最近青島的李小姐很是郁悶，買(mǎi)的預(yù)售房能夠按照合同約定準(zhǔn)時(shí)收房本來(lái)是件很幸福的事，收房時(shí)李小姐確傻了眼，140多平的房子，公攤面積竟然達(dá)到了46%，這就意味著套內(nèi)面積只有70多平，計(jì)劃的三居室也變成了窄巴的兩居室。

      那么問(wèn)題來(lái)了，到底什么是公攤面積？公攤都包括什么？法律又是如何規(guī)定的呢？

      一、公攤面積都包括什么？

      根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》（試行），商品房銷(xiāo)售面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積由以下三部分組成：1、套（單元）內(nèi)的使用面  2、套內(nèi)墻體面積  3、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

      公用建筑面積由以下兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積  2、套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

      也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定的銷(xiāo)售面積中公攤面積越大，其套內(nèi)建筑面積就越小。當(dāng)然個(gè)人分擔(dān)的公用建筑面積可通過(guò)計(jì)算公式進(jìn)行計(jì)算。

      二、房屋交付面積與合同約定不一致該如何處理？

     原 2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條曾約定了房屋面積誤差比超過(guò)3%處理規(guī)則。然而2020年司法解釋進(jìn)行了修正，該條規(guī)定被刪除了。

      目前作為部門(mén)規(guī)章的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十條仍有相同規(guī)定，在審判實(shí)踐中部門(mén)規(guī)章只能用作參考而不能作為準(zhǔn)據(jù)法進(jìn)行直接引用，所以其法律效力并不能完全在司法判決中予以徹底體現(xiàn)。

      實(shí)踐中，各省或房地產(chǎn)行業(yè)主管部門(mén)會(huì)制定標(biāo)準(zhǔn)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》，該《文本》會(huì)納入面積差異處理?xiàng)l款，然而房屋開(kāi)發(fā)商會(huì)通過(guò)與購(gòu)房者簽訂補(bǔ)充協(xié)議來(lái)規(guī)避此類(lèi)問(wèn)題，故房屋購(gòu)買(mǎi)者在簽署合同前應(yīng)著重查看相關(guān)條款的約定和表述，不確定時(shí)應(yīng)找專(zhuān)業(yè)人員給予法律風(fēng)險(xiǎn)提示。

      三、面積誤差比超過(guò)3%一定會(huì)導(dǎo)致房屋合同的解除？

      根據(jù)多個(gè)案例及相關(guān)參考案例總結(jié)出來(lái)的審判經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，答案是不一定。

      相關(guān)裁判觀點(diǎn)：購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合法有效的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，合同中約定建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值其中有一項(xiàng)超過(guò)3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)解除合同。在商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛中，出現(xiàn)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%的情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合具體情況評(píng)判房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力。開(kāi)發(fā)商對(duì)建筑面積誤差比絕對(duì)值超出3%無(wú)過(guò)錯(cuò)，且已經(jīng)采取了相關(guān)措施保障購(gòu)房者利益，購(gòu)房者并未遭受損失，開(kāi)發(fā)商亦未因此獲利，在此情況下，應(yīng)從維護(hù)交易穩(wěn)定又兼顧公平原則的角度出發(fā)，不應(yīng)解除合同?！?/span>

      堅(jiān)持一案一議，具體情況具體分析。