近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，人民群眾的居住條件得到了不斷改善。與此同時(shí)，房產(chǎn)由于其價(jià)值巨大，日益成為當(dāng)前最主要的財(cái)產(chǎn)形態(tài)，不僅承載了大量社會(huì)財(cái)富，并且以充當(dāng)融資抵押物、交易對(duì)象等多種形式參與經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，成為經(jīng)濟(jì)交往的物質(zhì)中介和催化劑。因而，圍繞房產(chǎn)形成的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系與法律爭(zhēng)議自然也日益復(fù)雜。由于房產(chǎn)同時(shí)具有生產(chǎn)、生活資料多重價(jià)值屬性，承載著復(fù)雜交織的利益，故而房產(chǎn)一旦被法院執(zhí)行，往往會(huì)引起激烈的權(quán)利沖突和對(duì)抗。筆者以價(jià)值衡量為視角，具體論證“生存利益優(yōu)先”的“合理性”，并通過明確購(gòu)房人物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)界限，探索價(jià)值沖突的實(shí)踐調(diào)和。深入分析《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條從所調(diào)整的利益格局及其對(duì)商品房消費(fèi)者生存利益優(yōu)先保護(hù)的界限，提煉出商品房消費(fèi)者執(zhí)行異議之訴要件審查要素。

針對(duì)適用于執(zhí)行異議之訴的司法解釋目前仍然缺位的情況，最高院《九民會(huì)紀(jì)要》已明確，法院在審理商品房消費(fèi)者執(zhí)行異議之訴案件時(shí)，可以參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條。參照第29條的規(guī)定，進(jìn)行具體分析：

一、在法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

要件一的審查應(yīng)當(dāng)注意四個(gè)因素：法院查封之前、合法有效、買賣合同和書面。

（一）法院查封之前

商品房消費(fèi)者與開發(fā)商簽訂買賣合同的時(shí)間，必須是在房屋被法院查封之前。理由是：

1. 被法院查封后對(duì)財(cái)產(chǎn)的處分行為不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人，是法律的明確規(guī)定。

《查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（2020年修正）第26條規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第26條第1、2款規(guī)定：“被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。第三人未經(jīng)人民法院準(zhǔn)許占有查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)或者實(shí)施其他有礙執(zhí)行的行為的，人民法院可以依據(jù)申請(qǐng)執(zhí)行人的申請(qǐng)或者依職權(quán)解除其占有或者排除其妨害。”

2.如果不作時(shí)間限制，認(rèn)可查封后發(fā)生的房屋交易能夠排除執(zhí)行，無異于允許執(zhí)行當(dāng)事人通過這種方式轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，達(dá)到惡意逃避執(zhí)行或者使債權(quán)人偏頗受償?shù)哪康摹?/p>

鑒于目前沒有可靠的技術(shù)手段鑒定合同簽字形成時(shí)間，因此必須特別注意：對(duì)于合同簽訂時(shí)間的審查，應(yīng)當(dāng)采取相對(duì)嚴(yán)格的證明標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格適用自認(rèn)原則，不能僅憑開發(fā)商和購(gòu)房人的自認(rèn)來認(rèn)定案件事實(shí)。原因是，商品房買賣雙方均為執(zhí)行異議之訴的當(dāng)事人，雙方存在合謀虛構(gòu)交易或者倒簽合同以規(guī)避執(zhí)行的高度可能性。

具體案件中，法院結(jié)合合同落款時(shí)間，預(yù)售合同登記備案時(shí)間，查明的房款支付時(shí)間，第三方向購(gòu)房人出具的物業(yè)、燃?xì)狻⒐┧╇姽┡绕睋?jù)記載時(shí)間，預(yù)告登記時(shí)間等，綜合認(rèn)定買賣合同簽訂時(shí)間是否在法院查封之前。

（二）合法有效

房屋買賣合同是商品房消費(fèi)者申請(qǐng)排除執(zhí)行的權(quán)利基礎(chǔ)，如果合同本身無效，那么購(gòu)房人的優(yōu)先權(quán)也就皮之不存了。合同的效力，應(yīng)依據(jù)《民法典》關(guān)于民事行為及合同效力的規(guī)定進(jìn)行判斷，特別注意《民法典》第154條即惡意串通法律行為無效條款的適用，注意證明標(biāo)準(zhǔn)。

