目前，不少城市小區(qū)逐漸進入新舊物業(yè)管理公司交接階段，前期開發(fā)商委派的物業(yè)管理公司退出小區(qū)，小區(qū)選聘的新物業(yè)公司管理公司進駐小區(qū)。在新舊物業(yè)更替過程中，矛盾糾紛頻發(fā)，甚至引發(fā)暴力對峙，對簿公堂。具體到本案而言，美蘭海岸小區(qū)也正面臨舊物業(yè)公司不退場，新物業(yè)公司不能進駐的難題，這極大降低了業(yè)主的生活體驗，并嚴重損害業(yè)主相關權益。新物業(yè)公司合法合規(guī)進駐小區(qū)涉及各方當事人利益，也涉及小區(qū)穩(wěn)定，更可能涉及社會安定，應引起各方高度重視。本文就新物業(yè)公司進駐美蘭海岸小區(qū)合法合規(guī)性作如下分析、探討，供參考。

Chapter-1

新物業(yè)進駐美蘭海岸小區(qū)的合法性

一、美蘭海岸小區(qū)依法成立業(yè)主委員會

1.成立業(yè)委會的背景

原物業(yè)企業(yè)管理水平差、服務質(zhì)量不到位等諸多問題成為美蘭海岸小區(qū)依法依規(guī)成立業(yè)主委員會的主要原因。

自改革開放以來，物業(yè)管理成為不斷更新發(fā)展的行業(yè)，而企業(yè)管理又是一個物業(yè)企業(yè)發(fā)展的重要基石。但回歸現(xiàn)實，總存在物業(yè)服務管理人員素質(zhì)參差不齊，企業(yè)不愿花本錢培訓物業(yè)人員，不具備規(guī)范化管理體制，怠于對于內(nèi)部員工職業(yè)道德素質(zhì)強化，工作內(nèi)容分配凌亂，考查只下表面工夫等現(xiàn)象，以致總體管理水平較差，服務質(zhì)量受人詬病，物業(yè)管理屬有形無實。

從總體形勢看，物業(yè)管理存在的問題而引發(fā)的各種隱患多半源于法律認識的缺失。就全國物業(yè)管理而言，皆缺少較為完善的、系統(tǒng)的物業(yè)管理法律法規(guī)體系。據(jù)悉，半數(shù)以上的省、直轄市等都缺乏較為完備的物業(yè)管理相關的法律法規(guī)，加之即使存在物業(yè)管理法律法規(guī)，物業(yè)企業(yè)不認真研究并落實，物業(yè)服務當然達不到預期效果。故此，物業(yè)企業(yè)存在的方方面面問題都制約著物業(yè)管理的發(fā)展。

回歸本案，就美蘭海岸小區(qū)原物業(yè)而言，其作為“管家”進駐美蘭海岸小區(qū)后，由于缺乏物業(yè)服務管理意識，導致小區(qū)問題頗多，具體如下：小區(qū)架空層臟亂差且未裝修；景觀綠化缺乏維護，環(huán)境日益下降；消防、電梯、監(jiān)控等公共設施維護差，存在諸多安全隱患；物業(yè)信息不透明，小區(qū)業(yè)主水電公攤費過高等。原物業(yè)公司物業(yè)管理不到位、怠于履行物業(yè)管理職責致使美蘭海岸小區(qū)存在的諸多問題得不到妥善解決。由于原物業(yè)公司越發(fā)不作為，小區(qū)業(yè)主逐漸產(chǎn)生成立業(yè)委會的想法。通過成立業(yè)委會真正實現(xiàn)讓小區(qū)業(yè)主“當家做主”；通過成立業(yè)委會依法依規(guī)選聘真正能為小區(qū)業(yè)主服務，真正能管理好服務好小區(qū)的物業(yè)公司進駐美蘭海岸小區(qū)，以真正切實維護小區(qū)業(yè)主各方權益。

美蘭海岸小區(qū)現(xiàn)狀部分圖示

2.小區(qū)業(yè)委會的定義以及依法成立的流程

（1）定義：業(yè)主委員會，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運作的一個民間性組織。業(yè)委會的權力基礎是其對物業(yè)的所有權，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關的一切重大事項擁有決定權。

（2）成立流程：依據(jù)相關法律規(guī)定，成立業(yè)委會的程序有以下幾點：

①籌備組成立。包括推薦代表、籌備組備案材料提交、成立籌備組公示、成立籌備組通知四個步驟，業(yè)主需要參與的是通過系統(tǒng)推薦籌備組代表或選擇自薦。

②申請成立。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當在60日內(nèi)按照規(guī)定向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府成立業(yè)主大會的申請。

