今年最后一次議息會(huì)議，澳聯(lián)儲(chǔ)（RBA）毫無(wú)意外地加息25個(gè)基點(diǎn)，這也是今年的第八次加息。

相比英美等國(guó)央行的加息幅度，澳聯(lián)儲(chǔ)顯然溫和了不少。但是仍然令一些人，尤其是背著高額房貸的“房奴”失望——他們?cè)痉浅Ｆ诖?2月可以暫停加息。

不過(guò)，從澳聯(lián)儲(chǔ)昨天發(fā)布的利率決議可以看出，對(duì)于今后是否進(jìn)一步加息，他們的態(tài)度已經(jīng)有所軟化，增加了加息“不是預(yù)先設(shè)定（not on a pre-set course）”的表述，并表示仍將觀察通脹率和就業(yè)率，同時(shí)會(huì)綜合考慮全球經(jīng)濟(jì)、家庭支出和工資收入、商品定價(jià)行為的發(fā)展趨勢(shì)。

從歷史上看，本輪澳聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)上調(diào)官方利率300個(gè)基點(diǎn)，總的加息幅度與2002-2008年那次持平，是1990年澳聯(lián)儲(chǔ)正式推出官方利率調(diào)控以來(lái)最大幅度的加息。

澳聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)，通脹將在2022年底達(dá)到8%左右的峰值，然后在未來(lái)幾年內(nèi)逐步下降，明年整體通脹率可能會(huì)還是高于4%。

博滿澳財(cái)?shù)氖紫顿Y官魏睿昊認(rèn)為，如果在2023年2月新年的第一次議息會(huì)議之前，通脹出現(xiàn)下降，也許央行真的會(huì)如外界討論的那樣，放緩甚至?xí)和＜酉⒌牟椒ァ?/strong>

但魏睿昊指出，由于澳大利亞失業(yè)率仍低至3.4%，并且年工資增長(zhǎng)達(dá)到3.1%，是2013年一季度以來(lái)最高漲幅，這個(gè)信號(hào)還是有一些“危險(xiǎn)”。因?yàn)楣べY漲幅往往具有滯后性，而工資上升的速度如果繼續(xù)高企，將會(huì)導(dǎo)致長(zhǎng)期通脹難以遏制。

從這個(gè)角度而言，澳聯(lián)儲(chǔ)的加息是否真的會(huì)在2月暫停加息，就成為未知數(shù)。這對(duì)于被緊縮政策打壓的房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是好消息。

房市跌幅仍低于前期的增長(zhǎng)

回顧今年，加息政策對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響顯而易見(jiàn)。房?jī)r(jià)經(jīng)歷了早期的上漲后出現(xiàn)大幅回落，住房貸款需求大幅下降。有些經(jīng)濟(jì)學(xué)家甚至預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)從峰值會(huì)下跌20%-30%。

從不同城市看，各地房?jī)r(jià)調(diào)整的節(jié)奏顯然大不相同：有的下跌趨勢(shì)出現(xiàn)緩和，有的還在加速下跌。

事實(shí)上，10月和11月，澳大利亞三大城市房?jī)r(jià)跌幅完全相同：悉尼每月下跌1.3%，墨爾本0.8%，布里斯班則繼續(xù)為“令人震驚”的2%。

在最近幾個(gè)月，大布里斯班地區(qū)房?jī)r(jià)下跌確實(shí)更“猛”，連續(xù)兩個(gè)月跌幅2%也讓那里自7月初達(dá)到峰值以來(lái)，房?jī)r(jià)總共下跌了約8.1%。霍巴特也出現(xiàn)了類似的情況。

而在加息之初，受影響最明顯的市場(chǎng)是悉尼和墨爾本，但在經(jīng)歷了年中一輪快速下行后，這兩個(gè)澳大利亞最大城市的房?jī)r(jià)跌幅已有所減小。

11月CoreLogic的房?jī)r(jià)指數(shù)繼續(xù)下行1%，已是今年6月以來(lái)的最小跌幅。

從全年來(lái)看，無(wú)論是悉尼、墨爾本，還是布里斯班，目前跌幅仍未超過(guò)之前的漲幅，房?jī)r(jià)較大流行之前還是處于正向的區(qū)間。

據(jù)CoreLogic最新數(shù)據(jù)，新州和維州最近一次房?jī)r(jià)高峰分別為2022年1月和2月份，其他地區(qū)集中在5-8月份?。

樂(lè)觀來(lái)看，悉尼和墨爾本房?jī)r(jià)下跌速度正在放緩，從7月份的2.2%和1.5%降至11月份的1.3%和0.8%。

根據(jù)截至12月2日的數(shù)據(jù)，悉尼房?jī)r(jià)年化跌幅為14.1%，墨爾本為9.6%，布里斯班為8.1%；而在減去這些跌幅之后，從大流行爆發(fā)至今，悉尼的總體房?jī)r(jià)仍上漲了16.3%，而墨爾本也仍保持10.2%的漲幅，而布里斯班的漲幅更是高達(dá)34.6%。

