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這是熊貓貝貝的第1249篇原創(chuàng)文章： 最近一段時(shí)間，車馬勞頓，外出調(diào)研，走了很多城市，看了很多項(xiàng)目，接觸了很多原本社交圈子和生活環(huán)境以外的群體。 客觀來說，累是真的累，但是收獲感滿滿，果然不管是誰，不管什么樣的時(shí)代環(huán)境，唯有進(jìn)取學(xué)習(xí)，才能不斷進(jìn)步，在成長(zhǎng)中不斷更新認(rèn)知和對(duì)這個(gè)世界的看法，就能督促人有向前的動(dòng)力。 其實(shí)從2021年以來，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和樓市房?jī)r(jià)的話題，所面對(duì)的環(huán)境和氛圍并不友好：壓抑的大環(huán)境，以及戾氣爆棚，保守退縮的市場(chǎng)情緒交織，聊房地產(chǎn)相關(guān)的話題，還真是說多錯(cuò)多，并不討喜。 不過這一次，在全國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境承壓，疫情陰影尚未散去的大背景之下，進(jìn)行的區(qū)域經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)調(diào)研，讓我看到很多互聯(lián)網(wǎng)上看不到的東西，也有了很多正面積極的認(rèn)知和情緒。 這篇文章，準(zhǔn)備和大家分享一下對(duì)本次外出調(diào)研的西南地區(qū)幾個(gè)具有代表性的頭部城市，一些見聞，一些感悟，一些研究成果。 當(dāng)然，不會(huì)是什么陳詞濫調(diào)和互聯(lián)網(wǎng)上面和實(shí)際高度脫離的那些想象內(nèi)容，文章中的分享，都有現(xiàn)實(shí)調(diào)研和真實(shí)體會(huì)作為理論和分析的基礎(chǔ)。 總的來說，長(zhǎng)期以來并不是全中國(guó)輿論和經(jīng)濟(jì)關(guān)注熱點(diǎn)的西南地區(qū)，這一次給我?guī)砹撕芏囿@喜，全新的認(rèn)知，以及積極的信號(hào)。 獨(dú)樂樂不如眾樂樂，分享經(jīng)歷，心存善念，廣結(jié)善緣。 本文已反復(fù)自查合規(guī)，不碰紅線，語言平和公允，不帶價(jià)值導(dǎo)向。 內(nèi)容有依有據(jù)，分析理性客觀。 硬核內(nèi)容，錯(cuò)過不再。 以微見著，洞察先機(jī)，把握趨勢(shì)，指導(dǎo)決策。 PS：
（如果這篇文章在其它資訊平臺(tái)被看到，不用懷疑，就是抄襲搬運(yùn)，厚顏無恥） 選擇大于努力，思維決定層次，是任何時(shí)代任何環(huán)境下的重要規(guī)則。 圖片來源：頭條圖庫 1再至重慶：天時(shí)，人和加持之下的一座紅利城市2022年8月初，赴西南地區(qū)進(jìn)行城市研究和市場(chǎng)分析，讓我時(shí)隔15年，又一次踏上了重慶這座已經(jīng)有了新一線頭銜和直轄市地位的西南地區(qū)頭部城市的土地。 感慨很大，因?yàn)樽兓艽螅蟮阶屛規(guī)缀跽J(rèn)不出這座曾經(jīng)十幾年前，剛剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)候就調(diào)研過的城市。 十幾年的重慶，印象中就是一個(gè)大號(hào)的農(nóng)村，臟亂差，黃賭毒，飛車搶奪司空見慣，流氓地痞見怪不怪，至于什么對(duì)外地人的排斥，以及商業(yè)經(jīng)營(yíng)混亂無序，更是家常便飯。 有點(diǎn)年齡的本地人，對(duì)我曾經(jīng)這樣的認(rèn)知，肯定會(huì)高度認(rèn)可，沒必要抬杠。 