第一章 總則

第一條 為了構建黨建引領社區(qū)治理框架下的物業(yè)管理體系，建設和諧宜居社區(qū)，規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，保障物業(yè)的依法、安全、合理使用，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《海南經濟特區(qū)物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內物業(yè)管理及相關監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理、委托物業(yè)服務人等方式，對物業(yè)管理區(qū)域內的建筑物及其附屬設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第三條 物業(yè)管理活動應遵循黨建引領、政府組織、業(yè)主自治、專業(yè)服務相結合的原則。

推動在業(yè)主委員會、物業(yè)服務人中建立黨組織，發(fā)揮黨建引領作用。建立黨建引領下的居（村）民委員會、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人協(xié)調運行機制，充分調動居民參與積極性，加強社區(qū)治理。推動符合條件的社區(qū)（村）黨組織和居（村）民委員會成員通過法定程序兼任業(yè)主委員會委員。

物業(yè)管理活動的開展應當符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境，彰顯三亞文化特色，符合自貿港建設發(fā)展要求，不得違背公序良俗，不得損害公共利益和他人合法權益。

第四條 實行市、區(qū)兩級物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

市級物業(yè)管理聯(lián)席會議由市物業(yè)管理主管部門組織召開，成員由市自然資源和規(guī)劃、綜合行政執(zhí)法、市場監(jiān)督、公安、消防、發(fā)展和改革、信訪、衛(wèi)生健康等相關部門組成。

區(qū)級物業(yè)管理聯(lián)席會議由區(qū)物業(yè)管理主管部門組織召開，成員由區(qū)人民政府相關部門、居（村）民委員會、建設單位、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、相關專業(yè)經營單位等各方代表組成。

聯(lián)席會議主要解決物業(yè)管理過程中產生的各種矛盾，協(xié)調各責任方。區(qū)級物業(yè)管理聯(lián)席會議不能解決的問題提交市級物業(yè)管理聯(lián)席會議解決。

相關專業(yè)經營單位指供水、供電、供氣、有線電視、郵政快遞、通訊運營等企業(yè)。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設局是本市物業(yè)管理的行政主管部門，負責全市物業(yè)管理活動的管理、監(jiān)督和指導工作，履行下列職責：

（一）制定物業(yè)管理相關政策、規(guī)范并組織實施；

（二）建立、完善物業(yè)管理分級培訓體系，組織開展物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和政策的宣傳和業(yè)務培訓；

（三）加強對物業(yè)服務人的監(jiān)督管理，督促物業(yè)服務行業(yè)提高服務質量，依法開展物業(yè)管理行政檢查工作；

（四）建立物業(yè)管理誠信監(jiān)管體系；

（五）加強物業(yè)行業(yè)安全生產監(jiān)督、檢查工作；

（六）指導和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、管理和使用工作；

（七）統(tǒng)籌指導區(qū)物業(yè)管理主管部門實施物業(yè)管理相關工作；

（八）指導和監(jiān)督物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會開展行業(yè)自律和服務工作；

（九）實施物業(yè)管理的其他監(jiān)督管理職責。

市物業(yè)管理主管部門應當建立并持續(xù)完善三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺；制定業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約和前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同、裝飾裝修承諾書等示范文本。

市、區(qū)發(fā)展和改革、公安、民政、財政、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、綜合行政執(zhí)法、交通運輸、水務、應急管理、市場監(jiān)督、消防救援等部門和機構，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的有關監(jiān)督管理工作，并依法開展行政執(zhí)法工作。

第六條 區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局是本區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責所在區(qū)內物業(yè)管理活動的指導、協(xié)調、監(jiān)督和管理工作，履行下列職責：

（一）指導、監(jiān)督本轄區(qū)內設立業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會和換屆選舉，辦理相關備案手續(xù)；

（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責；

（三）指導和監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務；

（四）提供物業(yè)管理法律咨詢服務，調解、處理物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理各方的關系；

（五）建立、完善本區(qū)域內物業(yè)管理分級培訓體系，組織開展本區(qū)域內物業(yè)管理相關法律、法規(guī)和政策的宣傳和業(yè)務培訓；

（六）建立物業(yè)管理應急保障機制；

（七）物業(yè)招投標監(jiān)督管理及備案工作；

（八）指導和監(jiān)督轄區(qū)內物業(yè)管理項目的接管、移交、承接查驗及備案工作；

（九）負責物業(yè)管理區(qū)域備案，做好物業(yè)服務用房、物業(yè)服務合同、白蟻防治合同等材料備存工作；

（十）負責統(tǒng)籌指導居（村）民委員會開展物業(yè)管理實施相關工作；

（十一）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

區(qū)人民政府應當在區(qū)物業(yè)管理主管部門配備物業(yè)管理工作的專職人員，并落實工作經費。

第七條 物業(yè)管理是基層社區(qū)治理的重要組成部分，居（村）民委員會應配合區(qū)物業(yè)管理主管部門，建立物業(yè)管理協(xié)調工作機制，倡導成立環(huán)境和物業(yè)管理委員會，統(tǒng)籌轄區(qū)物業(yè)管理相關工作。

居（村）民委員會在物業(yè)管理活動中履行下列職責：

（一）建立健全社區(qū)（村）黨組織領導下的物業(yè)管理協(xié)商共治機制，建立居（村）民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、業(yè)主等物業(yè)管理各方共同參與的物業(yè)管理區(qū)域治理架構；

（二）組織、參與、協(xié)助轄區(qū)內各物業(yè)服務區(qū)域成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會；

（三）就業(yè)主反映的物業(yè)管理事項向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行詢問，引導規(guī)范運作；

（四）指導、監(jiān)督物業(yè)服務人依法履行義務；

（五）向物業(yè)管理聯(lián)席會議反饋問題和情況；

（六）調解物業(yè)管理糾紛；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

居（村）民委員會負責人、網(wǎng)格長（員）應積極參加區(qū)物業(yè)管理聯(lián)席會議，反饋物業(yè)管理活動中的新情況、新問題，推動物業(yè)管理創(chuàng)新，促進物業(yè)管理與基層社會治理深度融合。

第八條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當在市住房城鄉(xiāng)建設主管部門的指導下成立，積極吸納物業(yè)服務人、業(yè)主自治組織、物業(yè)管理專項業(yè)務服務人等物業(yè)管理服務關聯(lián)方會員，加強行業(yè)自律管理，履行下列職責：

（一）制定行業(yè)規(guī)范，規(guī)范物業(yè)服務人、物業(yè)管理專項業(yè)務服務人、業(yè)主自治組織成員從業(yè)及運作行為；

（二）在主管部門指導下，監(jiān)測并定期發(fā)布各類物業(yè)服務項目、服務標準、參考價格，成本信息和計價規(guī)則；

（三）銜接政府物業(yè)管理相關部門、居（村）民委員會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人等關聯(lián)方，樹立物業(yè)服務人與業(yè)主、物業(yè)服務人與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會與業(yè)主的良好關系典范，調解物業(yè)服務行業(yè)糾紛；

（四）建立物業(yè)管理專項服務供應商名錄，監(jiān)督、指導專項服務商服務規(guī)范，協(xié)助業(yè)主自治、物業(yè)服務人專業(yè)服務等多種模式的運行、并存；

（五）維持公平競爭的市場秩序，促進物業(yè)服務供方依法經營和誠信服務；

（六）加強物業(yè)服務行業(yè)從業(yè)人員培訓，提高行業(yè)管理、服務水平；

（七）維護物業(yè)服務各方的合法權益；

（八）推進物業(yè)服務標準化建設。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域

第九條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應充分考慮物業(yè)的規(guī)劃用地范圍、土地使用權屬范圍、自然界限、共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)布局、開發(fā)周期等因素確定。

項目分期建設或者兩個以上單位共同開發(fā)建設，其配套設施設備共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但共用設施設備能夠分割、獨立使用，或者被道路、河道等分割為兩個以上自然區(qū)域且能明確共用設施設備管理、維護責任的，可以分別劃分為獨立的物業(yè)管理區(qū)域。

建設單位應當根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結合物業(yè)的共用設施設備、社區(qū)建設等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。

已交付使用的物業(yè)，按照已形成的物業(yè)管理區(qū)域劃定，不再重新調整，但業(yè)主共同決定分割或者合并物業(yè)管理區(qū)域的除外。

第十條 區(qū)物業(yè)管理主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。

物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數(shù)量、業(yè)主共有部分主要情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

新建物業(yè)的建設單位應當在申領房屋預售許可或者現(xiàn)房銷售備案前，將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向區(qū)物業(yè)管理主管部門申請備案，備案機關經審查認為建設單位劃定物業(yè)管理區(qū)域不符合本辦法第九條規(guī)定的，應當書面通知建設單位重新劃定。已備案的物業(yè)管理區(qū)域應當在房屋買賣合同中明示。

已交付使用物業(yè)，由物業(yè)服務人向區(qū)物業(yè)管理主管部門申請備案；沒有物業(yè)服務人的，由居（村）民委員會向區(qū)物業(yè)管理主管部門申請備案。

第十一條 物業(yè)服務用房包括物業(yè)服務人辦公用房和業(yè)主委員會辦公用房，應當由建設單位按照下列標準提供：

（一）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積未超過二十五萬平方米的，按照不少于物業(yè)總建筑面積的千分之二提供，并不得少于一百平方米；

