“干啥啥不行，收錢第一名”幾乎成了業(yè)主稱呼前期物業(yè)公司的代名詞。

業(yè)主對(duì)前期物業(yè)公司頗有怨言的基本原因不外呼：非業(yè)主聘請(qǐng)來的物業(yè)公司、侵占業(yè)主公共收益、擅自上漲物業(yè)費(fèi)、服務(wù)質(zhì)量不合格等等原因，于是便有較多的業(yè)主效仿網(wǎng)紅的誤導(dǎo)，以拒繳物業(yè)費(fèi)的形式希望能達(dá)到物業(yè)公司主動(dòng)退出之目的。

其實(shí)，業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)卻是“殺敵一千自損八百”的無奈行為，不但趕不走前期物業(yè)公司，反而會(huì)讓小區(qū)走上惡性循環(huán)之路。

《民法典》規(guī)定，向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為三年。故近階段物業(yè)公司會(huì)頻繁地逐個(gè)向法院起訴業(yè)主，這些通過法院追繳過來的拖欠物業(yè)費(fèi)和違約金則成為物業(yè)公司的純利潤。

國家多部法規(guī)均規(guī)定，按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法履行的法定義務(wù)，業(yè)主一旦遭到起訴，業(yè)主幾乎沒有完勝的可能。但時(shí)認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)法規(guī)并掌握一定的應(yīng)訴技巧，則是可以達(dá)到少交并免除違約金之目的。

一、由開發(fā)建設(shè)單位聘請(qǐng)前期物業(yè)公司進(jìn)駐管理是國家法規(guī)許可的，按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主法定義務(wù)

開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理辦法》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》的相關(guān)規(guī)定，在辦理房屋銷預(yù)售許可前選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)并簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，且業(yè)主《購房合同》已經(jīng)包含物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)價(jià)格，則是合法有效的。反過來說，開發(fā)商在房屋銷售并交付業(yè)主使用后，開發(fā)商則再無權(quán)限重新選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。

中途如因特殊情況需要更換物業(yè)公司、或者上漲物業(yè)費(fèi)價(jià)格，依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或業(yè)主聯(lián)名申請(qǐng)組織召開業(yè)主大會(huì)選舉成立業(yè)主委員會(huì)，按照《民法典》規(guī)定的法定程序，由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決雙過半的業(yè)主同意方為有效，并由業(yè)主委員會(huì)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

依據(jù)《民法典》規(guī)定，只有符合法律效力和法定程序的物業(yè)服務(wù)合同才對(duì)廣大業(yè)主具有約束力，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

國家發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致?！逗幽鲜∏捌谖飿I(yè)服務(wù)合同（示范文本）》強(qiáng)調(diào)“甲方（開發(fā)商）不得對(duì)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)作出減免承諾或者約定。已經(jīng)承諾或者約定減免的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由甲方承擔(dān)”。

國務(wù)院、河南省《物業(yè)管理?xiàng)l例》還規(guī)定，已經(jīng)達(dá)到交付使用條件，尚未出售或者尚未向物業(yè)買受人交付的專有部分，建設(shè)單位為業(yè)主。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。

也就是說，按照約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)適用于全體業(yè)主（包含建設(shè)單位），對(duì)全體業(yè)主約定不一致的，不得上漲物業(yè)費(fèi)。

二、國家法規(guī)對(duì)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)和公共收益的規(guī)定

因服務(wù)質(zhì)量不合格拒繳物業(yè)費(fèi)是“殺敵一千自損八百”的不智之舉，為了維護(hù)業(yè)主們的共同權(quán)益，就應(yīng)當(dāng)及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)，落實(shí)業(yè)主共有產(chǎn)權(quán)登記，資產(chǎn)查清了，公共收益的歸屬也就迎刃而解，從而避免小區(qū)由此走上惡性循環(huán)。

根據(jù)《民法典》和國家相關(guān)權(quán)利部門的規(guī)定，以及國家自然資源部《對(duì)十三屆全國人大三次會(huì)議第3226號(hào)建議的答復(fù)》，全體業(yè)主共有的不動(dòng)產(chǎn)登記，按照'物權(quán)法定、權(quán)利設(shè)定、登記確權(quán)’的原則和程序依法開展登記，明確產(chǎn)權(quán)歸屬，避免開發(fā)商留有部分房產(chǎn)、出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)模糊。建筑區(qū)劃內(nèi)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所（人防地下室、會(huì)所等）、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房及土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十六條登記為業(yè)主共有。

《民法典》同時(shí)規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

根據(jù)《民法典》第二百一十七條“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利 享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明”，《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條“權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。