但是那是過去，現(xiàn)在的重慶，雖然開發(fā)程度依然受限于固有地形的現(xiàn)實(shí)限制，有一定局限，但是主要的九個(gè)城區(qū)，論繁榮和基建水平，已經(jīng)絕對(duì)可以和同級(jí)別的新一線省會(huì)城市媲美和PK了，這種視覺上的沖擊，這種印象的顛覆，配得起當(dāng)下重慶這座城市。 事實(shí)上，恐怕連重慶本地的很多人，并不明白，重慶有今天的這樣的發(fā)展程度，其實(shí)是天時(shí)和人和加持之下的紅利帶來的。 重慶，就算在整個(gè)中國(guó)城市樣本里面，都是是一個(gè)極其特殊的城市。 一方面，離不開一位浙江老人的努力，這個(gè)老人，叫做黃奇帆； 另一方面，重慶是實(shí)實(shí)在在完整吃到了三峽大壩拆建基建紅利的城市。 正是因?yàn)辄S奇帆，給重慶帶來了“重慶模式”，拿捏把控重慶房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，以及多項(xiàng)工業(yè)，經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)業(yè)的設(shè)計(jì)，讓這座城市獲得了讓西南地區(qū)其他城市都極為羨慕的可持續(xù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代機(jī)遇。 更重要的一點(diǎn)，被列入直轄市這件事，讓重慶徹底改變了萬事靠自己的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑，而是獲得了國(guó)家在政策，金融，債務(wù)，以及其他看得見，或者看不見維度的“政權(quán)紅利”。 這就是時(shí)代的力量：國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略的扶持，成渝經(jīng)濟(jì)圈的實(shí)施。 重慶主城都市區(qū)的GDP占比整個(gè)市的近6.5成，重慶借助國(guó)家的轉(zhuǎn)移支付，通過工業(yè)投資來拉動(dòng)GDP，另外國(guó)家戰(zhàn)略對(duì)成渝第四極的全面傾斜，重慶步入了快車道，據(jù)了解，2020年，國(guó)家給地方財(cái)政的“補(bǔ)貼”金額為8.51萬億元，此數(shù)據(jù)，相當(dāng)于上海財(cái)政總支出的7.2倍，其中重慶獲得的轉(zhuǎn)移支付最多，接近2200億元。 重慶人絕對(duì)是幸福的，水漲船高，母憑子貴，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的重慶，雖然必然存在一些問題，因?yàn)榘l(fā)展得非?？?，導(dǎo)致很多經(jīng)濟(jì)不協(xié)調(diào)，造成重慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境非常的混亂。 但是水大魚大，重慶這座西南地區(qū)唯一的直轄市，在最近幾年的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)，覺得值得高看一眼和備受認(rèn)可。 甚至因?yàn)镚DP總量的快速增長(zhǎng)，在互聯(lián)網(wǎng)上還引起了“重慶即將超越廣州，取代廣州成為全新一線城市”，諸如此類的論調(diào)和觀點(diǎn)。 實(shí)際上，重慶的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，并不是東南沿海城市，而是身邊的兄弟姐妹，特別是成都，昆明，還有貴陽。 回到房地產(chǎn)的角度來看，重慶的房產(chǎn)并沒有什么價(jià)值想象力，市場(chǎng)也高度分化，總體疲軟。也從側(cè)面印證了重慶的經(jīng)濟(jì)內(nèi)核和基本面的兩個(gè)關(guān)鍵所在：內(nèi)消費(fèi)和工業(yè)發(fā)展（汽車）。 