一直想寫一篇關(guān)于“被做空的江北核心區(qū)”的文章。

相信如果說(shuō)，江核是南京被高高捧起又被重重摔下的板塊之最，不會(huì)有多少人反對(duì)。這個(gè)有著眾多光環(huán)加持的新區(qū)，曾是多少人前仆后繼的掘金之地。

然而捧得有多高摔得就有多重，輿論的轉(zhuǎn)向仿佛一夕之間。曾經(jīng)只要說(shuō)一點(diǎn)江核的不是就要被圍攻，到如今只要為江核鳴不平就會(huì)遭來(lái)指責(zé)。

縱使可能一千個(gè)人對(duì)江核的理解就有一千種，但無(wú)論如何，從板塊二手房成交價(jià)下跌的頹勢(shì)能夠感受到，

江北核心區(qū)，真的是硬生生要被“做空”了……

「成交量猛增成交價(jià)卻齊跌！一邊罵一邊買？」

一手好牌打得稀爛。

到底是被誰(shuí)打爛的？操盤者？還是炒房客？

沒有定論。只知道曾經(jīng)高傲的江核業(yè)主，終于是向現(xiàn)實(shí)低了頭。一飛沖天的二手房?jī)r(jià)格，最近紛紛出現(xiàn)“猛跌”的拋售房源。

比如華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，鏈家上最近一套5月4日成交的房源，單價(jià)低至3.35萬(wàn)：

這個(gè)價(jià)格，基本是該小區(qū)有成交歷史以來(lái)的最低位水平。

又比如正榮潤(rùn)錦城，鏈家上最新5月成交的兩套，成交單價(jià)分別為3.6萬(wàn)和3.7萬(wàn)：

這個(gè)價(jià)格，基本是該小區(qū)兩年前的水平。

再比如正榮潤(rùn)江城，鏈家上5月14日成交的一套房源，成交單價(jià)約4萬(wàn)：

這個(gè)價(jià)格，也基本是該小區(qū)兩年前的水平。

更為“慘烈”的是江核“神盤”江與城，限售放開后該小區(qū)很快已經(jīng)有了一套成交，而該套房源的成交單價(jià)僅約3.4萬(wàn)。

面積118.46㎡，總價(jià)408萬(wàn)，成交單價(jià)34442元/㎡。相比該小區(qū)2019年30500元/㎡的新房均價(jià)，漲幅不到4000元/㎡，總價(jià)溢價(jià)約40多萬(wàn)。

3年時(shí)間漲了40多萬(wàn)，剔除掉一系列的成本后，這個(gè)收益基本是不賺的。

作為江核抱團(tuán)掛高價(jià)呼聲最高的小區(qū)，江與城業(yè)主中也難以避免的出現(xiàn)了“叛徒”。

你想著大家一起努力做高資產(chǎn)價(jià)值，而別人卻在尋思著如何趕快拋售跑路。

限售放開后，江核的二手房市場(chǎng)面臨著更大的考驗(yàn)。選擇更多內(nèi)卷也就更嚴(yán)重，隨之而來(lái)的也就是價(jià)格的一路下挫。

不過(guò)，也不得不承認(rèn)的是，限售放開后江核的二手房成交量也在猛增。據(jù)了解，5月江北核心區(qū)共成交了38套二手房，其中新上市的綠地海悅和江與城分別已有一套成交：

△來(lái)源于孟祥遠(yuǎn)

而據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，江北核心區(qū)1-4月二手房的總成交量也僅40套。5月一個(gè)月就賣了前4個(gè)月的量。就有相關(guān)中介透露江核最近的成交非?？欤龢s潤(rùn)錦城10天就賣出了5、6套：

成交量猛增，成交價(jià)卻在下跌，這其中除了有限售放開的影響外，江北取消限購(gòu)的政策也是一大因素。

雖然有人急于脫手而不斷下調(diào)售賣價(jià)格以促成交，但仍然有拿到了購(gòu)房資格的人愿意接盤。

“一邊罵一邊買”似乎在南京樓市，總是成為這樣矛盾的存在。

又或許對(duì)于市場(chǎng)而言，不是江核沒價(jià)值，而是“瘋漲”的價(jià)格透支了江核的價(jià)值。當(dāng)價(jià)格再次回落到合理區(qū)間，還是能“召回”那些曾經(jīng)失去的江核粉們。