③召開業(yè)主大會。包括修訂草案、推薦候選人、審核候選人、召開大會通知、業(yè)主投票等五個步驟，其中業(yè)主需要參與的是最后一步業(yè)主投票選出業(yè)委會委員。

④業(yè)委會備案。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。此亦標志著小區(qū)業(yè)委會宣告成立。

3.美蘭海岸小區(qū)業(yè)委會依法成立

2022年1月20日至2022年2月7日，小區(qū)按照法定程序，以現(xiàn)場投票、書面征求意見組織召開業(yè)主大會會議，并以表決方式選舉出小區(qū)業(yè)主委員會，制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》《管理規(guī)約》。2022年2月26日，政府已完成美蘭海岸小區(qū)業(yè)主委員會的備案手續(xù)。

美蘭海岸小區(qū)業(yè)主委員會依法成立

二、業(yè)委會依法組織召開業(yè)主大會會議決議選聘新物業(yè)公司

1.相關法律規(guī)定

海南省人民代表大會常務委員會公告第83號《海南經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例》（以下稱《條例》）由海南省第六屆人民代表大會常務委員會第二十八次會議，自2021年11月1日起施行。

《條例》第十二條　房屋的所有權人為業(yè)主。基于與建設單位之間的房屋買賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有房屋但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理中的權利、義務，依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、物業(yè)服務合同約定確定。

《條例》第十三條　下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換、罷免業(yè)主委員會成員；

（三）制定物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用住宅專項維修資金；

（六）籌集住宅專項維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途和利用共有部分進行經(jīng)營；

（九）利用共有部分進行經(jīng)營所得收益的分配與使用；

（十）有關共有和共同管理權利的其他事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。（《民法典》第二百四十八條亦作如此規(guī)定）

2.小區(qū)業(yè)主大會依法授權業(yè)委會選聘新物業(yè)公司

美蘭海岸小區(qū)第二次業(yè)主大會會議達到了法定的表決人數(shù)和專有面積的要求，對于第二項表決事項“是否同意授權業(yè)委會代表全體業(yè)主選聘新的物業(yè)服務企業(yè)并簽訂合同”和第三項“是否同意業(yè)委會執(zhí)行《美蘭海岸小區(qū)公開選聘物業(yè)服務企業(yè)實施方案中》”，均獲得了百分之九十以上的同意票，業(yè)主大會會議召開以及決議通過均符合法律規(guī)定。因此小區(qū)業(yè)委會解聘原物業(yè)公司選聘新物業(yè)公司的程序合法。

美蘭海岸小區(qū)合法成立業(yè)主委員會，再經(jīng)業(yè)主大會授權業(yè)委會選聘新物業(yè)公司程序符合相關法律規(guī)定，故新物業(yè)公司進駐美蘭海岸小區(qū)合法。

Chapter-2

新物業(yè)公司進駐美蘭海岸小區(qū)的合規(guī)性

一、新物業(yè)公司經(jīng)公開招投標方式進行選聘合規(guī)

海南省為規(guī)范物業(yè)管理招標投標活動，結合實際, 根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》《物業(yè)管理條例》制定了《海南省物業(yè)管理招標投標管理辦法(試行)》（以下稱《辦法》）。

《辦法》第二條 凡在我省行政區(qū)域內(nèi)開展物業(yè)管理招標投標活動的，適用本辦法。

《辦法》第三條  住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的前期物業(yè)管理企業(yè)。提倡各類物業(yè)管理區(qū)域，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。

《辦法》第四條 物業(yè)管理招標投標應當堅持公開、公平、公正和誠實信用的原則。

《辦法》第六條  物業(yè)管理招標采取公開招標或者邀請招標的方式進行。住宅規(guī)模較小，經(jīng)該物業(yè)所在地市縣主管部門批準，可采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)。采用議標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的住宅規(guī)模由市縣主管部門確定。

《辦法》第七條  物業(yè)管理招標人是指依法提出招標項目、進行招標的建設單位、業(yè)主大會或產(chǎn)權人。

前期物業(yè)管理招標由建設單位組織實施:已成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會的，由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會的決議組織實施，非出售物業(yè)管理項目的招標由產(chǎn)權人組織實施。業(yè)主大會決定采取招標投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，招標方式和招標方案必須預先經(jīng)業(yè)主大會會議通過。

