一、裁判觀點(diǎn)：

根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

二、原告起訴：

詹文章向一審法院起訴請(qǐng)求：1.判令解除昌盛公司、詹文章簽訂的《山東省新建商品房買賣合同（預(yù)售）》；2.判令昌盛公司返還詹文章購(gòu)房款240000元及利息11586.16元；3.判令昌盛公司支付違約金24元；4.本案的訴訟費(fèi)用由昌盛公司承擔(dān)。

三、一審判決：

一審法院認(rèn)為，依法成立的合同具有法律約束力，各方當(dāng)事人均應(yīng)依約全面履行各自的義務(wù)。雙方簽訂的《商品房買賣合同（預(yù)售）》系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，均為合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)及時(shí)履行各自義務(wù)。本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：1.涉案《商品房買賣合同（預(yù)售）》應(yīng)否予以解除；2.如應(yīng)解除，詹文章要求返還購(gòu)房款及違約金（利息損失）的請(qǐng)求應(yīng)否予以支持。

一、關(guān)于涉案《商品房買賣合同（預(yù)售）》應(yīng)否予以解除，即詹文章能否行使解除權(quán)的問(wèn)題。

合同解除權(quán)分約定解除權(quán)和法定解除權(quán)。詹文章能否行使約定解除權(quán)的問(wèn)題。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十二條規(guī)定，“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。”第五百六十四條規(guī)定，“法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定解除權(quán)行使期限，期限屆滿當(dāng)事人不行使的，該權(quán)利消滅。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！?/p>

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，“根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權(quán)人請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權(quán)消滅。”上述法律規(guī)定了合同解除權(quán)的消滅事由，即除斥期間屆滿而未行使解除權(quán)的，解除權(quán)消滅。

本案中，雙方在《商品房買賣合同（預(yù)售）》中約定，如昌盛公司未按約定的交房日期（2019年12月31日）交房超過(guò)90日詹文章享有合同解除權(quán)，現(xiàn)行法律及案涉合同均未規(guī)定或約定詹文章行使解除權(quán)的期限，依據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，詹文章應(yīng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使。依據(jù)合同約定，詹文章自2020年4月1日具備行使解除合同的約定權(quán)利，故2020年4月1日至2021年3月31日為詹文章行使合同約定解除權(quán)的除斥期間。詹文章在2021年3月31日前沒(méi)有作出解除合同的意思表示，詹文章按照合同約定要求解除合同的權(quán)利已消滅。

詹文章能否依據(jù)法律規(guī)定行使法定解除權(quán)。《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十三條規(guī)定，“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；……（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！钡谖灏倭鍡l規(guī)定，“當(dāng)事人一方依法主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方。合同自通知到達(dá)對(duì)方時(shí)解除；……”

本案中，截止于本案庭審時(shí)，案涉房產(chǎn)尚未經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收，對(duì)于交房日期仍不具有確定性，不具備交房的條件，案涉合同目的現(xiàn)仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)，詹文章享有解除案涉合同的法定解除權(quán)。詹文章提起本次訴訟應(yīng)視為向昌盛公司提交解除合同的書(shū)面通知，案涉合同應(yīng)于昌盛公司收到起訴狀之日（即2021年12月21日）起解除，故詹文章主張解除案涉《商品房買賣合同（預(yù)售）》，理由正當(dāng)，于法有據(jù)，一審法院予以支持。

二、關(guān)于案涉《商品房買賣合同》解除的效力，即詹文章要求返還購(gòu)房款及賠償利息損失的請(qǐng)求應(yīng)否予以支持的問(wèn)題。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百五十六條規(guī)定，“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請(qǐng)求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請(qǐng)求賠償損失。合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請(qǐng)求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外?！?.關(guān)于詹文章主張的購(gòu)房款。合同解除后，當(dāng)事人已履行或履行部分的，應(yīng)恢復(fù)原狀，即產(chǎn)生所謂的返還性債務(wù)關(guān)系。在案涉合同被解除的情形下，昌盛公司收取的案涉房屋購(gòu)房款240000元應(yīng)返還給詹文章，故詹文章請(qǐng)求返還購(gòu)房款的主張應(yīng)予支持。2.關(guān)于詹文章主張的利息及計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（法釋〔2020〕17號(hào)）第十二條規(guī)定，“當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！北景钢校参恼轮鲝堧p方約定的違約金過(guò)低，要求自逾期交房之日起按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算。因案涉合同系昌盛公司提供的，約定的逾期交房違約金僅為24元，存在免除自身責(zé)任的情形，對(duì)詹文章來(lái)講顯失公平，結(jié)合本案實(shí)際，詹文章的實(shí)際損失應(yīng)為利息損失，詹文章主張的利息及計(jì)算方式，符合法律規(guī)定，予以準(zhǔn)許。