（二）物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)總建筑面積超過二十五萬平方米的，二十五萬平方米以內部分，按照該部分面積的千分之二提供；超出部分按照該部分面積的千分之一增加。

業(yè)主委員會辦公用房建筑面積應當不低于二十平方米。

物業(yè)服務用房應當為地面以上能夠獨立使用的房屋，具備水、電、通風、采光等使用功能，沒有配置電梯的物業(yè)，所在樓層不得高于四層。

物業(yè)服務用房在交付使用前，應當進行裝修，具備水、電使用功能。住宅區(qū)內配置網(wǎng)絡、通訊、安保預警等設施的，物業(yè)服務用房應當合理預留端口，具備正常使用功能。

物業(yè)服務用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，專用于物業(yè)管理服務工作，是物業(yè)服務工作正常開展的重要保障，任何單位和個人不得侵占、改變用途。

第十二條 物業(yè)管理區(qū)域內的下列部分依法屬于業(yè)主共有：

（一）建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施設備，避難層、架空層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位（車庫）；

（三）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施設備；

（四）房屋買賣合同約定屬于業(yè)主共有的物業(yè)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

建設單位申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，應當提出共有物業(yè)產權登記申請，不動產登記機構應當進行實地查看，并在不動產登記簿上予以記載。

第三章 業(yè)主和業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主

第十三條 房屋的所有權人為業(yè)主。

基于與建設單位之間的房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有房屋但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。

業(yè)主在物業(yè)管理中的權利、義務，依照法律、法規(guī)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約、物業(yè)服務合同約定確定。

第十四條 在物業(yè)管理活動中，業(yè)主享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定接受物業(yè)服務人提供的服務，依法使用物業(yè)共用部位、共用設施設備；

（二）享有業(yè)主委員會委員的選舉權和被選舉權；

（三）參加業(yè)主大會會議，行使投票權和表決權；

（四）提議召開業(yè)主大會會議，對物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（五）提出制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約的建議；

（六）對物業(yè)共用部位和共用設施設備、物業(yè)專項維修資金的使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（七）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作和物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（八）對侵害物業(yè)區(qū)域公共利益的行為予以勸阻；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

在物業(yè)管理活動中，業(yè)主履行下列義務：

（一）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和臨時管理規(guī)約或者管理規(guī)約，支持物業(yè)服務人按照物業(yè)服務合同和物業(yè)管理制度實施物業(yè)管理活動；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)服務費；

（五）按照有關規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金；

（六）不得損害公共利益和他人合法權益；

（七）依法配合物業(yè)服務人，執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十五條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換、罷免業(yè)主委員會成員；

（三）制定物業(yè)服務內容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用物業(yè)專項維修資金;

（六）籌集物業(yè)專項維修資金;

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分進行經營；

（九）利用共有部分進行經營所得收益的分配與使用；

（十）物業(yè)服務區(qū)域調整、業(yè)主自行管理、與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同（含物業(yè)服務費的確定）、業(yè)主共有資金、業(yè)主委員會委員及專職工作人員補貼標準等有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第十六條 業(yè)主可以依照法定程序設立業(yè)主大會，并由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產生業(yè)主委員會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依法表決業(yè)主共同決定事項。一個物業(yè)管理區(qū)域設立一個業(yè)主大會。

只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。

暫時無法成立業(yè)主自治組織的，可以依照本辦法第三十七條之規(guī)定成立物業(yè)管理委員會，代行業(yè)主委員會的職責。

第十七條 物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉業(yè)主委員會：

（一）房屋已出售且交付業(yè)主的專有部分面積達到建筑物總面積二分之一以上；

（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年。

符合前款規(guī)定成立業(yè)主大會條件的，建設單位應當向區(qū)物業(yè)管理主管部門提出籌備業(yè)主大會的書面申請，協(xié)助業(yè)主大會籌備工作。

業(yè)主也可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門提出籌備業(yè)主大會的書面申請，同時報送居（村）民委員會；申請人應在聯(lián)名業(yè)主中指定一名或多名籌備工作發(fā)起人，發(fā)起人對所遞交資料的真實性負責。居（村）民委員會應當在收到書面申請后，核實申請人的業(yè)主身份，核實無誤的，應在三十日內組織成立首次業(yè)主大會籌備組。

第十八條 區(qū)物業(yè)管理主管部門應當自收到成立首次業(yè)主大會書面申請后五日內通知建設單位或物業(yè)服務人報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）銷售清冊及業(yè)主名冊；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業(yè)服務用房配置證明；

（七）已籌集的物業(yè)專項維修資金清冊；

（八）其他依法應當移交的文件資料。

建設單位或物業(yè)服務人應當自收到區(qū)物業(yè)管理主管部門通知后十日內報送材料，協(xié)助成立籌備組，并在物業(yè)管理區(qū)域內為籌備組和業(yè)主大會的活動提供相應的人力、場地等便利性支持。

已經錄入三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺，且能夠依法公示的資料，建設單位或物業(yè)服務人可以不再另行提供。

首次業(yè)主大會籌備組由本物業(yè)管理區(qū)域內履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主和建設單位、居（村）民委員會黨組織、居（村）民委員會等派員組成。籌備組組長由居（村）民委員會代表擔任，籌備組其他成員由居（村）民委員會確定，報區(qū)物業(yè)管理主管部門書面確認。

籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主成員應當不少于籌備組人數(shù)的二分之一?；I備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺進行公示，公示日期不少于五日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由居（村）民委員會協(xié)調、答復；仍有爭議的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門確認。

建設單位應積極參與籌備工作。建設單位拒絕派員，或在收到居（村）民委員會通知后未按要求日期派員參加籌備組，不影響籌備組的成立。

經籌備組申請，房屋交易管理機構或者不動產登記機構應當及時提供房屋面積、門牌號碼、業(yè)主姓名和聯(lián)系方式等信息。

第十九條 首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

（一）確認業(yè)主身份并公示業(yè)主名單，確定業(yè)主人數(shù)和在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式、內容和表決規(guī)則；

（三）擬訂業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約草案；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、候選人產生辦法和候選人名單；

（五）確定首屆業(yè)主委員會選舉辦法；

（六）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（七）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

對前款規(guī)定的內容，籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，同時在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺公示、公告，并以短信等文字形式通知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權數(shù)等提出異議的，籌備組應當予以復核并告知異議人復核結果。

籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議；逾期不能召開的，或者因選舉產生的業(yè)主委員會委員人數(shù)低于業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定人數(shù)下限時決定補選的，可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門申請延長籌備期限一次，但延長時間不得超過九十日。首次業(yè)主大會會議應當表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約等文件，選舉產生業(yè)主委員會委員和候補委員。

籌備組長應當對所收集資料的完整性、安全性負責，指定專人保管并進行詳細登記建檔?；I備組應當自業(yè)主委員會選舉產生之日起十日內，向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料后解散?；I備組在規(guī)定期限內不能組織召開首次業(yè)主大會會議的，自行解散。自行解散的，應將資料完整移交給區(qū)物業(yè)管理主管部門。

第二十條 管理規(guī)約應當對物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主共同權益、業(yè)主義務、違約責任等事項依法作出約定。管理規(guī)約對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力。

業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的名稱、議事方式、業(yè)主投票權數(shù)認定方法、表決程序，業(yè)主委員會的選舉和議事規(guī)則、人員組成、職責、任期及職務終止，業(yè)主委員會委員及共有物業(yè)收益收支情況審計要求等事項依法作出約定。

管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則不得違反法律、法規(guī)，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得制定對部分業(yè)主顯失公平的內容。

第二十一條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或書面征求意見形式召開。

業(yè)主大會會議需要表決業(yè)主共同決定事項的，可優(yōu)先選用三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺投票方式召開，對有關事項進行表決。

業(yè)主大會相關電子、書面資料征集、統(tǒng)計辦法和存檔期限由業(yè)主大會決定，存檔期限不得少于五年。

業(yè)主對業(yè)主大會表決結果存在異議的，可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門反映。區(qū)物業(yè)管理主管部門應當核實相關表決信息。

第二十二條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會負責召集。定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。

業(yè)主大會會議召集人應當于會議召開十五日前通知全體業(yè)主，并將會議議題、具體內容、時間、地點和形式等予以公示。召開業(yè)主大會會議，應當提前三個工作日書面告知區(qū)物業(yè)管理主管部門和居（村）民委員會。居（村）民委員會應當派員列席會議。

業(yè)主大會會議召集人應當在業(yè)主大會會議作出決定三日內將決定在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺公示。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當在收到提議二十日內召集臨時會議：

（一）經百分之二十以上業(yè)主書面聯(lián)名提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，應當提交書面建議、聯(lián)系方式和物業(yè)權屬證明。業(yè)主委員會應當核實提議人的業(yè)主身份。不符合要求的，其提議無效。

業(yè)主委員會逾期不組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以向區(qū)物業(yè)管理主管部門提出召開要求。區(qū)物業(yè)管理主管部門應當督促業(yè)主委員會限期組織召開業(yè)主大會會議；期滿后仍未組織召開的，區(qū)物業(yè)管理主管部門可以應業(yè)主要求，委托居（村）民委員會組織召開。

