鄭重聲明：嚴(yán)禁抄襲，違者必究！

未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載！

一、借名人對(duì)標(biāo)的房屋不享有物權(quán)

（一）登記的權(quán)利人推定為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有人

《民法典》第二百零九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但是法律另有規(guī)定的除外。” 第二百一十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)登記簿由登記機(jī)構(gòu)管理?！?第二百一十七條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)記載的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤外，以不動(dòng)產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！备鶕?jù)上述法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以一般登記為生效要件，登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人推定為物權(quán)人，有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤的除外。

（二）借名買房不是法律規(guī)定的例外情形

何為“不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤”呢？我認(rèn)為，“不動(dòng)產(chǎn)登記簿確有錯(cuò)誤”的情形應(yīng)當(dāng)包括如下兩種情形：

1、由于房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作失誤，誤把權(quán)利人張三寫(xiě)成了李四；

2、標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的原權(quán)利人為A，但根據(jù)法律規(guī)定，標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人已變更為了B，但是不動(dòng)產(chǎn)登記簿尚未作變更。根據(jù)法律規(guī)定，標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)尚未作變更登記，但物權(quán)人已變更的情形（登記的物權(quán)人和實(shí)際物權(quán)人不一致或不完全一致的情形）有：

（1）法律文書(shū)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)

《民法典》第二百二十九條規(guī)定：“因人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書(shū)或者征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！?/span>

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉物權(quán)編的解釋（一）》第2條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！钡?條規(guī)定：“人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書(shū)、變賣成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為民法典第二百二十九條所稱導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的法律文書(shū)?！?

《民訴法解釋》第四百九十一條規(guī)定：“拍賣成交或者依法定程序裁定以物抵債的，標(biāo)的物所有權(quán)自拍賣成交裁定或者抵債裁定送達(dá)買受人或者接受抵債物的債權(quán)人時(shí)轉(zhuǎn)移?！?總結(jié)上述法律、司法解釋的規(guī)定，可以導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的法律文書(shū)有兩種：

a.人民法院、仲裁委員會(huì)在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變?cè)形餀?quán)關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)；

b.拍賣成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)；

（2）繼承或遺贈(zèng)導(dǎo)致的物權(quán)變動(dòng)

《民法典》第二百三十條規(guī)定：“因繼承取得物權(quán)的，自繼承開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。”繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)就發(fā)生了變動(dòng)，但是登記簿可能還沒(méi)有發(fā)生變更，這就導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致。

（3）合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為

《民法典》第二百三十一條規(guī)定：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！鄙鲜鍪聦?shí)發(fā)生時(shí)所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生變動(dòng)，但是不動(dòng)產(chǎn)登記簿上可能還未登記，這也會(huì)產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人和真實(shí)的所有權(quán)人不一致的情況。比如，農(nóng)村自建房，房屋建好，相應(yīng)的農(nóng)戶即享有了所有權(quán)，而非要等待辦了產(chǎn)證才有所有權(quán)。

（4）在上海，依據(jù)92方案動(dòng)遷的，同住人是共有人（不考慮時(shí)效）

（5）夫妻共有的房產(chǎn)只登記了一方的名字，另一方也是物權(quán)人（共有人）

很明顯，借名買房不屬于上述登記權(quán)利人和實(shí)際權(quán)利人不一致的情形。借名人和出名人對(duì)標(biāo)的房屋物權(quán)歸屬的約定是合同，是債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

二、借名人不享有物權(quán)期待權(quán)

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條的規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中,買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記?！?/span>

借名人不符合上述規(guī)定（也不可參照適用），理由如下：

1、“借名人”不是“買受人”，而且兩者有本質(zhì)的區(qū)別，不能類推適用。買受人和被執(zhí)行人之間是買賣合同關(guān)系，買受人據(jù)以排除強(qiáng)制執(zhí)行的法理依據(jù)是買受人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物（房屋）的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于申請(qǐng)執(zhí)行人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物（房屋）的普通債權(quán)。但是，借名人和被執(zhí)行人（出名人）之間的法律關(guān)系雖然本質(zhì)上也是債權(quán)債務(wù)關(guān)系【注：代持協(xié)議一般為合法有效的協(xié)議，在此不展開(kāi)論述】，但是明顯不是買賣合同關(guān)系，很難講借名人對(duì)執(zhí)行標(biāo)的物享有物權(quán)期待權(quán)。

2、借名人是向第三人（原房屋所有人）支付的房款，不是向被執(zhí)行人支付的房款。這和第三個(gè)要件的規(guī)定也不一致。

3、借名人之所以要借名買房，一般是出于規(guī)避限購(gòu)政策、規(guī)避限貸政策、享受本不屬于自己的優(yōu)惠政策或福利等不合法的目的。因此，執(zhí)行標(biāo)的物沒(méi)有從被執(zhí)行人名下過(guò)戶到借名人名下，一般是由于借名人自身的原因。從這個(gè)角度講，第四個(gè)要件一般也不符合。

注：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條等規(guī)定同樣不適用。

三、不宜通過(guò)類推適用或擴(kuò)大解釋等方法認(rèn)定借名人享有排除執(zhí)行的權(quán)利

不宜通過(guò)類推適用或擴(kuò)大解釋等方法認(rèn)定借名人享有排除執(zhí)行的權(quán)利，因?yàn)椋?/span>

1、對(duì)申請(qǐng)執(zhí)行人合法權(quán)利保護(hù)的需要

（1）《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定對(duì)于法院支持執(zhí)行異議規(guī)定了嚴(yán)格的條件（比如，第28條規(guī)定的四個(gè)要件），做此嚴(yán)格規(guī)定的原因就是為了在保護(hù)案外人的合法權(quán)利的同時(shí)，也要保護(hù)申請(qǐng)執(zhí)行人的合法權(quán)利。如果能夠隨意的類推適用，擴(kuò)大解釋相關(guān)的規(guī)定以排除執(zhí)行，則被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)將可能大幅減少，這對(duì)于申請(qǐng)執(zhí)行人權(quán)利的保護(hù)是十分不利的。

