說說房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅的那些事兒 <普陀稅務(wù)>

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的內(nèi)容

　　土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

　　前期工程費(fèi)

　　建筑安裝工程費(fèi)

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

　　公共配套設(shè)施費(fèi)

　　開發(fā)間接費(fèi)

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的具體內(nèi)容

　　土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

　　前期工程費(fèi)：指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

　　建筑安裝工程費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

　　公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

　　開發(fā)間接費(fèi)：指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

　　三、熱點(diǎn)問答

　　Q：從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)其取得的預(yù)售收入是否可作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的銷售(營業(yè))收入基數(shù)?

　　A:《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第六條規(guī)定：“企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)?！?企業(yè)在簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》后取得的預(yù)售收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入，并作為計(jì)算業(yè)務(wù)招待費(fèi)、廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的銷售(營業(yè))收入基數(shù)。但在開發(fā)產(chǎn)品完工后會(huì)計(jì)上實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時(shí)相對(duì)應(yīng)的銷售(營業(yè))收入部分不得重復(fù)計(jì)算基數(shù)。

　　Q：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)提的土地增值稅是否可稅前扣除?

　　A：《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第十二條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除?！?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期計(jì)提的土地增值稅，在稅法規(guī)定的限繳期內(nèi)繳納的，可以稅前扣除。預(yù)提但不實(shí)際繳納的土地增值稅，不得稅前扣除。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào))規(guī)定計(jì)算出其注銷前項(xiàng)目開發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。

　　Q：“房地產(chǎn)企業(yè)利用地下設(shè)施修建了地下車庫，并將該車庫轉(zhuǎn)讓取得收入。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號(hào)第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。請(qǐng)問文件中所稱'作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理’是否指該項(xiàng)車庫無論是否對(duì)外銷售，均一次性計(jì)入開發(fā)成本，待停車場(chǎng)出售時(shí)，一次性確認(rèn)收入而不能結(jié)轉(zhuǎn)成本?”

　　A：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號(hào))第三十三條規(guī)定，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。同時(shí)，該文件第二十七條規(guī)定，公共配套設(shè)施費(fèi)包括在開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出中。因此，利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所應(yīng)計(jì)入開發(fā)成本，待停車場(chǎng)所出售時(shí)，一次性確認(rèn)收入，同時(shí)不能再結(jié)轉(zhuǎn)成本?！?/p>

　　Q：根據(jù)滬府辦發(fā)[2012]61號(hào)的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得新出讓土地用于開發(fā)住宅的建設(shè)項(xiàng)目，均應(yīng)按住宅建筑總面積一定比例配建保障性住房，并將配建的保障性住房無償移交給政府用于住房保障。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的這部分配建保障性住房建造成本可否在稅前扣除?

　　A：房地產(chǎn)企業(yè)通過公開招、拍、掛等方式取得土地，用于開發(fā)建設(shè)商品住宅。凡企業(yè)與政府簽訂的土地出讓合同中明確需配建一定數(shù)量的保障性住房無償提供給政府的，則企業(yè)配建的保障性住房實(shí)際發(fā)生的支出可按照國稅發(fā)[2009]31號(hào)文件中的公共配套設(shè)施進(jìn)行所得稅處理。企業(yè)應(yīng)保留土地出讓金合同、無償移交保障性住房憑據(jù)等相關(guān)資料備查。