第二十三條 業(yè)主大會會議采用記名投票方式進行。

業(yè)主可以自行投票，也可以委托他人投票，一名受托人不得接受超過三名業(yè)主的委托。

委托投票的，應當提供委托人和受托人的身份證明資料、授權委托書。授權委托書中應當載明委托事項、委托人意見、投票權數(shù)和委托人聯(lián)系方式。

業(yè)主個人因客觀原因無法使用電子投票的，可以選用其他法定方式投票，并將投票結果錄入三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第二十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，對全體業(yè)主負責，接受業(yè)主監(jiān)督，履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告財務收支、物業(yè)管理實施及業(yè)主委員會委員履職情況；

（二）根據(jù)業(yè)主大會決定，與選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務人簽訂并履行物業(yè)服務合同，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，并可以委托第三方評估機構對物業(yè)服務人履約情況開展評估；

（三）督促業(yè)主交納物業(yè)專項維修資金，及時足額支付物業(yè)服務費用，對逾期不支付的督促其限期支付；組織專項維修資金的續(xù)籌，監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的使用；

（四）擬訂業(yè)主共有部分經營管理方案以及收益的管理、使用和分配方案并報業(yè)主大會決定，監(jiān)督物業(yè)服務人對業(yè)主共有部分的經營和使用情況；

（五）制定重大維修工程項目年度維修計劃，監(jiān)督公共事務管理制度的執(zhí)行，協(xié)調、處理涉及物業(yè)管理的公共事務；

（六）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會議記錄、共有部分檔案、會計憑證、會計賬簿、財務報表等有關文件，并建立相關檔案；

（七）聽取業(yè)主的意見和建議，監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（八）協(xié)助區(qū)物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會調解處理物業(yè)管理糾紛；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會賦予的其他職責。

業(yè)主委員會不得阻撓業(yè)主大會行使職權，不得拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定，未經業(yè)主大會決定不得擅自與物業(yè)服務人簽訂或者解除物業(yè)服務合同。

業(yè)主大會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，設立業(yè)主監(jiān)事會或者監(jiān)事，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。

第二十五條 業(yè)主委員會由五人以上單數(shù)委員組成，具體人數(shù)根據(jù)本物業(yè)管理區(qū)域的面積及戶數(shù)規(guī)模、業(yè)主委員會委員分工需要等實際情況確定，一般為五到十一人。業(yè)主委員會委員人數(shù)可以在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

業(yè)主委員會委員應當由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產生，業(yè)主委員會委員每屆任期三至五年，可以連選連任，委員任期與業(yè)主委員會任期相同，具體任期由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。業(yè)主委員會主任委員、副主任委員由業(yè)主委員會從委員中推選產生。

業(yè)主委員會委員職責、分工應經業(yè)主委員會會議通過并公示；分工調整時，應同時公示分工調整原因、分工調整書面確認函及業(yè)主委員會相關議題會議紀要。

第二十六條 業(yè)主委員會委員應當為本物業(yè)管理區(qū)域的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主授權的自然人代表，并符合下列條件：

（一）積極履行業(yè)主義務，具有完全民事行為能力；

（二）身體健康、熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力，有參與集體事務的時間和精力；

（三）遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）本人、配偶及其近親屬與物業(yè)服務人無直接的利益關系；

（五）書面承諾及時、全面履行工作職責；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

對有不履行業(yè)主義務，侵害業(yè)主共同利益行為的業(yè)主，業(yè)主大會可以在業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約中對其擔任業(yè)主委員會委員作出限制性規(guī)定。

鼓勵和支持符合條件的中國共產黨黨員、人大代表、政協(xié)委員、民主黨派人士、公職人員、居（村）民委員會成員以及具有財會、管理、法律等專業(yè)知識的人員積極參選業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員候選人通過業(yè)主自薦，或者業(yè)主聯(lián)名推薦、居（村）民委員會黨組織推薦、居（村）民委員會推薦等方式產生。

籌備組應當審查候選人資格，提出候選人名單，并報送區(qū)物業(yè)管理主管部門。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺公示。

第二十七條 業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持下列材料向區(qū)物業(yè)管理主管部門備案：

（一）業(yè)主委員會委員名單及相關資料；

（二）業(yè)主大會會議表決結果及決議；

（三）經業(yè)主大會會議表決通過的管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員職責分工確認函；

（五）業(yè)主大會決議的其他事項。

符合備案條件的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應當自收到備案資料之日起五日內出具備案證明。取得備案證明后，業(yè)主委員會依法申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。業(yè)主委員會應當對所提供材料的真實性、合法性負責。

本條第一款所列備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內辦理備案變更手續(xù)。

業(yè)主委員會應當將備案情況及時告知居（村）民委員會。

第二十八條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經費、業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔，經費的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定。

業(yè)主大會決定對業(yè)主委員會主任委員任期和離任實行經濟責任審計的，審計費用從業(yè)主共有部分經營收益中列支，不足部分由全體業(yè)主共同承擔。

業(yè)主委員會如需聘用專職或者兼職工作人員，其工作內容、工作職責需書面明確并公示，其工作經費納入業(yè)主委員會工作經費。專、兼職工作人員工作安排不得故意干擾、擾亂物業(yè)服務人正常履行物業(yè)服務合同。

前款規(guī)定所需費用從業(yè)主共有部分經營收益中列支，不足部分由全體業(yè)主共同承擔，具體辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

第二十九條 業(yè)主委員會會議每季度至少召開一次，由業(yè)主委員會主任委員或者主任委托的副主任召集。經業(yè)主委員會主任委員或者三分之一以上業(yè)主委員會委員提議，可以召開業(yè)主委員會臨時會議，由提議人召集。會議應當有過半數(shù)委員出席方能召開，作出決定應當經業(yè)主委員會委員過半數(shù)通過方為有效。業(yè)主委員會會議應當有書面記錄，經出席會議的委員簽字后在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示并存檔。

第三十條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，保障業(yè)主的知情權和監(jiān)督權，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺如實向全體業(yè)主公告公示下列信息：

（一）物業(yè)服務合同、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則、管理規(guī)約；

（二）業(yè)主委員會委員和專職、兼職工作人員的姓名、職務、聯(lián)系方式、工作分工、職責等信息；

（三）業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會會議紀要、會議決定；

（四）業(yè)主委員會委員交納物業(yè)服務費用情況、車位（車庫）使用情況、違章搭建情況、公共區(qū)域占用情況、在本物業(yè)區(qū)域內開展或推薦商戶開展經營活動情況等；

（五）業(yè)主大會、業(yè)主委員會日常工作經費開支明細信息，年度經費預算、結算情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位處置情況；

（七）物業(yè)專項維修資金使用與結余情況；

（八）業(yè)主共有物業(yè)、共有部分經營與收益情況；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定及業(yè)主大會決定公開的其他信息。

前款第五、六、七、八項，每年至少應該公告一次；第一、二、三、四項應當常年公告并及時更新。委托物業(yè)服務人管理的，業(yè)主委員會可以委托物業(yè)服務人代為公示。業(yè)主委員會主任委員對公告、公示信息的真實、準確性負責。

第三十一條 業(yè)主大會可以一并選舉業(yè)主委員會候補委員，候補委員人數(shù)不得超過業(yè)主委員會委員人數(shù)的二分之一。業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時，從候補委員中按照得票順序依次遞補為業(yè)主委員會委員。

業(yè)主委員會委員辭職，應當向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出書面辭呈。業(yè)主委員會主任委員及分管財務的業(yè)主委員會委員辭職有離任審計要求的，具體要求應在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確。

第三十二條 業(yè)主委員會委員不得有下列行為：

（一）拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實真相，轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關的文件、資料或者擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（三）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會授權與物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；

（四）侵占、挪用業(yè)主共有部分收益，擅自將業(yè)主共有部分收益借貸給他人或者以業(yè)主大會財產為他人提供擔保；

（五）收受、索取物業(yè)服務人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的財物、減免收費等利益；

（六）向本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務人銷售商品、承攬其相關業(yè)務，獲取其他不正當利益；

（七）泄露業(yè)主信息；

（八）擅自出租、占用共有物業(yè)場地、場所；超出業(yè)主大會授權范圍使用共有物業(yè)經營收益；

（九）違反法律、法規(guī)規(guī)定或者侵害業(yè)主合法權益的其他行為。

業(yè)主委員會委員有前款行為之一的，按照業(yè)主大會議事規(guī)則提請業(yè)主大會決定是否予以罷免。

經專有部分占建筑物總面積百分之二十以上且占總人數(shù)百分之二十以上業(yè)主聯(lián)名書面提議罷免業(yè)主委員會委員資格的，應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則提請業(yè)主大會決定是否予以罷免。

第三十三條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會委員資格自行終止：

（一）不再是本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的；

（二）因疾病或者其他原因喪失履職能力的；

（三）被判處刑罰的；

（四）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（五）法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員職務終止的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺公告，并可以接受業(yè)主查詢。

第三十四條 業(yè)主委員會任期屆滿前六個月，應當在書面報告區(qū)物業(yè)管理主管部門后，組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并在任期屆滿前產生新一屆業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會在任期屆滿前120日，仍未按規(guī)定報告，未組織換屆選舉的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應當責令其限期組織換屆選舉，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主委員會在任期屆滿前90日，仍未組織開展換屆選舉的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應當成立由業(yè)主代表、居（村）民委員會黨組織代表、居（村）民委員會代表，組成換屆小組，由換屆小組在業(yè)主委員會任期屆滿前組織召開業(yè)主大會，重新選舉業(yè)主委員會。