（2）從部分高院的規(guī)定看，借名買房的借名人所提出的執(zhí)行異議也不應(yīng)得到支持?！侗本┦懈呒?jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》第十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定一方以他人名義購(gòu)買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益，借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外?！备鶕?jù)該規(guī)定，“債權(quán)人查封”是借名人依據(jù)合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的障礙。從該規(guī)定可看出，該規(guī)定的立法本意是這個(gè)障礙是借名人不能通過(guò)保全異議或執(zhí)行異議（之訴）滌除掉的【善意第三人的權(quán)利優(yōu)先于借名人的權(quán)利受到保護(hù)，對(duì)此應(yīng)該沒(méi)有爭(zhēng)議。該條規(guī)定把“債權(quán)人查封”和“善意第三人”并列，由此可以看出，該條規(guī)定的本意是申請(qǐng)查封了房屋的債權(quán)人的債權(quán)優(yōu)先于借名人的債權(quán)】。

2、規(guī)范市場(chǎng)交易秩序的需要

有些人通過(guò)借名買房等方式規(guī)避政府的政策，導(dǎo)致政府的政策在目的實(shí)現(xiàn)上效果有所減損，但卻滋生出很多的糾紛。不支持借名人執(zhí)行異議（之訴）的判決能夠?qū)崿F(xiàn)由“特殊預(yù)防”實(shí)現(xiàn)“一般預(yù)防”的效果，這對(duì)于規(guī)范市場(chǎng)秩序是有利的。反之，如果法院支持了借名人的執(zhí)行異議（之訴），就會(huì)導(dǎo)致更多的人借名買房，就會(huì)產(chǎn)生更多的糾紛，也會(huì)導(dǎo)致出名人的債權(quán)人可能因無(wú)法知曉出名人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)（房產(chǎn)）是否為其所有，而不敢與之交易，這對(duì)于鼓勵(lì)交易原則是相違背的?！疚以谖业奈⑿殴娞?hào)“合同效力實(shí)務(wù)研究”寫(xiě)了很多關(guān)于執(zhí)行異議之訴的文章，分享了很多經(jīng)典案例，有興趣的朋友可以找出來(lái)看看】

附：中集哈深公司與徐某欣、曾某外案外人執(zhí)行異議之訴案

案情簡(jiǎn)介：涉案房屋登記在曾某外名下，但實(shí)際出資人系徐某欣。徐某欣（甲方）與曾某外（乙方）簽訂的《房產(chǎn)代持協(xié)議》約定涉案房產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等一切權(quán)利均屬于甲方，甲方僅以乙方名義購(gòu)買涉案房屋，乙方僅代替甲方持有目標(biāo)房產(chǎn)并不享有目標(biāo)房產(chǎn)的任何權(quán)利。興業(yè)銀行與石某、秦某、曾某外、周某、馬某勇借款合同糾紛一案，執(zhí)行過(guò)程中，法院查封了涉案房屋，徐某欣提出執(zhí)行異議。

裁判觀點(diǎn)【案號(hào)：最高人民法院（2020）最高法民再328號(hào)】《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！钡谑鶙l規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)?！备鶕?jù)前述法律確立的物權(quán)公示原則和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效原則，除非法律另有規(guī)定外，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)應(yīng)履行變更登記程序才能發(fā)生相應(yīng)的法律效力?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第二條規(guī)定：“當(dāng)事人有證據(jù)證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利人，請(qǐng)求確認(rèn)其享有物權(quán)的，應(yīng)予支持?！钡痉ń忉尩脑摋l規(guī)定系適用于利用虛假資料騙取登記、登記機(jī)關(guān)人員錯(cuò)誤登記、非基于法律行為導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)后未及時(shí)更正登記等情況下，已經(jīng)過(guò)法定程序取得權(quán)利的真實(shí)權(quán)利人與登記簿記載不一致導(dǎo)致的登記錯(cuò)誤等情形。本案徐某欣借用曾某外名義簽訂商品房買賣合同、辦理相關(guān)手續(xù)，故意將案涉房屋登記在曾某外名下，不屬于前述法律規(guī)定的登記錯(cuò)誤情形。在借名買房并不違反公序良俗原則、不存在無(wú)效事由的情況下，借名人可以依據(jù)實(shí)質(zhì)上的代持關(guān)系要求出名人將房屋過(guò)戶至其名下，但此項(xiàng)權(quán)利系基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，在經(jīng)法定變更登記程序完成物權(quán)公示之前，借名人尚不能依據(jù)借名買房的合同關(guān)系未經(jīng)公示程序即直接被確認(rèn)為房屋的物權(quán)人，其所享有的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)也不具有對(duì)世效力、排他效力和絕對(duì)效力。這不但符合我國(guó)法律關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的實(shí)然規(guī)定，也是借名人故意制造名義買房人與實(shí)際買房人不一致時(shí)應(yīng)面臨的權(quán)利風(fēng)險(xiǎn)。故僅依據(jù)借名買房協(xié)議，徐某欣并不能直接成為案涉房屋的所有權(quán)人，不享有排除執(zhí)行的合法權(quán)益。原審判決認(rèn)定徐某欣因借名買房關(guān)系對(duì)案涉房屋享有物權(quán)或所謂物權(quán)期待權(quán)而足以排除執(zhí)行，認(rèn)定事實(shí)及適用法律錯(cuò)誤，本院予以糾正。