而不是什么房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，土地財(cái)政：重慶極其特殊地形地貌就決定了，重慶的房子，其實(shí)并沒有多少價(jià)值想象力，而且重慶是在城鎮(zhèn)化進(jìn)程上大力出奇跡的典范，大城市和大農(nóng)村持續(xù)轉(zhuǎn)化和融合的過程，對(duì)外來人口吸引力不足。 重慶因?yàn)閲?guó)家戰(zhàn)略的原因?qū)φ呒t利高度依賴，未來的重慶，一個(gè)很關(guān)鍵的價(jià)值騰飛信號(hào)值得關(guān)注，那就是就連成都，昆明，還有貴陽的年輕人，都愿意主動(dòng)到重慶尋找發(fā)展機(jī)會(huì)，大量扎堆的時(shí)候，這個(gè)城市就將迎來真正的騰飛。 至于什么規(guī)劃遠(yuǎn)景，工業(yè)潛力，還有啥成渝經(jīng)濟(jì)圈概念，都是重慶做局，吸引外資，就地套牢的方式方法。 順帶說一句，重慶的旅游景點(diǎn)，城市風(fēng)光和美食，不要錯(cuò)過，但是想從重慶這座城市投機(jī)套利，并不容易。雖然是直轄市，但是重慶的經(jīng)濟(jì)邏輯和增量，絕對(duì)是新一線城市里面相對(duì)內(nèi)向的，這一點(diǎn)，連成都和昆明，都比重慶強(qiáng)。 有一說一，重慶人幸福，不代表外地人去重慶也幸福，就是這么一個(gè)意思。 總的來看，這是一個(gè)不錯(cuò)的，依然處于自我成長(zhǎng)的，具有想象力的西南城市。不過僅限本地人。 重慶洪崖洞 圖片來源：頭條圖庫 2錯(cuò)遇成都：安逸不再，網(wǎng)紅感和繁華背后的經(jīng)濟(jì)焦慮第二站，來到了成都，恍然之間，感覺和曾經(jīng)來到的那座有著“休閑之都”，一座來了就不想走的城市，發(fā)生了極大的錯(cuò)位和撕裂。 所以對(duì)于成都之行的定義，是錯(cuò)遇。 沒有在當(dāng)下來過成都的很多人，或許以為成都還是那個(gè)影響中茶館麻將，川劇歡聲，不急不慢，高度安逸休閑，人文氣息和市井煙火氣息濃厚，美女如云的理想城市吧？ 大錯(cuò)特錯(cuò)，錯(cuò)得離譜！ 2022年再次來到成都，讓我有種錯(cuò)覺：我這是回到深圳福田商業(yè)中心區(qū)了么？ 沒錯(cuò)，高效率，高節(jié)奏，商業(yè)氣息濃厚，人際關(guān)系高度功利，成都這個(gè)城市很大一部分的氣質(zhì)，已經(jīng)高度復(fù)刻了深圳精神，騰訊這些巨頭的到來，不僅僅帶來了成都本土經(jīng)濟(jì)的突飛猛進(jìn)，同時(shí)也把深圳那股卷王氣質(zhì)也帶過來了。 咖啡館，茶館里面，都是年輕人背著電腦加班加點(diǎn)，要么就是三句不離利益的各種方案討論，生意商量，我愿稱之今日成都，為“小深圳”。 這完全顛覆了我對(duì)西南城市的認(rèn)知啊，996常態(tài)，通勤2小時(shí)司空見慣，這氣質(zhì)完全不符合成都??？ 成都還有另外值得關(guān)注的經(jīng)濟(jì)亮點(diǎn)，在于網(wǎng)紅氣質(zhì)。 這是和深圳完全不一樣的一個(gè)嘗試，大家發(fā)現(xiàn)沒有，深圳實(shí)際上數(shù)得出的所謂網(wǎng)紅，其實(shí)基本沒有？ 但是成都就不一樣了，網(wǎng)紅經(jīng)濟(jì)的邏輯和驅(qū)動(dòng)力，已經(jīng)深深鐫刻在這座城市的血脈和骨髓之中，這其實(shí)并不是一件好事，這會(huì)讓這座城市，浮躁，庸俗，充斥著一種急功近利的躁動(dòng)氣質(zhì)。 成都雖然也有國(guó)家戰(zhàn)略考量帶來的政策紅利，但是實(shí)際上成都的經(jīng)濟(jì)整體水平，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)所表現(xiàn)出來的那么光鮮亮麗。 