業(yè)主委員會任期屆滿，未組織或未完成換屆選舉的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的財物、文件資料、印章等移交給換屆小組或者區(qū)物業(yè)管理主管部門代管，業(yè)主委員會解散。居（村）民委員會可以按照本辦法第十八條、第十九條之規(guī)定，重新成立新一屆業(yè)主大會籌備小組，選舉業(yè)主委員會。

第三十五條 業(yè)主委員會應當在任期屆滿后三日內，移交有關業(yè)主大會、業(yè)主委員會的財物、文件資料、印章等。已經完成換屆選舉的，應當移交給新一屆業(yè)主委員會；未完成換屆選舉的，移交給區(qū)物業(yè)管理主管部門代管。

對不按時移交的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應當責令其限期移交；拒不移交的，所在地的公安機關應當協(xié)助移交。

業(yè)主委員會委員資格終止或者被罷免的，應當在三日內將其使用、保管的文件、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給業(yè)主委員會。

第三十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，區(qū)物業(yè)管理主管部門應當責令限期改正；逾期不改正的，撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求區(qū)物業(yè)管理主管部門依法處理或者向人民法院提起訴訟。

第四節(jié) 物業(yè)管理委員會

第三十七條 物業(yè)管理區(qū)域有下列情形之一的，可以由區(qū)物業(yè)管理主管部門組織成立物業(yè)管理委員會，臨時代行業(yè)主委員會職責：

（一）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件但未成立，經區(qū)人民政府、居（村）民委員會指導后仍不能成立的；

（三）業(yè)主委員會長期不能正常履職，需要重新選舉業(yè)主委員會，經區(qū)物業(yè)管理主管部門指導后仍不能選舉產生新一屆業(yè)主委員會的；

（四）百分之三十以上業(yè)主聯(lián)名要求的。

物業(yè)管理委員會可以由區(qū)物業(yè)管理主管部門、轄區(qū)公安機關派出機構、居（村）民委員會黨組織、居（村）民委員會、建設單位、業(yè)主代表等組成，一般為七至十一人的單數(shù)。物業(yè)管理委員會主任由區(qū)物業(yè)管理主管部門或居（村）民委員會黨員代表擔任，并應當在業(yè)主成員中明確一名副主任，承擔日常事務。

區(qū)物業(yè)管理主管部門應當將物業(yè)管理委員會成立情況在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺公示，并報告市物業(yè)管理主管部門。

第三十八條 物業(yè)管理委員會履行如下職責：

（一）依法推動、指導成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會；

（二）向區(qū)物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會及時反映居住區(qū)的衛(wèi)生情況，協(xié)助政府相關部門搞好社區(qū)綠化、公共衛(wèi)生工作；

（三）加強對物業(yè)服務人的監(jiān)督工作。積極協(xié)調物業(yè)服務人、物業(yè)管理委員會、業(yè)主、居（村）民委員會等各方關系；監(jiān)督、檢查消防、設備設施等安全運行情況；

（四）監(jiān)督公共區(qū)域、業(yè)主共有部分經營及收益支配；

（五）物業(yè)糾紛調解及其他物業(yè)管理相關工作。

物業(yè)管理委員會可以憑區(qū)物業(yè)管理主管部門開具的介紹信，申請刻制印章，開立銀行賬戶。

物業(yè)管理委員會工作規(guī)則，由市物業(yè)管理主管部門另行制定。

第四章 物業(yè)管理服務

第一節(jié) 前期物業(yè)管理服務

第三十九條 建設單位承擔前期物業(yè)服務責任。建設單位銷售房屋前，應當依法選聘前期物業(yè)服務人，簽訂前期物業(yè)服務合同。

建設單位應當通過三亞市人民政府公共資源交易平臺采用招標方式選聘前期物業(yè)服務人。一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招投標，任何單位和個人不得將一個物業(yè)服務區(qū)域化整為零規(guī)避招標。其中，項目總建筑面積在三萬平方米以下的，可以采用邀請招標方式。投標人少于三個的，經區(qū)物業(yè)管理主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務人。

前期物業(yè)招標、投標文件，應作為前期物業(yè)服務合同附件，與前期物業(yè)服務合同一并在區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。前期物業(yè)服務合同中服務標準、服務內容、收費標準等，應與招、投標文件保持一致。

第四十條 前期物業(yè)服務合同期限由建設單位和物業(yè)服務人約定，最長期限不超過三年。期限屆滿，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效之前，前期物業(yè)服務人繼續(xù)提供服務，服務期限為不定期；期限未滿或者未約定前期物業(yè)服務期限，業(yè)主委員會或者業(yè)主與新物業(yè)服務人訂立的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

建設單位應當于交付前，一次性配置完善用于供水、供電、供氣用量抄表，消防監(jiān)控、安全監(jiān)控、智能化運用等與業(yè)主生活、物業(yè)服務密切相關的配套電腦軟、硬件，以及辦公桌椅、設備等物資。所配置物資、資產歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務人使用并承擔保管、維護、保養(yǎng)責任。物業(yè)服務人在交接時，不得以投入資金等原因破壞、拆除、控制密碼，拒不移交。

第四十一條 建設單位與物業(yè)買受人簽訂《商品房買賣合同》時應當將《前期物業(yè)服務合同》作為附件，一并由買受人書面簽收。

建設單位應在物業(yè)銷售前制定臨時管理規(guī)約，臨時管理規(guī)約應當符合本辦法第二十條關于管理規(guī)約的規(guī)定，并對全體業(yè)主同意授權物業(yè)服務人代為查驗共用部位、共用設施設備的事項作出約定；建設單位在銷售物業(yè)時應向物業(yè)買受人明示臨時管理規(guī)約的內容并予以說明。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。業(yè)主大會表決通過管理規(guī)約后，臨時管理規(guī)約即失效。

第四十二條 新建物業(yè)交付使用前，建設單位和物業(yè)服務人應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定，在區(qū)物業(yè)管理主管部門指導監(jiān)督下，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，共同對物業(yè)服務區(qū)域內共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收，確認現(xiàn)場查驗結果，形成查驗記錄。

承接查驗協(xié)議應當對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。對于承接查驗發(fā)現(xiàn)的問題，建設單位應當在三十日內予以整改。承接查驗應在物業(yè)交付使用十五日前完成。

物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產的原則。承接查驗時，建設單位還應當邀請業(yè)主代表和居（村）民委員會代表參加，必要時可以聘請相關專業(yè)服務機構協(xié)助進行。物業(yè)承接查驗的費用由建設單位承擔。

現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）房屋及建筑物面積清冊；

（五）物業(yè)服務所需要的其他資料。

新建物業(yè)未經承接查驗的，不得交付使用。鼓勵物業(yè)服務人通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動，向建設單位提供有關物業(yè)管理的建議，為實施物業(yè)管理創(chuàng)造有利條件。

區(qū)物業(yè)管理主管部門應當指導開展物業(yè)承接查驗并公開結果，監(jiān)督新建物業(yè)項目有序查驗、交接。

第四十三條 實施承接查驗的物業(yè)，應當具備下列條件：

（一）通過規(guī)劃條件核實，取得綜合驗收合格證明或者建設工程竣工驗收、消防驗收、環(huán)境保護驗收等分項合格證明文件；

（二）供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等設施設備已按照規(guī)劃設計要求建成，專有部分和共有部分的供水、供電、供氣已安裝經強制檢定合格的獨立計量器具，排水管網(wǎng)實現(xiàn)雨污分流，建設單位已依法辦理排水手續(xù)；

（三）教育、養(yǎng)老、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務、生活垃圾分類投放和收運設施等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施已按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等設施設備取得使用合格證書；

（六）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（七）法律、法規(guī)等規(guī)定的其他條件。

分期開發(fā)建設的物業(yè)，建設單位和物業(yè)服務人可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗。建設單位分期交付的，交付的物業(yè)區(qū)域最小單位為整幢。

第四十四條 物業(yè)服務人應當自物業(yè)交接后三十日內，將下列文件裝訂成冊，向區(qū)物業(yè)管理主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）臨時管理規(guī)約；

（二）物業(yè)承接查驗方案、物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（三）建設單位向物業(yè)服務人移交的資料清單；

（四）共有部分、公共區(qū)域、設備設施交接記錄。查驗問題整改報告及未完成整改事項承諾書等書面資料；

（五）本交付區(qū)域房屋及建筑物面積清冊；

（六）其他與承接查驗有關的文件。

物業(yè)服務人應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺公告。

區(qū)物業(yè)管理主管部門應當將承接查驗備案材料抄送居（村）民委員會。

第四十五條 物業(yè)服務人應當將承接查驗有關的紙質及電子文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。

物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務人的，被解聘的物業(yè)服務人應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務人或業(yè)主委員會移交物業(yè)承接查驗檔案。

第二節(jié) 物業(yè)管理服務

第四十六條 一個物業(yè)管理區(qū)域應當由一個物業(yè)服務人提供物業(yè)服務。

同一物業(yè)管理區(qū)域內分期開發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務人的，后期建成部分應當由同一物業(yè)服務人提供物業(yè)服務。