「巨大供應(yīng)量沖擊下，江核二手房或持續(xù)低位徘徊」

不僅是二手房成交量猛增，據(jù)開發(fā)商宣傳，江核的新房成交量近來(lái)也有所增長(zhǎng)。

青奧板塊的頤和鉑岸江璟，端午假期期間成交了26套：

到訪了約600組：

如果這一數(shù)據(jù)水分不是很大的話，很難不說(shuō)限購(gòu)、限售等相關(guān)調(diào)控政策的放開，對(duì)于江核來(lái)說(shuō)還是起到了刺激作用。

特別是在眼下基本大多項(xiàng)目都開啟了分銷、優(yōu)惠促銷的情況下。

其實(shí)從當(dāng)下的市場(chǎng)氛圍也能感受到，雖然難言反彈，但已經(jīng)開始有“躁動(dòng)”出現(xiàn)，不再是如年初時(shí)的“一潭死水”。

已許久未曾出現(xiàn)過(guò)的二手房業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)，近日又在江北重現(xiàn)。位于老山的中鐵江佑鉑庭的業(yè)主群里，就有業(yè)主就二手房定價(jià)分別闡述了小區(qū)的多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，意在“團(tuán)結(jié)”大家抬高掛牌價(jià)格。

這也可以看作是業(yè)主信心回升的側(cè)面體現(xiàn)。

而這對(duì)于江核而言，雖然也曾是“業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)”的典型區(qū)域，但就板塊目前的市場(chǎng)特性來(lái)看，短期內(nèi)或仍持續(xù)在低位徘徊。

其中最大的不利因素?zé)o疑就是江核近兩年的新房供應(yīng)量巨大，直接對(duì)二手房市場(chǎng)造成很大的沖擊。

限售政策放開后，江核二手房“盤子”里又多增了江與城、揚(yáng)子江金茂悅、綠地海悅等小區(qū)，買房人的選擇愈來(lái)愈多：

從鏈家的二手房數(shù)據(jù)可以看到，目前江核可售的二手房小區(qū)在鏈家上的掛牌總套數(shù)為1053套。主要還是來(lái)自于華潤(rùn)、雅居樂(lè)、正榮和保利幾個(gè)老的供貨小區(qū)，而新解禁的幾個(gè)小區(qū)目前掛牌套數(shù)還不多。

1053套，這個(gè)數(shù)量已經(jīng)十分可觀。

就按照5月38套——這個(gè)在當(dāng)下算是比較高位的月成交數(shù)量來(lái)計(jì)算，1053套就需要近28個(gè)月、也就是2年4個(gè)月才能消化完畢。

然而這還只是剛開始，后面還有大量在2021年前后售出的二手房待解禁入市。

這還沒完，眼下江核還有在售以及待售的新盤10多個(gè)。

當(dāng)真實(shí)的數(shù)字毫無(wú)保留的呈現(xiàn)在眼前，才能切實(shí)感受到壓力的撲面而來(lái)。

在供貨量的“泰山壓頂”下，未來(lái)江北核心區(qū)的二手房市場(chǎng)將會(huì)無(wú)比內(nèi)卷，而內(nèi)卷帶來(lái)的直接影響無(wú)疑就是整體價(jià)格的難以上漲，甚至持續(xù)低位徘徊。

而這個(gè)時(shí)間需要多久？5年？甚至更久？誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，只能等待市場(chǎng)給出答案。

「成交量連續(xù)3月上漲，市場(chǎng)開始“躁動(dòng)”」

雖然針對(duì)性的看江核的二手房市場(chǎng)，的確不容樂(lè)觀，但也如上文所說(shuō)至少成交量的上漲說(shuō)明市場(chǎng)還算活躍。

雖不能言回暖，但整體的市場(chǎng)的確已有所“躁動(dòng)”。很多原本在觀望中的買房人，逐漸開始行動(dòng)起來(lái)。

據(jù)我愛我家數(shù)據(jù)顯示，5月南京二手房成交量6111套（含高淳、溧水），環(huán)比小幅上漲1.2%。

2021-2022年南京二手住宅成交量?jī)r(jià)情況