這一點(diǎn)，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的邏輯閉環(huán)里面就能看得很清楚： 大量互聯(lián)網(wǎng)和高附加值產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入，提供了很多高薪群體，這樣的群體拉動(dòng)了本地的房?jī)r(jià)，同時(shí)拉升了本地的消費(fèi)，但是這樣的群體，和成都本土的經(jīng)濟(jì)群體相比，占比數(shù)量其實(shí)還是很低，這就導(dǎo)致了成都的房?jī)r(jià)其實(shí)已經(jīng)隱隱有和本土購(gòu)買力脫節(jié)的趨勢(shì)出現(xiàn)了。 當(dāng)然，這不是給成都挑刺，更不是看衰唱空，西南地區(qū)幾個(gè)頭部城市一圈走過來，實(shí)際上成都是最適合在一線打拼的年輕人，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)降維和退守蓄勢(shì)的城市，沒有之一，而是第一。 簡(jiǎn)單說，成都的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展效率太快，核心問題是社會(huì)財(cái)富分配和經(jīng)濟(jì)傳導(dǎo)效率跟不上，所以降維到成都，做生意，發(fā)展調(diào)整，因?yàn)槌啥及菪院芨?，很適合。 投資成都的房產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)成都的事業(yè)，要考慮到經(jīng)濟(jì)承壓的大環(huán)境下成都這座城市的造血能力恢復(fù)，總的來說，從安全性和想象力的角度來看，西南地區(qū)最值得關(guān)注和投入的城市，非成都莫屬，這應(yīng)該沒有什么爭(zhēng)議。 從另一個(gè)角度來看，網(wǎng)紅氣質(zhì)和經(jīng)濟(jì)繁榮也是一種包袱和壓力的存在，即使當(dāng)下成都經(jīng)濟(jì)整體冠絕云貴川三地，但是接下來的發(fā)展之路，其實(shí)更為重要，這也是存在不確定性風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)地方。 如果能看到成都這座城市繁華背后的焦慮和緊張，那么才能說看懂了這座城市。 有焦慮是好事，生于憂患而死于安樂嘛，安逸標(biāo)簽消失的成都，未來能不能實(shí)現(xiàn)持續(xù)“雄起”？ 這是一個(gè)具有想象力，也是非常有價(jià)值的思考方向和問題。 當(dāng)下，成都在西南地區(qū)是最具有投資想象力的城市，在這個(gè)角度上，甚至超過重慶，碾壓昆明和貴陽。 成都 高新區(qū)航拍 圖片來源：頭條圖庫 3重看昆明：這或許是東北“單位文化”復(fù)刻程度最高的一個(gè)南方省會(huì)代表了不到昆明，是無法理解春城美稱的由來，更是不能理解，就在全國(guó)開啟“燒烤模式”的盛夏初秋階段，沒有空調(diào)，在昆明竟然有體感舒適的滋味是怎么來的。 昆明“家鄉(xiāng)寶”文化：這么好的氣候，還出去折騰個(gè)啥？全中國(guó)哪里的宜居舒適程度和昆明都比不了，那么何必出去遭罪，好好待在昆明不香么？ 氣候只是昆明的一張名片，一個(gè)亮點(diǎn)，但不是昆明這座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和價(jià)值潛力的關(guān)鍵決定因素。 昆明，可能是我去過的南方地區(qū)城市里面，最像東北和山東地區(qū)的城市了。 特別是在經(jīng)濟(jì)環(huán)境，營(yíng)商環(huán)境，社會(huì)財(cái)富分配這樣和經(jīng)濟(jì)密切關(guān)聯(lián)的領(lǐng)域，這種感覺更為強(qiáng)烈。 昆明考公入編的熱度，比肩山東，碾壓全國(guó)。