四、開(kāi)發(fā)商上訴:

昌盛公司上訴請(qǐng)求：撤銷一審判決，依法改判駁回詹文章的訴訟請(qǐng)求。事實(shí)和理由：一、詹文章合同解除權(quán)已經(jīng)依法消滅，其解除合同主張不應(yīng)得到支持。一審判決一方面適用《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十四條第二款、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定，另一方面卻支持了詹文章“解除合同”的訴訟請(qǐng)求，明顯是曲解法律規(guī)定，適用法律錯(cuò)誤。涉案合同第十二條第2項(xiàng)約定：逾期交房超過(guò)90日的，詹文章有權(quán)解除合同。合同約定的交房時(shí)間為2019年12月31日前，推算詹文章取得合同解除權(quán)的時(shí)間點(diǎn)為2020年4月1日。

《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十四條第二款規(guī)定：法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，或者經(jīng)對(duì)方催告后在合理期限內(nèi)不行使的，該權(quán)利消滅?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條規(guī)定：對(duì)方當(dāng)事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。上述規(guī)定應(yīng)當(dāng)適用本案。解除權(quán)屬于形成權(quán)，一年的期間是除斥期間。

從條文看出：法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定解除權(quán)行使期限的，以除斥期間一年確定解除合同的期限，自解除權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道解除事由之日起一年內(nèi)不行使，該權(quán)利消滅。不論是什么情況，一年期限都是不變期間，不適用中止、中斷和延長(zhǎng)的規(guī)定。詹文章取得合同解除權(quán)為2020年4月1日，至2021年4月1日一年的期限內(nèi)沒(méi)有行使合同解除權(quán)，其合同解除權(quán)依法已經(jīng)消滅。設(shè)置一定的時(shí)間限制合同解除權(quán)目的是防止“若權(quán)利人長(zhǎng)期不行使解除權(quán)，會(huì)影響當(dāng)事人之間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的穩(wěn)定，進(jìn)而影響交易安全”，這是國(guó)內(nèi)著名民法學(xué)家張立新教授的觀點(diǎn)，昌盛公司認(rèn)為該觀點(diǎn)完全符合立法本意。

在合同解除權(quán)已經(jīng)消滅的情況下，詹文章僅能通過(guò)主張“追究昌盛公司違約責(zé)任”方式維權(quán)，不能再通過(guò)主張“解除合同”方式維權(quán)。而一審卻支持已經(jīng)超過(guò)合同解除權(quán)期限的詹文章訴求，根本沒(méi)有適用“解除權(quán)時(shí)間限制”這一明確法律規(guī)定，明顯存在適用法律錯(cuò)誤情形，二審應(yīng)予糾正。

二、一審判決對(duì)逾期交房時(shí)間段全部按LPR標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金沒(méi)有依據(jù)。1.涉案合同第十二條第二項(xiàng)前半部分約定：逾期90日之內(nèi)的，詹文章有權(quán)以全部房款為基數(shù)按日萬(wàn)分之一標(biāo)準(zhǔn)主張違約金。該違約金標(biāo)準(zhǔn)為日萬(wàn)分之一，折合年標(biāo)準(zhǔn)為3.65%，與一年期當(dāng)前LPR3.8%標(biāo)準(zhǔn)相差無(wú)幾，不存在法定的調(diào)整條件（±30%幅度），即不存在過(guò)低情形，一審按LPR標(biāo)準(zhǔn)判決沒(méi)有依據(jù)。2.涉案合同第八條第二項(xiàng)中約定：逾期超過(guò)90日的，詹文章有權(quán)解除合同，該部分沒(méi)有逾期違約金約定，僅約定昌盛公司應(yīng)當(dāng)15日退還房款，支付根本違約的違約金（總房款的0.01%）。

合同沒(méi)有約定違約金，一審卻裁判其應(yīng)該支付該時(shí)間段的逾期違約金，沒(méi)有任何依據(jù)。司法應(yīng)當(dāng)尊重意思自治，既然沒(méi)有約定違約金，就沒(méi)有理由支持違約金。三、涉案合同不是格式合同，一審以合同文本系昌盛公司提供為由，認(rèn)定部分條款“顯失公平”，昌盛公司更無(wú)法接受?！疤峁┖贤谋尽辈坏扔凇疤峁└袷胶贤?。“顯失公平”必須在《中華人民共和國(guó)民法典》第一百五十二條規(guī)定的一年內(nèi)請(qǐng)求撤銷，一審主動(dòng)適用“顯失公平”原則錯(cuò)誤。