由于馬上要進(jìn)入圣誕和新年假期——也就是傳統(tǒng)住房市場(chǎng)的淡季。魏睿昊表示，在未來(lái)幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷將會(huì)持續(xù)，但悉尼和墨爾本市場(chǎng)房?jī)r(jià)“猛跌”的情況可能已經(jīng)結(jié)束。

當(dāng)然，最大的決定因素仍然與央行的利率決議有關(guān)。

澳聯(lián)儲(chǔ)有暫停加息的理由嗎？

從現(xiàn)在的通脹和就業(yè)市場(chǎng)看，支持加息和不加息的理由似乎各占一半。

今天（12月7日）統(tǒng)計(jì)局公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)又是如此。澳大利亞三季度的GDP增長(zhǎng)為0.6%，年增長(zhǎng)達(dá)到5.9%，顯然是高于很多發(fā)達(dá)國(guó)家的（美國(guó)同期為2.9%）。

可這一數(shù)字仍然低于市場(chǎng)預(yù)期，只是符合澳聯(lián)儲(chǔ)的最新預(yù)測(cè)。財(cái)政部的表態(tài)也模棱兩可，既認(rèn)為澳大利亞經(jīng)受住了全球性的經(jīng)濟(jì)“逆風(fēng)”，但又警告未來(lái)存在很大的不確定性。

如果我們來(lái)看更加細(xì)致的數(shù)據(jù)，10月份澳大利亞零售額同比收縮了0.2%，而分析師樂(lè)觀預(yù)測(cè)為增長(zhǎng)0.5%。除食品支出外的銷售額更弱，當(dāng)月下降0.6%。消費(fèi)者信心比全球金融危機(jī)期間更低，一度高漲的商業(yè)信心指數(shù)最近也出現(xiàn)了下降。

最新的綜合采購(gòu)經(jīng)理人指數(shù)(PMI)顯示，11月份私營(yíng)部門(mén)經(jīng)濟(jì)實(shí)際上出現(xiàn)了收縮。

目前的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀有理由讓澳聯(lián)儲(chǔ)暫停加息，評(píng)估加息對(duì)經(jīng)濟(jì)的損害。但是他們需要一定時(shí)間才能了解加息對(duì)商品和服務(wù)需求、進(jìn)而對(duì)價(jià)格——包括房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

要知道，澳大利亞有近四分之一的固定利率住房貸款(按價(jià)值計(jì)算)將在2023年到期，屆時(shí)利率將從之前的1.75-2%陡升至5-6%。

根據(jù)澳聯(lián)儲(chǔ)自己的分析，假設(shè)利率升至3.6%，超過(guò)52%的借款人的“備用現(xiàn)金”（借款人在償還抵押貸款和“基本生活開(kāi)支”后剩下的收入）將減少20-100%以上。這恐怕對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)也不是個(gè)好消息。

若選固定利率房貸，請(qǐng)貨比三家

魏睿昊注意到，在房貸市場(chǎng)，還有一個(gè)現(xiàn)象也值得關(guān)注。

這就是目前市場(chǎng)上絕大多數(shù)的固定房貸利率遠(yuǎn)高于浮動(dòng)利率，有些差距可以達(dá)到1%。

根據(jù)目前很多經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)本輪澳聯(lián)儲(chǔ)“加息終點(diǎn)在哪里”的預(yù)期，最高官方利率可能會(huì)在3.6%，也就是以目前每次0.25%的幅度，還會(huì)再有兩次加息。

如果按照這個(gè)邏輯去推斷，澳大利亞的固定利率和浮動(dòng)利率之間的差值不應(yīng)當(dāng)超過(guò)1%，甚至應(yīng)該更低一些。

從實(shí)際市場(chǎng)情況來(lái)看，目前固定利率顯然是偏高的，而就在央行加息的同時(shí)，在澳洲開(kāi)展廣泛金融業(yè)務(wù)的荷蘭國(guó)際集團(tuán)（ING），宣布下調(diào)自家固定房貸產(chǎn)品的利率。

澳洲不少本地的中小型銀行目前也停止提高固定利率，有些甚至還推出了低于浮動(dòng)利率的固定利率房貸產(chǎn)品。

從這些跡象來(lái)觀望未來(lái)，魏睿昊表示，確實(shí)可以認(rèn)為央行今后的加息幅度有限，繼而導(dǎo)致房貸市場(chǎng)中出現(xiàn)許多固定利率房貸產(chǎn)品利率下滑的前景。

進(jìn)入明年后，我們有希望看到澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)下跌幅度進(jìn)一步收窄。

不過(guò)，投資者也必須了解，目前的市場(chǎng)仍在下跌的過(guò)程中，盡管不至于出現(xiàn)下跌20-30%的“慘況”，但在澳聯(lián)儲(chǔ)沒(méi)有“扭轉(zhuǎn)”貨幣政策方向前，過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期也并不可取。