關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金執(zhí)行問(wèn)題的通知

2022年1月11日，最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），對(duì)商品房預(yù)售資金賬戶的執(zhí)行問(wèn)題予以規(guī)范。

關(guān)于被執(zhí)行人是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商時(shí)，其名下的商品房預(yù)售資金賬戶能否凍結(jié)以及如何執(zhí)行，存在一定爭(zhēng)議。實(shí)踐中，也是執(zhí)行同仁經(jīng)常詢問(wèn)的問(wèn)題。

該問(wèn)題之所以存在爭(zhēng)議，在規(guī)則層面是因?yàn)橐环矫妗冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第45條第3款規(guī)定，“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！绷硪环矫?，最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第2條第1款規(guī)定，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)被執(zhí)行人占有的動(dòng)產(chǎn)、登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)、特定動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)。在事實(shí)層面則是因?yàn)閷?duì)于商品房預(yù)售資金賬戶內(nèi)的錢(qián)款究竟是否均為預(yù)售所得、一旦允許被執(zhí)行人支出能否確保用于工程建設(shè)等問(wèn)題，人民法院往往不易判斷。

從既往的實(shí)踐情況看，最高人民法院始終堅(jiān)持在執(zhí)行程序中要落實(shí)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)要求，確保預(yù)售款項(xiàng)用于工程建設(shè)。

（一）最高法院執(zhí)行裁判

（2016）最高法執(zhí)復(fù)33號(hào)案件中，最高人民法院認(rèn)為：“案涉工程進(jìn)度款屬于工程款，并用于建設(shè)項(xiàng)目的施工，如果不及時(shí)支付，將無(wú)法保證工程建設(shè)正常進(jìn)行。因此，以商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金支付案涉工程進(jìn)度款符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條第三款關(guān)于“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”的規(guī)定和上述國(guó)務(wù)院通知精神?！?/span>

（2016）最高法執(zhí)復(fù)42號(hào)案件中，最高人民法院認(rèn)為：“由于開(kāi)發(fā)商預(yù)售的商品房屬于期房，對(duì)于購(gòu)房者而言，具有比較大的風(fēng)險(xiǎn)，城市房地產(chǎn)管理法第四十五條第三款明確規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。2013年3月26日，國(guó)務(wù)院以《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦法[2013]17號(hào)）要求各地制定本地區(qū)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管辦法，確保商品房預(yù)售資金能夠用于工程施工建設(shè)，以保障購(gòu)房者的利益不受損害。

就本案所涉普通債權(quán)的執(zhí)行，應(yīng)當(dāng)綜合考慮相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)范性文件對(duì)有關(guān)商品房預(yù)售資金的管理規(guī)定，在保證建設(shè)工程施工正常進(jìn)行的情況下，可凍結(jié)監(jiān)管賬戶的相應(yīng)款項(xiàng)；在確保工程建設(shè)資金充足的前提下，或者待工程竣工后，依債權(quán)性質(zhì)依法執(zhí)行?！?/span>

（2019）最高法執(zhí)復(fù)12號(hào)案件中，最高人民法院認(rèn)為：“商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中的資金應(yīng)當(dāng)用于工程施工建設(shè)。……本案中，案涉資金均系從商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶進(jìn)行的凍結(jié)、扣劃，由于涉案工程項(xiàng)目一、二期均沒(méi)有完成工程建設(shè)，案涉商品房預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)用于建設(shè)項(xiàng)目的施工，如果不及時(shí)支付，將無(wú)法保證工程建設(shè)正常進(jìn)行。該院作出（2018）魯執(zhí)40號(hào)和（2018）魯執(zhí)40號(hào)之二執(zhí)行裁定，凍結(jié)、扣劃商品房預(yù)售資金，沒(méi)有法律依據(jù)?！?/span>

歸納以上案例，可以得出以下規(guī)則：

第一，人民法院可以凍結(jié)商品房預(yù)售資金賬戶；

第二，只有在不影響工程建設(shè)的情況下（工程建設(shè)資金充足或者工程竣工）才能扣劃；

第三，為工程建設(shè)，需要從凍結(jié)的賬戶支付工程款的，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許。

（二）相關(guān)規(guī)范意見(jiàn)

今年1月，最高人民法院發(fā)布的《最高人民法院關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用 助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中第14條明確規(guī)定，依法保障建設(shè)工程領(lǐng)域中小微企業(yè)和農(nóng)民工合法權(quán)益。對(duì)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、農(nóng)民工工資專用賬戶和工資保證金賬戶內(nèi)資金依法審慎采取保全、執(zhí)行措施，支持保障相關(guān)部門(mén)防范應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益，確保農(nóng)民工工資支付到位。凍結(jié)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)；除當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對(duì)于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用。

上述案例規(guī)則和規(guī)范意見(jiàn)，構(gòu)成了《通知》的基礎(chǔ)和先聲。

從《通知》內(nèi)容看，其一方面肯定和延續(xù)了此前規(guī)范和實(shí)踐做法的核心內(nèi)容；另一方面又對(duì)部分規(guī)則有所改變。詳言之：

1. 肯定商品房預(yù)售資金賬戶可以凍結(jié)。（《通知》第3條）

2. 要求人民法院凍結(jié)預(yù)售資金賬戶后，及時(shí)通知當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)，這是本次新增的規(guī)定。（《通知》第1條第1款）

3. 凍結(jié)后，在商品房項(xiàng)目完成所有權(quán)初次登記之前，對(duì)監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，原則上不得扣劃，但為執(zhí)行特種債務(wù)除外。（《通知》第1條第3款）該規(guī)范與《最高人民法院關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用 助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》第14條一致。

4. 凍結(jié)后，為履行特種債務(wù)，經(jīng)住建部門(mén)審核同意，商業(yè)銀行可以支付該款項(xiàng)。支付后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知人民法院。（《通知》第2條第1款）此項(xiàng)內(nèi)容是《通知》對(duì)既往實(shí)踐的最大改變。此前司法實(shí)踐中，銀行需要在住建部門(mén)審核后，再由人民法院審查同意才能撥付相關(guān)款項(xiàng)。而根據(jù)《通知》，住建部門(mén)審核后，商業(yè)銀行即可放款。

5. 為強(qiáng)化審查責(zé)任，避免把關(guān)不嚴(yán)，損害購(gòu)房者和債權(quán)人利益，《通知》明確住建部門(mén)未盡審查義務(wù)，損害執(zhí)行債權(quán)人利益的要承擔(dān)賠償責(zé)任（《通知》第2條第2款）和其他相應(yīng)的法律責(zé)任。（《通知》第5條第2款）

6. 此前，開(kāi)發(fā)商要解除商品房預(yù)售資金賬戶，需要向人民法院提供擔(dān)保。對(duì)該規(guī)則《通知》予以延續(xù)。（《通知》第4條第2款）同時(shí)，《通知》還新增了向住建部門(mén)提供保函，住建部門(mén)可以準(zhǔn)許釋放相應(yīng)額度資金的規(guī)定。（《通知》第4條第1款）

7. 商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院、住建部門(mén)的指示凍結(jié)、支付預(yù)售資金，否則要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。（《通知》第3條、第5條第2款）

8. 人民法院工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的保全、執(zhí)行過(guò)程中，存在枉法裁判執(zhí)行、違法查封隨意解封、利用刑事手段插手民事經(jīng)濟(jì)糾紛等違法違紀(jì)問(wèn)題的，要嚴(yán)肅予以查處。（《通知》第5條第2款）