后期建成部分因開發(fā)周期、物業(yè)類型等原因，造成物業(yè)服務標準、物業(yè)服務費用標準等條件改變的，建設單位應向區(qū)物業(yè)管理主管部門說明情況，提交后期建成部分物業(yè)服務方案、物業(yè)服務費用評審報告。

第四十七條 業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人。

首屆業(yè)主大會成立后，應在九十日內完成是否續(xù)聘原物業(yè)服務人的決定。未作出續(xù)聘決定的，按照本辦法第四十條第一款執(zhí)行；決定續(xù)聘的，應在作出決定三十日內與原物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務人，并將決定書面通知原物業(yè)服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主大會應當就物業(yè)服務合同中物業(yè)服務內容、物業(yè)服務標準、物業(yè)服務費用標準等事項進行表決。業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿前，與原物業(yè)服務人完成物業(yè)服務合同續(xù)簽。

物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有依法作出續(xù)聘或者另聘決定，物業(yè)服務人同意繼續(xù)提供物業(yè)服務的，原物業(yè)服務合同繼續(xù)有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業(yè)服務合同，但應當至少提前六十日書面通知另一方當事人。

物業(yè)服務人決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿九十日前書面通知業(yè)主或者業(yè)主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人應在作出前款續(xù)聘、另聘、解聘及解除不定期合同決定十日內，及本條第二款、第四款約定合同簽訂三十日內，將結果在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺公告，并抄送區(qū)物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會。

第四十八條 業(yè)主大會決定另外選聘物業(yè)服務人的，由業(yè)主委員會擬定選聘方案，經業(yè)主大會表決通過后實施。選聘方案應當包括選聘的方式、參選物業(yè)服務人資信要求、物業(yè)服務內容、服務質量標準、服務收費標準、合同期限等內容。

倡導業(yè)主大會通過三亞市人民政府公共資源交易平臺以公開招標方式選聘物業(yè)服務人。

第四十九條 物業(yè)服務合同應當約定下列物業(yè)服務事項：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理和維護；

（二）共有部分綠化的養(yǎng)護、管理；

（三）共有部分的保潔；

（四）日常安全巡查，維護物業(yè)管理區(qū)域內的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產安全；

（五）共有部分的經營和管理；

（六）共有部分的病媒生物預防控制；

（七）車輛的停放管理；

（八）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；

（九）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務管理；

（十）物業(yè)檔案資料的保管；

（十一）物業(yè)服務費用標準；

（十二）業(yè)主大會或者業(yè)主委托的其他物業(yè)服務事項。

物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、服務費用應與物業(yè)服務人投標文件承諾的條款一致，業(yè)主大會招標文件、物業(yè)服務人投標文件應作為物業(yè)服務合同附件。

物業(yè)服務人不得將其應當提供的全部物業(yè)服務委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務支解后分別委托給第三人。物業(yè)服務人將物業(yè)服務合同中的部分專項服務事項委托給專業(yè)性服務組織或者其他第三人的，應當就該部分專項服務事項向業(yè)主負責。

業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務人另行約定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務人應在簽訂物業(yè)服務合同一個月內，將物業(yè)招標文件、中標物業(yè)服務人投標文件和物業(yè)服務合同在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺公示，并向區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。區(qū)物業(yè)管理主管部門應當將備案的文件及合同抄送居（村）民委員會。

第五十條 鼓勵與推動物業(yè)服務人開展、參與居家養(yǎng)老、家庭服務等社區(qū)生活服務業(yè)務。支持有條件的物業(yè)服務人為業(yè)主提供家政、購物等服務，為老年人開展助餐、助浴、助潔、助急、助行、助醫(yī)、照料看護、定期巡訪等養(yǎng)老服務。鼓勵物業(yè)服務人按照有關規(guī)定申請享受相應優(yōu)惠扶持政策。民政部門和區(qū)人民政府、居（村）民委員會應當予以指導、協(xié)助。

第五十一條 物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺公示、及時更新下列信息，并通過短信、微信等形式告知全體業(yè)主：

（一）物業(yè)服務人的營業(yè)執(zhí)照、項目物業(yè)服務負責人的基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務投訴電話。物業(yè)服務工作人員名單、工作崗位、工作職責、責任區(qū)域等；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）電梯、消防、智能化監(jiān)控等具有專業(yè)技術要求的設施設備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）上一年度物業(yè)服務合同履行情況；

（五）由物業(yè)服務人管理的上一月度共用設施設備和相關場地公共用水、用電的費用分攤情況；

（六）由物業(yè)服務人管理的業(yè)主共有部分物業(yè)收益收支情況；

（七）由物業(yè)服務人管理的車位（車庫）的出售和出租情況；

（八）由物業(yè)服務人管理的物業(yè)專項維修資金使用情況；

（九）房屋裝飾裝修及使用過程中的結構變動等安全注意事項。裝修違章行為報送及處理情況；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同、管理規(guī)約約定的其他應當公示的信息。

業(yè)主有權查詢公示內容，業(yè)主對公示內容有異議的，物業(yè)服務人應當自收到異議之日起七日內予以書面答復。

物業(yè)服務人應當聽取業(yè)主意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，每年向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告工作情況。

前款第一項、第二項、第三項、第四項應常年公示并及時更新；第五項應每月公示；其他項每年至少公示一次。

第五十二條 物業(yè)服務人在物業(yè)服務活動中應當按照物業(yè)服務合同的約定提供物業(yè)服務，并且遵守下列規(guī)定：

（一）做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關財務賬冊；

（二）建立健全物業(yè)管理區(qū)域安全防范制度和制訂安全防范應急預案，保障安防監(jiān)控設施正常運轉，落實安防人員、安防設施及安全保障措施，防范從建筑物中拋擲物品等情況發(fā)生，保護業(yè)主的人身、財產安全；

（三）維護物業(yè)管理區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導業(yè)主進行垃圾分類處理；

（四）制定和完善物業(yè)服務工作應急預案，及時處理物業(yè)服務中的突發(fā)事件及其他日常糾紛；

（五）聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務；

（六）執(zhí)行人民政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合人民政府和居（村）民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域公共衛(wèi)生、疫情防控等工作；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他義務。

物業(yè)服務人不得有下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)服務用房和物業(yè)共用部位、共用設施設備的用途；

（二）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內道路或者場地，損害業(yè)主共同利益；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營；

（四）物業(yè)服務合同終止時，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務用房和有關財物、資料；

（五）擅自退出物業(yè)管理區(qū)域；

（六）擅自采取停止供電、停止供水、限制使用電梯、限制出入小區(qū)、限制水電充值等方式催交物業(yè)服務費；

（七）出售、泄露或者非法提供、使用業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（八）強制業(yè)主、物業(yè)使用人通過指紋、人臉識別等生物信息方式使用共用設施設備；

（九）騙取、挪用、貪污或者侵占物業(yè)專項維修資金、公共收益等業(yè)主共有財產；

（十）其他違反法律、法規(guī)規(guī)定和合同約定的行為。

物業(yè)服務人處理業(yè)主、物業(yè)使用人的個人信息應當依法進行并確保信息安全。

第五十三條 業(yè)主可以依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務人。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業(yè)服務人，但合同對通知期限另有約定的除外。解除合同造成物業(yè)服務人損失的，除不可歸責于業(yè)主的事由外，業(yè)主應當賠償損失。

物業(yè)服務人應當在物業(yè)服務合同依法解除、終止或者延續(xù)服務情形終止后十日內，辦理以下移交手續(xù)，并退出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）業(yè)主資料、物業(yè)服務等書面及電子檔案資料；

（二）移交業(yè)主共有的物業(yè)服務用房、物業(yè)管理設施設備用房、經營用房、場地和其他財物；

（三）物業(yè)承接查驗檔案；

（四）簽訂驗收協(xié)議，完成物業(yè)共有部位、共有設備設施的移交查驗；

（五）移交提供物業(yè)服務期間用前期開辦費、業(yè)主共有資金購置的業(yè)主共有資產；

（六）移交預收的物業(yè)服務費用或者結余的物業(yè)服務資金、物業(yè)專項維修資金及相關費用；

（七）移交提供物業(yè)服務期間形成的有關業(yè)主共有部分大修、更新、改造及維修、運行、保養(yǎng)的有關資料；

（八）完整移交水、電、停車場、弱電、辦公電腦等操作系統(tǒng)軟硬件及賬號密碼；以及利用物業(yè)服務費用或物業(yè)服務區(qū)域名義開辦的微信公眾號、電子郵箱、微信賬號、QQ服務號等服務軟件的賬號密碼等資料。移交方有責任保證所移交軟硬件的完整、正確、運行正常；

（九）其他應當移交的資金、資料和物品。

物業(yè)服務人不得損壞、隱匿、銷毀本條前款規(guī)定的資料、財物，并配合業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人做好交接工作。前款規(guī)定的財物和資料，成立業(yè)主委員會的，應當向業(yè)主委員會移交；未成立業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，由區(qū)物業(yè)管理主管部門接收和代管。

第五十四條 物業(yè)服務合同的權利義務依法終止后，原物業(yè)服務人不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等理由拒絕辦理移交手續(xù)、退出物業(yè)管理區(qū)域。原物業(yè)服務人拒絕移交、退出的，業(yè)主有權拒付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)服務費用；業(yè)主委員會或者業(yè)主可以請求區(qū)物業(yè)管理主管部門責令原物業(yè)服務人退出物業(yè)管理區(qū)域，并可以向轄區(qū)內公安機關請求協(xié)助，或者依法向人民法院提起訴訟。原物業(yè)服務人應當負責維持退出前物業(yè)管理區(qū)域的正常秩序。