此外，還需注意特別法上關(guān)于合同效力的規(guī)定。例如，《商品房買賣合同司法解釋》[[[] 規(guī)范全稱《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》。]]第2條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！?因此在案件中，需要留意審查執(zhí)行標(biāo)的房屋是否取得預(yù)售許可證明。

（三）買賣合同

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)范目的，是為了保護(hù)出于居住目的購(gòu)買商品房的消費(fèi)者，因此商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的基礎(chǔ)法律關(guān)系一般應(yīng)限于正式房屋買賣合同關(guān)系。該要件的審查，實(shí)踐中常遇到兩個(gè)問題：

一是如雙方僅簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書等預(yù)約合同的，是否符合要件要求呢？根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》第5條“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！钡囊?guī)定，如果預(yù)約合同依據(jù)上述規(guī)定能夠認(rèn)定為商品房買賣合同的，應(yīng)認(rèn)定符合本要件要求。

二是雙方基礎(chǔ)法律關(guān)系為以房抵債的，是否符合要件要求？該問題實(shí)踐中分歧較大，暫時(shí)也無法提供成熟的觀點(diǎn)，故不在此展開。

（四）書面形式

《民法典》第469條第2、3款對(duì)書面形式的外延進(jìn)行了界定：“書面形式是指合同書、信件、電報(bào)、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時(shí)調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書面形式。”

《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定買賣合同須以書面形式簽訂，原因是為了便于執(zhí)行機(jī)構(gòu)甄別真實(shí)的買受人。執(zhí)行異議之訴中，對(duì)于書面形式審查，我們認(rèn)為可以相對(duì)寬松把握。無論雙方的買賣合意是采取物質(zhì)性還是非物質(zhì)性媒介記錄，只要雙方就《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的房屋買賣合同的主要內(nèi)容形成合意，并以有形的方式加以記錄、固定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合書面形式要件。

二、所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋

要件二的審查應(yīng)當(dāng)注意兩個(gè)因素：用于居住、名下無其他住房。

（一）用于居住

商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)是為了貫徹“生存利益至上”原則，保障合理生存居住需求而設(shè)置。這就要求購(gòu)房人的購(gòu)房目的應(yīng)當(dāng)限于購(gòu)買房屋直接用于滿足生活居住需要，同時(shí)所購(gòu)買的房屋是用于居住的房屋，為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目而購(gòu)房不屬本規(guī)則保護(hù)范圍。

1.對(duì)于“用于居住”的判斷

實(shí)踐中基本形成了依據(jù)房屋性質(zhì)是否為“居住用房”進(jìn)行判斷的“客觀標(biāo)準(zhǔn)”。判斷房屋性質(zhì)是否為“居住用房”的主要依據(jù)是土地規(guī)劃用途和房屋登記規(guī)劃用途。一般來說，“居住用房”的土地規(guī)劃用途為“住宅用地”，房屋登記規(guī)劃用途為“住宅”。除此以外的商鋪、寫字樓等商業(yè)經(jīng)營(yíng)辦公用房，不符合該要件。

2.名下無其他住房

如前所述，商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)是為了保障合理生存居住權(quán)而設(shè)置的例外情形，其適用范圍必須予以嚴(yán)格的限制，保護(hù)限度應(yīng)當(dāng)以保障合理生活居住需求為限，因此要求“買受人名下無其他用于居住的房屋”。這一要件的審查需把握四點(diǎn)：

一是主體要素：“買受人名下”是否單指買受人本人名下無房？對(duì)此，一般認(rèn)為，對(duì)“買受人名下”的理解要相對(duì)寬泛，買受人及其配偶、未成年子女名下均無住房，方能認(rèn)定其生存居住權(quán)存在破格保護(hù)之必要。[[[] 最高人民法院民二庭編著：《全國(guó)法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要理解與適用》，人民法院出版社，第632頁。]]也就是說要以家庭為單位判斷。

二是空間要素：審查買受人名下房產(chǎn)數(shù)量，必然需要明確地域范圍。對(duì)此，《九民會(huì)紀(jì)要》第125條規(guī)定，“名下無其他住房”可以理解為在案涉房屋同一設(shè)區(qū)的市或者縣級(jí)市范圍內(nèi)商品房消費(fèi)者名下沒有用于居住的房屋。

