裁判要旨

抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。在案涉房產(chǎn)取得產(chǎn)權(quán)證至尚未重新辦理房產(chǎn)抵押登記期間，在建工程土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押并未解除、抵押物沒有滅失的情況下，應(yīng)視為抵押延續(xù)，具有對抗第三人的效力。

案例索引

房產(chǎn)取得權(quán)屬證書后原設(shè)定的在建工程抵押是否還可繼續(xù)存續(xù)？

裁判意見

最高法院認(rèn)為：本案爭議焦點(diǎn)是執(zhí)行法院滌除譚月有享有的租賃權(quán)拍賣案涉房產(chǎn)是否符合法律規(guī)定。

一、關(guān)于譚月有享有的租賃權(quán)與本案抵押權(quán)人享有的抵押權(quán)成立先后的問題

首先，關(guān)于案涉在建工程抵押權(quán)的效力問題。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”根據(jù)本案執(zhí)行依據(jù)查明事實(shí)，2012年3月22日，興業(yè)銀行江門分行與中奧公司、維華公司簽訂了編號為興銀粵抵押字（江門分行）第201203010783號《最高額抵押合同》，約定中奧公司將其名下位于江門市蓬江區(qū)的土地使用權(quán)抵押給興業(yè)銀行江門分行。抵押額度有效期自2012年3月22日至2017年3月22日。2012年3月23日，上述土地使用權(quán)辦理了抵押登記手續(xù)，興業(yè)銀行江門分行取得了他項(xiàng)權(quán)證。2012年4月6日，興業(yè)銀行江門分行與中奧公司簽訂了編號為興銀粵抵押字（江門分行）第201203010783-2號《最高額抵押合同》，中奧公司將其名下位于江門市蓬江區(qū)在建工程全部抵押給興業(yè)銀行江門分行。抵押額度有效期自2012年4月10日至2017年4月10日。故興業(yè)銀行江門分行對案涉在建工程享有的抵押權(quán)于2012年4月6日即有效設(shè)立?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》第一百七十七條規(guī)定：“有下列情形之一的，擔(dān)保物權(quán)消滅：（一）主債權(quán)消滅；（二）擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)；（三）債權(quán)人放棄擔(dān)保物權(quán)；（四）法律規(guī)定擔(dān)保物權(quán)消滅的其他情形?！睋?jù)此，抵押權(quán)僅因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)、抵押關(guān)系的解除和抵押物滅失等法定事由而消滅。在案涉房產(chǎn)取得產(chǎn)權(quán)證至尚未重新辦理房產(chǎn)抵押登記期間，在建工程土地使用權(quán)抵押和在建工程抵押并未解除、抵押物沒有滅失的情況下，應(yīng)視為抵押延續(xù)，具有對抗第三人的效力。故譚月有主張案涉房產(chǎn)的在建工程抵押權(quán)效力止于案涉房產(chǎn)辦理房產(chǎn)證之時，缺乏法律依據(jù)。

第二，關(guān)于案涉在建工程抵押權(quán)與房產(chǎn)抵押權(quán)的關(guān)系問題。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條第二款規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！倍斗课莸怯涋k法》第六十二條規(guī)定：“在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記?！鄙鲜鰲l文均對在建工程抵押轉(zhuǎn)為房屋抵押的登記程序作出了規(guī)定，但辦理的具體程序和方法有所區(qū)別，故在實(shí)踐中可能產(chǎn)生不同的辦理程序。從本案查明事實(shí)看，2014年6月12日，興業(yè)銀行江門分行與中奧公司簽訂了編號為興銀粵抵押字（江門分行）第201307050438號《最高額抵押合同》，中奧公司將其名下案涉房產(chǎn)抵押給興業(yè)銀行江門分行。2014年6月13日，案涉房產(chǎn)辦理了抵押登記手續(xù)，興業(yè)銀行江門分行取得了他項(xiàng)權(quán)證書。上述事實(shí)表明，中奧公司在取得案涉房產(chǎn)所有權(quán)證后，又與興業(yè)銀行江門分行重新簽訂《最高額抵押合同》并辦理了房屋抵押權(quán)登記，符合《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三十四條規(guī)定的辦理程序，案涉在建工程抵押權(quán)自2012年4月6日設(shè)定，直至案涉房產(chǎn)取得房產(chǎn)證后，案涉房產(chǎn)又重新辦理了抵押登記手續(xù)，此時在建工程抵押權(quán)登記即轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。譚月有主張抵押權(quán)人放棄對房產(chǎn)的抵押權(quán)與查明事實(shí)不符。并且，根據(jù)本案執(zhí)行依據(jù)查明事實(shí)，案涉在建工程抵押權(quán)與房屋抵押權(quán)所擔(dān)保的主債權(quán)合同、抵押權(quán)人與抵押人均相同，案涉在建工程抵押權(quán)與房屋抵押權(quán)設(shè)立連續(xù)，譚月有主張?jiān)诮üこ痰盅簷?quán)與房屋抵押權(quán)之間存在空檔、其租賃權(quán)可以對抗案涉房屋抵押權(quán)的申訴理由，缺乏事實(shí)依據(jù)。因譚月有2013年11月12日才租賃案涉房產(chǎn)，在案涉在建工程抵押權(quán)根據(jù)登記機(jī)關(guān)辦理程序重新辦理房屋抵押權(quán)登記、轉(zhuǎn)為房屋抵押登記的情況下，執(zhí)行法院及廣東高院認(rèn)定其承租權(quán)是在案涉房屋抵押權(quán)設(shè)立后取得，具有事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)。

第三，《中華人民共和國擔(dān)保法》第一百九十條規(guī)定，訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。根據(jù)上述查明事實(shí)，譚月有享有的租賃權(quán)系在興業(yè)銀行江門分行就案涉房產(chǎn)享有的抵押權(quán)設(shè)立后取得，因此不能對抗案涉抵押權(quán)，譚月有的相關(guān)申訴理由不能成立。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。據(jù)此，譚月有如認(rèn)為中奧公司出租抵押物造成其損失，可依法另行主張。

二、關(guān)于執(zhí)行法院滌除譚月有租賃權(quán)拍賣案涉房產(chǎn)是否符合法律規(guī)定的問題

《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》（2005年施行）第三十一條第二款規(guī)定：“拍賣財產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅，但該權(quán)利繼續(xù)存在于拍賣財產(chǎn)上，對在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。”如前所述，譚月有取得租賃權(quán)晚于興業(yè)銀行江門分行抵押權(quán)的設(shè)立時間，由于在標(biāo)的物上設(shè)立的租賃權(quán)等用益物權(quán)，將直接影響案涉標(biāo)的物的處置，影響抵押權(quán)人擔(dān)保物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，本案抵押權(quán)人對譚月有與中奧公司的租賃合同亦不予認(rèn)可，據(jù)此，執(zhí)行法院滌除其租賃權(quán)拍賣案涉房產(chǎn)符合上述法律規(guī)定，譚月有請求在拍賣公告中公示譚月有為合法承租人的申訴請求，缺乏法律依據(jù)，本院不予支持。