原物業(yè)服務人違反前款規(guī)定，給業(yè)主造成損失的，應當賠償損失。

原物業(yè)服務人有權向拖欠交接日之前物業(yè)服務費的業(yè)主依法追討費用，有權依法向業(yè)主委員會追討因違法決定造成的損失。

區(qū)物業(yè)管理主管部門應當加強對物業(yè)服務人交接工作的監(jiān)督管理。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域可以在區(qū)物業(yè)管理主管部門和居（村）民委員會的指導和監(jiān)督下由業(yè)主自行管理。

業(yè)主大會決定自行管理的，應當按照監(jiān)督和管理分離的原則，制定自行管理方案，對以下事項作出明確規(guī)定：

（一）自行管理的執(zhí)行機構；

（二）自行管理的內容、標準等；

（三）聘請專業(yè)服務機構的方案；

（四）物業(yè)服務費用、物業(yè)專項維修資金的管理和使用；

（五）其他有關自行管理的內容。

電梯、消防、供配電等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，應當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。

第五十六條 業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人之間因物業(yè)管理服務發(fā)生糾紛的，可以向人民調解組織、居（村）民委員會、區(qū)物業(yè)管理主管部門申請調解，也可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

第三節(jié) 老舊小區(qū)物業(yè)管理服務

第五十七條 無物業(yè)管理的老舊小區(qū)由全體業(yè)主共同承擔管理責任。

對配套設施不齊全、環(huán)境較差的老舊小區(qū)，市、區(qū)人民政府應當制定改造規(guī)劃和年度實施計劃，完善公共配套設施設備，改善老舊小區(qū)的綜合環(huán)境。區(qū)人民政府確定改造內容清單、標準和物業(yè)管理支持政策。老舊小區(qū)接受政府出資改造的，改造后應當實現(xiàn)物業(yè)管理。

區(qū)物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會應當引導業(yè)主協(xié)商確定老舊小區(qū)的物業(yè)管理模式，指導和協(xié)助業(yè)主成立業(yè)主大會，實現(xiàn)業(yè)主自行管理或委托專業(yè)公司管理。

無法成立業(yè)主大會、實現(xiàn)自行管理或專業(yè)管理的，由居（村）民委員會組織基本保潔、電梯運行和維護等專項服務，費用由全體業(yè)主共同承擔。

支持社會資本參與老舊小區(qū)綜合整治和物業(yè)管理。鼓勵物業(yè)服務人統(tǒng)一管理在管項目周邊老舊小區(qū)，提供綜合或專項物業(yè)服務。支持物業(yè)服務人為老舊小區(qū)提供公益性物業(yè)服務。

第五十八條 鼓勵和倡導老舊小區(qū)業(yè)主繳納物業(yè)專項維修資金，建立物業(yè)專項維修資金賬戶，籌集物業(yè)專項維修資金，并將以下收益劃歸物業(yè)專項維修資金：

（一）業(yè)主共有部分經營收益；

（二）業(yè)主共有停車位（車庫）、占用業(yè)主共用部位改建的停車位（車庫）經營收益；

（三）業(yè)主繳存的物業(yè)專項維修資金；

（四）社會捐助資金，政府扶持資金；

（五）其他依法取得屬于全體業(yè)主共有的資金。

第五十九條 鼓勵和支持既有多層住宅增設電梯。既有多層住宅增設電梯應當符合規(guī)劃、土地、建設、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術標準，以及國家、省、市相關規(guī)定，并依法辦理相關批準手續(xù)。

區(qū)物業(yè)管理主管部門、居（村）民委員會應當為業(yè)主達成自愿增設電梯提供服務，物業(yè)服務人應當為增設電梯提供必要的協(xié)助。

既有多層住宅需要使用共有部分增設電梯的，應當經本幢或者本單元房屋專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

業(yè)主可以按照有關規(guī)定提取住房公積金，用于支付既有多層住宅增設電梯相關費用。

第四節(jié) 物業(yè)服務費

第六十條 物業(yè)服務收費按照市人民政府有關規(guī)定分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。

保障性住房物業(yè)服務收費實行政府指導價，具體價格由市人民政府價格主管部門制定。

其他物業(yè)的物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價。實行市場調節(jié)價定價的，應當遵循合理、公開以及質價相符的原則，由建設單位或者業(yè)主大會與物業(yè)服務人參考物業(yè)服務標準、服務規(guī)范及其信用評價情況，根據(jù)物業(yè)服務內容和水平、人力成本、物價成本等因素在物業(yè)服務合同中約定。

市物業(yè)管理主管部門應當發(fā)布物業(yè)服務清單，明確物業(yè)服務內容和標準。

第六十一條 物業(yè)服務費可以采取包干制或酬金制方式，由業(yè)主與物業(yè)服務人在物業(yè)服務合同中書面約定。

業(yè)主與物業(yè)服務人應在合同中詳細、合理約定物業(yè)服務包含的項目、服務標準，酬金、利潤計取方式、計算方法等內容。

物業(yè)服務人應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定，按照確定的物業(yè)服務區(qū)域，建立財務核算賬目。

業(yè)主大會對物業(yè)服務人有審計要求的，應在物業(yè)服務合同中明確約定審計方式、審計費用等內容，物業(yè)服務人應當予以配合。

第六十二條 物業(yè)服務費標準應當保持相對穩(wěn)定。物業(yè)服務人不得在物業(yè)服務履行期限內擅自調整物業(yè)服務收費標準。因物價變動、職工最低工資標準調整、物業(yè)服務內容及標準調整等原因確需調整的，物業(yè)服務人應遵守下列規(guī)定：

（一）委托會計師事務所對上一年度物業(yè)項目經營情況進行審計，將審計報告在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示三十日以上；

（二）擬定收費標準調整方案，調整方案包括擬調整收費標準的范圍和理由，成本變動情況，調整后的收費標準、服務內容和服務標準等事項，將調整方案在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示三十日以上；

（三）調整方案應當由業(yè)主共同決定。

物業(yè)服務人違反前款規(guī)定的，不得調整物業(yè)服務費標準。物業(yè)服務人應當將調整物業(yè)服務費標準的事項和結果及時報告區(qū)物業(yè)管理主管部門和居（村）民委員會。

物業(yè)服務人不得強制或者變相強制收費，不得增加收費項目，重復收取費用，擴大收費范圍。

物業(yè)服務人調整保障性住房物業(yè)服務收費的，應當及時向人民政府價格主管部門備案。

價格管理主管部門應當會同相關部門建立物業(yè)服務收費成本調查和物業(yè)服務收費糾紛調處機制，對物業(yè)服務人擅自擴大范圍收費、不按照規(guī)定明碼標價等問題進行督促整改，指導物業(yè)服務人規(guī)范收費行為。

第六十三條 業(yè)主應當按照約定按時足額交納物業(yè)服務費用。物業(yè)服務人已經按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)服務費用。

業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用及相關費用的，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會應當督促其限期交納；物業(yè)服務人應當書面催交，逾期仍不交納的，物業(yè)服務人可以向人民法院起訴，或者按照約定申請仲裁。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)服務費用超過三個月，且經兩次以上催告仍不支付的，物業(yè)服務人可以根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示包括房號、欠費期限、欠費金額、催告方式、催告次數(shù)等內容的欠費催告信息。

業(yè)主出租物業(yè)或者設立居住權時，應當與承租人或者居住權人約定物業(yè)服務費的交納責任。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人支付物業(yè)服務費的，從其約定。物業(yè)使用人拒不支付物業(yè)服務費的，由業(yè)主承擔。

物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務人結清物業(yè)服務費。

第六十四條 建設單位應當對業(yè)主共有部分安裝獨立的水、電等計量器具。共有部分使用的水電費用，可以納入物業(yè)服務費用統(tǒng)一收取，也可以按照約定方式由業(yè)主合理據(jù)實分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分面積占專有部分總面積的比例分攤。分攤費用應該單獨列賬，按本辦法五十一條之規(guī)定公示。

物業(yè)服務人不得將下列費用列入分攤：

（一）物業(yè)服務人辦公、生活的自用水、電費用，值班室、保安亭水、電費用；

（二）物業(yè)服務區(qū)域內陸下停車場、收費經營泳池的水、電費用；

（三）物業(yè)服務合同約定之外，在物業(yè)服務區(qū)域內開展節(jié)慶、宣傳、裝飾等公共活動的水電費用；

（四）利用共用部位、共用設施設備開展經營活動的水電費用。

物業(yè)服務合同另有約定公攤費用的遵從約定。分攤費用已計入物業(yè)服務費成本的，不得重復收取。

既有多層住宅增設電梯的相關費用按照合同約定執(zhí)行。

第六十五條 物業(yè)服務區(qū)域內，屬于已交付區(qū)域內的物業(yè)，有下列情形的，物業(yè)服務費用由建設單位全額交納：

（一）尚未出售的；

（二）已經出售但尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)；

（三）已經依法交付業(yè)主，但建設單位經物業(yè)服務人同意，在出售物業(yè)時向業(yè)主承諾贈送的物業(yè)服務費用。

第六十六條 物業(yè)服務合同依法終止后，原物業(yè)服務人拒不辦理移交，拒絕退出物業(yè)服務區(qū)域的，不得請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同終止后的物業(yè)服務費；造成業(yè)主損失的，應當賠償損失。