三是數(shù)量要素：對(duì)“無房”的理解，語義解釋上不存在歧義，“無”在數(shù)量上就是指“0”。但是，從規(guī)范目的解釋，對(duì)“無房”的理解不應(yīng)過于機(jī)械?！毒琶駮?huì)紀(jì)要》第125條規(guī)定指出，“商品房消費(fèi)者名下雖然已有1套房屋，但購(gòu)買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。”

四是時(shí)間要素：審查買受人名下房產(chǎn)數(shù)量，必然也需要明確時(shí)間范圍。對(duì)此，我們檢索到兩個(gè)最高法院的案例：案例1認(rèn)為，案外人在購(gòu)買房屋時(shí)處于婚姻存續(xù)期間，當(dāng)時(shí)其配偶名下另有三套房屋，但是案外人與配偶離婚后，原配偶名下的三套房屋均歸配偶所有，案外人提出執(zhí)行異議時(shí)其名下并無其他可用于居住的房屋，因此符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條規(guī)定的“名下無房”情形。[[[] 參見（2020）最高法民終735號(hào)。]]案例2認(rèn)為，房屋被查封時(shí)，購(gòu)房人已經(jīng)有一套房屋，查封后房屋轉(zhuǎn)移登記至他人名下的，不符合“名下無房”的標(biāo)準(zhǔn)。[[[] 參見（2020）最高法民申2232號(hào)。]]從上述兩個(gè)案例可以看出，對(duì)于判斷買受人名下無房的時(shí)間起點(diǎn)，前案采取了“案外人提出執(zhí)行異議時(shí)”，后案采取了“房屋被查封時(shí)”，似有不同。

判斷買受人名下無房的時(shí)間起點(diǎn)應(yīng)當(dāng)采取“房屋被查封時(shí)”，原因是：

（1）房屋被查封后案外人轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)的行為，極有可能是案外人有意為之的訴訟準(zhǔn)備行為。若對(duì)該行為加以允許，無異于使“名下無其他住房”這一要件形同虛設(shè)。

（2）不論是《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第28條還是29條，對(duì)于案外人簽訂合同、占有房屋、交付房款的時(shí)間，均要求是在“查封之前”完成。前述《民事執(zhí)行查、扣、凍規(guī)定》（2020年修正）第26條也規(guī)定，被執(zhí)行人就已經(jīng)查封、扣押、凍結(jié)的財(cái)產(chǎn)所作的移轉(zhuǎn)、設(shè)定權(quán)利負(fù)擔(dān)或者其他有礙執(zhí)行的行為，不得對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人。也就是說，最晚到查封之時(shí)，案外人請(qǐng)求排除執(zhí)行所依據(jù)的權(quán)利狀態(tài)必須已經(jīng)形成。若允許案外人憑借形成在后的權(quán)利狀態(tài)對(duì)抗執(zhí)行在前的法院查封，一來與前述法律規(guī)定精神不符，二來也容易被當(dāng)事人利用。

此外，最高法院案例雖然采納了“案外人提出執(zhí)行異議時(shí)”的標(biāo)準(zhǔn)，但實(shí)際上并不等于認(rèn)可案外人在“房屋被查封后”到“案外人提出執(zhí)行異議時(shí)”這一段時(shí)間，名下可以有其他住房。查閱案情發(fā)現(xiàn)，該案案外人離婚分割房產(chǎn)的時(shí)間是在案涉房屋被查封之前，因此與后案規(guī)則并不矛盾。同時(shí)該判例也說明，案外人購(gòu)房時(shí)家庭名下有其他房屋，但是房屋被查封時(shí)名下已經(jīng)沒有房屋的，符合“名下無房”要件。