五、業(yè)主答辯：

詹文章辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求法院依法駁回昌盛公司上訴請(qǐng)求。一、詹文章的合同解除權(quán)并未消滅，且昌盛公司至今仍不能交房，詹文章享有解除合同的法定解除權(quán)。截止一審?fù)彆r(shí)，案涉房產(chǎn)尚未通過(guò)綜合驗(yàn)收，對(duì)于交房日期仍具有不確定性，不具備交房條件，因此合同目的仍無(wú)法實(shí)現(xiàn)，昌盛公司的違約行為是持續(xù)存在的，因此，詹文章享有案涉合同的解除權(quán)的除斥期間，應(yīng)為昌盛公司明確告知詹文章其可以或者不能交房之日起一年，由此可見(jiàn)，詹文章的解除權(quán)并未消滅。

一審法院認(rèn)定，詹文章提起一審訴訟應(yīng)視為對(duì)昌盛公司提交解除合同的書(shū)面通知，涉案合同應(yīng)于昌盛公司收到起訴書(shū)之日即2021年12月21日解除，理由充分。二、一審法院認(rèn)定違約金標(biāo)準(zhǔn)合理。涉案合同約定房屋交付逾期超過(guò)90天買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)按照全部房?jī)r(jià)款的0.01%支付違約金，按照合同約定詹文章獲賠的違約金僅為24元，昌盛公司明顯存在免除自身責(zé)任的情形，對(duì)詹文章來(lái)說(shuō)顯失公平。本案糾紛因昌盛公司延期交房而起，昌盛公司應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，昌盛公司至今未能交房，并長(zhǎng)期使用詹文章的資金，時(shí)至今日已經(jīng)兩年多，詹文章為維權(quán)耗費(fèi)大量財(cái)力精力，合同約定的違約金24元，明顯過(guò)低，因此一審法院判令昌盛公司依照逾期交房之日起的全國(guó)銀行同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)利率計(jì)算利息，合理合法。

六、二審判決：

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題為：1.案涉合同應(yīng)否解除；2.昌盛公司應(yīng)如何支付違約金。

對(duì)于案涉合同應(yīng)否解除的問(wèn)題。昌盛公司主張合同的解除權(quán)適用除斥期間，詹文章的解除權(quán)已經(jīng)消滅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百六十四條及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十一條之規(guī)定，合同解除權(quán)適用除斥期間。除斥期間不適用中止、中斷延長(zhǎng)的規(guī)定。昌盛公司該項(xiàng)主張于法有據(jù)，本院予以支持。對(duì)案涉合同應(yīng)否解除問(wèn)題，應(yīng)結(jié)合案件的實(shí)際情況，兼顧公平合理的原則。

涉案糾紛發(fā)生的根本原因，系昌盛公司違約所致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。詹文章與昌盛公司簽訂合同并交付購(gòu)房款，一定程度上系基于對(duì)昌盛公司經(jīng)營(yíng)實(shí)力及宣傳的信任，但合同簽訂至今，昌盛公司認(rèn)可案涉房產(chǎn)工程尚未完工、尚未經(jīng)過(guò)綜合驗(yàn)收，對(duì)于交房日期仍不具有確定性，不具備交房的條件，詹文章不但未獲任何收益，反而陷入投資遲遲無(wú)法收回，案涉合同目的不能實(shí)現(xiàn)的不利境地之中。此時(shí)若認(rèn)定詹文章不享有法定解除權(quán)，其結(jié)果勢(shì)必導(dǎo)致將昌盛公司自身經(jīng)營(yíng)失利的風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給了合同履行中不存在任何違約行為且對(duì)房屋建設(shè)進(jìn)度及組織驗(yàn)收等均無(wú)掌控力的詹文章身上，致判決結(jié)果顯失公平，故一審法院判令解除案涉合同正確，本院予以維持。

雙方簽訂的案涉合同約定的逾期交房違約金僅為24元，而詹文章自2018年8月20日至2019年2月1日已經(jīng)將240000元購(gòu)房款付給昌盛公司，其因昌盛公司逾期交房產(chǎn)生的損失明顯超出24元。詹文章以雙方約定的違約金過(guò)低，要求自逾期交房之日起按照全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率計(jì)算，符合法律規(guī)定，一審法院該項(xiàng)判決正確，本院予以維持。