美蘭海岸小區(qū)業(yè)主委員會獲業(yè)主大會授權選聘新物業(yè)公司，于2022年5月4日發(fā)布《文昌市美蘭海岸小區(qū)物業(yè)服務公開選聘文件》，決定以招投標的方式公開選聘物業(yè)服務企業(yè)。依據(jù)《海南省物業(yè)管理招標投標管理辦法(試行)》之規(guī)定，美蘭海岸小區(qū)業(yè)委會編制招標文件(包括招標書、招標方案、招標公告或投標邀請書);發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書;審查投標人的資格，確定入圍的投標人或者應邀投標人; 向入圍的投標人或者應邀投標人發(fā)招標文件、勘察現(xiàn)場、進行答疑:投標人編制投標文件,向招標人報送投標文件;招標人組織開標、評標，確定中標人:招標人與中標人簽訂物業(yè)服務合同。

2022年5月13日，美蘭海岸小區(qū)業(yè)委會相關人員組成評標委員會，經(jīng)評選決定，成功確定新物業(yè)公司。

二、新物業(yè)公司進駐小區(qū)流程合乎規(guī)定

 1、 物業(yè)服務進駐小區(qū)流程如下：

（1）物業(yè)公司需獲得企業(yè)資質(zhì);

（2）物業(yè)公司需要和開發(fā)商或業(yè)主委員會協(xié)商服務收費標準，并簽訂合同;

（3）在簽訂合同后的一個月內(nèi)，前往物業(yè)主管部門備案;

（4）將物業(yè)費收費標準報予物價部門進行審批;

（5）收取物業(yè)費，并出具正式的票據(jù)。

2、美蘭海岸小區(qū)新物業(yè)公司符合進駐流程之規(guī)定

 美蘭海岸小區(qū)選聘的新物業(yè)公司具備物業(yè)管理相關資質(zhì)，是具有獨立法人資格、一級資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)，該物業(yè)公司已通過合法合規(guī)的招投標方式競聘成功。因原物業(yè)公司拒絕完善相關交接工作，遲遲不退出該小區(qū)，導致新物業(yè)公司遲遲不能進場。盡管如此，新物業(yè)公司通過招投標方式競聘為美蘭海岸小區(qū)新“管家”，符合相關規(guī)定。

綜上所述，從合法性出發(fā)，美蘭海岸小區(qū)依法成立業(yè)委會，通過召開業(yè)主大會會議對選聘新物業(yè)公司事項進行業(yè)主投票并獲高票通過，依法由業(yè)主大會授權業(yè)委會選聘新物業(yè)公司。從合規(guī)性出發(fā)，新物業(yè)公司通過正規(guī)招投標流程中標并選聘為美蘭海岸小區(qū)新“管家”，并經(jīng)相關職能部門備案通過，招標、中標流程，進駐小區(qū)流程均合規(guī)。因此，新物業(yè)公司進駐美蘭海岸小區(qū)合法合規(guī)。

與此同時，美蘭海岸小區(qū)此次選聘新物業(yè)公司嚴格依法依規(guī)進行，廣泛動員小區(qū)業(yè)主參與，充分發(fā)揮小區(qū)業(yè)委會主體作用，增強小區(qū)業(yè)委會主人翁意識，快速向小區(qū)普及物業(yè)管理相關知識。

見微而知著，新物業(yè)公司合法合規(guī)進駐小區(qū)不僅能調(diào)動小區(qū)居民積極性，增強居民法律意識，促進參與城市治理，夯實城市治理根基，更是居民參與創(chuàng)建文明城市工作的縮影。

中倫文德是一家大型綜合律所，現(xiàn)有執(zhí)業(yè)律師及專業(yè)人員2500余名。2021年3月，在The Global 200發(fā)布的2020年全球律所規(guī)模排名中，中倫文德位居第22位。中倫文德總部位于北京，并在上海、成都、石家莊、天津、武漢、太原、濟南、廣州、深圳、南京、前海、長沙、常州、重慶、沈陽、杭州、大連、西安、鄭州、青島、昆明等地設有23家分所，在香港、紐約、倫敦、利雅得、巴黎、里昂、柏林、漢堡、悉尼、紐約、華盛頓等境外主要城市也設有合作機構，能在全球范圍為客戶提供優(yōu)質(zhì)的法律解決方案。

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