根據(jù)上述國家法規(guī)，小區(qū)建筑區(qū)劃內(nèi)公建配套設(shè)施，在產(chǎn)權(quán)歸屬?zèng)]有明確之前，行政部門應(yīng)不得給建設(shè)單位辦理公建配套設(shè)施的銷售許可，對(duì)于權(quán)屬有爭議的，建設(shè)單位更無權(quán)進(jìn)行銷售或以租代售。因此，各個(gè)小區(qū)均應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)成立業(yè)主委員會(huì)，依法查清業(yè)主共有的資產(chǎn)進(jìn)行合法登記，屬于利用業(yè)主共有、共用部位產(chǎn)生的公共收益應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主依法追回。

三、業(yè)主如何積極應(yīng)訴，打贏物業(yè)服務(wù)費(fèi)官司

綜合以上法規(guī)，業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)是法定義務(wù)，無論是開發(fā)建設(shè)單位在售前簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，還是業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)全體業(yè)主都具有約束力。業(yè)主在應(yīng)訴時(shí)僅僅只是說出這不好、那不好而沒有具體的法律條文，想完全拒繳物業(yè)費(fèi)則是無法得到法庭認(rèn)可的。

但是，被起訴的業(yè)主如果能夠提供有效的證據(jù)并引述合適的法律條文來證實(shí)你的主張合法性，則可以達(dá)到少交并免除違約金之目的。

1、業(yè)主準(zhǔn)備拒繳物業(yè)費(fèi)時(shí)就應(yīng)該用手機(jī)里的水印相機(jī)長期跟蹤拍照留存你認(rèn)為可以拒繳物業(yè)費(fèi)的證據(jù)，因?yàn)樗∠鄼C(jī)具有時(shí)間、地點(diǎn)功能，可以做為有效證據(jù)得到法庭認(rèn)可。

2、引述法律具體條文，證實(shí)你的主張具有法律依據(jù)，同時(shí)以你所引述的法律條文來駁回對(duì)方的主張是違反國家法規(guī)而屬無效，不應(yīng)得到法庭認(rèn)可。

即：（1）、開發(fā)建設(shè)單位只能是在售房前選聘的物業(yè)公司并簽訂的物業(yè)服務(wù)合同且在購房合同已經(jīng)包含合同內(nèi)容的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費(fèi)價(jià)格才是有效的。

（2）、開發(fā)建設(shè)單位在售房后重新簽訂的物業(yè)服務(wù)合同及物業(yè)服務(wù)費(fèi)與《購房合同》包含的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不一致，應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主沒有約束力，業(yè)主有權(quán)拒絕繳納。

（3）上漲的物業(yè)費(fèi)價(jià)格未經(jīng)法定程序由業(yè)主表決通過，其上漲部分業(yè)主有權(quán)拒絕繳納（房屋銷售后物業(yè)服務(wù)費(fèi)不再參照政府指導(dǎo)價(jià)，而是由業(yè)主與物業(yè)公司共同協(xié)商表決通過）。

（4）、根據(jù)“涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致”的規(guī)定，當(dāng)小區(qū)內(nèi)存在較多的部分業(yè)主免繳物業(yè)費(fèi)、停車費(fèi)，或者應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)費(fèi)建設(shè)單位沒有支付的，則不應(yīng)當(dāng)上漲物業(yè)費(fèi)。

（5）、有充足的證據(jù)證明現(xiàn)實(shí)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低于與物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，根據(jù)“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循質(zhì)價(jià)相符的原則”，應(yīng)當(dāng)折扣減交物業(yè)費(fèi)。

（6）有充足的證據(jù)證實(shí)物業(yè)公司侵占業(yè)主共有收益的，業(yè)主有權(quán)減少物業(yè)費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)法庭可能會(huì)指明應(yīng)當(dāng)由業(yè)委會(huì)行使權(quán)利，但單個(gè)業(yè)主有權(quán)要求公共收益收支的知情權(quán)。

總之，業(yè)主應(yīng)訴時(shí)若能夠提交有效證據(jù)和相關(guān)法律條文來主張自己的應(yīng)訴請(qǐng)求合法化，同時(shí)用有效的法律條文來駁回對(duì)方的主張違反國家法規(guī)和合同要求，相信可以達(dá)到少交物業(yè)費(fèi)并免除違約金之目的。

此文若對(duì)廣大業(yè)主有幫助，請(qǐng)點(diǎn)贊、轉(zhuǎn)發(fā)。

關(guān)注我的頭條，可以私信交流、學(xué)習(xí)相關(guān)法規(guī)知識(shí)及條文，共同維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。