三、已支付的價(jià)款超過合同約定總價(jià)款的50%

對(duì)該要件的審查要把握兩個(gè)原則：

1.靈活性原則。體現(xiàn)在對(duì)于付款比例的審查，執(zhí)行異議審查所采用的是50%剛性標(biāo)準(zhǔn)，符合執(zhí)行形式審查的效率原則。而執(zhí)行異議之訴應(yīng)以實(shí)質(zhì)審查為原則，不宜機(jī)械采取50%剛性標(biāo)準(zhǔn)?！毒琶駮?huì)紀(jì)要》第125條指出，“如果商品房消費(fèi)者支付的價(jià)款接近于百分之五十，且已按照合同約定將剩余價(jià)款支付給申請(qǐng)執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行的，可以理解為符合該規(guī)定的精神。”

2.嚴(yán)格性原則。體現(xiàn)在對(duì)于付款真實(shí)性的審查，應(yīng)采取嚴(yán)格證明標(biāo)準(zhǔn)。案外人主張支付價(jià)款的，一般應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的付款憑證。僅提供開發(fā)商出具的收據(jù)，或者僅有開發(fā)商的認(rèn)可，但無法提供銀行轉(zhuǎn)賬憑證等證據(jù)證明付款事實(shí)的，應(yīng)當(dāng)慎重采信。

四、商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)規(guī)定的適用范圍要件

除了上述三個(gè)要件，第29條條文主干部分還從三個(gè)方面限定了本規(guī)則的適用范圍：

1.購(gòu)房人請(qǐng)求排除的執(zhí)行一般限于金錢債權(quán)執(zhí)行。

2.商品房消費(fèi)者優(yōu)先權(quán)的保護(hù)對(duì)象，限定為“為生活居住需求購(gòu)房的消費(fèi)者”。而有生活居住需求的消費(fèi)者一般而言僅指自然人，法人或者其他組織通常并非本規(guī)則的保護(hù)對(duì)象。例外情形下，有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果法人或者其他組織以單位名義購(gòu)買房屋，但是已經(jīng)將房屋分配給職工個(gè)人居住的，可以認(rèn)定為符合消費(fèi)者身份要求。

3.執(zhí)行標(biāo)的房屋須為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋，即一手房。

商品房消費(fèi)者執(zhí)行異議之訴雖然參照適用《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第29條的規(guī)定，但是在具體審查標(biāo)準(zhǔn)上存在顯著區(qū)別。第29條適用于執(zhí)行異議程序，特點(diǎn)是簡(jiǎn)單、直接、明確，符合執(zhí)行程序效率優(yōu)先原則，也符合執(zhí)行異議作為執(zhí)行異議之訴前置程序因而側(cè)重于形式審查的功能定位。而執(zhí)行異議之訴作為審判程序，應(yīng)當(dāng)公正優(yōu)先，注重實(shí)質(zhì)審查，不能完全照搬執(zhí)行異議審查標(biāo)準(zhǔn)。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)屬于高度資本杠桿化的產(chǎn)業(yè)，不論是土地出讓金，還是建設(shè)成本均需要前期大量資金的投入，因此普遍采取抵押土地、在建工程，施工方墊資建設(shè)，商品房預(yù)售等方式進(jìn)行融資。一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房（一手房）被執(zhí)行，往往同時(shí)牽涉購(gòu)房人、施工人和抵押權(quán)人等多方權(quán)利主體的對(duì)抗，相比于享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的施工人、抵押權(quán)人，購(gòu)房人在權(quán)利博弈中處于弱勢(shì)地位。如果僅僅賦予其對(duì)抗普通債權(quán)的效力，仍不足以實(shí)現(xiàn)對(duì)商品房消費(fèi)者的保護(hù)。因此，最高院發(fā)布《九民會(huì)紀(jì)要》確立商品房消費(fèi)者物權(quán)期待權(quán)被賦予“超級(jí)優(yōu)先權(quán)”地位，其價(jià)值基礎(chǔ)是對(duì)弱勢(shì)消費(fèi)者生存利益這一更高價(jià)值的維護(hù)。

同時(shí)《九民會(huì)紀(jì)要》也指出此情況是針對(duì)實(shí)踐中存在的商品房預(yù)售不規(guī)范現(xiàn)象為保護(hù)消費(fèi)者生存權(quán)而作出的例外規(guī)定，必須嚴(yán)格把握條件，避免擴(kuò)大范圍，以免動(dòng)搖抵押權(quán)具有優(yōu)先性的基本原則，商品房消費(fèi)者以外的一般房屋買受人不適用該規(guī)則。