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年20207月13日，楊某夫妻（乙方）購買陳某（甲方）位于越秀區(qū)淘金路的某房產(chǎn)，簽訂《房屋買賣合同》，約定：成交價(jià)570萬元；甲方簽訂本合同后不能按本合同約定將該物業(yè)售予乙方，應(yīng)向乙方支付成交價(jià)10%的違約金。合同第十三頁空白處有手寫內(nèi)容：“備注：甲方承諾于2022年1月30日前遷出廣州市某學(xué)校的學(xué)籍?！焙灻幱袟钅撤蚱藜瓣惸车暮灻?。 同日，雙方與房地產(chǎn)代理公司簽訂《中介服務(wù)三方協(xié)議(買賣)》。7月31日，楊某向房地產(chǎn)代理公司轉(zhuǎn)賬43500元作為中介費(fèi)。 后楊某一直要求陳某配合協(xié)助其辦理網(wǎng)簽、按揭等手續(xù)，陳某卻一直拖延。在協(xié)商過程中，陳某表示，涉案房屋學(xué)位其本人仍需使用，無法在合同約定期限內(nèi)遷出且涉案房屋不再出售。 21年204月14日，陳某以楊某夫妻未履行付款義務(wù)為由主張解除合同，并退回楊某支付的定金10萬元。 楊某認(rèn)為，雙方簽訂的合同合法有效，但陳某一直拖延且明確表示不再出售房屋，其有權(quán)解除涉案房屋合同并要求陳某支付違約金，賠償中介費(fèi)、房屋增值損失等。 訴訟過程中，楊某申請(qǐng)對(duì)涉案房屋從房屋買賣合同約定的成交價(jià)格到21年204月14日的房屋市場價(jià)值的增值價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)評(píng)估，涉案房屋的增值價(jià)格為 1823100元。 廣州市越秀區(qū)人民法院一審判決：楊某夫妻與陳某于年20207月13日簽訂的《房屋買賣合同》于21年206月9日解除；陳某向楊某夫妻支付違約金57萬元；陳某向楊某夫妻賠償中介費(fèi)43500元、房屋增值損失341550元。
該判決已生效。 合同應(yīng)當(dāng)誠信履行，合同簽訂后可能會(huì)出現(xiàn)各種情況導(dǎo)致履行障礙，此時(shí)雙方應(yīng)當(dāng)積極溝通，協(xié)商變更履行方式，促成合同目的的實(shí)現(xiàn)，即使合同一方不愿意繼續(xù)履行，也應(yīng)該與對(duì)方溝通，協(xié)商一致解除合同，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。這也是誠信社會(huì)建設(shè)對(duì)每一個(gè)公民的要求。 本案中，賣方表示買方僅支付了10萬元定金，未支付剩余購房款，乍一看似乎是買方違約，但法官查明案情后發(fā)現(xiàn)，買方未及時(shí)付款的原因是賣方遲遲不配合辦理網(wǎng)簽手續(xù)，根據(jù)房地產(chǎn)買賣交易習(xí)慣，網(wǎng)簽是辦理按揭的前提，在賣方不配合網(wǎng)簽導(dǎo)致買方無法辦理按揭手續(xù)，買方在此情況下遲延支付房款的，不引起買方的違約責(zé)任。 因合同無法履行，涉案房屋價(jià)值已大幅上升，買方再購置同樣房屋的成本增加，即賣方的違約行為已造成買方損失。因買方僅支付了10萬元定金，未實(shí)際支付合同總價(jià)款570萬元，依照可預(yù)見性原則計(jì)算可得利益時(shí)，應(yīng)與已支付的成本相對(duì)應(yīng)，根據(jù)本案合同履行情況、當(dāng)事人過錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，酌情房價(jià)溢價(jià) 50%作為買方的可得利益損失。違約金具有損失填補(bǔ)功能，在本案違約金不足以彌補(bǔ)買方損失的情況下，賣方還應(yīng)賠償房屋差價(jià)損失 341550元。 法官提醒，既然簽訂了合同，買賣雙方就應(yīng)當(dāng)接受法律對(duì)其權(quán)利的限制和義務(wù)的要求，買賣雙方都應(yīng)當(dāng)遵守合同約定，信守契約，誠實(shí)履行。 《中華人民共和國民法典》 第五百二十六條 當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行請(qǐng)求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行請(qǐng)求。 第五百七十七條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。
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