因?yàn)樵诶ッ鬟@座城市，體制身份編制背景的經(jīng)濟(jì)待遇，和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的普遍平均水平，差距大到令人難以想象。 公務(wù)員在昆明，能用最低的價(jià)格，最低的利率，以半賣半送的形式，獲得最優(yōu)質(zhì)最核心的房產(chǎn)，各種社會(huì)關(guān)系里面，家里面沒有一個(gè)所謂的“單位人”，那基本都處于鄙視鏈底端，哪怕是家財(cái)萬貫，也是如此。 有一說一，但凡在昆明有真實(shí)生活工作經(jīng)歷的人，都應(yīng)該對(duì)我給出的以上結(jié)論，心有戚戚焉。 所以在昆明，搞資產(chǎn)投資，或者做個(gè)什么生意，或者個(gè)體謀求一個(gè)好的發(fā)展前程，要么有體制保駕護(hù)航，要么就是為體制服務(wù)，和政府掛鉤，不然……當(dāng)然，就沒有什么想象力了。 前段時(shí)間江西南昌周衙內(nèi)的事件網(wǎng)上發(fā)酵傳播，引發(fā)了很多爭(zhēng)議和討論，其實(shí)放到昆明的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)氛圍里面來看，那都不是啥事，而是和呼吸喝水一樣正常的事情。 體制，編制，國(guó)企，地方企，掌控和主導(dǎo)了整個(gè)昆明的經(jīng)濟(jì)主線和脈絡(luò)，完成了昆明地方經(jīng)濟(jì)的分配和管理。 這沒有什么對(duì)錯(cuò)的說法，模式和現(xiàn)實(shí)就是如此。 這就讓昆明的營(yíng)商環(huán)境，還有經(jīng)濟(jì)活力，表現(xiàn)得非常低迷，也讓昆明的經(jīng)濟(jì)，相對(duì)于包容，開放，市場(chǎng)化的成都而言，短短幾年就被拉開了距離：昆明的GDP，連成都的零頭都趕不上。 而從我們房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的角度出發(fā)，昆明其實(shí)不是一個(gè)值得關(guān)注和積極進(jìn)入的城市，地頭蛇不公平競(jìng)爭(zhēng)明顯，地方經(jīng)濟(jì)被管理階層利益高度關(guān)聯(lián)，兩個(gè)例證：一個(gè)是昆明爛尾樓的情況，根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)來看，比肩河南鄭州，甚至從比例上面還隱隱超越； 另一個(gè)，就是因?yàn)橐咔椋瑢?duì)昆明的旅游產(chǎn)業(yè)造成影響，隔絕了一些外來到昆明進(jìn)行房產(chǎn)投資的群體，導(dǎo)致昆明在最近幾年的經(jīng)濟(jì)整體表現(xiàn)呈現(xiàn)低迷的真實(shí)態(tài)勢(shì)。 但是，瑕不掩瑜，昆明的潛力還是要值得肯定的，但是體制和管理層面的調(diào)整，并不容易，僅僅從價(jià)值和潛力的角度來看，昆明短期內(nèi)不具備超越成都的可能和想象力。 昆明在經(jīng)濟(jì)維度的崛起和爆發(fā)，還有很長(zhǎng)的路要走。至少，先把市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中的收入拉起來才有想象力。 不過昆明的氣候是真的碾壓優(yōu)勢(shì)，有興趣的朋友一定有機(jī)會(huì)來體驗(yàn)一下，絕對(duì)不虛此行。 昆明天際線（圖片來源：頭條圖庫） 寫在最后：關(guān)于中國(guó)西南地區(qū)未來價(jià)值和發(fā)展?jié)摿Φ膸c(diǎn)思考和觀點(diǎn)分享西南地區(qū)調(diào)研考察分析之行，還有一個(gè)貴陽，預(yù)計(jì)也就最近就會(huì)去，沒有調(diào)查就沒有話語權(quán)，等實(shí)地調(diào)研了解以后，另行撰寫也不遲。 |
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