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【原】【金訴專欄】商品房買賣合同中常見的十大霸王條款及應(yīng)對措施

 金訴律師事務(wù)所 2022-11-10 發(fā)布于北京
“ 

相信不少購房人在買房的時候，或多或少都被開發(fā)商坑過，其中，開發(fā)商設(shè)置霸王條款也是常見的房產(chǎn)糾紛中的一項，作為購房人，我們又該如何應(yīng)對開發(fā)商的霸王條款？


”
本文作者丨北京金訴律師事務(wù)所 執(zhí)行主任 王佳紅
律師介紹
王佳紅(金牌律師)

·北京金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人

·北京市物業(yè)管理法律專業(yè)委員會副主任

·北京市海淀區(qū)房管局資源庫的專業(yè)律師

·央視《社會與法》特邀嘉賓

購房人在購買商品房的時候，對于合同條款幾乎沒有任何發(fā)言權(quán)，開發(fā)商也不允許進行任何形式的修改，基本是愛買不買的態(tài)度。
十大典型的霸王條款
我們通過各地合同的對比，總結(jié)了比較有典型代表的十大霸王條款：
● 買房不能修改合同內(nèi)容

● 如：買房人自愿購買該房屋，對該房屋的買賣合同內(nèi)容都進行了認真閱讀，并充分理解，自愿簽署該合同，且不對合同內(nèi)容進行任何修改。
● 一切宣傳皆無效

● 如：《商品房買賣合同》及補充協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效，并取代雙方在此之前所作的約定、承諾、樣板間的展示、沙盤模型、圖片說明以及廣告宣傳和其他有關(guān)交易條件。
● 小區(qū)不利因素均已告知，不能提起任何訴訟要求賠償

● 如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)在買房人購房之時告知了與房屋有關(guān)的一切事宜，包括小區(qū)內(nèi)部及外部所有不利因素，買房人已經(jīng)充分了解并知曉，并仍然愿意購買該房屋，且承諾日后不會就房屋的相關(guān)一切相關(guān)事宜提取訴訟或主張權(quán)利。
● 先行繳費，方可驗房

● 如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知買受人收房的，買房人必須先行簽署物業(yè)服務(wù)合同，繳納物業(yè)服務(wù)費、面積差價款、契稅、專項維修資金、產(chǎn)權(quán)證代辦費等費用后，方可進入房屋驗房。買房人拒絕簽署物業(yè)服務(wù)合同或者拒絕繳納上述費用的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)拒絕買房人驗房，并不承擔任何責任。
● 違約責任不對等

● 如：如果買房人逾期付款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)解除合同，且有權(quán)追究買房人房屋總價款20%的違約金；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房，買房人不解除買賣合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向買房人承擔每日萬分之0.5的違約金，但是總額不超過房屋總價款1%。
● 不能拒絕收房，否則視為自動收房，還要承擔違約責任

● 如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通知買房人收房的，買房人不得以任何理由拒絕接收房屋，即便房屋存在質(zhì)量問題，也不能成為拒絕收房的理由。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有責任進行維修，并不承擔逾期交房的違約責任。房屋自通知收房時就自動交付給了買房人，如果買房人超過30天不接收房屋，還要向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)每日按照房屋總價款萬分之五的標準支付違約金。
● 捆綁銷售，強買強賣

● 如：買房人簽署《商品房買賣合同》的同時，一并簽署《車位使用權(quán)協(xié)議》，支付使用權(quán)費用。只要《商品房買賣合同》不解除，買房人在任何情況下都無權(quán)單獨解除《車位使用權(quán)協(xié)議》，單獨解除的就要承擔違約責任。若《商品房買賣合同》被解除或者終止的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)解除或者終止《車位使用權(quán)協(xié)議》，且不承擔任何責任。
● 逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定期限內(nèi)免責

● 如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期為買房人辦理產(chǎn)權(quán)證的，逾期在180天以內(nèi)的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔任何違約責任。
● 逾期交房，買房人不能解除合同

● 如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期交房超過90天的，買房人有權(quán)要求開發(fā)企業(yè)承擔違約責任，但不選擇解除商品房買賣合同。
● 合同條款理解存在差異，最終解釋權(quán)在開發(fā)企業(yè)

● 如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承諾該商品房在室內(nèi)空氣質(zhì)量方面符合國家標準，如果不符合國家標準，由開發(fā)企業(yè)負責整改，整改后仍不符合標準的，買房人有權(quán)解除合同。
律師建議
所謂的霸王條款，在法律上屬于格式條款。所謂格式條款，是當事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定,并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。對于格式條款，我們購房人有多種救濟方式：
王佳紅律師建議：

● 第一，直接拒絕簽署不平等的購房合同，堅決維護自己的合法權(quán)益。
● 第二，對于格式條款，可以向當?shù)厥袌霰O(jiān)督管理局提出查處，由監(jiān)督管理部門根據(jù)法律規(guī)定對格式條款進行認定，并對開發(fā)商進行行政處罰。
● 第三，如果格式條款的內(nèi)容限制或者加重了購房人的責任，排除購房人的權(quán)利、或者免除、減輕開發(fā)商的義務(wù)的，購房人可以向法院起訴主張該條款無效。
● 第四，如果購房合同中涉及購房人重大利害關(guān)系的條款，在合同中又沒有進行特別的提示或者說明的，購房人可以向法院起訴主張該條款不是合同的內(nèi)容，對購房人沒有約束力。
排版編輯丨黃忠?guī)?/span>

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