物業(yè)服務合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會選聘的新物業(yè)服務人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務人應當繼續(xù)配合處理物業(yè)服務事項，維持正常的物業(yè)管理秩序，并可以請求業(yè)主支付該期間的物業(yè)服務費。

第五節(jié) 共有物業(yè)經營收益

第六十七條 開發(fā)建設單位、物業(yè)服務人利用共有物業(yè)部分進行經營的，應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

業(yè)主大會成立前，利用業(yè)主共有部分進行經營的，應當在前期物業(yè)服務合同或臨時管理規(guī)約中明確約定下列事項：

（一）可以開展經營的場地范圍；

（二）在電梯、樓棟大堂、廣場等公共部位設置廣告的標準及要求；

（三）不同類型、區(qū)域的場地有償利用的最低收費標準；

（四）公共收益的財務管理要求；

（五）相關的合同、會計憑證的建檔保管、公示及查詢辦法；

（六）公共收益收支情況的定期公示與審計辦法；

（七）對可能影響業(yè)主公共利益的經營性活動的禁止性要求；

（八）社會公益性活動舉辦約定；

（九）其他需約定事項。

臨時管理規(guī)約中未明確以上事項的，經營方案由業(yè)主共同決定后實施。

業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務人和業(yè)主大會可以對前款所列事項重新約定，并經業(yè)主大會同意。利用業(yè)主共有部分從事廣告等經營性活動的，還應當經有利害關系的業(yè)主同意。

利用業(yè)主共有部分進行經營所得收入扣除合理成本后的收益，歸全體業(yè)主共有，并應當單獨列賬或者設立單獨賬戶，或者由業(yè)主委員會與物業(yè)服務人設立共管賬戶。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當加強對業(yè)主共有部分經營收益的監(jiān)督管理，并可以對其使用情況進行審計。

公共收益扣除必要的合理支出后應當主要用于補充物業(yè)專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定用于物業(yè)管理方面的其他需要。

第六十八條 車輛停放費用包含“車位（車庫）物業(yè)服務費”和“車位（車庫）使用費”。車位（車庫）物業(yè)服務費應計入車位（車庫）的物業(yè)服務收入和成本；車位（車庫）使用費屬于車位（車庫）產權人收益。前期物業(yè)服務合同、物業(yè)服務合同應明確約定“車位（車庫）物業(yè)服務費”具體標準或占車輛停放費收入的比例。臨時停車收入的車位物業(yè)服務費可以按比例計提。

屬于業(yè)主共有的停車場用于經營的，物業(yè)服務人應按照政府相關規(guī)定辦理商事登記、稅務信息確認等手續(xù)。其經營收益按合同要求扣除車位（車庫）物業(yè)服務費后，剩余部分歸業(yè)主共有部分收益，屬于全體業(yè)主所有。

非全體業(yè)主共有的車位（車庫），由業(yè)主按照前期物業(yè)服務合同或物業(yè)服務合同中約定的標準繳納車位（車庫）物業(yè)服務費。

建設單位所有的車位（車庫），建設單位同意其經營收益全部或部分用于彌補物業(yè)服務費用不足的，物業(yè)服務人應與建設單位簽訂書面協(xié)議予以明確。

保障性住房、老舊住宅小區(qū)車輛停放費用于彌補物業(yè)服務費用不足的，應在物業(yè)服務合同中書面約定，并按物業(yè)服務合同要求進行公示。

公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、城市管理、管網(wǎng)維護等執(zhí)法和維修車輛執(zhí)行任務時在物業(yè)管理區(qū)域內停放的，不得收取費用。

第六十九條 業(yè)主大會或業(yè)主大會授權業(yè)主委員會管理公共收益的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以按照業(yè)主大會議事規(guī)則，委托有資質的第三方機構對公共收益的收支情況、業(yè)主委員會工作經費進行財務審計。審計費用由全體業(yè)主分攤或者從公共收益中列支。

物業(yè)服務人管理公共收益的，物業(yè)服務人可以按照物業(yè)服務合同約定，委托有資質的第三方機構對公共收益的收支情況進行年度財務審計和合同服務期滿的財務審計。

審計結果應當在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置和三亞市物業(yè)管理信息化服務平臺公示。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第一節(jié) 物業(yè)的使用

第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)的使用與維護，應當遵守法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，安全、合理使用物業(yè)。

業(yè)主轉讓或者出租房屋時，應當將物業(yè)管理方面的約定告知受讓人或者承租人，并自合同簽訂之日起十五日內將轉讓或者出租的情況告知物業(yè)服務人和業(yè)主委員會。

第七十一條 業(yè)主不得改變物業(yè)用途和性質。業(yè)主確需改變的，應當經業(yè)主大會共同決定，并經有利害關系的業(yè)主同意。

管理規(guī)約中已經依法約定改變物業(yè)用途條件的，應同時明確約定物業(yè)服務費等相關費用收取標準及其他相關約定條件。

第七十二條 業(yè)主依法將物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的公共建筑、共用設施改變用途的，應當在辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務人。物業(yè)服務人確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。

業(yè)主應與物業(yè)服務人簽訂書面協(xié)議，并明確變更后的使用用途、維護費用、管理方案等內容；改變用途后產生經營性收益的，應納入業(yè)主共有部分經營收益。

第二節(jié) 物業(yè)安全及應急管理

第七十三條 物業(yè)管理區(qū)域內禁止下列行為：

（一）擅自改變物業(yè)的規(guī)劃用途；

（二）損壞或者違法變動房屋結構；

（三）違法搭建建筑物、構筑物；

（四）違反規(guī)定裝飾裝修；

（五）損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部位，損壞或者擅自占用、違規(guī)使用、移裝共用設施設備；

（六）破壞或者擅自改變房屋外觀；

（七）將車庫用于居住、生產經營；

（八）違反規(guī)定為車輛及車輛電瓶充電，違規(guī)停放機動車、非機動車；

（九）存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質或者超負重等違反安全規(guī)定的物品；

（十）制造超過規(guī)定標準的噪音、振動或者影響鄰居采光、通風；

（十一）違反垃圾分類管理規(guī)定處理垃圾，任意排放污水；

（十二）從建筑物中拋擲物品；

（十三）侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施；

（十四）擅自擺攤設點、占道經營；

（十五）損壞、挪用、停用消防設施設備，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道；

（十六）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

（十七）法律、法規(guī)和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約禁止的其他行為。

有前款所列行為的，物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當及時報告所在轄區(qū)執(zhí)法部門。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第七十四條 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)進行裝飾裝修的，應當事先告知物業(yè)服務人和業(yè)主委員會。物業(yè)服務人應當將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、物業(yè)使用人。

業(yè)主、物業(yè)使用人在裝飾裝修工程開工前，應當持有關資料向物業(yè)服務人辦理登記手續(xù)，簽訂并嚴格遵守裝飾裝修管理協(xié)議，不得影響他人生產、生活。業(yè)主進行裝飾裝修影響到相鄰業(yè)主正常生產、生活的，相鄰業(yè)主有權勸止，也可以請求物業(yè)服務人或者業(yè)主委員會協(xié)調處理。物業(yè)服務人或者業(yè)主委員會應當在接到請求后及時協(xié)調處理。

業(yè)主違反法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的，物業(yè)服務人應當及時督促其改正；仍不改正的，物業(yè)服務人有權禁止裝飾裝修施工人員和施工材料進入物業(yè)管理區(qū)域，并報告有關主管部門，有關主管部門應當及時處理。

第七十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當加強對其所有或者使用的窗戶、陽臺等設施的管理，防止設施、擱置物、懸掛物等脫落、墜落，造成安全事故。在氣象部門發(fā)布臺風、暴雨等氣象預警信息后，應及時進行相關檢查，做好防范措施。

物業(yè)服務人應當按照服務要求，認真完成日常巡查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，應當及時提醒業(yè)主、物業(yè)使用人采取措施消除安全隱患。業(yè)主、物業(yè)使用人未采取措施消除安全隱患的，物業(yè)服務人應當采取必要的防范措施，并向業(yè)主委員會、居（村）民委員會報告。

第七十六條 物業(yè)服務人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作。

物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務人應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。

物業(yè)服務人應制定自然災害、交通事故、消防管理、防搶防盜、衛(wèi)生防疫等緊急突發(fā)事件的應急管理預案，成立救援隊伍，配置各類應急物資，在收到氣象預警、自然災害等信息后，應加強巡查物業(yè)共有部分、公共區(qū)域，及時向業(yè)主轉發(fā)預警信息，做好防范措施。定期邀請相關行業(yè)主管部門、專業(yè)管理部門、業(yè)主、物業(yè)使用人等進行多方聯(lián)合演練，提高應急反應能力。

鼓勵物業(yè)服務人購買物業(yè)管理責任保險，防范經營風險。

第七十七條 市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設、綜合行政執(zhí)法、公安、市場監(jiān)督、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、自然資源和規(guī)劃、應急管理、消防救援等部門和機構依據(jù)自身職能，加強物業(yè)管理區(qū)域內執(zhí)法聯(lián)動，依法查處違法行為，并在物業(yè)管理區(qū)域內顯著位置公示執(zhí)法主體相關聯(lián)系信息。

