型社區(qū)，或者很多老年居民的老舊小區(qū)，工作難度不是一般的大。

還有很多實(shí)際工作中會(huì)遇到的困難，此處我不再做詳細(xì)說(shuō)明。

其實(shí)小區(qū)里每一件事情的推動(dòng)解決，背后都少不了幾個(gè)“愛(ài)管閑事”的鄰居。也許我們正需要這樣的人。

我們祝愿所有努力換掉物業(yè)，改善自身生活的業(yè)主，能夠早日成功。

當(dāng)然了，你也可以從源頭上解決問(wèn)題，直接買(mǎi)配套優(yōu)質(zhì)物業(yè)的小區(qū)。