相關執(zhí)法信息應納入三亞市物業(yè)服務行業(yè)誠信管理檔案。

第三節(jié) 停車管理

第七十八條 物業(yè)管理區(qū)域內的車位（車庫），應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要。

車位（車庫）數(shù)量等于或者少于物業(yè)管理區(qū)域的房屋套數(shù)時，每套房屋只能配套購買或者受贈一個車位（車庫）。

經業(yè)主大會決定，可以采用先到先停、不固定車位位置等優(yōu)化停車資源的方式使用公共、共用車位、車庫。

空余車位（車庫）可以臨時出租給業(yè)主、物業(yè)使用人以外的單位或者個人，但業(yè)主、物業(yè)使用人有需要的，應當隨時收回。

建設單位不得只出售而不出租車位（車庫），不得以租代售，不得只長租不短租。建設單位應當公開并及時更新物業(yè)管理區(qū)域內尚未出售、附贈或者出租的車位（車庫）信息，業(yè)主要求承租的，建設單位不得拒絕。建設單位委托物業(yè)服務人管理的，物業(yè)服務人應及時公示、更新車位（車庫）出售、附贈或出租情況。

建設單位或者業(yè)主不得將車位（車庫）出售或者轉讓給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人購買車位（車庫）的，不動產登記部門不得辦理登記、過戶手續(xù)。

第七十九條 物業(yè)服務人應當采取措施，對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進行嚴格管理。進入物業(yè)管理區(qū)域的車輛，應當在停車場所有序停放，不得占用疏散通道、消防車通道，不得影響其他車輛和行人的正常通行。

工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內停放。但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設、設施設備維修確需停放以及業(yè)主因搬家等確需臨時停放車輛的除外。

物業(yè)管理區(qū)域內發(fā)生交通事故報警的，公安機關交通管理部門應當受理。

對依照本條規(guī)定不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內停放的車輛或者停放車輛影響其他車輛和行人正常通行的，物業(yè)服務人應當予以阻止，或者責令離開。

第八十條 新建物業(yè)應當按照國家和本省地方標準配建停車位充電設施，與主體工程同步設計、施工、驗收。

已建成物業(yè)應當按照標準和技術規(guī)范要求逐步改造建設停車位充電設施。物業(yè)服務人、業(yè)主委員會應當支持充電設施建設，配合施工單位等開展現(xiàn)場勘查、用電安裝、施工建設等工作。

第四節(jié) 物業(yè)保修與維護

第八十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人、其他單位和個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。

因維修物業(yè)或者公共利益需要，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務人的同意。其中物業(yè)服務人確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意；未成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，應將占用事由、占用時間等信息在施工現(xiàn)場及物業(yè)管理區(qū)域內公示。

臨時占用、挖掘道路、場地的，施工方應當負責做好防護、警示工作，并在約定期限內恢復原狀。

第八十二條 已交付使用的物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主專有部分以外的水、電、氣等專業(yè)經營設施設備發(fā)生故障、不能正常使用的，專業(yè)經營單位應當及時采取措施，排除故障。

專業(yè)經營單位對專業(yè)經營設施設備進行更新、改造、維護和管理，需要進入物業(yè)管理區(qū)域的，應當事先告知業(yè)主委員會或物業(yè)服務人，在物業(yè)管理區(qū)域內公告，并依法辦理相關手續(xù)，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務人應當予以配合。

第八十三條 供水、供電、供氣、通信、有線電視等專營服務單位應當按照法律、法規(guī)等相關規(guī)定承擔物業(yè)服務區(qū)域內相關管線和設施設備的維修、養(yǎng)護責任。專營服務單位應當服務到物業(yè)服務區(qū)域內的最終用戶，并向最終用戶收取費用。

專營服務單位不得強制物業(yè)服務人無償代收費用，不得因物業(yè)服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

物業(yè)服務人接受專營服務單位委托代收費用的，應當簽訂協(xié)議，物業(yè)服務人根據(jù)約定向專營服務單位收取費用。

物業(yè)服務人接受委托代收代交前款費用的，不得向業(yè)主收取額外費用；不得以業(yè)主未交付物業(yè)服務費用等理由拒絕代收代交并擅自停止、限制向業(yè)主供水、供電、供氣等服務。

物業(yè)服務人退出物業(yè)服務區(qū)域時已代收但未向專營服務單位繳清的費用，專營服務單位應當向原物業(yè)服務人追繳，不得因未繳清費用而停止向用戶提供服務。

第八十四條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會對其負有維護責任的物業(yè)，應當按照有關規(guī)定和住宅養(yǎng)護標準，定期維修養(yǎng)護。

國家規(guī)定的建設單位保修期屆滿后，業(yè)主共有部分的維修、更新和改造責任和費用，有約定的，按照約定承擔；沒有約定或者約定不明確的，按照下列規(guī)定劃分：

（一）業(yè)主專有部分，由業(yè)主自行維修；毗連部位，由相鄰業(yè)主共同維修；

（二）單幢房屋整體共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由該幢房屋的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔；

（三）單幢房屋有兩個或者兩個以上單元，單元內共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由單元內的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔；涉及兩個或者兩個以上單元共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，由兩個或者兩個以上單元的業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔；

（四）物業(yè)全體共有部分的維修、更新、改造，由全體業(yè)主按照擁有專有部分面積所占比例承擔。

在國家規(guī)定的保修期限內，建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。建設單位委托物業(yè)服務人保修的，應當與物業(yè)服務人另行簽訂委托協(xié)議，并向業(yè)主公示該委托業(yè)務的服務流程、服務要求、服務時限、職責范圍。

依照有關規(guī)定設立物業(yè)專項維修資金的，從中列支。但物業(yè)的共有部分屬于人為損壞的，費用應當由責任人承擔。

物業(yè)保修期內發(fā)生的維修費用，由建設單位承擔，不得從物業(yè)專項維修資金中列支。

根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務人承擔的維修和養(yǎng)護費用，不得從物業(yè)專項維修資金中列支。

第八十五條 鼓勵建設單位購買工程質量潛在缺陷保險。在保險期間內，因工程質量潛在缺陷造成物業(yè)損壞的，由業(yè)主向保險公司提出書面索賠申請，保險公司應當按照法律規(guī)定和合同約定履行賠償和維修義務。

第六章 物業(yè)專項維修資金

第八十六條 物業(yè)專項維修資金實行專戶存儲，以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，并按照幢、房屋戶門號分級設分戶賬。未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設賬，按照房屋戶門號設分戶賬。

在辦理不動產首次登記時尚未出售的物業(yè)，由建設單位一次性交存首期物業(yè)專項維修資金，并在出售時向業(yè)主收取。不動產登記機構在辦理不動產首次登記時，應當核驗物業(yè)專項維修資金交存情況。

物業(yè)專項維修資金業(yè)主賬面余額不足首期交付額的百分之三十的，業(yè)主應當按照有關規(guī)定續(xù)交，續(xù)交資金不低于首期歸集的物業(yè)專項維修資金金額。業(yè)主拒不續(xù)交物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會可以督促其限期交納。

第八十七條 維修、更新、改造業(yè)主共用部分，需要使用物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務人或者相關業(yè)主可以提出使用建議，經業(yè)主依法共同決定后，由市物業(yè)管理主管部門審核同意后列支。

發(fā)生下列危及房屋安全等緊急情況的，可以申請緊急動用物業(yè)專項維修資金：

（一）消防設施設備嚴重損壞、電梯故障原因嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身安全的；

（二）屋面、外墻損壞造成嚴重滲漏的；

（三）供水水泵損壞或者水管爆裂等導致供水中斷，嚴重影響業(yè)主生活的；

（四）樓體外立面或者樓梯間、公共走廊的瓷磚等裝飾層發(fā)生脫落或者存在明顯起鼓、變形等脫落危險，危及人身財產安全的；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，嚴重影響業(yè)主生活或者危及財產安全的；

（六）供配電系統(tǒng)中涉及的設施設備發(fā)生故障，造成停電或者漏電，嚴重影響業(yè)主生活或者危及人身財產安全的；

（七）其他危及房屋使用和人身財產安全的緊急情況。

申請緊急動用物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主大會成立前，由物業(yè)服務人或者相關業(yè)主持有關材料向市物業(yè)管理主管部門申請；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會向市物業(yè)管理主管部門申請。市物業(yè)管理主管部門審核同意后列支。

第八十八條 物業(yè)專項維修資金管理與使用辦法，由市物業(yè)管理主管部門另行制定。

第七章 附則

第八十九條 本辦法中有關專業(yè)用語：

（一）專有部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內的房屋（含整幢建筑物）、車位（車庫）、攤位，以及規(guī)劃專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等特定空間。其具有構造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體；

（二）自用部位，是指業(yè)主所購房屋內部，由業(yè)主自用的臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、庭園及室內墻面、天花板、地面等部位；

（三）自用設施設備，是指業(yè)主所購房屋內部，由業(yè)主自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設施設備；

（四）共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第九十條 本辦法自2023年2月1日起施行，有效期至2028年1月31日?！度齺喪形飿I(yè)管理實施辦法》（三府〔2011〕188號）同時廢止。

第九十一條 本辦法具體應用問題由三亞市物業(yè)管理主管部門負責解釋。